수익형 부동산 주택임대 대신 일반임대가 뜨는 이유
바야흐로 부동산 규제 시대다. 부동산 전반에 부동산의 규제가 미치지 않는 곳을 찾기가 힘들 정도다.
그럼에도 어느 곳에서는 틈새는 있기 마련이다. 규제의 손길이 닿지 않는 곳, 즉 미치지 않는 곳이 주목을 받는 상황이다.
대부분의 규제는 주택시장을 향하고 있다. 반면 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 시장은아무래도 규제의 영향권과 멀어 주목을 받고 있다.
하지만 국민투자처로 불리우는 오피스텔도 조정대상지역에 편입되는 곳은 분양권의 전매가 사실상 금지되어 투자처로서 매력을 잃어가고 있다.
양도세 중과에 이어 보유세 마저 강화되자 다주택자들의 셈법은 복잡해졌다. 상황이 이렇차 정부는 다주택자들을 주택임대사업 등록에 당근과 채찍을 가해 누락세원발굴과체계적인세원관리로공평과세를 실현하겠다는 의지의 표현으로 보인다.
주택임대사업은 크게 4년 단기임대와 8년 준공공임대로 나뉜다. 올 4월부터 정부는 4년 단기임대의 혜택은 축소하고 8년 준공공임대로 등록시 혜택을 강화했다. 결국 주택임대사업에서 혜택을 보려면 8년이상 의무임대기간을 지켜야 한다.
주택임대사업이 장기간 보유기간의 준수와 전매제한 등 규제가 심화되자 규제가 덜하고 전매가 자유로운 일반임대 대상 수익형 부동산이 상대적으로 주목을 받고 있다.
대표적인 수익형 부동산 상품으로 상가, 생활형 숙박시설, 지식산업센터, 섹션 오피스, 주한미군렌탈사업, 수익형 펜션 등이 있다.
이들 상품의 공통점은 일반임대 사업자로 등록을 한다는 점과 전매, 종합부동산세 등에서 자유롭다는 점이다.
먼저 오피스텔과 대표적인 수익형 상품인 상가의 경우 보유세 인상 등 갈수록 강화되는 규제 영향이 덜한데다 안정적인 임대수익을 얻을 수 있어 신규 분양하는 상가에 대한 관심도 높았다.
실제 올해 상반기 동안 전국의 상업·업무용 부동산 거래량은 19만2468건으로 지난해 동기(17만 1220건) 대비 12.4% 늘었다. 특히 지난 3월에는 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 강도 높은 대출 규제를 앞두고 수요가 몰리면서 3만 9082건이 거래돼 역대 최고 기록을 세운 바 있다.
다음으로 레지던스라고도 불리우는 생활형 숙박시설도 규제에서 자유로워 인기를 끌었다. 생활형 숙박시설은 얼핏 보면 오피스텔과 비슷하다. 오피스텔처럼 주거용으로 사용할 수 있고 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 청약통장이 없어도 청약 신청을 할 수 있기 때문이다.
강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제에서도 벗어나 있다. 개별등기를 할 수 있고 주택으로 분류되지 않아 다주택자 양도소득세 중과 대상에서도 빠지고 전매제한도 없다.
지식산업센터 또한 규제에서 자유로워 높은 인기를 끌고 있다. 부동산 시장의 강화된 규제 속에 풍선 효과를 톡톡히 누리고 있다는 셈이다. 아파트 등과 달리 소득대비대출비율(LTI)·임대업이자상환비율(RTI) 등 대출 규제가 없는데다 전매제한 또한 없다. 임대 수익도 안정적인 편이다. 개인 임차인보다는 법인 기업과 계약을 맺는 경우가 많아 갑자기 공실이 발생하거나 임대료가 밀리는 일이 드물기 때문이다.
전매제한과 무관한 섹션오피스 공급도 활발하다. 보통 전용면적 20~30㎡ 규모로 호실 조합을 통해 사무공간을 넓힐 수 있어 1인 창업자부터 기업까지 다양하게 입주 가능하다. 실내에 욕실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 없어 같은 공급면적이라도 오피스텔보다 사용공간이 더 넓다. 또 입주 기업에 제약이 없으며, 투자자들이 임대인 요구에 따라 원하는 규모로 업무시설 구성이 가능해 폭넓은 수요 확보가 가능하다는 것도 장점이다.
기업 편의를 배려한 편의시설, 맞춤형 공간 등을 제공하고 있는데다 제2의 벤처 창업 열풍이 불면서 스타트업, 개인 사업자가 둥지를 트는 경우도 많으며 유사 업종이 모여 시너지 효과도 낼 수 있는 것도 섹션 오피스의 장점이다.
미군렌탈사업도 규제와 무관하다는 점에서 주목을 끌고 있다. 미군렌탈사업이란 주한미군 기지에 근무하는 미군 및 미군가족, 미국 민간인, 미군계약직 등 국내에 파견근무를 나와있는 미국인들을 대상으로 하는 주택임대 사업을 말하며 대표적인 지역으로 평택, 아산, 군산 등이 있다.
미군을 대상으로 하는 임대사업의 경우 1~2년치 임대료가 선불로 지급되는데 이는 한화가 아닌 미국 달러로 입금되기 때문에 매달 월세를 받는 수익형 상품과는 달리 년세수익을 운영할수 있다는 이점 또한 존재한다. 기존의 임대수익형 부동산들 상가, 오피스텔, 다가구주택, 아파트등은 내수경제에 받아 임대료에 변동폭이 존재하기 때문에 꾸준히 임대수익을 올린다는 확정이 없고 월세미납 임차인에 대하여 뚜렷한 보호 수단이 존재하지 않는다.
하지만 프리모빌리지 같은 경우 임대료의 지급 주체가 미국방부로 임대료의 미납걱정이 없고 SOFA협정에 의해 장기간 확정적인 수익을 올릴 수 있으므로 내수경제에 영향을 받지 않고 꾸준한 수익이 가능하다.
새로 시행되는 대출규제의 핵심인 DSR은 모든 대출에 대하여 연간 원리금 상환 부담에 대해 소득과 비교해 대출한도를 정하는데 시중은행들은 DSR기준으로 부동산 담보대출은 200%가 넘으면 대출을 실행시키기 어렵다는 방침이다. 특히 부동산에서는 임대업자 이자상환비율 RTI를 시행해 연간임대소득이 주택은 1.25배 이상이 충족 되어야 대출을 승인한다.
그러나 미군렌탈주택의 같은 경우 연간임대소득이 임대업자 RTI승인기준의 3배 이상에 달하므로 대출을 받는데 전혀 어려움이 없다.
또한 1가구 2주택에 들어가는 주택상품이지만 임대사업자 등록으로 해결이 가능하고 미군렌탈하우스는 미국인의 신분상 전입신고와 확정일자를 받지 않아 국제 세법에 근거, 소득공제도 받지 않는다.
마지막으로 52시간 근무제의 실시로 주말에 가족과 함께 여가를 즐길 수 있는 레저 수익 부동산(또는 레저형 수익 부동산)에 대한 관심도 높아질 전망이다.
업계에 따르면 주요 레저 수익형 부동산으로 수익형 펜션이 주목을 받을 것으로 보고 있다.
수익형 펜션은 주택으로 간주되지 않으며 전매제한 등 규제에서 자유롭고 유명 관광지에서 공급되어 지역 명소나 바닷가 등과 접근성이 좋은 경우 수익률도 높은 편이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산의 경우 크게 주택임대사업자와 일반임대사업자로 나눌 수 있는데 상품의 특성에 따라 어느 사업자가 유리한지 선택을 해야 한다”며 “과거 유행처럼 수익형 투자 바람을 몰고 왔던 오피스텔이나 분양형 호텔의 사례처럼 규제에서 벗어 났다고는 하나 공급이 일시적으로 늘어날 경우 공급과잉을 물론 수익률 하락이라는 이중고를 겪을 수 있기 때문에 상품의 경쟁력, 입지, 공급추이 등을 종합적으로 따져 투자에 임해야 한다”고 조언했다.
수익형 부동산 일반임대사업자 적용 공급중인 상품
김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티(상가)=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 상가는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 총 567실로 지역 내 최대규모의 오피스텔 단지내 상가다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 사러리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했으며 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 문의 031-981-3553
횡성 밀리언타워 조감도●횡성 밀리언타워(상가)=시행전문회사인 (주)THE 상생은 강원도 횡성군 횡성읍 읍하리 558번지 일대에 밀리언타워를 분양중이다. 분양대상은 1~5층 총 39개 점포로 3.3㎡당 분양가는 650만~2,250만원선이며 전용률은 57%대다. 층별 추천업종으로는 1층은 편의점, 약국, 음식점, 커피전문점, 패스트푸드점 등 2층은 미용실, PC방, 전문음식점 등 3층은 병의원 등 메디컬존 4층은 학원, 사무실, 독서실 등이 5층은 테라스 공간(서비스 면적)을 독점으로 활용이 가능해 패밀리 레스토랑, 전문음식점 등이 있다. 횡성의 중심인 횡성오거리 로터리를 끼고 있어 가시적인 홍보 효과를 볼 수 있고 공공시설, 터미널, 학교, 주택단지 등을 배후에 두고 있어 상당히 유동인구가 많은 곳이다. 최근 서울 등 수도권 접근성도 속속 개선되고 있다. 경기 광주부터 강원 원주를 잇는 제2영동고속도로가 개통되어 서울까지의 소요시간이 50분 내외며, 제2경인고속도로와도 연결돼 인천국제공항과 평창을 오가는 이동거리를 단축시킬 전망이며 또한 둔내~횡성간 6번 국도도 확장 중으로, 타 지역뿐만 아니라 횡성 도심으로의 교통망도 탁월해질 것으로 보인다. 그리고 횡성의 중심생활권으로 꼽히는 해당 사업지는 쾌속교통망인 KTX횡성역(2017년 말개통)의 개통으로 서울까지 1시간대 접근이 가능하며 영동고속도로, 제2영동고속도로, 중앙고속도로가 있어 전국으로 이동이 용이하다. 횡성군은 매년 강원도에서 실시하는 도내 18개 시, 군별 투자유치성과 평가에서 2년 연속 최우수 지자체에 선정되었으며 2016년에는 13개 기업의 투자유치에 성공해 총 1475억 원의 투자유치와 1110명의 고용창출 효과를 이끌어 냈다. 또한, 우천일반산업단지의 투자협약, 묵계리 군부대 부지 개발, 우천 제2농공단지가 5년 만에 100% 분양이 완료되면서 투자가 잇따라 지역경제 활성화는 물론 횡성의 근로자 수요도 더욱 풍부해질 전망이며 2016년 기준으로 횡성인구가 4만6천명 선을 회복하면서 탄탄한 배후수요의 확보가 가능해졌다. 문의 033-343-3558
녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 오는 9월 6일(목), 7일(금) 공개분양을 앞두고 있다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 공개분양일은 2018년 9월 6월~7일 양 이틀간이며, 계약장소는 녹번동 래미안 베라힐즈 조합사무실로 부가가치세를 포함한 계약금 10%를 지정계좌로 납부해야 정식계약으로 인정되며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463
선유도역 투웨니퍼스트밸리 조감도●선유도역 투웨니퍼스트(지식산업센터)=서울시 영등포구 양평동 5가 43번지 외 4필지 일대에 들어서게 되는 선유도역 투웨니퍼스트밸리는 지하 3층~지상 18층 연면적 28,238.04㎡ 규모로 공급된다. 종합건설사 ㈜대명21이 시공을 맡은 선유도역 투웨니퍼스트밸리 지식산업센터는 업무 효율성을 고려한 섹션별 오피스 특화 계획과 창고로 활용할 수 있는 업무 연계공간, 직원들의 휴식과 편의를 제공하는 하늘공원, 문화시설 등까지도 갖췄다. 게다가 대명21의 대표적인 원룸형 소형 상품 및 주거 상품 브랜드인 ‘투웨니퍼스트’의 대표적인 혁신평면 3bay, 테라스형 상품으로 기숙사를 설계해 공간 활용성이 우수한 지식산업센터를 이뤘다는 평가를 받고 있다. 선유도역 투웨니퍼스트밸리 지식산업단지는 이러한 업무 및 기숙사 특화 설계의 장점 이외에도 역에서 도보 3분대 거리의 초역세권, 왕복 6차선 양평대로변과 서부간선도로 사이에 위치해 교통 접근성 또한 우수하다. 뿐만 아니라 올림픽대로, 공항대로, 성산. 양화대교, 강변북로, 경인고속도로 및 월드컵대교(2020년 예정)과 인접하여 마곡업무지구, 여의도, 구로, 가산, 강남 등의 주요 업무지구와의 비즈니스 연계가 편리하다는 특징을 지닌다. 문의 6954-2117
영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도●영흥도 오션뷰 테라스빌(수익형 펜션)=인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 8월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 7%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 1분 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다. 서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다. 또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 당 사업지는 입지면에서 높은 수익성은 물론 지가 상승 및 가치 상승이 기대되는 점은 투자자들이 주목하는 투자 포인트 중 하나로 꼽힌다. 문의 032-880-0475
