규제 타깃 다주택자, 수익형 부동산으로 갈아타기 하나?
어느덧 2018년도 하반기에 접어들면서 하반기 부동산 시장의 전망에 대해서 관심이 쏠리고 있다.
하반기를 전망하기 전에 상반기를 간단히 정리하면 주택시장은 초강력 규제로 위축된 반면 저금리와 아파트 규제를 틈타 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 관심은 여전했다.
실제 국토교통부에 따르면 상업용 부동산과 오피스텔은 올해 3월에만 각각 3만9천여건, 2만331건이 거래되며 2006년 통계 집계 이후 최대치를 기록했다.
그러나 3월 말부터 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 정부의 강도 높은 대출 규제가 시행되면서 4월 이후에는 연초 거래량을 밑돌며 주택처럼 투자심리가 다소 위축된 모습을 보였다.
하지만 하반기 부동산 시장의 경우 보유세 개편과 금리 인상에 따라 시장이 요동칠 수 있다고 전문가들은 보고 있다.
그럼에도 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자에도 여유자금이 계속해서 몰릴 전망이다.
다주택자를 중심으로 주택 수를 늘리는 대신 중소형 빌딩(꼬마빌딩)이나 상가, 오피스텔 등을 매입해 임대수입을 얻으려는 수요가 꾸준히 이어질 것으로 보기 때문이다.
다만 금리 인상 등에 대비해 과도한 대출을 끼고 무리하게 매입하는 것은 피하는 게 좋다는게 업계의 조언이다.
또한, 다주택자들은 변화한 환경에 맞춰 합리적인 '자산 리모델링'을 해야 한다고 업계는 말한다. 다주택자들은 가시권으로 다가온 보유세 인상에 대비해 자녀에게 사전 증여 하거나 8년 임대사업자로 등록해 양도세 중과 및 종부세 혜택을 받는 방안을 검토해야 한다는 지적이다.
그렇다면 다주택자들의 경우 주택으로 쏠린 자산비중을 어떤 수익형 부동산으로 눈을 갈아타기를 해야 할까.
업계에서는 대표적으로 독점상권이 형성된 상가, 희소가치가 높은 서울 도심 역세권 오피스텔, 주 52시간 근무제의 전격실시(2018년 7월 1일부터 300인 이상 사업장 시행)으로 직주근접형 오피스텔, 규제가 무관한 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등이 다주택자들이 눈여겨 볼 틈새 수익형 부동산으로 제격이라고 말하고 있다.
먼저 고정 배후세대를 확보한 독점상권에 공급되는 상가가 있다. 최근 분양가가 치솟는 아파트의 대안으로 주거용 오피스텔(아파텔)과 규제가 적은 틈새 수익형 부동산인 지식산업센터가 주목을 받으면서 저층부 단지내 상가인 파생상가들이 눈길을 끌고 있다.
파생상가란 본원시설과 함께 공급되는 점포 등을 말한다. 메디컬 빌딩의 약국이나 안경점, 대형 극장 내 패스트푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰 내 수선집, 오피스텔이나 지식산업센터 단지내 상가 지원 업종 등이 대표적이다.
이런 파생상가는 본원시설의 수요에 따라 매출을 꾸준히 올릴 수 있다는 점에서 투자자나 독점수요를 원하는 임차인에게 많은 인기를 끌고 있는 셈이다.
하지만 파생상가에 투자할 때 본원시설에 충분한 수요가 몰릴 수 있을지 여부를 검토해야 한다. 대부분의 파생상가는 본원시설의 수요를 따라가기 때문이다. 이를 위해 배후세대의 입점 경쟁률이나 분양률을 따져보고, 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 등도 살펴봐야 한다.
주거용 오피스텔과 지식산업센터가 규제가 적어 인기를 끌면서 저층부 상가도 덩달아 인기를 끌고 있다. 고정수요 확보는 물론 외부 유입수요까지 감안해 독점상권 형성이 가능하기 때문이다.
투자자들은 비교적 투자 안정성이 높은 대단지·대규모 내 상가로 쏠리고 있는 추세다. 이들 상가는 최소 1000~2000명 이상의 입주민을 고정수요로 품을 수 있어 수익률이 안정적이고, 공실 위험이 적다.
아울러 단지 규모가 커 단지 인근을 지나는 유동인구의 유입도 기대할 수 있다. 실제 대단지 오피스텔 내 상가는 높은 청약경쟁률을 기록하면서 완판행진을 이어가고 있다.
지난해 7월 경기도 고양에 위치한 일산 한류월드 유보라 더스마트(총 924실) 오피스텔의 단지 내 상가인 ‘카림애비뉴 일산’은 계약 닷새 만에 전량 팔려 나갔다.
지난해 12월 경기 김포 소재 구래역 금성백조 예미지(총 779가구) 단지 내 상업시설인 ‘구래역 애비뉴스완’은 계약 일주일 만에 완판됐다. 같은 달 분양한 ‘안양 센트럴 헤센(총 813가구)’의 단지 내 상가도 계약 하루 만에 판매를 끝냈다.
지식산업센터에 업체의 입점 선호도가 높아지면서 지식산업센터 내 상가도 덩달아 인기가 높아지고 있다. 지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 높은 수익률이 기대되며 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다.
또 지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권도 쉽게 활성화된다.
특히 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 유동인구 확보도 수월하다. 게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 상가가 조성되기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 어느정도 보장된다.
다음으로 희소성을 강점으로 한 서울 도심 역세권 오피스텔이 있다. 최근 국민 투자처인 오피스텔이 공급과잉과 수익률 하락이라는 이중고에 시달리고 있기 때문이다.
최근 오피스텔이나 상가의 신규 공급은 주로 수도권 신도시나 택지지구 위주에서 진행되고 있는데 진입 수요가 많은 서울 도심권의 경우 여전히 건축할 부지가 부족한 반면 노후 건물이 많아 신규 공급에 나설 경우 희소성이 높아 선을 보이는 대로 완판될 정도다.
따라서 서울 도심 역세권 등은 신규 공급될 경우 미리 임대차를 예약해야 할 정도로 대기수요가 많으며 임차인들은 임대료를 더 부담하더라도 보다 쾌적하고 깨끗하고 안전한 환경을 선호하기 때문에 새 오피스텔의 등장은 일대의 임대료 상승효과를 가져올 정도로 파급력이 크다.
주 52시간 근무제의 전격실시(2018년 7월 1일부터 300인 이상 사업장 시행)로 최근 일과 삶의 균형을 추구하는 워라밸(Work and Life Balance)이 주거 트렌드로 떠오르고 있다.
집을 선택할 때 직주근접을 선호하는 수요자들도 증가하고 있다. 거주하는 주거공간이 근무지와 가까울수록 일과 일상 생활의 균형을 맞추기가 비교적 수월하기 때문이다.
특히 2030세대 직장인이 주 수요층인 오피스텔의 경우 직장과 집이 가까운 직주근접이 더욱 중요한 요소로 작용하는데 일반적으로 오피스텔을 선택할 때 직장과의 거리를 우선적으로 따지는 경우가 많아서다.
마지막으로 지식산업센터와 생활숙박시설 등이 관심을 끌고 있다. 이들은 비주거(상업용) 부동산 상품으로 청약에 통장이 필요 없고, 기업은행 등을 통하면 대출 한도가 높아 구매 부담이 적은 편이다. 덕분에 이미 상업용 부동산을 향한 투자자들의 관심은 상승세를 타기 시작했다.
장경철 부동산일번가 이사는 “양도세에 이어 보유세까지 강화되면서 다주택자이 더 고민에 빠질 것으로 보인다”며 “기존 주택의 경우 임대등록이나 자녀에게 증여쪽으로 가닥을 잡을 것으로 보이며 기준금리 인상이 아직 가시화하지 않은 만큼, 자산가들의 경우 종합부동산세 인상 여파가 적은 상가 등 수익형 부동산이나 부동산 간접투자상품 등으로 투자가 쏠릴 것으로 보인다”고 말했다.
다주택자들이 눈여겨 볼 수익형 부동산 현황
-독점상권 상가-
김포 경동미르웰시티 조감도●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있으며 이미 스타벅스, 올리브영, 뚜레쥬르, 은행 등이 입점이 확정되어 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다.한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 문의031-985-3656
-서울 역세권 오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
-직주근접형 오피스텔-
다인 로얄팰리스 수원 호매실 4차 테라스 조감도●로얄팰리스호매실 테라스 4차=다인건설이 수원 호매실 지구에서 ‘로얄팰리스호매실 테라스’ 4차 아파텔 및 단지 내 상가를 새롭게 선보인다. 이 아파텔은 전실 복층형으로 이뤄지며 전용면적 ▲A 타입 47.2㎡ 2세대 ▲B 타입 47.6㎡ 20세대 ▲C 타입 53.8㎡ 6세대 및 테라스가 제공되는 ▲T.A-1 타입 51.7㎡ 8세대 ▲T.B 타입 47.6㎡ 16세대 ▲T.C 타입 53.8㎡ 2세대 등 총 114세대와 지상 1~2층에 공급되는 상가 46호실로 구성되며 넓은 공간감을 확보한 수변공원 조망상가로 건설된다. 이번에 분양하는 아파텔에 테라스가 설계된(일부 세대 제외) 각 세대 실내에는 수납공간인 팬트리도 기본 제공된다. 또 입주민의 편의를 위해 전세대 초절전 LED조명, 첨단 50인치TV, 천정형 시스템에어컨, 빌트인 전자렌지, 전자비데, CCTV카메라, 첨단 디지털 도어록, 빌트인 세탁기, 대기전력 차단스위치, 전기쿡탑, 빌트인 냉장고, 일체형 샤워기, 음식물쓰레기분쇄기 등이 제공된다. 이곳은 단지 주변으로 대형마트, 백화점, 관공서, 경찰서, 대형병원 등 이미 풍부한 생활 인프라가 구축돼 있을 뿐만 아니라 의료·편의시설을 비롯해 성균관대, 호매실 도서관, 멀티플렉스영화관(2019년 예정) 등 우수한 교육·문화시설도 갖췄다는 평가를 받고 있다. 특히, 이곳에 관심을 갖고 있는 투자자라면 사통팔달 교통망을 품은 입지를 눈여겨 볼 필요가 있다는 게 업계의 전언이다. 단지와 인접한 신분당선 연장(예정) 호매실역(도보 약 1분)을 통해 광교는 7분, 강남은 30분대 출퇴근이 가능할 전망이다. 여기에 2018년 개통 예정인 수인선 봉담역도 도보로 14분 정도면 닿을 수 있다. 단지 앞 구운사거리 연결도로 개통으로 서수원터미널, 수원역등 수원 중심부에 10분대에 연결되며 광교, 수원역, 동탄, 서울 사당선과 서울역을 단지 앞 버스정류장에서 이용(10개 시내버스, 3개 광역버스 개통 중)할 수 있는 교통여건이 마련됐다. 아울러 호매실 지구 내 공군기지 부지에 조성되는 스마트폴리스 시티는 IT 및 R&D 산업 중심의 지식산업센터로 많은 일자리 창출과 관광객 유입이 기대된다. 또 새롭게 조성되는 수원행정타운(자동차 약 5분)은 10분 거리로 행정타운 종사자 및 각종 인근 대학교의 배후수요가 밀집돼 있다. 여기에 2018년 완공 예정인 총 9개 층 규모의 세계 최대 규모의 단일 자동차 복합 매매단지인 도이치 오토월드(자동차 약 10분, 근무종사자 7000명 예정), 540개 기업이 입주 중으로 1만1000여명이 근무 중인 수원산업단지(자동차 약 6분)등 확고한 임대수요가 위치해 있다. 입주는 2019년 7월 예정이다. 문의 1800-2950
-생활형 숙박시설·지식산업센터-
영종 랜드마크 블루오션 조감도●영종 랜드마크 블루오션=‘영종 랜드마크 블루오션’ 하나자산신탁이 시행하고 동우건설이 시공하며 인천광역시 중구 중산동 1886-7번지에 위치한다. 단지는 전용면적 20.59~41.24㎡, 총 532실 규모로 탁 트인 서해바다 영구 조망권과 공원 조망권을 갖춘 알짜 입지에 들어선다. 영종 랜드마크 블루오션’은 서해바다 조망 뿐 아니라 인천의 랜드마크로 불리는 대규모 해안테마공원 씨사이드파크가 바로 앞에 위치해 그린조망권까지 갖췄다. 지난해 개장한 씨사이드파크는 영종하늘도시 남쪽 해안도로 일대 177만㎡ 규모에 7.8㎞ 길이로 조성됐으며 경관체험형존과 생태경관형존, 여가유희형존 등 3개의 존으로 구성돼 있다. 또 ‘영종 랜드마크 블루오션’은 전 실 발코니와 복층구조 설계가 적용된다. 1.5m의 광폭 발코니(일부호실)에서 넓은 시야확보가 가능해 서해바다와 씨사이드파크를 더 가까이 조망할 수 있다. 또 호텔식 고급사우나와 특화 피트니스, VIP급 라운지로 구성될 커뮤니티라운지와 고급호텔 급의 로비 등 특성화된 부대시설도 조성될 예정으로 수요자 및 투자자 뿐만아니라 사용자와 방문객 모두의 만족도를 높일 계획이다. 또한 영종도는 카지노복합리조트 대형 개발사업이 착착 진행 중으로 개발호재도 이어지고 있다. 현재 영종도에는 ‘파라다이스시티’ 등 외국인카지노를 포함한 대형 복합리조트 사업이 순조롭게 진행 중이고 제2여객터미널이 지난 1월 개항하는 등 대형개발호재가 이어지고 있는 상황이다. 문의 1800-3856
