아파트 이어 수익형 부동산 시장도 랜드마크 바람

정부의 부동산 규제가 본격화 되면서 블루칩으로 통하는 랜드마크 부동산이 대안으로 주목을 받고 있다.    

 

랜드마크 부동산은 지금처럼 규제로 인한 불황기에 가격 하락폭이 적고, 활황기에는 시세차익까지 가능하기 때문이다.     

또한, 입지여건이 뛰어나고 규모가 크고, 인지도가 높아 지역 부동산값을 주도하는 선행지표가 되기도 하는데 여기에 환금성(현금화)이 좋으며 갈아타기도 유리하다.     

가격이 조금 비싸더라도 수요층이 다양하고 두텁기 때문에 환금성이 월등하다. 따라서 지역 대표 부동산은 주변 여타 지역보다 같은 조건에서도 시세가 높게 형성돼 쉽게 현금화하기 쉬운 특징이 있다.  

  

부동산 성공투자의 1원칙으로 ‘그 지역의 랜드마크에 투자하라’는 부동산 격언이 있는데 어느 지역이든 그 지역을 대표하는 랜드마크가 있기 마련이다.   

 

여기서 랜드마크(Land-mark)의 사전적 의미를 보면 지역을 식별하는데 목표물로서 적당한 사물로 주위의 경관중에서도 두드러지게 눈에 띄기 쉬운 건물을 말한다.    

다시 말해 쉽게 멀리서 보고도 위치 파악에 도움이 되는 잠실역의 제2 롯데월드, 영등포 타임스퀘어, 삼성동 코엑스몰 등으로 이해하면 쉽다.    

물론 랜드마크는 건물의 규모와 특이한 외형만으로도 랜드마크 수식어가 붙지만 희소적, 상징적 가치로도 랜드마크 의미가 부여되기도 한다.    

먼저 랜드마크 아파트에 대해 살펴보기로 하자. 랜드마크 아파트의 유래는 당연 압구정동 현대아파트다.    

1976년첫입주를시작으로1987년까지14차에걸쳐총6,148가구의대단지로조성된현대아파트는중대형,대단지,고층아파트라는타이틀속에서울의내로라하는중·상류층을흡수하기에충분했다.이들이만들어낸문화는유행처럼퍼져나갔고압구정동은패션,예술등을선도하며대한민국상류층이거주하는부촌의 대명사로 떠올랐다.   

 

20여년이지난현재에는 강남대표지역은도곡동으로이동한다.그중심에는단연초고층주상복합아파트‘타워팰리스’가있다.2002년,외관의화려함과원-스톱라이프가가능한기존아파트단지와의차별성을무기로7개의초고층으로건립된타워팰리스는강남고위층이머무는대표적인주거공간으로부각된다.덩달아타워팰리스가자리한도곡동은단번에강남대표부촌으로이름을알리게 된다.    

지방에서도 당연 랜드마크가 등장하기 시작한다. 해수욕장으로이름을떨치던해운대를글로벌클래스의해양도시반열에합류시키는데결정적인공을세운것역시해운대앞바다에세워진해운대아이파크,해운대두산위브더제니스등이 대표적인 랜드마크 주거공간이다.     

외국에서나접하던화려한외관과초고층아파트가마천루뷰를이루는해운대마린시티는해운대를고급주거중심지로끌어올렸다.이를기점으로일대에는영화의거리,호텔,리조트등이속속둥지를틀며부산최고의부촌으로자리잡게된다.     

이것이바로랜드마크아파트의진면목이라할수있는데 지역을대표하는상징물을뛰어넘어도시의가치를업그레이드시키고심지어도시보다더유명세를떨치며 지역내에서 당연 시세가높게형성되기 마련이다.

    

실제KB부동산시세에따르면지역을대표하는랜드마크아파트는부동산경기상승기에는시세를견인하는한편하락기에는하방경직성이강한것으로조사되고 있다.    

대표적인단지가앞서예를든도곡동타워팰리스다.단지는유사한시기에입주한'도곡삼성래미안'에비해1억원가량높은시세를유지하는한편이보다5년뒤인2007년입주한'도곡렉슬'에비해안정적인시세를유지하며랜드마크로서의위엄을공고히하고있다.    

뿐만아니라 랜드마크아파트는일대가치까지끌어올린다는점에서더욱의의가있다.    

KB부동산시세에 따르면 도곡동아파트값은3.3㎡ 기준으로2000년1,050만원에서타워팰리스가완공된2002년에는1,800만원으로급등했는데 같은기간압구정동은1,110만원에서1,700만원으로올라 단숨에압구정동을넘어섰다.    

최근 아파트 이어 수익형 부동산도 랜드마크가 대세로 떠오르면서 흥행주도 상품으로 주목을 받고 있다.    

 

수익형 부동산이 초강력 아파트 규제와 저금리의 지속으로 주목을 받으면서지역내에서 규모나 입지면에서 랜드마크로 주목을 받고 있다.   

  

수익형부동산시장에서랜드마크라는상징성은투자수익률과직결되는중요한요소로 상징성을바탕으로사람들의인식에깊게각인된만큼수요확보에유리하기때문이다.    

특히이제껏볼수없던독특한 상품성을갖췄거나지역에서최초나 최대로공급되는상품의경우랜드마크라는타이틀을거머쥐기에안성맞춤이다.    

실제로합정역인근에위치한메세나폴리스의경우구역별특성에맞춘MD구성과다양한공연행사등의이벤트,그리고합정역과직접연결된구조등으로개장전부터많은관심을불러모았으며현재는홍대입구역및상수역일대와연계되는합정역상권의랜드마크상품으로자리매김했다.    

가격 및 분양성적도 강세를 보이고 있다. 2018년 국세청 상업용 건물 기준시가에 따르면 연면적 11만8,100㎡ 규모의 경기 고양시 일산신도시의 웨스턴돔 1층 기준시가는 3.3㎡당 2,067만원으로 인근 역세권의 센트럴프라자 1층(1,672만원)보다 높다. 최근 분양한 랜드마크급 상가는 분양성적도 좋았다.     

지난해 인천 송도국제도시 국제업무지구(IBD)에 공급한 유럽형 스트리트 상가 ‘아트포레’는 지난해 입찰에서 최고 경쟁률 65대 1을 기록했다. 아트포레는 휴식·여가·문화·쇼핑 등을 한 곳에서 경험할 수 있는 상가로 투자자들의 관심을 모았다.    

랜드마크 오피스텔도 흥행몰이를 하고 있다. 피데스개발이 공급한 법계역 랜드마크 오피스텔이 경기도 안양시 동안구 호계동 NC백화점 부지에 들어서는데 단지는 지하 7층~지상 43층, 2개 동, 전용면적 49~84㎡ 총 622실로 구성되며 시공은 현대건설이 맡았다. 622실 모집에 총 6만5546건의 청약이 접수돼 평균 105.3대 1의 경쟁률을 기록하며 단기간 완판됐다.    

뿐만아니라 지난 해 7월 분양한 오피스텔 '힐스테이트 송도 더 테라스'는 2,784실 모집에 9만 8,904건의 청약 접수가 진행돼 평균 35.53대 1의 경쟁률을 보였다. 같은 달 포스코건설이 인천 송도국제도시 랜드마크시티에 공급한 '랜드마크시티 센트럴 더샵' 오피스텔은 1,232실 모집에 4만 5,516건이 접수돼 평균 36.7대 1의 경쟁률을 보였다. 최고 경쟁률은 113대 1로 세 자릿수를 돌파했다.

수익형 부동산 투자에 나서는 수요자들이 증가하면서 투자리스크를 줄이면서 수익은 높일 수 있는 랜드마크 상가나 오피스텔 등에 대한 기대가 높으며 그 지역을 대표하는 랜드마크급 상가나 오피스텔은 입지는 물론이고 규모나 희소성, 상징성 등이 고루 평가되기 때문에 지속적인 인기를 기대해볼 수 있겠다.     

일반 상업용 부동산은 랜드마크가 이점이 많지만 랜드마크 상가는 '빛 좋은 개살구'로 전락할 위험이 있다고 업계는 지적되고 있다. 특히 수익성 보장을 담보로 분양한 뒤 제대로 관리하지 않는 대형 랜드마크 상가는 투자 이후에 상권활성화에 실패할 가능성이 적지 않다는 의미다.

최근 신도시나 택지지구에 랜드마크 상가 분양이 많아지면서 투자에 실패한 사례도 크게 늘고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 실패율이 높은 랜드마크 상가 5가지 유형을 살펴보고자 한다. 먼저 시공사 브랜드만 강조하고 상가를 활성화하는 데 소홀한 랜드마크 상가는 투자하기 적합하지 않다는 것이다.

상가 개발업체는 대부분 인지도가 높은 시공사 브랜드를 앞세워 상가명을 짓거나 마케팅에 활용하는 경우가 적지 않다. 하지만 브랜드와 상가 활성화는 완전히 다른 문제이기 때문에 무조건 브랜드에 현혹되지 말고 상가 입지, 활성화 방안, 고객동선의 흐름, 집객요소 등 다양한 객관적인 조건을 두루 봐야 한다.

두 번째, 주변 수요를 고려하지 않고 점포 공급량이 터무니없이 많은 랜드마크 상가도 바람직하지 않다. 대형 상가의 경우 2층 이상 올라가면 고객의 이용률이 감소하게 마련이다. 따라서 고층 상가 또는 주변에 경쟁하는 상업시설이 많은지 점검하는 것이 좋겠다. 

세 번째, 상가 활성화 방안은 제시하지 않은 채 수익 보장만을 내세우는 랜드마크 상가도 주의해야 한다. 따라서 향후 'O년간 연 10% 이상 수익보장'과 같은 마케팅 전략에 현혹되서는 안된다.    

 

네 번째, 지하철과 직접 연결되는 상가라고 성공을 보장하는 것이 아님을 명심하자. 폐쇄적인 지하철 연계 상가는 생각만큼 수익이 높지 않을 수 있기 때문이다. 실제 강남·동대문·명동 등 핵심 상권 내 지하철 연계 상가는 유동인구 접근성이 좋을 것 같지만 실제로 폐쇄적인 구조로 고객이 뜸하다. 따라서 역세권을 이용하는 유동인구 동선을 먼저 분석하는 것이 중요하다.

마지막으로 무늬만 전문 상가를 표방한 상업시설도 위험하다. 신도시나 택지지구 주변 메디컬 전문 상가를 내세워 분양한 뒤 개점할 때는 일반 상가와 차별성이 없는 것이 여기에 속한다. 상가 설계를 꼼꼼하게 들여다보면 전문 상가 여부를 쉽게 판단 할 수 있다.

따라서 단순히 분양만을 위한 개발에 그치는 것이 아니라 오픈 후 체계적인 입점 업체의 운영과 관리를 하는 개발업체의 상가를 선택해야 하겠다.     

업무용 부동산의 대표격인 지식산업센터에도 랜드마크 바람이 불고 있다. 국내 지식산업센터가 점차 대형화 되는 것으로 나타고 있기 때문이다.     

지식산업센터의 규모가 큰 경우 건물 내 편의시설이 더욱 많이 들어서고 사원 숙소나 휴식공간까지 함께 갖출 수 있어 기업들의 선호도가 더 높아 일대 랜드마크 기능을 담당하게 된다.

업계와 한국산업단지공단 자료 등에 따르면 2016년 말 기준 1개 지식산업센터의 평균 건축연면적은 3만4446㎡인 것으로 조사됐다.

지식산업센터 1개소 당 평균 건축연면적은 1990년대 이전 1만3840㎡에서 2010년대에는 3만6273㎡로 건축 규모가 2.6배 이상 확대된 것으로 나타났다.

탄탄한 자금력을 갖춘 국내 건설사들이 대거 지식산업센터로 뛰어들며 내부 시설도 최신 트렌드에 맞게 변화했다.이전에는 단순히 사무시설에 그쳤다면 이제는 규모가 커지면서 주거, 문화 기능까지 겸비한 복합공간으로 거듭나는 모습이다.

또 지식산업센터는 과거에는 중소 제조업체의 입지 확보 역할에 그쳤다. 하지만 1990년대 중반 이후부터는 자금지원 및 세제감면 등 정책적 지원이 이뤄지고 정보기술(IT)·벤처산업과 동반 성장하면서 오피스빌딩의 대안으로 떠올라 대형 랜드마크 지식산업센터 입주를 희망하는 기업도 늘었다.

이밖에 지식산업센터는 적은 비용으로 사옥 마련이 가능하고 관리비까지 저렴해 자금력이 부족한 중소기업의 높은 관심도 기대된다.  

  

분양(예정)중인 주요 랜드마크 부동산 현황    

-아파트-    

파주유파크시티 조감도

●파주 유파크시티=최근 남북화해 무드의 최대 수혜지로 꼽히는 파주에 대단지 매머드급 랜드마크형 아파트가 선을 보여 수요자들의 비상한 관심을 끌고 있다. 그 주인공은 ‘파주 유파크시티(U-Park City Paju) 쌍용예가’로 이번에 철수한 미군기지 '캠프하우즈' 주둔지역에 공급되는 파주 도시개발사업 대단지 랜드마크 아파트로 미군부대공여구역주변지역 특별법 및 도시개발 사업으로 연내 토지보상절차가 진행되고 조합설립인가 전에 실시계획인가 예정인 사업이다. ‘파주 유파크시티 쌍용예가’는 지하 2층~지상 29층 총 1357세대 미니신도시급 단지로 59㎡(685세대), 70㎡(12세대), 74㎡(278세대), 84㎡(270세대), 98㎡(8세대), 113㎡(100세대), 126㎡(4세대)로 구성되며, 전세대가4~4.5BAY의선호도높은판상형평면구조다. 넉넉한펜트리공간과특화수납공간을갖춰공간활용을극대화했음에도주변지역일반아파트보다착한 가격으로 책정되어있다. ‘파주유파크시티쌍용예가’는단지내에국내최초로무인셔틀미니트램과광역단지IoT기술이도입된첨단아파트로설계된 똑똑한 아파트라는 평가를 받고 있다. 시설중대부분은입주자가최소한의관리비만내면무료로이용할수있으며SKT와협력해음성인식기술기반의스마트홈솔루션과스마트타운솔루션을적용한첨단IoT기술을적용했으며 음성인식기반의IoT를적용해에너지를효율적으로관리하고모니터링한다. 여기에 단지내중앙통제센터를통해미니트램운행,스마트CCTV를통한보안및안전이이뤄지는첨단스마트도시로구성하고,말한마디로공원내모든시설의예약및결제가가능하다. 불편했던 교통도 개선되고 있다. 최근3호선연장사업이 금촌조리선이좀더유력해졌다는보도가나오고 있으며 운정교하연장선은GTXA라인확정으로신분당선독바위~강남신사까지구간이중복되어실효성논란이있는만큼단지에더가까운금촌조리선이3호선 연장선으로될가능성이높아진점도 ‘파주 유파크시티 쌍용예가’에큰호재로 작용하고 있다. 가장 큰 교통호재는 역시 GTX사업으로 수도권 교통난 해소를 위한 진행되는 사업으로 A노선은 파주~동탄 83.1km(정거장 10개)을 연결한다. 이미 지난 3월 삼성~동탄 구간에 대한 공사가 재정사업으로 시작됐으며, 나머지 파주 운정~삼성 43.6km 구간에 대한 공사는 민간투자사업으로 2023년 개통을 목표로 사업을 추진 중에 있다. GTX-A노선이 개통되면 파주에서 서울까지 이동시간이 획기적으로 줄어들 것으로 보이며 현재 서울역까지 지하철로 이동했을 때 50분이 넘게 소요되지만 GTX-A노선은 10분대로 단축된다. 삼성까지는 기존 80분대에서 20분대로 단축된다. 파주유파크시티쌍용예가는 서울에서 몰려오는 2030세대를 위해 첨단기술을 접목한 주거도시로 개발예정이며, 아파트를 비롯해 유럽형 상업시설, 테마공원 등이 예정돼 있으며 특히 공원의 규모(61만㎡)가 서울 대표 공원 가운데 한 곳으로 꼽히는 서울숲(35만㎡)공원 보다 더 큰 규모를 자랑한다. 입주민 자녀들을 위한 우수한 교육환경도 조성되는데 혁신적인 공교육 모델로 손꼽히는 북유럽의 스웨덴, 핀란드 등의 교육철학을 근본적인 기조로 하는 단지 내 어린이집 4곳과 대형 유치원이 설립될 예정이다. 이런 우수한 정주여건 속에 건설되는 아파트는 총 4곳(A1~A4블록)으로 현재 예정하고 있으며 규모는 총 4,500여 세대로 알려졌다.문의 031-901-7407    

-상가-       

속초 W주차타워 조감도

●속초 W주차타워=대한민국의 대표적인 관광일번지 속초에 신개념 상가가 선을 보여 비상한 관심을 끌고 있다. 주인공은 속초의 강남 로데오 상권에 들어서는 속초 최초의 주차장 전용상가인 속초 W주차타워가 8월에 분양 및 임대를 실시한다.강원도 속초시 금호동 482-325번지, 대지면적:1,769.0㎡, 연면적 13,322.1795㎡, 지하 1~지상 10층 규모다.층별 구성은 지상 1층 근린생활시설(12개 점포)로 권장업종은 자동차 관련 업종, 마트, 편의점, 음식점, 미용실, 애견 용품점 등이 지상 2~8층 주차장이 지상 9층과 10층은 각각 9개 점포로 권장업종은 패밀리 레스토랑, 커피전문점, 와인바, 프리미엄 뷔페 등이 옥상은 약 1,320㎡ 규모의 유럽풍 바다정원 조성되어 지역 일대의 명소로 자리를 잡을 전망이다.신규 점포가 전무하다시피한 속초에 들어서는 주차전용(239대) 근린생활시설로 주차난이 심화된 로데오거리에서 유동인구를 잡을 수 있는 새로운 프리미엄 주차타워라는 평가다.속초의 명물 청초호가 한 걸름 직선거리로 5m 내에 위치해 있으며 9층과 10층 점포의 경우 청초호 및 동해바다의 탁월한 조망이 동시에 가능하다.또한, 속초시 내의 생활인프라 밀집 지역으로 선호도가 높은 입지며 젊은층이 집객하는 로데오 거리와 관광객이 몰리는 중앙시장 등이 인근에 있어 풍부한 임대 수요를 자랑한다.유명 관광지인 속초해수욕장·설악산국립공원·낙산사·척산온천·대포항 등이 가깝다. 쇼핑·문화의 거리인 속초 로데오 거리를 걸어서 이용할 수 있다.국도 7·56번과 서울~양양 간 고속도로(2017년 개통), 동서고속화철도(예정), 양양국제공항 등의 이용이 쉬우며 속초항 국제여객터미널 신축, 해양수산특화단지 조성, 대포항 특화개발 등 주변 개발호재도 많다.벌써부터 입소문을 타고 편의점, 대형 마트, 각종 프랜차이즈, 패밀리 레스토랑, 커피전문점, 프리미엄 뷔페 등 입점 문의 쇄도하고 있으며 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 예정이다. 문의 1800-2950   

 

-지식산업센터-    

김포 경동미르웰시티 조감도

●김포 경동미르웰시티=2018년 들어 마곡지구를 시점으로 서울 서쪽에 위치한 ‘김포한강신도시' 교통여건이 빠르게 좋아지면서 서울 최단거리 근교에 위치하여 부동산 시장이 들썩이고 있다. 그중 김포한강신도시가 김포도시철도 장기역 신설역으로 들어가면서 입지적 가치가 더욱 높아져가고 있다. 지식산업센터는 대출규제를 받지안으며, 80%까지 융자가 가능해, 투자 수익률이 높다고 볼 수 있다. 그러한 가운데, 현재 프리미엄 입지로 알려진 장기지구에 들어서며 가장 주목받고 있는 신세계건설 시공에 참여하여 지역내 최최의 브랜드 시공인 ‘김포 경동미르웰시티’가 투자자들에게 관심이 집중되고 있다. 김포한강신도시 랜드마크 입지에 들어서는 ‘경동 미르웰시티'는 지하 3층~지상7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 단지내 상가 성격인 근린생활시설로 구성될 예정이다. 실내는 5.4m의 높은 층고로 설계되며 힐링을 위한 휴게 공원이 조성되며, 회의실, 휴게실 등 다양한 공간이 제공되며 지하 1층 썬큰시설로 자연채광과 환기가 가능하고 내풍, 내진 설계로 안정성을 확보했다. 또한, 도심벤처형 지식산업센터로 조성됐으며 4차산업에 적합한 사무실 형태로 설계돼 R&D, 설계, 엔지니어링 등 전문업종뿐만 아니라 IT, 의류, 유통 등 다양한 업종의 입주가 가능하다. 사업지인 장기지구 내에 다야한 개발호재로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 내년 개통예정인 김포도시철도 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치하여 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분내 이동이 가능하다. 김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이하며 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도와 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구)접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가와 임대료가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 경동 미르웰시티는 현재 건축중인 KB전산센터 및 신세계전산센터 사옥과 한국전력공사 및 국민보험공단 사옥과 인접하며 인근에 종합의료시설도 건축 예정으로 장기동 아파트 밀집지역 및 도시지원시설도 가까이에 자리에 풍부한 생활인프라가 구축돼 있다 한강씨네폴리스 등 풍부한 개발호재도 수혜로 작용할 것으로 보인다. 문의 1522-4064