수익형 대세로 대단지 단지내 상가가 주목받는 이유는
최근 수익형 부동산 시장에 판도가 바뀌는 이변이 일어나고 있다. 수익형 부동산 중 꽃으로 불렸던 오피스텔이 가라앉고 상업시설이 새롭게 부상하고 있기 때문이다.
이는 정부의 부동산 규제와 입주물량 증가로 오피스텔 임대수익률이 갈수록 하락하고 있기 때문인 것으로 분석된다.
실제로 KB부동산 주택가격동향을 살펴보면 서울 지역 오피스텔 2016년까지 평균 임대수익률은 5.5% 수준이였다. 하지만 2015년과 2016년에 오피스텔 물량이 쏟아지며 수익률이 대폭 하락해 2018년 3월엔 4.8%까지 떨어졌다.
물론 지역별, 입지별로 편차가 있겠지만 최근 오피스텔 분양시장은 ‘청약제로’ 단지가 나오는 등 분위기가 위축되고 있다.
반면, 상업시설의 경우 오피스텔 수익률을 꺾고 비상하고 있다. 국토교통부에 따르면 2017년 전국 상업용 부동산 투자수익률은 중대형 상가 6.71%, 소규모 상가 6.32%로 전년대비 각각 0.37%, 0.39% 상승해 수익형 부동산에 1등 공신으로 자리매김했다.
상가가 수익형 부동산 최대 투자처로 부각되는 있지만 가장 인기가 높은 상가는 대단지 아파트에 들어서는 단지내 상가다.
실제 최근 분양에 나선 대단지 단지내 상가들의 분양성적은 놀랍다. 지난 6월 전체 7653세대 규모의 그랑시티자이 아파트 단지 내 상가인 그랑시티자이 에비뉴(라이프·포트)는 최고 낙찰가율 196%, 최고 경쟁률 82대 1을 기록하며 117실이 단 하루 만에 모두 주인을 찾았다.
또, 지난 7월 현대엔지니어링이 부천시 중동에 공급한 '힐스테이트 중동' 단지 내 상가인 '힐스 에비뉴'는 평균 10대 1, 최고 216대 1의 경쟁률로 청약을 마감했는데 아파트 999가구, 오피스텔 49실의 수요를 고스란히 누릴 수 있다는 점이 장점으로 꼽혔다.
또 지난달 17일 계약을 진행한 하남 감일지구의 ‘하남 포웰시티 단지 내 상업시설’은 총 48실이 단 3일 만에 완판을 달성했는데 하남 포웰시티 단지는 단지 규모는 지하 4층~지상 30층 24개동, 총 2,603세대 규모로 조성된다.
단지 내 상업시설의 경우 역세권이나 도심 상업시설과 달리 고정적인 배후수요가 확보됐다는 점에서 안정적이라는 장점을 갖고 있다. 그도 그럴 것이 단지 내 상업시설은 입주민 생활 편의시설 제공이 목적이고 생활 밀착형 업종이 들어서면 경기가 흔들려도 영향을 적게 받기 때문이다.
더군다나 주중 유동인구에 민감한 상업지구나 업무지구와는 달리 365일 고정 배후수요 확보로 안정적인 수익도 기대할 수 있다.
만약 1,000가구 이상의 대단지는 가구당 3명의 입주민이 이용한다는 가정을 하더라도 3,000명 이상의 배후수요를 확보할 수 있어 단지 내 상가는 투자안정성이 높게 평가되는 것이다.
또 상권 활성화도 빠르다. 이는 단지 주변의 배후수요들을 끌어들일 수 있고 업종이 잘 겹치지 않는 데다 집중도도 높아 소비자들을 쉽게 유도할 수 있다.
가격 상승에 따른 시세차익이 아닌 수익률로 그 가치를 인정받는 상가의 특성상 꾸준한 임대 수익이 발생할 수 있는 대단지 내 상가가 인기 투자처로 떠오르고 있는 것이다.
장경철 부동산일번가 이사는 "대단지에 들어서는 상가의 경우 고정고객 수요 확보가 용이하고 수요가 분산될 가능성이 낮아 임차인의 선호도가 높은 편"이라며 "이렇다 보니 임대인 입장에서도 공실 리스크를 최소화 할 수 있다는 장점으로 높은 인기를 얻고 있어 대단지와 함께 들어서는 상가는 항상 높은 관심이 이어가고 있다"고 말했다.
전국에 분양(예정)중인 대단지 단지내 상가 현황
녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 문의 1600-2463
힐스테이트 진건 단진내 상가 조감도●힐스테이트 진건=현대엔지니어링이 경기도 남양주시 다산동 다산신도시 진건지구 B-9블록에 위치한 ‘힐스테이트 진건 단지 내 상가’는 다산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 근린형 단지내 상가다. 상가 규모는 단지 정문에 2개동, 지상1층, 18실 규모로 들어선다. 상가가 들어서는 다산신도시는 남양주시 진건읍·도농동·지금동 일대에 조성되는 총 475만㎡ 규모의 대규모 공공주택 사업지구로 3만여가구(8만6,000명)를 수용할 수 있는 신흥주거지로 조성 중이다. 다산신도시는 사실상 서울생활권으로 서울과의 접근성이 뛰어나다. 서울외곽순환도로 남양주IC, 구리IC, 토평IC가 가까워 광역교통망 이용이 편리하며, 북부간선도로와 강변북로로의 진입이 편리해 서울로의 이동이 쉽다. 힐스테이트 진건 단지 내 상가는 힐스테이트 진건(1,283가구, 올해 12월 입주)과 인근에 위치한 자연앤이편한세상1차(1,615가구, 2018년 1월 입주)와 자연앤이편한세상3차(1,394가구, 2019년 8월 입주예정)를 배후수요로 품어 투자안정성이 높다는 평가를 받는다. 상권활성화를 가속시키는 주변 인프라도 좋다. 단지 바로 옆으로 대규모 근린공원인 너른뜰공원이 조성될 예정이다. 특히 이 공원과 힐스테이트 진건을 잇는 길목에 위치해 있어 공원이용객 흡수가 유리하다. 뿐만 아니라 길건너에 유치원이 위치해 있고, 0.6k m이내에 초중고 등 5개 학교가 개교예정에 있어 학생 및 학부모와 임직원 수요까지 흡수할 전망이다. 한편 힐스테이트 진건 단지 내 상가는 9월 13일에 입찰 예정이며 홍보관은 경기도 남양주시 다산순환로 418(메인프라자 204호)에 위치해 있다. 문의 031-555-8940
알프하임 북유럽 상점마을 단지내상가 조감도●알프하임 북유럽 상점마을=남양주 백봉지구에서 3000세대에 육박하는 대단지 고정수요 확보가 가능한 ‘두산 알프하임’ 단지내 상가 ‘알프하임 북유럽 상점마을’이 분양중이다. 이 상점마을은 2,894세대의 두산 알프하임 입주민을 독점으로 한다. 또 단지 내에 유치원과 초등학교가, 길 건너에는 종합의료시설이 들어설 예정이어서 유동인구도 계속 늘어날 것으로 보인다. 입지적으로 보면 현재 수도권 핵심 개발 사업으로 예비타당성 조사가 진행 중인 GTX B 노선(송도~부평~여의도~서울역~청량리~별내~마석)과 연관돼 있고 지하철 8호선 연장 사업(별내선)도 시작했다. 자차로도 수석호평도시고속도로를 이용하면 잠실 20분대, 강남까지 30분대로 이동 가능하다. 남양주 최초로 330m 스트리트형으로 설계돼 유동인구 흡수도 유리할 것으로 보인다. 또 하나 눈길을 끄는 것은 임대케어 서비스가 도입된다는 점이다. 임대케어란 상가 분양 시 전문 컨설팅 업체를 통해 수분양자 대신 점포에서 영업할 임차인을 찾아주는 것으로 준공 1년 전부터 임대 마케팅 계획 수립부터 MD계획, 테넌트 유치 등을 체계적으로 진행한다. 이 서비스는 판교 알파돔시티, 광교 아비뉴프랑 등에서 임대 케어를 대행한 ‘인사이트그룹’이 원하는 임차인에 한해 진행한다. 한편, ‘알프하임 북유럽 상점마을’은 중도금 무이자 혜택을 제공하고 있다. 문의 1661-9093
동래 3차 SK VIEW 단지내상가 조감도●동래 3차 SK 뷰=부산 동래구에서 1000가구 이상의 대단지 고정수요 확보가 가능한 단지 내 상가가 공급돼 화제다. 그 주인공은 바로 SK건설의 동래 3차 SK 뷰 상업시설이다. 부산 동래구 온천동 183-3 일대에 위치한 동래 3차 SK VIEW는 지하 5층~지상 39층 아파트 7개 동 총 999가구, 오피스텔 1개 동 총 444실 규모로 들어서는 대단지다. 그 중 상업시설은 1층 52실, 2층 38실 등 총 90개 호실이 들어설 예정이다. 동래 3차 SK 뷰 상업시설은 우선 기본적으로 아파트 999가구, 오피스텔 444실에 거주하는 입주민을 독점으로 누릴 수 있다. 여기에 단지 인근에 형성된 주거타운의 약 7,000세대로 예정되는 배후수요를 갖춰 누릴 전망이다. 입지 여건도 상업시설의 가치를 높인다. 부산지하철 1호선 명륜역, 온천장역이 도보권에 위치한 데다, 이동인구가 많은 중앙대로, 온천장로와 접해 있다. 유락여중, 동래원예중, 부산전자공고 등 학교도 가깝고, 금강공원, 산책로 등과도 인접해 유동인구 유입에 유리하다. 이처럼 동래 3차 SK VIEW 상업시설은 탄탄한 고정수요와 풍부한 유동인구·배후수요를 거느리게 되면서 일반적인 상업시설보다 안정적인 수익률을 형성할 전망이다. 문의 1600-2673
