보유 부동산 같은 해 처분이 유리? 나눠 처분이 유리?
양도소득세 절세를 위한 현명한 선택은
-보유 부동산, 모두 양도차익 발생시 해 나눠 처분하면 세금 아낄 수 있어
-양도차익과 차손 난 보유 부동산, 같은 해 팔면 양도세 절세
만약 보유 부동산이 여럿이 있어 처분하게 될 경우 같은 해에 처분하는 것이 유리할까? 아니면 해를 나눠서 처분하는 것이 유리할까?
이럴 때 해당 부동산을 처분시 양도차익과 양도차손 발생 여부에 따라 당신의 의사결정이 달라지게 된다.
여기서 양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 기타 필요경비를 차감한 결과 플러스가 되는 경우를 말하고 양도차손은 그 반대인 마니너스가 발생하는 경우를 말한다.
통상 보유한 부동산에서 모두 양도차익이 발생하면 해를 나눠 처분하게 되며 보유한 부동산에서 양도차익과 양도차손이 각각 생기면 같은 해에 처분해야 세금을 아낄 수 있다.
이는 절세 전략의 ‘정석’과도 같다. 해를 나눠 처분하는 것은 양도차익 합산을 피해 양도 시기를 조절함으로써 세율을 낮추기 위해서며 같은 해에 처분하는 것은 양도차익이 많이 발생하는 부동산이 있는 경우 양도차손 통산을 활용해 양도차익을 상쇄하기 위함이다.
예를 하나 들어보자. 모 기업에서 은퇴를 앞둔 박종석(60세)씨는 부동산을 처분해 노후자금을 만들 계획이다. 살고 있는 주택을 제외한 나머지 주택 한 채와 상가를 모두 처분하려고 한다.
5억원을 주고 샀던 주택의 시가는 현재 8억원이고, 9억원에 샀던 상가의 시가는 6억원이라고 가정하자.
이 주택과 상가를 모두 처분시 세금은 얼마나 될까. 세금은 박종석씨가 두 부동산을 각각 언제 파느냐에 따라 확연히 달라지게 된다.
만약 박씨가 올해 안에 주택을 팔면 양도차익인 3억원(8억원-5억원)에 대한 양도세를 내야 한다. 박씨가 일반세율을 적용받는다면(장기보유특별공제 배제) 세금은 1억원 정도가 된다.
내년 이후에 상가를 판다면 손실이 발생한 만큼 세금을 내지 않지만 손실분 3억원(양도손실)에 대한 공제는 받을 수 없다. 올해 상가를 팔고 주택을 내년에 팔더라도 주택의 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.
그러나 주택과 상가를 같은 해에 판다면 상황은 달라지게 된다. 주택을 팔아 얻는 양도차익 3억원과 상가를 팔아 발생하는 양도차손 3억원이 상계되어 양도소득세를 내지 않게 된다.
이처럼 단기간에 여러 부동산을 처분하면서 양도차익과 차손이 각각 발생할 때는 양도시기를 잘 따져보는 것이 좋겠다.
양도소득세를 계산할 때 손실과 이익을 상계하는 것은 같은 연도에 한해서만 가능하기 때문이다.
자산의 양도시기는 원칙적으로 대금 청산일을 기준으로 하지만 대금을 청산하기 전 소유권이전등기를 한다면 소유권이전등기 접수일을 양도시기로 한다.
양도하는 연도에 따라 세금이 달라질 수 있다면 양도일을 분명하게 확인할 필요가 있겠다.
같은 연도에 처분한 모든 자산의 양도차익과 차손이 상계되지는 않는다. 양도세 신고 자산에는 부동산과 주식 등이 있는데 부동산은 부동산끼리, 주식은 주식끼리만 가능하다.
만약 2주택자가 보유한 두 주택에 대해 양도차익이 동시에 발생하거나 같은 해에 주택을 모두 처분하더라도 양도세 합산이 안 되는 경우가 발생한다. 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하다면 양도세 합산이 불가능하기 때문이다.
또 하나 예를 들어보자. 안양에 거주하는 김방환(55세)씨는 광명에 신축 아파트를 취득하기 위해 재개발사업 예정지역의 다가구주택을 매각했고 거주 중인 안양 아파트도 처분할 계획을 가지고 있었다. 올해 상반기에 다가구주택 처분으로 거액의 양도차익이 발생해 하반기에도 양도차익이 예상되는 상황에서 해를 나눠 처분할 것인지, 같은 해에 주택 두 채를 매각할 것인지 알고 싶어 최근 세무전문가에게 문의했다.
보유한 주택 중 상대적으로 양도차익이 많이 발생한 주택을 비과세로 처분한다면, 같은 해 다른 주택에서 양도차익이 발생해도 합산되지 않는다.
여기서 한가지 주의할 점이 있다. 양도가액 12억원을 초과하는 고가 주택을 보유하고 있는 경우다. 1가구 1주택 비과세를 적용할 수 있어도 고가 주택을 보유하고 있어 양도차익이 발생한다면 다른 주택 양도차익과 합산된다는 것이다.
같은 해에 여러 채의 주택을 처분하면 주택 양도소득이 아니라 사업소득으로 인정될 수 있어 이 점도 주의해야 하는데 영리를 위해 반복적으로 하는 활동으로 얻은 소득은 부동산 매매업에 따른 사업소득으로 해석할 여지가 있기 때문이다.
부가가치세 관련 법규에 따르면 사업 목적으로 부동산을 과세 기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도하면 부동산 매매업인 사업을 영위하는 활동으로 보고 있기 때문이다.
