주택규제로 풍선효과? 반사익 부동산 주의점 살펴보니
최근 부동산 시장은 규제시대다. 특히 다주택자가 규제의 타깃이다보니 대부분의 규제가 아파트나 재건축 등 주거용 부동산이 대상이다.
뉴스를 보다보면 가장 많이 나오는 용어가 있는데 풍선효과다. 풍선효과(balloon effect, 風船效果)란 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼 어떤 부동산을 규제를 가하면 규제와 무관하거나 덜한 부동산이 혜택을 보는 현상을 가리키는 말이다.
지금이 그렇다. 규제가 주택시장에 쏠리다보니 투자처를 잃은 시중자금들이 규제와 무관하거나 덜한 부동산을 향하고 있는 셈이다.
업계에 따르면 주택규제로 풍선효과를 보는 주요 부동산으로 비조정지역 단지. 상가·중소형 빌딩(꼬마빌딩) 등 수익형 부동산, 단독주택, 토지시장. 해외부동산 등이 있다.
하지만 풍선효과를 보는 부동산이라고 소위 묻지마식 투자에 나설 경우 오히려 낭패를 볼 수 있기 때문에 주의가 필요하다는 지적이다.
먼저 비조정지역 단지에 살펴보자. 지난 5일 주요 포털사이트에 '화서역 파크푸르지오'가 인기검색어 상단에 올랐다. 경기도 수원 정자동에 짓는 새아파트의 미계약분 28가구가 인터넷청약을 진행하며 관심이 집중되었는데 신청자는 4만4887명에 달해 경쟁률이 1603대1을 기록했다.
화서역 파크푸르지오가 인기를 끈 이유는 정부규제를 피한 '비조정지역'이기 때문이라는 분석이 지배적이다.
비조정지역은 정부가 투기과열이 낮은 지역으로 분류, 전매제한 기간이 6개월~1년으로 짧은 편이고대출규제와 1순위청약 자격 등도 느슨하다.
따라서 부동산시장 풍선효과가 나타나는 가운데 업계는 집값하락 시기에 이러한 '묻지마 청약'은 투자위험이 높다고 경고한다.
정부가 지정한 청약조정대상지역은 ▲서울 25개구 ▲경기도 과천·성남·광명▲경기도 하남·고양·남양주·동탄2신도시 공공택지 ▲부산 진구·기장군 ▲부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구 민간택지 ▲세종 공공택지로 40개 지역이다.
이들 지역은 정부의 대출·청약 규제 등으로 투자가 어려워지면서 상대적으로 규제를 덜 받는 경기도와 지방 대도시의 아파트 공급과잉을 부추긴다.국토교통부에 따르면 전국 미분양주택은올 2월기준 5만가구를 돌파해 서울 47가구, 인천 1311가구, 경기 9003가구, 지방 4만9222가구 등을 기록했다. 경기도는 남양주(1719가구)·김포(1436가구)·안성(1363가구)·평택(1080가구)·화성(903가구)·용인(792가구) 순으로 미분양주택이 많다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난 5월 '21차 미분양 관리지역'에 화성·평택·김포·이천·용인·안성 등을 포함했다.
이렇게 공급과잉이 심각한 상황에도6~7월 경기도에서는 수원(4238가구)·김포(3601가구)·시흥(1719가구) 등에서 약 2만가구가 분양됐다.
비조정지역이 부동산 인기지역의 대체지로 부상하고는 있지만 무조건적인 집값상승을 기대하기는 어렵다.
KB국민은행 통계에 따르면 지난해 말부터 올해 5월까지 6개월 동안 서울 집값은 3.44% 오른 가운데 6개 광역시 집값은 0.22% 오르는 데 그쳤다.부산·울산·강원·충북·충남·전북·경북·경남 등은 집값이 하락했다.
비조정지역이라고 해서 무조건적인 투자나 특히 실수요가 아닌 단기투자는 더욱 조심해야하며 대출금리 인상 등의 리스크가 큰 시장에서는 전매제한이 없어도 원하는 가격에 팔 수 있을 가능성이 낮다.
최근 상가나 중소형 빌딩 등 수익형 부동산에 대한 관심도 높아지고 있다. 이들에 대한 관심도 아파트 부동산 규제가 강화되면서 나타난 '풍선효과'라는 분석이 많다.
하지만 리스크도 커지고 있다. 자영업 경기 불황과 임대료 상승 등의 여파 등이다.
따라서 분양 계약자가 공실을 걱정할 필요가 없는 ‘선임대 상가’가 주목받고 있다. 선임대 상가란 시행사가 임차인을 확정한 뒤 분양하는 상가를 말하는데 투자자 입장에서 임차인을 구하는 수고를 덜 수 있고 분양 계약만 맺으면 준공 이후부터 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있기 때문에 안정적인 투자가 가능하다. 또한, 확정된 분양가와 임대료를 통해 투자 수익률을 미리 파악할 수 있다는 것도 장점이다.
월세수익으로 인기를 끌던 중소형 빌딩도 거래가부동산경기 침체로 줄어드는 추세라 주의가 요구된다. 50억원 미만의 중소형 빌딩의 경우 대출규제 등 자금조달이 어려워지면서 거래량이 반토막이다.
국토교통부 자료 분석에 따르면 올 상반기 서울 빌딩 매매건수는 1074건으로 지난해 상반기 2115건의 절반에 그쳤다. 꼬마빌딩도 올 상반기 797건이 매매돼 지난해 같은 기간 1761건 대비 절반 수준으로 떨어졌다.
가장 큰 원인은 대출규제로 보인다. 지난해만 해도 30억원짜리 빌딩을 사는 데 5억~6억원의 자기자본이 있으면 80% 안팎의 대출이 가능했지만 올 3월 대출한도가 최대 50%로 줄어들었다.
업계에서는 대출문턱이 높아진 데다 은행금리도 올라 이자부담이 커진 것이 주요 침체의 원인으로 분석했다.
국민 투자처로 불릴 정도로 대표적인 소액 투자처인 오피스텔도 금리인상, 8만실에 달하는 입주물량 등 악재가 겹쳐 임대수익률이 장기간 하락세를 벗어나지 못하고 있다. 특히 서울 오피스텔 임대수익률은 4.75%까지 하락하며 '투자주의보'가 내려졌다.
업계가 바라보는 향후 전망도 '잿빛'으로 가득하다. 과잉공급 우려감이 이어짐에 따라 추가적인 하락이 불가피하다는 분석이다.
초과공급 우려가 큰 상황에서 주택담보대출 금리까지 추가 상승을 예고하고 있어 오피스텔의 상품가치 하락이 불가피해 보이며 특히 수도권 공급물량 증가로 미분양과 공실률까지 늘어날 경우 일부 오피스텔 단지는 연 4%의 임대수익률 확보도 쉽지 않을 것이라는 것이다.
아파트 시장이 주춤하는 사이 단독주택의 강세가 두드러진다. 재건축 등 각종 규제로 몸살을 앓는 아파트와 달리 최근 도시재생이 탄력을 받으면서 단독주택 개발 가치가 갈수록 커지고 있기 때문인 것으로 해석된다.
한국감정원 자료에 따르면 전국 단독주택 매매가격은 지난달 0.26% 상승해, 올해 들어 매달 상승세를 이어가고 있다. 아파트 시장 침체 여파로 5월 전국 집값이 0.03% 떨어져 57개월만에 하락 전환한 것과 비교하면 상황이 전혀 딴판이다. 올해 단독주택은 △1월 0.18% △2월 0.21% △3월 0.21% △4월 0.24% △5월 0.26% 오르는 등 매달 상승폭이 커지고 있다.
수도권과 지방 모두 오르고 있다. 수도권이 올해 들어 5월까지 1.32% 올랐고, 지방도 이에 못지 않은 1.04% 상승률을 기록했다. 지방 아파트는 9개월 연속 내리막길을 걷고 있지만 단독주택 만큼은 매달 상승세를 유지하고 있다. 거래도 활발해서, 한국감정원에 따르면 올해 4월까지 전국에서 3만8349채가 거래돼, 지난해 같은 기간 거래건수인 3만7703채를 넘어섰다. 지난해에도 단독주택 손바뀜이 활발하다고 했는데, 올해는 그 수준을 넘어선 것이다.
경매시장에서도 단독주택 인기는 두드러진다. 올해 1~5월 전국 단독주택 평균 낙찰가율은 86.9%로, 지난해 전체 낙찰가율(85.1%)을 넘어섰다. 지난 3월 낙찰가율은 90.5%로, 2001년 이후 역대 두 번째로 높은 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 기록하기도 했다.
정부의 주택시장 규제가 아파트, 특히 재건축을 타깃으로 주로 이뤄지고 있어 단독주택은 여파를 덜 받고 있다는 것이 한 이유다. 단독주택의 개발 활용도가 계속 높아지고 있다는 점도 영향을 미치고 있다.
총 50조원이 투입되는 정부의 도시재생 뉴딜 사업이 그런 예다. 도시재생으로 일대 여건이 개선될 만한 곳에 있는 낡은 단독주택을 미리 사두면, 앞으로 허물고 새로 짓거나 상가주택 등으로 리모델링을 할 수 있어 개발이익이 커지기 때문이다. 국토교통부는 올해 전국에서 총 100곳 안팎의 도시재생 뉴딜 사업지를 8월까지 선정할 예정이며 지난해에도 시범사업지로 69곳을 선정했다.
꼭 도시재생이 아니더라도 서울 상수동이나 익선동 등 골목상권이 형성되거나 공원 조성 등 국지적으로 개발 호재가 있는 곳에서도 단독주택 가치는 갈수록 올라가고 있다.
하지만, 단독주택 매입 시 ‘묻지마 투자’는 금물이며, 주변 미래가치를 철저히 분석해야 한다.
최근 발생한 용산 상가주택 붕괴사고에서도 알 수 있듯 지은지 30~40년이 넘은 오래된 주택은 구조안전성이 취약한 경우가 많기 때문에 이런 건물을 살 때는 신축 가능성에 우선순위를 둬야 한다.
이른바 ‘뜨는 곳’이라고 무작정 투자하는 것보다 사업 수지분석이 바탕에 깔려야 한다는 것이다.
토지시장도 주택규제의 풍선효과를 보고 있다. 부동산규제가아파트에집중되자상대적으로규제가덜한토지시장으로여유자금이유입돼거래가꾸준히늘고있는셈이다.
토지의 경우 주거용 부동산보다 금융규제가 덜하고, 빌라와 상가를 지어 금리 이상의 임대수익도 올릴 수 있어 투자자들이 호감을 보이고 있다고 분석한다.
토지투자는 앞으로 몇년간은 아파트 투자에 대한 메리트가 낮다고 판단하며 장기적인 안목으로 고려되겠지만 환금성이 낮고, 시간과 비용 많이 들어가고 토지 구분 등이 쉽지 않아 입지와 상권 등을 더욱 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다. 또한, 비상업용 토지는 양도세 중과에 포함되는 등 투자에 유의해야 한다.
특히 토지시장의 관심도가 높아진 것은 남북·북미정상회담 개최를 계기로 경기 북부, 강원도 내 평화지역(접경지역)을 향한 투자 기대감이 확산된 결과로 풀이된다.
지난 4월, 남북 정상이 만나 한반도 비핵화와 평화 체제 구축을 위한 첫걸음을 떼는 데 합의했다. 10여 년간 얼어붙었던 남북 관계에 대화의 물꼬가 트이면서 경제 협력에 대한 기대심도 높아지고 있다.
요동치는 한반도 정세만큼 경기‧강원 북부의 접경지역 부동산 시장도 들썩이고 있다. 실제로 지난 남북정상회담 이후 접경지역의 땅 값이 크게 올랐고, 특히 파주 지역의 경우 거래 건수가 두 배 이상 증가한 것으로 조사됐다. 하지만 과열된 시장 분위기를 우려하는 목소리도 높아지고 있다.
강원도에서도 남북 철도 연결 사업에 대한 기대심에 민통선을 중심으로 땅값이 크게 뛰고 있었다. 일부 업자들에 의해서 시장에 거품이 끼고 있어 결국 신중하지 못한 투자로 소비자들이 큰 손해를 볼 수도 있는 상황이다.
결국 남북 화해 분위기 속, 접경 지역에는 경제 협력에 관한 각종 개발 소문들도 돌고 있는 상황에서 일부 중개업자들은 이런 분위기를 틈타 투자자들에게 확정되지도 않은 개발 계획을 사실인 것처럼 말하며 투자를 부추기거나 해당 매물을 보여주지도 않고 계약금부터 걸어두라며 이른바 ‘묻지마 투자’를 종용했다. 따라서 업계에서는 불확실한 남북 관계를 고려해 접경지역 투자는 신중하게 이루어져야 한다고 충고한다.
마지막으로 해외부동산도 주택규제의 풍선효과로 다시 주목을 받고 있다. 10년에 한 번씩 복고 패션이 유행한다는 말이 있는데 해외 부동산 투자에도‘10년 주기설’이 적용되는 있다.
취득 절차도 복잡하지 않다. 2006년 자유화 이후 투자 금액 한도 규제가 수차례 완화되어 현재는 금액의 제한 없이 투자가 가능하다.
부동산 대책으로 강남 재건축을 포함한 국내 주택 시장의 투자 전망이 좋지 않고 임대용 부동산에 대한 수익성도 좋지 않다는 점도 해외 부동산에 대한 관심은 향후 급증할 것으로 예상된다.
하지만 해외 부동산 투자는 국내 투자보다 정보 취득의 어려움,중복 또는 추가 비용의 발생,그리고 사전 예측이 어려운 환율 변동의 영향을 받는 등 투자 시 유의 사항이 많기 때문에 투자자들이 제한되는 관계로 환금성 측면에서는 선호도가 떨어진다.
환율 리스크뿐만 아니라 건설사가 분양 도중에 문제가 될 경우 우리나라에서 당연시되고 있는 분양자 보호장치가 해외에서는 안 되는 경우가 많기 때문에 해외부동산 투자는 생각보다 위험 요인이 많다고 할 수 있다.
