26일 시행 스트레스 DSR 규제 비껴간 단지 반사익?

입주자 모집공고 진행하는 신규 분양 단지도 대출한도 축소 영향

높아질 진입장벽에 가격·혜택 등 자금 부담 덜어줄 단지로 선호도 집중 전망

'스트레스 DSR 제도(이하 스트레스 DSR)'가 2월 26일부터 시행된다. 이날을 기점으로 입주자 모집공고를 진행하는 신규 분양 단지들은 이번 규제의 영향을 받아, 차주의 대출 한도가 줄어들게 된다.

스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상황 부담이 높아질 가능성을 대비해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도다.

스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점(매년 5月·11月 기준) 금리를 비교하여 결정하되, 일정한 수준의 하한(1.5%), 상한(3.0%)을 부여될 방침이다.

가계대출 금리는 한국은행이 발표하는 은행 가중평균금리 수치를 활용한다. 2024년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50%가 적용 예정이며, 2025년부터는 스트레스 금리가 100% 적용될 전망이다.

스트레스 금리가 가산되면 연간 이자비용이 늘어나 DSR 비율은 커진다. 이때 DSR을 규제 비율 이내로 맞추려면 결국 대출 원금을 줄여야 하기 때문에 대출한도는 낮아질 수밖에 없다.

실제 금융위원회에 따르면, 소득 5,000만원인 차주가 30년 만기 분할상환방식 변동금리 주택담보대출(주담대)을 받는다고 할 경우 기존에는 3억3000만원까지 대출이 나왔지만 상반기에는 3억1500만원, 하반기에는 3억원밖에 받을 수 없을 전망이다.

또 연소득이 오르면 줄어드는 한도 폭도 더 늘어난다. 연봉 1억원 차주의 경우, 같은 기준으로 주담대를 받았을 때 기존에는 6억6,000만원의 한도가 나왔지만, 상반기에는 그 한도가 6억3,000만원, 하반기에는 6억원까지 각각 3,000만원, 6,000만원 줄어들 예정이다.

이번 스트레스 DSR 적용으로 은행 역시 보수적인 스탠스를 더욱 취하게 되고, 이에 따라 은행에서 돈을 빌리기가 어려워지는 만큼 높아진 문턱에 청약통장 사용과 계약에 나서는 것 또한 더욱 선별적으로 이뤄질 모양새다.

주변 시세 대비 합리적인 분양가격으로 책정됐는지의 유무를 꼼꼼히 따져보며 신규 분양 단지 간 분양가격을 기준으로 양극화 현상도 심화될 것으로 보인다.

또한 자금 부담을 조금이라도 줄이기 위한 계약금 정액제, 중도금 무이자 혜택이 적용되거나 발코니 확장 무상 혜택, 입주 시까지 계약금 일부만 지불하는 혜택 등의 유무에 따라 수요자들의 행방도 엇갈릴 전망이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "현재 분양시장에서는 26일 이전에 모집공고를 진행한 신규 분양 단지 중에서도 청약을 앞두고 있거나 계약을 진행 중인 곳들이 있는 만큼 이들 단지로 눈을 돌려 내 집 마련을 노려보는 것도 좋을 전망이다"고 말했다.

이에 대출금 축소에 대한 걱정을 덜어내며, 심리적인 가격 저항감까지 없앤 스트레스 DSR 규제 적용을 비껴간 단지에 관심이 집중될 것으로 보인다.

■ 스트레스 DSR 규제 비껴간 주요 단지 현황

트리우스 광명 투시도

●트리우스 광명=대우건설 컨소시엄(대우건설·롯데건설·현대엔지니어링)이 선보이는 ‘트리우스 광명’은 현재 선착순 계약을 진행 중이다.

올해 12월 입주를 앞둔 후분양 단지로 빠른 입주가 가능하며, 발코니 확장을 비롯해 다양한 옵션들이 기본으로 제공된다. 여기에 일반적인 타단지 계약금 10~20%에 비해 트리우스 광명은계약금 5%의 혜택을 제공하여 수분양자의 초기자금 마련 부담을 덜었다.

또한 인근 타 단지 중도금 대출 금리(1월 기준)가 4.9%~5.5%에 달하는 것과 달리 트리우스 광명은 4.1~4.2%대 대출 금리로 중도금 대출 금리 부담도 덜 수 있다.

합리적인 분양가도 장점이다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 광명시 일원에 위치한 ‘철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지(‘22년 3월 입주)’ 전용면적 84㎡는 올해 9월 12억9,700만원에 거래됐다. 이 단지와 비교했을 때 트리우스 광명 동일 면적의 분양가는 10억1,840만원~11억5,380만원(임의공급 가구 기준)으로 최대 약 2억원 이상 낮은 가격이다.

단지는 지하철 7호선 광명사거리역과 지하철 1호선 개봉역을 도보로 이용할 수 있으며, 이 노선을 통해 서울역, 고속터미널, 강남구청 등으로 환승 없이 이동할 수 있다. 단지 앞에 10여 개의 버스 노선이 정차하는 버스 정류장이 위치해 대중교통 이용도 수월하다.

가산디지털단지 직주근접이 가능하다. 지하철 7호선 광명사거리역이 도보권에 위치해 있다. 종로 및 강남권 등 서울 주요 업무지구를 30분대에 이동할 수 있다.

최근 제5차 국가철도망 계획 발표 이후 GTX-D노선(광명시흥역) 신설 발표로 광명뉴타운은 수혜지역으로 꼽히고 있으며, 노선 개통 시 광명뉴타운에서 강남까지 20분 내외로 이동할 수 있을 전망이다.

또한 광명북중, 광명북고를 도보로 통학할 수 있는 거리에 있으며. 연서도서관과 광명사거리역 인근 학원 및 철산동 학원가 이용이 수월하고, 목동 학원가도 차량으로 편리하게 이용할 수 있다. 반경 1km 내에 광명 전통시장과 롯데시네마 등 쇼핑·문화시설이 가깝고 광명시청, 광명시민회관 등 행정기관 이용도 쉽다. 이 밖에 중앙시장, 철산로데오거리 등 철산역 생활권과 코스트코 고척점, 고척 아이파크몰 등 구로구 생활권을 공유할 수 있다.

트리우스 광명의 견본주택은 서울시 구로구 오류동 일원에 위치해 있다.

분양문의 1668-0970

영통역자이 프라시엘 투시도

●영통역자이 프라시엘=GS건설은 경기 용인시 영통·망포 생활권에 속하는 ‘영통역자이 프라시엘’의 잔여세대를 선착순 분양 중이다.

단지는 지하 3층~지상 최고 23층, 총 472가구 규모다. 타입별 분양가구 수는 ▦84㎡A 201가구 ▦84㎡B 109가구 ▦84㎡C 107가구 ▦84㎡D 35가구 ▦100㎡ 20가구다.

단지는 우수한 인프라를 자랑한다. 먼저 수인분당선 영통역을 도보 이용 가능하고, 2024년 개통 예정인 GTX-A 용인역도 이용이 편리하다. 단지 바로 앞에는 광역버스 정류장이 있어 1시간 이내에 서울 강남으로 접근 가능한 점도 특징이다.

주변에 다양한 편의 시설도 자리한다. 수원 영통 중심상업지구가 도보 거리에 위치하고, 홈플러스, 롯데마트, 이마트 트레이더스, 수원 프리미엄 아울렛 등과도 가깝다. 또한 서천초로 도보 통학이 가능하고, 서천중, 서천고 등이 가까우며, 학원가도 인접해 교육여건이 좋다. 살구골공원, 반달공원, 영통중앙공원, 수원어린이교통공원 등 쾌적한 주거 환경을 갖추었다.

직주근접 입지도 특징이다. 삼성전자 본사인 수원 삼성디지털시티와 삼성전자나노시티 기흥캠퍼스가 가까이 있어 통근이 편리하다. 삼성디지털시티는 삼성전자 계열사와 협력업체가 모여 산업벨트가 형성된 대규모 산업단지다.

단지는 다양한 특화 설계도 돋보인다. 전 가구를 남향 위주 4베이 판상형 구조로 설계했으며, 3면 발코니(일부 타입 제외) 등을 적용했다.

또한 단지 내 입주민 편의를 위한 커뮤니티센터로는 스카이라운지를 비롯해, ‘클럽 자이안’에는 피트니스클럽, 골프연습장, 필라테스실 등 다양한 커뮤니티시설도 들어설 계획이다.

입주는 2026년 하반기 예정이다.

분양문의 1668-0970