가을 수익형 부동산 투자처로 ‘역세권’ ‘해세권’ 주목
길고 긴 무더위가 지나가고 가을이 성큼 다가오고 있다. 가을은 전통적인 분양성수기로 꼽힌다.
분양시장에서 청약요건이나 대출 강화로 주택시장은 위축되는 반면 규제가 덜한 수익형 부동산의 약진이 두드러진다.
올해 상반기 수도권 상업·업무용 부동산 거래량이 역대 최대치를 기록한 것으로 나타났다.
한국감정원 통계를 보면 올 상반기 수도권에서 거래된 상업·업무용부동산은 12만2065건으로 나타났다. 작년 같은 기간 10만4191건 보다 17.2% 늘어난 수치로, 상반기 기준으로 조사가 시작된 2006년 이후 가장 높다.
수도권은 전국 거래량(19만2468건)의 63.4%를 차지해 시장에서 비중도 큰 것으로 나타났다.
이는 주택시장에 규제가 쏠려 시중 유동자금이 수익형 부동산으로 흘러 들었기 때문으로 분석된다. 다만 올 상반기에는 연간 임대소득과 대출 이자비용을 비교해 대출 적정 여부를 심사하는 임대업 이자상환비율(RTI)이 도입돼 작년 하반기 거래량(13만6617건) 보다 소폭 하락했다.
올 하반기 수익형 부동산 시장에서 역세권과 해(海)세권이 강세를 보일 전망이다. 역세권은 전통적으로 투자 1순위로 꼽힌다. 해세권은 바다와 가까워 조망권이 확보된 영역을 말하는데 지하철에 역세권이 있다면 바닷가는 해세권이 있는 셈이다.
먼저 규제의 풍선효과를 누리고 있는 상품은 바로 역세권 프리미엄을 갖춘 수익형 부동산이다.
사실 역세권 여부는 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자에 있어 가장 우선순위로 꼽는 요소라 할 수 있다. 유동인구 유입이 수월하고 임대수요도 꾸준하다 보니 공실의 위험이 적고, 불황기에도 가격하락 폭이 적어 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
실례로 기업체가 입주하는 지식산업센터, 오피스가 역세권에 자리잡을 경우 출퇴근 접근성이 확보되고, 물류 이동 및 비용 절감에도 효과적이다.
상업시설 역시 역세권과 인접한 경우 대규모 유동인구의 유입을 바탕으로 높은 수익률을 기대할 수 있게 되면서 자연스럽게 가치가 상승하는 효과를 낼 수 있다.
이로 인해 역세권 수익형부동산 상품 분양 시 조기 완판을 기록하는 것은 물론, 프리미엄이 붙은 매매가를 보이기도 해 투자자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있다.
역세권 수익형 부동산은 실제 분양성적도 좋았고 프리미엄도 형성되고 있다.
지난해 8월 분양한 ‘공덕 SK리더스 뷰’의 경우 지하철 노선 4개 환승역인 공덕역 바로 앞에 위치한 점이 높은 평가를 받으며 평균 10대 1의 높은 경쟁률 및 계약 3일 만에 조기 완판에 성공했다. 성수역 도보 3분 거리에 위치한 ‘성수에이팩센터’ 전용 128㎡의 경우 2011년 6억 3800만원 수준으로 분양되었지만, 지난 5월엔 7억 5000만원에 거래되며 약 1억 1천원 가량의 프리미엄을 기록했다.
영흥도 십리포 해수욕장 전경다음으로 해세권이 있다. 지난 7월부터 시행되는 주52시간 근무제로 여가시장이 주목을 받을 전망이다.
해세권으로 뜨는 지역은 수도권에 연륙교가 있는 영종도, 영흥도, 석모도 등이 있다. 지방은 강원도 속초, 부산 해운대, 전남 여수 등이 있다.
그동안 바다와 가까운 곳에 건설된 수익형 상품들은 수요자들이 선호하는 ‘핫 플레이스’였다. 바다 조망을 볼 수 있다는 장점 때문에 높은 청약 경쟁률을 기록했고, 프리미엄도 크게 형성되고 있다.
실제 해세권 오피스텔은 매매가도 상승세다. 국토교통부 실거래가에 따르면 부산 광안리해수욕장 바로 앞의 '부산 광안 대우아이빌'은 38.41㎡ 기준 지난해 1월 1억9900만원에 팔렸다가 올 1월 2억3500만원에 거래됐다.여기에 해마다 무더위가 길어짐에 따라 바닷가와 인접한 수익형 부동산은 인기를 끌 전망이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “가을 분양성수기가 성큼 다가옴에 따라 수익형 분양시장도 분주하게 돌아가고 있다”며 “역세권은 풍부한 임대수요를 해세권은 바닷가 조망권 확보가 관건인 만큼 역세권이든 해세권이든 지하철 역과 바닷가의 접근성이 투자의 핵심으로 보인다”고 말했다.
가을 분양성수기 눈길가는 수익형 부동산 2선
-역세권 수익형 부동산-
의정부역 베스트뷰 조감도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 문의 031-826-2597
김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티(상가)=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 상가는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 총 567실로 지역 내 최대규모의 오피스텔 단지내 상가다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 사러리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했으며 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 문의 031-981-3553
녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 오는 9월 6일(목), 7일(금) 공개분양을 앞두고 있다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 공개분양일은 2018년 9월 6월~7일 양 이틀간이며, 계약장소는 녹번동 래미안 베라힐즈 조합사무실로 부가가치세를 포함한 계약금 10%를 지정계좌로 납부해야 정식계약으로 인정되며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463
-해세권 수익형 부동산-
속초 한라리센 오션파크 조감도●속초 한라 리센 오션파크(생활형 숙박시설)=강원도 대표 관광 휴양도시 속초에서 생활형 숙박시설 ‘속초 한라 리센 오션파크’를 분양한다. 속초 한라 리센 오션파크는 2개 블록(A·B) 563실 규모로 A블록이 지상 7층에 336실이며, B블록은 지상 7층에 227실이다. 최근 속초 시내에서 선보였던 생활형 숙박시설 가운데 최대 객실 규모를 자랑한다. 공급되는 면적은 전용기준으로 22~46㎡로 다양한다. 최근 속초 시내에서 선보였던 생활형 숙박시설 가운데 객실 규모로는 최대이다. 생활형 숙박시설은 최근 주목 받고있는 부동산 상품이다. 분양받은 이후에 세컨드하우스처럼 직접 거주하거나 임대도 가능하기 때문이다. 그래서 최근에 속초나 여수 등 유명 관광지를 중심으로 공급이 활발하다. 실제 지난해부터 속초시를 중심으로 총 5곳의 생활형 숙박시설이 공급됐고 분양 성적도 나쁘지 않았다. 생활형 숙박시설은 각 호실 별로 등기가 가능하며 주택 수에는 포함이 되지 않는다. 속초는 강원도 내에서도 내·외국인이 가장 많이 찾는 관광지다. 실제 지난 5년(2012~2016년) 간 속초를 찾은 관광객(내·외국인 포함)은 총 6,503만명. 매년 평균 1,300만명 이상이 찾아온 것이다. 업계에서는 속초로 관광객이 더 몰릴 것으로 예상하고 있다. 이유는 교통 호재 때문이다. 서울과 강원도를 2시간대로 가깝게 해준 양양고속도로와 경강선KTX가 개통한데 이어 KTX속초역이 오는 2025년 개통 예정이기 때문이다. 이 노선은 서울~춘천까지 기존 경춘선과 춘천~속초 구간을 시속 250km로 달리는 고속전철로 연결하는 사업이다. 춘천과 화천, 양구, 인제, 백담에 이어 속초까지 가며 완공되면 서울에서 속초까지 70분, 인천공항에서 속초까지는 110분이면 이동이 가능하다. 이 노선이 개통되면 서울과 속초가 반나절 생활권으로 더욱 가까워지는 것이다.문의 1566-9113
영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도●영흥도 오션뷰 테라스빌(수익형 펜션)=인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 8월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 7%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 1분 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다. 서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다. 또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 당 사업지는 입지면에서 높은 수익성은 물론 지가 상승 및 가치 상승이 기대되는 점은 투자자들이 주목하는 투자 포인트 중 하나로 꼽힌다. 문의 032-880-0475
