부동산업계, 파격혜택 동원…미분양 해소 '안간힘'

할인분양‧잔금유예‧계약축하금‧계약조건 안심보장제 등 등장, 기존 계약자와 업체간 갈등 빚어지기도
계약금 정액제에 계약금을 10%에서 5%로 낮추는가 하면 중도금을 전액 무이자 또는 이자 후불제로 제공하는 등 다양한 금융혜택도 나오고 있음
전국 미분양 6만2489가구·준공 후 미분양 1만857가구, 시공·시행사 등 금융혜택 내세워 계약자 모시기

분양 시장 침체로 분양불패 지역으로 불리던 수도권 마저도 미분양 아파트가 적체되면서 시행사 등 분양업체들이 미분양 해소를 위해 온갖 분양혜택을 제공하고 있다.

준공은 맞췄지만 미분양된 아파트가 증가하자 시행사와 시공사가 울며 겨자 먹기로 할인분양하거나 환불 보장하고 있다.

국토교통부 주택 통계 발표에 따르면 지난해 12월 전국 미분양주택은 6만 2489가구로 전월 대비 7.9%(4564가구) 늘었다. 이 중 지방 미분양 물량은 5만 2458가구로 전체의 83.9%에 달했다. 월간 기준 미분양 주택이 증가한 것은 지난해 2월 이후 10개월 만이다.

권역별로 보면 수도권 미분양 물량이 1만31가구로 전월(6998가구) 대비 43.3%(3033가구) 급증했다.

서울 미분양은 958가구로 전월 대비 9.2%(81가구) 늘어났고 경기는 5803가구로 20.3%(980가구) 늘었으며 인천 미분양이 3270가구로 전월 대비 151.9%(1972가구) 폭증했다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 물량도 증가세를 보이고 있다. 준공 후 미분양은 사용검사를 받은 이후까지 분양되지 않은 주택을 말한다. 입주가 시작됐는데도 주인을 찾지 못한 주택인 만큼 시공사나 시행사가 떠안게 된다.

전국 준공 후 미분양 물량은 1만 857가구로 전월보다 3.7%(392가구) 증가했다. 권역별로 보면 수도권 2167가구·지방 8690가구로 각각 3.7% 증가했다. 특히 서울의 준공 후 미분양 주택은 461가구로 전월 보다 15.0%(60가구) 늘었다.

지방에서 악성 미분양이 가장 많은 곳은 전라남도 1212가구로 집계됐다. 이어 △경상남도 1116가구 △제주특별자치도 1059가구 △대구광역시 1044가구 △부산광역시 882가구 △충청남도 836가구 △경상북도 824가구 등이다．

분양업계에 따르면 지난 2023년 1월 입주를 시작한 대구 ‘호반써밋 이스텔라’는 준공 후에도 일부 가구가 팔려나가지 않으면서 ‘5년 잔금 유예 또는 선납 할인 혜택’을 제시했다.

5년 잔금 유예는 분양가의 15%를 선납하고 나머지 85%를 5년 뒤 납부할 수 있는 방식이고, 선납 할인은 7000만원에서 최대 9300만원을 일시에 할인받을 수 있는 방식으로 두 가지 중 한 가지를 선택할 수 있도록 한 것이다.

이를 통해 10여가구가 계약한 것으로 알려졌지만 기존 계약자들이 거세게 반발한 것으로 알려졌다. 입주민들은 단지 내 ‘할인분양 결사반대 입주금지’ 등이 쓰인 현수막을 내걸고 서울 호반산업 본사 앞에서 트럭 시위를 벌이기도 했다. 현재는 할인분양은 중단된 것으로 알려졌다.

오는 7월 준공 예정인 ‘동대구프르지오브리센트(794가구)’는 중도금 무이자 혜택과 페이백으로 4000만원가량을 할인했다. ‘대구 힐스테이트대명센트럴 2차’는 계약금을 기존 10%에서 5%로 낮추고 계약축하금 명목으로 2000만원가량을 지급 중이다.

최근 건설사들은 계약 조건 변경 시 기존 계약자들의 거센 반발을 고려해 혜택을 소급 적용하는 ‘계약조건 안심보장제’를 수도권에서도 시행하고 있다.

입주 시점에 시세가 분양가보다 낮을 경우 계약자가 사업 주체에 되팔 수 있는 ‘환매조건부 분양’을 제시한 단지들도 있다.

오는 3월 입주하는 서울 동작구 ‘상도푸르지오클라베뉴’와 최근 무순위 청약을 실시한 수원 ‘매교역 팰루시드’ 등이 계약 조건 안심보장제를 적용했으며 2026년 입주 예정인 서울 강동구 길동 오피스텔 ‘강동역 SK리더스 뷰’는 2023년 말 잔여 세대에 ‘환매조건부 분양’을 내걸어 분양했다.

기존 계약자가 새로운 계약자를 유치하면 인센티브를 주는 MGM(Members Get Members) 마케팅을 실시하는 사례도 있다.

작년 12월 분양을 시작한 경기 광명시 ‘광명자이힐스테이트SK뷰’는 미분양 물량에 MGM 마케팅을 실시하고 공인중개사무소가 계약을 알선할 경우 건당 200만원의 인센티브를 제공한 것으로 알려졌다.

계약조건을 완화해주는 단지도 속속 등장하고 있다. 계약금 정액제에 계약금을 10%에서 5%로 낮추는가 하면 통상 분양가의 60%인 중도금을 전액 무이자로 제공하는 등 다양한 금융혜택이 나오고 있다.

정부도 ‘1·10 부동산 대책’ 발표를 통해 미분양 물량 해소에 적극적으로 나서고 있다.

내년 12월까지 준공 후 미분양 주택(전용면적 85㎡·분양가 6억 원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 세제 산정 시 주택 수에 포함하지 않기로 했다. 기존 1주택자가 최초 구입할 때 1세대 1주택 특례(법 개정 후 1년 내 미분양을 최초 구입하는 경우)도 적용된다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “준공 후 미분양 등 악성 재고주택이 꾸준히 늘어나는 문제를 해결하기 위해 최초구입자에 대한 세제혜택을 부여했다”며 “수도권보다 지방 미분양 물량이 많은 상황이라 세제혜택을 통한 수요유입이 제한적이긴 하나 전세가격이 오름세를 보이는 지역들은 임대사업 목적(주택수 제외)이나 1세대1주택 특례혜택을 보려는 수요로 인해 미분양 해소에 도움이 될 것으로 예상된다”고 말했다.