상고하저 보인 올 부동산 시장…2024년 부동산 전망은

고금리 부담에 내년 부동산 하락 전망, 기준금리 내년 말 인하 예상...PF발 위기감도 고조

고금리 이어진다면 내년 수익형 부동산시장 대체로 부진한 양상 보일 전망

올해 부동산 시장을 관통한 트렌드를 한마디로 정리하자면 ‘상고하저(上高下低)’였으며 핵심 키워드로는 ‘불확실성’이 꼽을 수 있다.

2022년 연말에 예측된 2023년 전망은 좋지 않았지만 올해들어 특례보금자리론을 비롯한 정부의 규제 완화책과 국고채 금리 하락 이후 주택담보대출 이자 하락은 주택 수요에 불을 지폈다. 결국 올해 상반기 부동산 시장의 기술적 반등을 이끌었다.

그렇다면 내년인 2024년 부동산 전망은 어떨까. 올해 말부터 본격적인 조정 국면에 들어간 부동산 시장은 내년에도 하락세를 보일 것이라는 전망이 이어지고 있다.

이러한 전망의 배경에는 고물가와 맞물린 고금리 기조로 대출 금리 부담이 계속될 것으로 전망되는 데다, 매수 심리를 되살릴 만한 호재가 딱히 보이지 않는다는 점에 있다.

여기에다 부실 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 시한폭탄이 터지는 것 아니냐는 건설업계의 우려도 커지고 있는 상황이다.

연말에 한 중견 건설사가 워크아웃설에 휩싸이는 등 심상치 않은 분위기가 감지된 상황에서 PF 우발채무에 따른 리스크가 현실화될 경우 업계 전반이 위기를 맞을 수도 있어서다.

◆ 고금리 대출부담 등에 부동산시장 전반적인 하락 전망세 예상

2024년 부동산 시장은 하락 전망이 우세하다. 상승세로 한때 반등했던 주택 가격이 최근들어 하락세로 돌아서고 낙폭도 커지는 등 조정 국면이 본격화되는 모습을 보이고 있어서다.

부동산 시장의 본격적인 조정세는 고금리에 따른 대출 부담 증가가 주된 원인으로 꼽힌다.

시장에서는 한국은행이 내년 하반기에나 기준금리를 인하할 것으로 예상되므로 내년에도 부동산 시장 하락세는 이어질 것이라는 관측이 대체적이다.

여기에 올해 아파트 가격 회복을 이끈 40조원 규모의 특례보금자리론이 내년 1월 종료되는 만큼 부동산 시장에 부정적 영향을 줄 것이라는 전망이 많다.

신생아특례대출이 새로 도입되기는 하지만 규모(27조원 전망)가 특례보금자리론보다 작고 수혜 대상도 특정돼 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 관측된다.

이와 관련해 한국건설산업연구원은 올 11월 '2024년 건설·부동산 경기 전망 세미나'에서 대출 경직성 강화, 고금리 강화 우려 등을 이유로 내년 전국 주택 매매가격이 올해보다 2.0% 하락할 것으로 전망했다.

주택산업연구원도 12월 22일 '2024 주택시장 전망과 정책 방향' 간담회에서 내년에도 주택 가격 하락세가 이어지며 연간 1.5% 내릴 것으로 내다봤다.

다만 매매 수요가 전세로 넘어가면서 전세가격은 내년에도 상승할 것이라는 관측이 나온다.

나아가 전세가격 상승으로 인해 전세 수요가 매매로 이동할 경우 제한적이나마 부동산 가격 상승 요인이 될 수 있다는 일각의 분석도 있다.

한국은행은 지난 12월 14일 공개한 통화신용정책보고서에서 내년도 서울지역 입주 물량 감소에 따라 전세가격이 추가 상승할 경우 매매가격에도 상승압력으로 작용할 가능성이 제기되고 있다고 밝혔다.

◆ 수익형 부동산시장, 상가·오피스텔 수익률 ‘흐림’

2023년 수익형 부동산시장은 고금리와 경기 침체 여파로 투자 심리가 대폭 위축된 양상을 보였다.

올 상반기에는 정부의 아파트 위주의 규제 완화로 아파트의 수요가 증가한 반면 비(非)아파트 수요는 상당수 줄었다.

특히 하반기에는 금리 인상에 따른 수익률 감소와 대출 규제 여파로 수익형 부동산 거래량이 급감했으며 미분양 매물이 쌓이면서 낮은 가격으로 내놓은 상가, 지식산업센터 등도 매수자를 찾지 못하며 거래량과 매매가격이 동반 하락세를 보였다.

2024년 수익형 부동산시장은 전망은 어떨까? 결론부터 말하면 경기 불황과 금리 상승 부담으로 약세가 이어질 전망이다. 미분양, 공실이 누적된 데다 신규 공급량이 늘면서 거래 적체 양상을 띨 것으로 보인다.

저금리로 호황을 누렸던 수익형 부동산은 고금리 상황에서는 투자 매력이 줄어들 수밖에 없다.

수익형 부동산의 경우 주로 시중금리와의 비교 우위를 통해 투자를 결정하는데, 투자 후 임대료를 받아도 대출이자를 내고 나면 매력이 거의 없다. 오히려 역마진이 생길 수 있는 탓에 거래를 정체시키는 요인으로 작용할 공산이 크기 때문이다.

수익형 부동산의 미분양이 장기화되면서 할인 통매각이나 임대수익 보장 등 자구책을 내놓지만 향후 미분양 적체 현상은 심각한 문제로 이어질 전망이다.

따라서 확실한 수익이 예상되는 상가나 오피스텔 등이 아니라면 투자를 관망하고, 매수 시기를 늦추는 것이 좋다.

수익형 부동산 투자시 대출 부담 줄인 보수적인 전략 필요하다. 결국 2024년 한해 수익형 부동산 시장은 대체로 부진한 양상을 보일 전망이다.

고금리가 이어진다면 상가, 오피스텔 등 주요 상품 임대수익률이 하락한 만큼 투자 심리도 위축될 것으로 보인다. 수익형 부동산 시장에 투자하려면 대출 부담을 줄이고 보수적인 투자 전략을 세우는 것이 필요하다.

지역별 공급 물량과 분양가, 금리 변화 등을 예의주시해야 한다. 경기 침체가 예상될수록 핵심 부동산 가격 조정이 이뤄진 시점에 투자여건이 좋은 선임대 후분양, 할인 분양, 급매물 등 실속 저가 매물을 눈여겨 볼 필요가 있겠다.