소외되고 저평가된 서쪽 부동산 시장의 반격
최근 저평가되고 외면 당했던 서쪽 부동산 시장의 변격이 매섭다. 이들 지역들이 주목을 받는 이유는 미뤄졌던 개발호재들이 하나씩 현실화되고 열약한 주변 인프라가 개선되면서다.
대표적인 지역을 꼽으라면 서울 한강 이남 금천구·구로구, 경기 안양 만안구, 경기 서수원 일대, 인천 서구 등이 있는데 내집마련을 하려는 실수요자 입장에서는 관심을 가져도 좋을 듯 하다.
먼저 서울을 크게 한강 이남과 이북으로 나눌 수 있는데 한강 이남은 9개구로 구성되며 서쪽에 위치한 금천구와 구로구는 한강 이북의 강북·도봉 등과 함께 서울 집값 순위에서 항상 하위권에 속하며 최근 아파트값 변동 추이도 인근 지역과 서울시 평균에 못 미친다.
먼저 서울 금천구에서는 구민들의 숙원 개발사업들이 하나둘씩 절차를 밟아가는 모습이다.
하지만 각종 개발호재에도 불구하고 이 지역의 집값 상승률은 서울 노원구 다음으로 낮은 것으로 나타났는데 이처럼 금천구의 집값 상승률은 저조하기만한 이유가 무엇일까.
금천구의 대표 숙원사업들이 속속 풀려가고 있다. 공터로 방치됐던 옛 대한전선 부지에는 이르면 올 연말 종합병원이 착공에 들어간다.
또한, 12만 ㎡ 규모의 독산동 공군부대 부지 역시 지난 5월부터 이전 후 개발을 위한 용역에 착수했으며 옛 도하부대 이전부지에 짓고 있는 롯데캐슬에는 대형 마트의 입점도 예고된 상태다.
가장 큰 원인으로 자족기능을 갖지 못한 채 도심의 배후주거지 기능도 인근 지역에 내주고 있다는 점이 이유로 꼽힌다.
서울 외곽에 있으면서 실질적으로 도시가 주는 편의성이 크지 않고 그 지역이 갖고 있는 생산성 자체가 높지 않기 때문에 전체적으로 주택가격에 대한 상승압력이 높지 않은 것으로 보인다.
낡은 부지의 정비를 넘어 교육과 교통, 복지와 여가시설 확대 등 주거지 기능 자체를 보완할 필요성이 제기되는 부분이다.
다만, 업계에서는 금천구가 노후 지역의 개발여력이 많다는 점은 장기적으로 기대할만한 요인이라고 평가하고 있다.
타 지역에 비해 아파트가 많지 않고 대신 빌라·다세대들이 많아서 향후 재개발과 관련된 정비사업이나 이런 부분의 여력들은 기대할 수 있는 부분이 있으며 신임 금천구청장이 내걸고 있는 지역 내 IT·패션 산업 육성과 금천구청역 복합역사 개발, 어린이 돌봄시스템과 같은 공약의 이행속도도 주목해 봐야 할 대목이다.
골드라인으로 평가를 받고 있는 신안산선 효과도 금천구 집값을 견인할 것으로 기대된다.
신안산선 사업이 계속 지연되고 있긴 하지만 지난해 9월 포스코건설이 단독입찰로 참여해 아마 올해 하반기부터는 본격적으로 사업이 가시화될 것으로 보이며 신안산선은 2023년 개통 예정이다.
대표적인 슬럼가로 꼽히던 독산동 일대가 대형 아파트단지 개발로 인해 살아날 기미를 보이고 있다는 점도 고무적이다. 금천구청역 인근엔 현재 롯데캐슬골드파크(4400여가구)의 입주가 차근차근 진행되고 있다. 1, 2차의 입주는 완료됐고 3차는 올해 10월 입주 예정이다. 골드파크 3차 아파트 전용면적 59.96㎡의 경우 3억8600만원이었던 분양가가 지난해 12월 5억1600만원까지 오르기도 했다.
구로구도 반등이 기세를 보이고 있다. 서울에서도 주거·교통 입지가 상대적으로 떨어지는 곳으로 최근 각종 개발 호재를 등에 업고 수요자들의 관심을 받고 있다.
구로구의 경우 신도림동 정도를 제외하면 거주지로는 금천구와 더불어 크게 선호되지 않던 지역으로 꼽힌다. 주거환경이 아직 정비되지 않은 곳이 않고, 서울 중심 업무지구인 시청·을지로·종로나 강남 등과 거리가 멀기 때문이다. 학군이나 편의시설 등 또한 서울 다른 자치구와 비교하면 그다지 뛰어나지 않다는 평가를 받아왔다.
먼저 오랜 숙원이던 구로철도차량기지 이전사업이 타당성 조사를 통과하고 옛 영등포교도소 부지에 임대 주택·상업시설·대형공원이 들어설 예정이다. 구로구의 집값도 덩달아 꿈틀대고 있다.
한국감정원이 발표한 최근 자료에 따르면 최근 1년 간 구로구 내 위치한 아파트 상승률(1월 기준)은 4.56%로 같은 기간 동안 평균 가격은 3억7498만원에서 4억2424만원으로 약 5000만원 올랐는데 같은 기간 동안 아파트 상승률이 서울(6.07%) 보다 낮지만 세종시(4.39%) 보다 높은 수치다.
업계에서는 위의 아파트 상승률에도 불구하고 구로구 집값이 여전히 저평가 받고 있다고 판단하고 있다. 금천구와 더불어 개발호재가 많은 데 비해 집값 상승이 더디다는 이유다.
현지 주민들은 구로구 내 개발사업이 완료되면 그동안 낙후된 이미지에서 벗어날 것으로 현지 기대하고 있다.
현재 구로철도차량기지 이전 및 옛 영등포교도소 개발뿐만 아니라 제2행정타운 조성, 가리봉동 도시재생(33만 2929㎡), 디지털단지 지스퀘어 완공, 오류동역 일대 주거환경 개선 등이 예정되어 있다.
이 가운데 가리봉동 도시재생 사업의 경우 가리봉동 중심도로 개설, 가족통합지원센터 등이 지어질 예정이다. 여기에 아파트 단지 조성으로 오는 2019년 3월까지 항동, 천왕동 일대에 천이초등학교, 항동중학교가 완공될 계획이다.
다음으로 경기도 안양시의 경우 크게 동쪽에 동안구, 서쪽에 만안구로 나뉜다. 동쪽 동안구에 비해 상대적으로 낙후된 서쪽의 만안구가 대형 개발로 들썩이고 있다.
최근 안양시에서 제2의 안양부흥을 본격적으로 추진하겠다는 내용의 5대 핵심전략 사업을 발표했는데, 이 중 주요 사업이 만안구에 집중돼 있다.
특히 우선적으로 진행되고 있는 (구)농림축산검역본부 개발이 주목할만 하다. 만안구 안양동에 위치한 이 부지는 총 5만6309㎡ 규모의 행정업무복합타운으로 탈바꿈하는데 행정업무복합타운은 만안구청사, 기업비즈니스센터 4개동, 복합체육센터, 노인종합조건 복지관, 공원, 어린이 복합문화시설 등으로 조성된다.
안양시에서 발표한 올해 1/4분기 추진현황 자료를 보면 이 부지는 올해 2월 소유권 이전과 지구단위계획 수립용역 발주가 완료돼 순차적으로 사업이 시행되고 있다.
일반적으로 행정타운은 누구든지 쉽게 왕래할 수 있도록 접근성이 우수한 곳에 개발되는 경우가 많다. 행정타운 주변으로 교통망이 확충되거나 생활 인프라가 체계적으로 갖춰지는데, 안양 행정업무복합타운의 경우도 마찬가지다. 인근에 지하철 1호선 안양역과 명학역이 있으며, 월곶~판교 복선전철이 개통 예정이어서 접근성은 더욱 높아질 전망이다. 여기에 이마트, 롯데백화점, 안양 최대상권인 안양일번가 등이 가까이 있다.
더욱이 행정타운 주변 배후주거지의 경우 공공기관 근로자나 관련업종 종사가 이주해오는 경우가 많아 인구유입효과도 기대해볼 수 있다.
여기에 박달동 노루페인트 일원에 조성되는 박달테크노밸리도 주요한데 시는 이번 개발을 통해 박달동 일원을 친환경 주거단지와 첨단산업 단지가 결합된 안양의 실리콘밸리로 육성할 계획이다.
이처럼 행정타운 및 테크노밸리 조성으로 가장 기대되는 것은 인구유입 효과다. 통계청 주민등록인구수를 보면 안양시의 현재(18년 5월) 인구는 58만3447명으로 2008년 62만279명보다 5.94% 감소했다. 이중 노령인구(65세 이상)의 경우 같은 기간 46.22%(4만3951명→6만4264명) 증가한 반면, 청년인구(20~29세)는 9.58%(9만4266명→8만5239명) 감소했다. 하지만 이번 개발로 일자리가 창출되면 젊은 세대 인구가 대거 유입될 전망이다.
이렇다 보니 인근 부동산 시장도 함께 주목 받고 있다. 안양시의 경우 그동안 동안구를 중심으로 새 아파트들이 들어서면서 만안구는 비교적 노후된 주택들이 많았다. 하지만 현재 안양시에서 추진하는 도시재생사업으로 만안구 일대가 신흥 주거타운으로 탈바꿈할 전망이다.
안양시에서 발표한 올해 1/4분기 추진현황 자료를 보면 안양5동 냉천지구는 지난해 9월 우선협상대상자로 ‘대림컨소시엄’을 선정했으며 이외에도 안양9동 새마을지구, 명학마을 등 주택정비사업이 활성화될 예정이다.
업계에서는 현재 안양시에서 만안구 일대 개발을 위해 순차적으로 계획을 시행하고 있어 장기적으로 동안구를 뛰어넘는 시의 중심축으로 자리매김하게 될 것으로 전망하고 있다.
인구 130만 명의 수원시는 경기도청 소재지이자, 경기도 내 도시 중 인구가 가장 많은 곳이다.
수원시는 크게 동쪽 동수원과 서쪽 서수원으로 나뉘는데 개발 축의 양상이 구도심에서 동수원, 동수원에서 서수원으로 확장되고 있다.
동수원에 비해 낙후되고 인프라가 부족했던 서수원 일대에 최근 굵직한 호재가 이어지는 중이다.
권선산업단지엔 이미 530여개의 기업이 입주한데 이어 첨단기술산업단지인 R&D파크를 조성하고 군 공항 이전 부지에 스마트폴리스를 개발하는 등의 굵직한 개발 계획이 잇따르면서 이 부근 부동산도 오름세가 뚜렷하다.
이러한 분위기가 조성되자 최근 서수원 일대에 수요자들의 관심이 이어지고 있다. 이전에는 동수원보다 더딘 발전 속도로 상대적으로 관심도가 떨어졌지만, 최근 호재가 잇따르면서 서수원 일대 부동산이 오름세를 보이고 있기 때문이다.
실제로 KB부동산자료에 따르면, 서수원의 대표적인 지역인 호매실동과 금곡동의 전셋값(1㎡ 당)은 작년 2분기 현재 각각 218만원, 199만원으로 나타났는데 이는 2015년 2분기 대비 각각 15.3%, 16.4% 상승한 수치다. 같은 기간 수원시(222만원→251만원)의 오름폭을 웃도는데 이는 서수원 일대가 관심을 받는 이유는 굵직한 개발호재가 이어지고 있기 때문이다.
수원시는 서수원권 개발 사업으로 ▲종전부동산 개발 ▲수원 R&D 사이언스 파크 조성사업 ▲화서역 환승주차장 복합센터 개발 ▲망포동 환승센터 건립 등을 선정해 추진 중이다. 특히 장안구 율전동과 권선구 입북동 일대엔 30만㎡ 규모의 ‘수원 R&D 사이언스파크’가 예정돼 있고, 수원 군 공항 이전 부지에 525만㎡ 면적의 ‘스마트폴리스’도 조성할 계획이다.
집값을 견인하는 복합몰도 입점 소식도 들린다. 최근 KT&G가 신세계그룹 복합쇼핑몰인 스타필드 개발을 담당하는 신세계프라퍼티와 쇼핑몰 투자를 위한 계약을 체결하면서 서수원 화서역 인근 대유평지구에 대형 복합쇼핑몰 입점이 가시화됐다.
최근 화서역 파크푸르지오가 고분양가 논란을 딛고 성공적으로 분양된데 이어 '스타필드 입점' 소문을 뒷받침할 신세계와의 계약 체결 소식이 알려지면서 화서역 일대 부동산 시장에 관심이 더욱 높아졌다.
아울러 대규모 개발사업이 예정된 고색2지구에 창고형 할인매장인 코스트코가 입점할 것이라는 소문까지 더해지면서 서수원지역 부동산시장에 '대형 유통점 시너지 효과' 기대감이 고조되는 분위기다.
대유평지구는 30만 5천여 ㎡ 규모 부지에 공동주택과 상업시설, 업무시설 등을 조성하는 대규모 개발사업으로, 인근에서 진행되고 있는 고등지구 주거환경개선사업과 더불어 수원역-화서역 일대 부동산시장에 지각변동을 일으킬 사업으로 꼽힌다.
이런 가운데 최근 대유평지구 내 업무·상업복합용지(4만 5천여 ㎡)에 초대형 복합 테마파크인 신세계 스타필드 입점이 사실상 확정됐다는 소문이 퍼지면서 대유평지구는 물론 주변 부동산 시장까지 관심이 크게 높아지고 있다.
대유평지구 주변인 화서역 상권과 정자동 중심상권은 주변 인구에 비해 규모가 적고 낙후돼 있어 스타필드와 같은 대형 유통시설이 들어설 경우 여파가 상대적으로 크기 때문이다. 실제로 화서역 파크 푸르지오 인근 화서주공 3단지와 4단지 등은 최근 급매물이 사라지고 가격도 상승세를 타고 있다.
최근 수원 화서역 파크 푸르지오의 잔여세대 미계약분 청약 접수가 홈페이지를 통해 진행된 가운데 화서역 파크 푸르지오가 포털사이트 실시간 검색어 1위를 달구며 뜨거운 관심을 입증하기도 했다.
하지만 일각에서는 대형 유통시설 입점 소문만으로도 주변 집값이 들썩이다 보니, 검토 단계인 사항이 최종 확정된 것처럼 소문을 내 집값을 뛰게 하는 '꼼수'가 판을 치고 있는 것이라는 우려도 내놓고 있다.
실제로 대유평지구와 고색2지구 대형 유통시설 입점은 아직 검토 단계이고 확정된 것이 없는 것으로 확인됐다.
마지막으로 인천 서구가 있다. 인천 서구는 인천 육지 면적의 34%에 이르는 광활한 토지를 갖고 있다.
광활한 토지를 가지고 있지만 시민들은 농업과 어업에 종사하면서 살았다. 번듯한 제조업도, 관광시설도 없었다. 서울의 난지도쓰레기 매립장이 한계에 도달해 서울과 경기, 인천의 생활쓰레기를 처리하는 수도권매립지가 조성돼 혐오지역으로 간주되기도 했다.
하지만 낙후된 인천 서구에 변화의 바람이 불고 있다. 인천국제공항의 관문인 북인천IC가 위치해 있고, 공항철도가 지나고 2013년에는 KTX 정차역이 생겼다.
또 서해 바다와 한강을 잇는 경인아라뱃길이 개통했고 인천도시철도 2호선이 건설돼 인천의 교통 중심지역으로 거듭나고 있으며 여기에 국제산업금융도시인 청라국제도시와 검단신도시, 입체도시인 루원시티가 조성돼 명실상부한 경제수도 인천의 신흥 거점도시로 성장하고 있다.
인천시와 LH가 공동으로 도시재생 사업이 진행 중인 루원시티(인천 서구 가정동)에 ‘인천시 제2청사’ 건립 등 호재에 힘입어 지난해 공급한 주상복합용지가 높은 가격에 완판 되는 등 루원시티는 투자가치가 확실한 사업지역으로 시장에서 인정받고 있다.
인천시 제2청사는 루원시티 내 공공복합업무용지 1만5500㎡에 지하 2층, 지상 20층 규모로 건립되며 이곳에는 인천도시공사, 종합건설본부, 인천발전연구원, 인재개발원, 도시철도건설본부, 시설관리공단, 보건환경연구원, 인천신용보증재단 등 시 산하 8개 기관(상주인원 1000여 명)이 입주하게 된다.
이런 루원시티의 관심은 획기적인 교통망 확충에서 비롯되었다고 해도 과언이 아니다.
2016년 인천도시철도 2호선 개통에 이어 지난해 3월에는 제2외곽순환고속도로 인천김포 구간이 개통되었고 경인고속도로 지하화 및 일반화는 물론 서울지하철 7호선 부평구청역과 석남역이 2020년 연결 예정이고 석남역에서 청라지구 구간도 예비타당성 조사가 통과되어 2026년 개통예정 등 더블 역세권의 가치는 물론 서울 강남까지도 편리한 출, 퇴근 환경을 갖추게 된다.
여기에 최근 인천시가 서구 청라국제도시와 서울 홍대입구를 직접 연결하는 서울지하철 2호선 청라 연장 사업에 시동을 걸면서 일대 부동산이 들썩이고 있다.
인천시는 서울시와 공동으로 서울지하철 2호선 인천 청라 연장 사업의 사전 타당성 조사를 내년 2월까지 시행한다.
서울지하철 2호선 청라 연장 사업은 홍대입구역∼청라 32.78㎞, 까치산역∼화곡역 1.9㎞ 등 총 34.68㎞ 노선을 신설해 서울 2호선을 청라까지 연결하는 사업이다.
총사업비는 3조4700억원으로 국비와 지방비를 7대3 비율로 투입할 방침이다. 서울 2호선 청라 연장사업이 실현되면 청라에서 2호선 홍대입구역까지 이동시간은 1시간대에서 31분으로 단축된다.
인천시는 내년 2월 완료되는 사전 타당성 조사에서 긍정적인 결과를 얻으면 국토교통부에 2016∼2025년 제3차 국가철도망구축계획에 서울 2호선 청라 연장 사업을 반영해 달라고 요청할 계획이다.
하지만 서울지하철 7호선 청라 연장사업도 현재 예비타당성 조사 통과 후 행정절차를 밟고 있는 점을 고려하면 중복투자로 볼 수 있는 서울 2호선 청라 연장사업까지 정부 승인을 받을 수 있을지는 불투명하다.
인천시는 또 제2경인선 광역철도 건설 사업도 추진할 계획이다. 제2경인선은 구로∼광명∼시흥∼서창∼남촌도림∼논현∼남동공단∼청학∼인천역으로 이어지는 노선이다. 인천 12㎞, 시흥 7㎞, 광명 0.5㎞ 등 총 길이 19.5㎞에 사업비는 1조9500억원이다.
시는 제2경인선이 완공되면 수도권 서남부지역에 광역철도망이 구축돼 서울 접근성이 향상되고 기존 경인전철 수요 분산과 혼잡도 완화로 주민 교통 편의가 높아질 것으로 보고 있다.
