규제·저금리 상가는 항아리상권, 오피스텔은 역세권 강세

아파트에 대한 초강력 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산 시장이 연일 호조세를 보이고 있다.   

  

은퇴 후 퇴직금을 불릴 곳을 찾는 중년층을 비롯해 어느 정도 여유 자금 마련에 성공한 3040까지 수익형 부동산 투자에 나선 가운데 대표 수익형 상품인 상가와 오피스텔이 큰 관심을 얻고 있는 것이다.

먼저 상가투자의 경우 역세권을 떠올리기 쉽지만 우우죽순으로 생기는 역세권의 옥석을 가리기가 힘들고 분양가와 투자금이 만만치 않다.    

 

반면 작지만 알짜로 꼽히는 항아리 상권이 새롭게 주목을 받고 있다. 항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지 않고 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않은 상권을 뜻한다. 특히 기업체, 관광서, 아파트, 학교 등이 내부에 존재해 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는다는 장점이 있다.

대표적인 예가 신도시나 택지지구 등에 아파트 밀집지역으로 위치상 서울 주요도심까지 이동하는데 최소 1시간 가량 시간이 소요되기 때문에 인구가 외부로 빠져나가는 일이 적고, 고정적인 수요를 품고 있어 상권이 안정적으로 자리를 잡아가고 있다.    

최근 주52시간 근무제의 실시로 가족들과 보내는 시간이 늘면서 항아리 상권은 더욱 주목을 받을 전망이다. 상가시장에서 항아리 상권이 주목을 받는다면 오피스텔 투자는 직장인 또는 대학생 등 임차인을 확보하기 위해 ‘역세권’이 필수다.     

비 역세권에 비해 역 주변은 생활편의시설이 집중돼 있어 이동이 편리해 유동인구가 많고, 기업체도 역 주변에 자리하는 경우가 많아 배후수요 확보에도 유리하다.   

  

특히 2개 이상의 노선이 겹치는 환승역세권의 경우 사통팔달의 교통의 요지로 향후 높은 시세차익도 기대할 수 있다.    

이러한 장점들로 인해 역세권 오피스텔의 선호도가 높은 만큼 매매가 상승폭 역시 높다.

실제로 KB부동산 자료를 살펴보면, 서울 서대문구 충정로에 위치한 ‘충정리시온’(2004년 9월 입주)은 지하철 2호선 충정로역과 접해 있는 초역세권 오피스텔로, 1년 동안(2017년 1월~2017년 12월) 전용 29㎡의 평균 매매가는 10.34% 상승했다. 이는 같은 지역이지만 역과 거리를 두고 있는 ‘서대문디오빌’(2009년 2월) 오피스텔 전용 28㎡이 5.41% 상승한 것보다 2배 가까이 오른 셈이다.

또, 서울 종로구 숭인동의 ‘종로대우디오빌’(2004년 9월 입주) 오피스텔은 바로 앞 지하철 1호선 동묘앞역 4번출구가 위치한 초역세권 단지로, 최근 1년 간 전용 36m²의 평균 매매가는 7.89% 상승한 반면 같은 지역의 비역세권 단지인 ‘엘리시앙’(2005년 11월 입주) 전용 34m²는 2.07% 상승한 것에 그쳤다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “항아리 상권 상가와 역세권 오피스텔은 탄탄한 배후수요를 확보했다는 측면에서 다른 수익형 부동산 대비 안정적이고 높은 수익률을 올릴 수 있는 상품이다”며 “다만 요즘처럼 수익형 부동산의 인기가 높은 상황에서 신규분양을 받을 땐 투자 전 비슷한 입지의 기존 상품과 비교해 보면서 꼼꼼하게 따져보는 것은 필수적”이라고 조언했다.     

수도권에 공급되는 항아리 상권 상가·역세권 오피스텔 현황

-항아리 상권에서 공급중인 상가-  

  

녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 오는 9월 6일(목), 7일(금) 공개분양을 앞두고 있다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 공개분양일은 2018년 9월 6월~7일 양 이틀간이며, 계약장소는 녹번동 래미안 베라힐즈 조합사무실로 부가가치세를 포함한 계약금 10%를 지정계좌로 납부해야 정식계약으로 인정되며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463

김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도

●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 상가는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 총 567실로 지역 내 최대규모의 오피스텔 단지내 상가다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 사러리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했으며 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 문의 031-981-3553

-역세권에서 공급중인 오피스텔-

의정부역 베스트뷰 투시도

●의정부역 베스트뷰=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 문의 031-826-2597  

  

힐스테이트 삼송역 스칸센 조감도

●힐스테이트 삼송역 스칸센=현대건설이 8월 중 고양시 삼송지구 도시지원시설 S4-2,3블록에서 2,513실의 대규모 오피스텔 ‘힐스테이트 삼송역 스칸센’을 분양한다. ‘스칸센(Skansen)’은 스웨덴 스톡홀롬에 위치한 세계 최초이자 유럽 최대 규모의 야외 박물관 명칭으로, 힐스테이트 삼송역 스칸센 또한 다양한 커뮤니티를 도입해 북유럽풍의 라이프스타일을 지향한다는 상징성을 담았다. 이 단지는 지하철 3호선 삼송역과 약 360m 거리로, 이를 통해 주요 업무지구인 서울 종로권역까지 20분대 이동이 가능하다. 특히 삼송역의 경우 현재 신분당선 서북부 연장 사업이 기획재정부의 예비타당성 조사 대상에 선정돼 사업 추진에 탄력을 받고 있다.  스타필드 고양점, 이케아 고양점, 롯데몰 은평점 등 대규모 상업시설이 많고 800병상 규모의 은평 성모병원이 2019년 5월 개원 예정이다. 단지 내에는 소형 중심의 오피스텔에서는 보기 드물게 실내수영장, 실내체육관, 클라이밍, 실내외 조깅트랙 등의 시설을 비롯해 최근 트렌드에 맞는 25가지 이상의 다양한 취미공간 및 여가공간을 조성했다. 문화 및 여가를 즐길 수 있는 북카페, 자전거카페 등 다양한 테마 휴식공간이 배치되며, 각 블록의 최상층에는 스카이라운지와 테라스가든을 조성해 문화와 낭만, 휴식을 즐기는 공간이 마련된다. 힐스테이트 삼송역 스칸센은 2블록 지하 4층~지상 25층 1,381실, 3블록 지하 4층~지상 24층 1,132실로 전체 2,513실로 구성된다. 연면적만 18만1,000여㎡로 여의도 63빌딩의 연면적(약 16만6,000여㎡)을 웃돈다. 전용면적은 18~29㎡로 1~2인 가구 등의 생활에 최적화된 소형 평형으로 만들어지며, 462실에는 테라스 특화설계가 적용된다. 문의 1600-0214