청약통장·전매제한 벗어난 똘똘한 수익형 부동산 잡아볼까
정부가 청약가점제와 특별공급 등을 한층 더 엄격하게 관리하자 아파트를 대체할 틈새 상품이 주목을 받고 있다.
신규 아파트 분양에선 가점제 비중이 대폭 늘었는데, 젊은 층은 무주택 기간이 짧아 가점으로는 당첨되는 게 현실적으로 어려우며 특별공급 자격 기준도 더 엄격해졌다.
이 시장을 두드리기 어려운 신혼부부나 20·30대 젊은 층 가운데 청약통장 없이도 내 집 마련이 가능한 주거용 오피스텔, 그리고 민간임대 아파트 등으로 눈을 돌리는 사례가 많아졌다.
주택임대사업이 장기간 보유기간의 준수와 전매제한 등 규제가 심화되자 규제가 덜하고 전매가 자유로운 일반임대 대상 수익형 부동산도 상대적으로 주목을 받고 있는데 대표적인 수익형 상품으로 생활형 숙박시설, 수익형 펜션 등이 있다.
입지 여건이 우수하고 투자가치가 기대되는 ‘똘똘한 한 채’를 잡으려는 투자자들의 발걸음이 수익형 부동산에도 이어지는 중이다.
이들 상품의 공통점은 일반임대 사업자로 등록한다는 것과 더불어 전매, 종합부동산세 등에서 자유롭다는 점이다.
레지던스라고 불리우는 생활형 숙박시설도 규제에서 자유로워 인기를 끌었다. 오피스텔처럼 주거용으로 사용할 수 있고 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 청약통장이 없어도 청약 신청을 할 수 있기 때문이다.
강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제에서도 벗어나 있다. 개별등기를 할 수 있고 주택으로 분류되지 않아 다주택자 양도소득세 중과 대상에서도 빠지고 전매제한도 없다.
먼저 '아파텔(아파트+오피스텔)'로 불리는 주거용 오피스텔은 아파트와 유사한 내부 설계를 갖췄으면서도 일반적으로 상업용지에 지어져 생활편의시설이 인접해 있다. 가격도 비교적 저렴해 신혼부부 등 소규모 가정을 위한 대체 주거상품으로 인기다.
아파텔 분양에도 청약통장은 필요 없다. 지난해 11월 동양건설산업이 동탄2신도시에 분양한 '동탄역 파라곤' 아파텔 평균 경쟁률은 42.5대1에 달했고, 지난 6월 분양한 지하철 3호선 삼송역과 스타필드고양 사이에 위치한 '삼송 더샵'도 분양기간 내 모든 가구가 완판됐다.
거래량도 늘고 있다. 한국감정원 자료에 따르면 올해 상반기(1~6월) 오피스텔 거래량은 9만 6,116실로 전년 동기 7만5,554실보다 27.21%(2만562실) 증가했다. 입지가 좋고 미래가치가 기대되는 곳 중심으로 청약자들도 몰리는 분위기다.
다음으로 일단 임대로 들어가서 살다가 임대기간이 끝난 후 분양 전환을 노릴 수 있는 민간임대 아파트도 청약통장 없이 노려볼 만한 투자처다.
개편된 청약가점제를 처음 적용받은 곳은 지난해 10월 제일건설이 공급한 민간임대 아파트 '의왕백운밸리 제일풍경채 에코&블루'다. 이 아파트는 평균 청약경쟁률이 43.7대1에 달했다. 민간임대 아파트는 4~8년간 거주할 수 있는 데다 임대료 상승률도 연 5% 이내로 제한받고 세금 감면 혜택도 있어 가계 부담이 비교적 작다.
생활형 숙박시설은 건축법상 숙박시설에 속하지만 예외적으로 취사가 가능한 주거공간이다. 젊은 층 1인 가구와 중국인 단체관광객들에게 유행했던 '레지던스'가 시초다.
생활형 숙박시설은 아파트처럼 개별 등기와 전입신고가 가능해 장기간 거주가 가능하다. 청약통장이 필요 없고 전매제한도 없다.
HDC아이앤콘스는 5월 제주 영어교육도시에 '제주 아이파크 스위트'를 공급해 평균 청약률 59대1을 기록하기도 했다.
지난 7월부터 주52시간 근무제 실시가 되어 성수기엔 무료로 숙박이 가능하며 이용하지 않을 땐 임대수익을 기대하는 '수익형 펜션'이 전성기를 맡고 있다.
워라밸 열풍으로 삶과 여유의 균형에 대한 관심이 높아지면서 지친 심신을 치유하면서도 안정적인 수익을 낼 수 있는 '수익형 펜션'에 관심을 가지는 이들이 늘고 있다.
'수익형 펜션'은 자연 속에서의 가족이나 연인 등과 주말 여행과 수익 창출을 동시에 얻을 수 있다는 이유로 인기가 상승하고 있는 추세다.
펜션을 구입해 언제든지 별장처럼 이용하면서도, 이용하지 않을 땐 위탁관리 업체를 통한 펜션 임대를 진행하여 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
또한 최근 핵심 자산으로 여겨지던 아파트에 초강력 규제로 매력을 상실하면서 수익형 펜션이 새로운 투자처로서 주목받고 있는 분위기다.
장경철 부동산일번가 이사는 “강화되는 정부의 주택시장 옥죄기로 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있다” 며 “주거용 오피스텔, 생활형 숙박시설과 수익형 펜션 등은 청약통장 없이 신청할 수 있고 전매도 비교적 자유로워 입지와 임대수요가 풍부한 지역을 중심으로 수요가 몰리고 있다”고 말했다.
올 하반기 관심 가져 볼 주요 수익형 부동산 현황
-주거용 오피스텔-
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 문의 031-826-2597
-민간임대 아파트-
송라지구 디자인시티 조감도●송라지구 디자인시티=시행사 (주)도담하우징은 경기도 동두천시 송내동 내 위치한 총 1,011 세대 대규모 장기 일반 민간임대주택사업을 공급중이다. 동두천 터미널에서 200m 가량 떨어진 곳에 들어서는 송라지구 디자인시티는 지하 1층, 지상 최고 28층, 총 9개 동에 전 세대 중소형 59㎡, 84㎡ 타입으로 남동 남서향으로 배치된다. 송라지구 디자인시티는 ‘누구나 임대주택(장기일반 민간 임대주택)’으로서 계약금으로 신규 아파트에 입주할 수 있으며, 입주 후 8년간은 임대아파트로 지내고 8년 후 일반아파트로 분양 받을 수 있다. 8년 후 최초 공급가격으로 분양 받을 수 있으며, 임차인에게 우선 분양 자격이 부여되기 때문에 주변 시세보다 저렴한 가격으로 내집마련이 가능하며 시세 차익 및 프리미엄 실현이 가능하다. 또한 분양전환 전 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 세금 부담이 없다.청약통장의 소유 여부에 상관없이 대한민국 국민으로 만19세 이상이면 누구나 입주할 수 있는 자격이 있다. 송라지구 디자인시티는 임대주택의 새로운 주거 패러다임으로 자연 그대로의 숨결을 느끼며 휴식할 수 있는 쾌적 중심의 단지 설계되었다. 롯데마트와 대단지 녹지공간 5,734평, 주민센터 및 법원 등의 편의시설이 가까우며 소래산 및 신천 수변공원의 푸른 청정 조망권이 갖춰져 있어 자연과 편의가 어우러진 프리미엄 라이프를 누릴 수 있을 예정이다. 단지 내 생활편의 서비스(휘트니스센터, 스크린골프장 등), 실버케어 서비스(물리치료, 가사도우미 등), 육아보육 서비스(육아돌봄시설), 카 쉐어링 서비스(편리한 이동 및 세대별 차량 유지비용 절감 가능) 등 8년 임대기간 동안 운영되는 주거 서비스는 무료와 유료로 구분되어 제공될 예정이다. 또한 광역교통망이 우수하고 동두천터미널, 1호선 경원선 지행역이 가까이 있어 이용 가능하며, 제2외곽순환도로(예정)도 인접해 편의성이 더욱 높아질 예정이다.도보권 1km 내에 송내초등학교(도보 10분)와 송내중앙중학교가 위치해 있어 등하교가 용이하다. 문의 1666-0288
-생활형 숙박시설-
속초 한라 리센 오션파크 조감도●속초 한라 리센 오션파크=아주디앤씨가 강원도 대표 관광 휴양도시 속초에서 생활형 숙박시설 '속초 한라 리센 오션파크'를 분양한다. 속초 한라 리센 오션파크는 2개 블록(A·B) 563실 규모다. A블록이 지상 7층에 336실이며, B블록은 지상 7층에 227실이다. 최근 속초 시내에서 선보였던 생활형 숙박시설 가운데 최대 객실 규모를 자랑한다. 공급되는 면적은 전용 기준으로 22~46㎡로 다양하다. 시공은 대형 건설사인 한라가 맡았다. 생활형 숙박시설은 최근 주목받고있는 부동산 상품이다. 분양받은 이후에 세컨드하우스처럼 직접 거주하거나 임대도 가능하다. 생활형 숙박시설은 호실별로 등기가 가능하며 주택 수에는 포함되지 않는다. 교통 개발 호재로 관광객은 더 늘어날 수 있다. 서울과 강원도를 2시간대로 가깝게 해준 양양고속도로와 경강선 KTX가 개통한 데 이어 KTX 속초역이 2025년 개통 예정이다. 이 노선은 서울~춘천까지 기존 경춘선과 춘천~속초 구간을 시속 250㎞로 달리는 고속전철로 연결하는 사업이다. 문의 1566-9113
-수익형 펜션-
영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도●영흥도 오션뷰 테라스빌=인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 8월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 사계절용 돔 수영장, 어린이용 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 30초 이내에 있다. 서울 근교 나들이 장소로 최근 인천 영흥도가 주목 받고 있다. 인천에서 남서쪽으로 약 23km 떨어져 있는 영흥도는 영흥대교를 통해 차를 타고도 쉽게 접근이 가능해 인기가 많다. 영흥도는 또한 수도권 근교 가볼만한 여행지로 늘 손꼽히는 십리포해수욕장을 두고 있어 수려한 해안경관을 자랑하는데 공기가 좋은 넓은 노송지대도 갖추고 있고, 경치가 좋아 일출이나 일몰을 보러 찾는 관광객들도 끊이지 않는 곳이다. 당 사업지 지척에 있는 영흥도의 대표 명소인 십리포해변에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결되어 서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다. 또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 문의 032-880-0475
