역세권에 항아리 상권 결합 황금알 상권, 분양 상가는
최근 상가시장에 관심이 높아지면서 어떤 상권이 진정한 황금알 상권인지에 관심이 높아지고 있다.
여기서 말하는 황금알 상권이란 해당지역에 대부분의 사람들이 이용하면서 공실위험은 적고 수익률은 높은 상권을 말한다.
대표적인 황금알 상권으로 역세권을 낀 항아리 상권이 급부상하고 있다.
재개발지역, 뉴타운, 신도시나 택지지구 등에 새롭게 형성되는 신흥상권은 크게 역세권과 항아리 상권으로 나뉘게 되는데 최근에 조성되는 신흥상권에는 속속 기존노선 연장이나 신설역이 추진되고 있다.
먼저 역세권은 지하철이나 전철을 중심으로 형성되는 상권을 말하는데 유동인구가 많은 역세권은 주로 전문식당 등 먹자골목이나 프랜차이즈 업종들이 강세를 보이고 있다.
반면 항아리 상권은 유동인구는 적지만 아파트 등 배후세대를 확보해 학원이나 병·의원 생활밀착형 업종 등이 강세를 보인다고 전했다.
최근 실제 항아리 상권에 들어서는 신규 상가는 높은 인기를 끌고 있다. 예컨대 지난 6월말, 경기도 안산에서 선보인 ‘그랑시티자이 에비뉴’(라이프·포트)는 최고 낙찰가율 196%, 최고 경쟁률 82대 1을 기록하며 117실이 단 하루 만에 모두 주인을 찾았다. 전체 7653세대 규모의 초대형 단지 내 상가로 충성도 높은 단지 내 입주민 고정수요 약 2만여 명을 확보할 수 있는 항아리 상권의 장점이 수요자들의 관심을 집중시켰다.
또 지난달 입찰을 진행한 경기도 시흥시 대야동의 ‘시흥 대야역 두산위브 더 파크 단지 내 상가’는 1382가구의 입주민은 물론, 단지 주변에 신축빌라 등이 밀집해 있어 이들 수요를 독점적으로 흡수할 수 있다. 이에 최고 낙찰가율 150%, 전실이 유찰 없이 모두 낙찰되는 등 성공적으로 분양을 마무리했다.
이런 이유로 항아리 상권의 경우 타 상권보다 임대료도 높게 형성되기도 한다. 부동산114 자료를 보면 잠실엘스(5678세대), 잠실리센츠(5563세대), 잠실트리지움(3696세대) 등 아파트 대단지가 둘러싸여 있어 서울의 대표 항아리 상권으로 평가 받는 잠실새내역 상권의 월 평균 임대료는 3.3㎡당 13만 4800원 수준으로, 인근 방이역(9만 1900원), 거여역(8만 3700원) 상권보다 높게 형성돼 있다.
또 유동인구나 유행 등에 큰 영향을 받지 않기 때문에 공실률은 비교적 낮은 편이다. 실제로 한국감정원에 따르면 항아리 상권인 목동의 2분기 중대형 상가 공실률은 6.5%로, 서울 평균(7.4%)보다 낮으며, 경기도 용인 수지 역시 4.8%로 경기(9.3%)보다 공실이 적다.
먼저 역세권 상가는 전철 지하철역과 근접해 해당 역 주변 인구를 수요층으로 끌어들일 수 있는 고수익·고비용 상품이라면 항아리 상권 상가는 한정된 지역에서 비교적 안정적 수요를 기대할 수 있는데 특정 지역에 상권이 한정된 대신 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 이들 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는 장점이 있다.
흔히 상권을 분석할 때 ‘개천과 저수지를 구분하라는 말이 있다. 개천은 물이 흘러가는 곳이고 저수지는 물이 고여 있는 곳이다.
물은 유동인구 또는 돈을 뜻하는데 개천상권은 유동인구는 많으나 돈을 쓰지 않고 단지 스쳐 지나가는 곳 즉 역세권을 칭한다.
반면 저수지 상권은 일명 항아리 상권이라고 하며 유동인구가 머물고 돈이 고이는 곳을 칭한다.
최근 이러한 역세권에 항아리 상권이 접목된 지역에 상가 공급되어 주목을 받고 있다. 일종에 하이브리드형 상권으로 역세권의 장점과 항아리 상권의 장점이 결합된 황금알 상권을 말한다.
장경철 부동산일반가 이사는 “최근 교통 취약 지역에 전철이나 경전철, 모노레일 등 속속 도입되어 기존 항아리 상권에도 역세권이 형성되는 일종의 콜라보형, 하이브리드형 상권이 속속 형성되고 있다”며 “이러한 콜라보형 상권은 기존에 역세권과 항아리 상권의 장점을 살리고 단점을 보완해 알짜 황금알 상권으로 부각되고 있다”고 말했다.
역세권에 항아리 상권 결합 주요 분양(예정)중인 상가 현황
녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈(근린형 단지내 상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 오는 9월 6일(목), 7일(금) 공개분양을 앞두고 있다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 공개분양일은 2018년 9월 6월~7일 양 이틀간이며, 계약장소는 녹번동 래미안 베라힐즈 조합사무실로 부가가치세를 포함한 계약금 10%를 지정계좌로 납부해야 정식계약으로 인정되며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463
방학역 모비우스 스퀘어 조감도●방학역 모비우스 스퀘어(복합상가)=서울 도봉구 방학역세권 일대에는 도심 유휴 공간을 활용해 멀티플렉스 영화관을 갖춘 복합 쇼핑몰이 들어서 눈길을 끈다. 피데스개발이 옛 KT방학빌딩 부지를 복합쇼핑몰로 개발하는 '방학역 모비우스 스퀘어'는 단순한 복합 쇼핑몰이 아닌 독특한 외관 컬러와 디자인을 입혀 도봉구를 대표하는 랜드마크 상업시설로 개발 될 전망이다. 특히 큐브형 외관에 모던한 디자인과 스타일리시한 컬러조합으로 멀리서도 쉽게 인지할 수 있도록 하였다. 해당 사업은 도심 재생사업 일환으로 기능을 상실한 건물을 주민에게 필요한 공간으로 제공하는 취지로 계획됐다. 도봉구 일대는 노후한 소규모 상가가 많아 멀티플렉스 영화관이 입점하는 복합 쇼핑몰 조성 소식에 지역 주민의 기대가 크다. 방학역 모비우스 스퀘어는 국내 최대 멀티플렉스 영화관 CGV가 7개관 1000여 석 규모로 입점을 확정했으며, 식음료(F&B) 및 개성 있는 MD 구성을 선보일 예정이다. 문의 1600-0577
김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티(복합상가)=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 상가는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 총 567실로 지역 내 최대규모의 오피스텔 단지내 상가다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 사러리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했으며 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 문의 031-981-3553
힐스테이트 진건 단지 내 상가 조감도●힐스테이트 진건(단지내 상가)=현대엔지니어링이 경기도 남양주시 다산동 다산신도시 진건지구 B-9블록에 위치한 ‘힐스테이트 진건 단지 내 상가’는 다산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 상가다. 상가 규모는 단지 정문에 2개동, 지상1층, 18실 규모로 들어선다. 상가가 들어서는 다산신도시는 남양주시 진건읍ㆍ도농동ㆍ지금동 일대에 조성되는 총 475만㎡ 규모의 대규모 공공주택 사업지구로 3만여가구(8만6,000명)를 수용할 수 있는 신흥주거지로 조성 중이다. 다산신도시는 사실상 서울생활권으로 서울과의 접근성이 뛰어나다. 서울외곽순환도로 남양주IC, 구리IC, 토평IC가 가까워 광역교통망 이용이 편리하며, 북부간선도로와 강변북로로의 진입이 편리해 서울로의 이동이 쉽다. 힐스테이트 진건 단지 내 상가는 힐스테이트 진건(1,283가구, 올해 12월 입주)과 인근에 위치한 자연앤이편한세상1차(1,615가구, 2018년 1월 입주)와 자연앤이편한세상3차(1,394가구, 2019년 8월 입주예정)를 배후수요로 품어 투자안정성이 높다는 평가를 받는다. 상권활성화를 가속시키는 주변 인프라도 좋다. 단지 바로 옆으로 대규모 근린공원인 너른뜰공원이 조성될 예정이다. 특히 이 공원과 힐스테이트 진건을 잇는 길목에 위치해 있어 공원이용객 흡수가 유리하다. 뿐만 아니라 길건너에 유치원이 위치해 있고, 0.6k m이내에 초중고 등 5개 학교가 개교예정에 있어 학생 및 학부모와 임직원 수요까지 흡수할 전망이다. 문의 031-555-8940
