부동산 규제 벗어난 지역 단지, 적은 수익형부동산 인기
최근 부동산 규제를 벗어난 수도권 비규제지역 신규 분양 단지와 알짜 수익형 부동산으로 수요자들이 몰리고 있다.
지난달 말 발표한 8·27 부동산 대책발표로 규제지역이 추가되자 이에 부담을 느낀 수요자들이 비규제지역과 입지여건이 좋은 수익형 부동산 분양 물량을 잡으려는 것으로 보인다.
꾸준히 오르는 서울 집값을 피해 서울과 인접한 경기지역으로 이사하려는 실수요자는 물론, 시세차익을 노리는 투자수요자들도 몰릴 것으로 업계는 전망하고 있다
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정부는 지난달 27일 부동산 대책을 발표하면서 서울 전 지역은 물론이고 새롭게 지정된 조정대상지역 ▲구리시 ▲안양시 동안구 ▲광교택지개발지구를 포함해 ▲과천시 ▲성남시 ▲하남시 ▲고양시 ▲광명시 ▲남양주시 ▲화성시 동탄2신도시 등 경기지역 10곳이 조정대상지역에 포함되었다.
이 중 서울과 맞닿은 경기지역은 ▲과천시 ▲성남시 ▲하남시 ▲고양시 ▲광명시 ▲구리시 등 6곳으로 근접지역 9곳 중 6곳이 규제로 묶이면서 규제를 비켜간 경기지역 근접지역은 의정부시, 김포시, 부천시 등 3곳만 남게 되었다.
업계는 아직 비조정대상지역으로 남아있는 3곳도 향후 조정대상지역으로 묶일 가능성이 크다고 보고 있다.
이들 지역은 서울과의 접근성이 뛰어난데다 조정대상지역에 비해 상대적으로 세금 부담도 덜하고 청약 1순위 요건도 유리하다 보니 규제를 피해 몰리는 수요자들로 인한 집값 상승이 예상되기 때문이다.
실제 이들 지역에 분양에 나선 홍보관에 방문객의 발길이 꾸준한데다 비교적 관심이 낮았던 사업설명회에도 인파가 몰리고 있다.
실제로 GS건설이 오는 10월 경기 의정부시에 선보이는 ‘탑석센트럴자이’의 경우 지난 주말에 진행한 사업설명회에 많은 사람들이 몰렸다. 분양관계자에 따르면 주말 이틀간 탑석센트럴자이 홍보관에는 1000여 명이 몰려 상담을 받거나 사업설명회에 참석했다.
비규제지역의 집값도 빠르게 상승하는 추세다. 올해 11월 입주를 앞둔 ‘의정부 롯데캐슬 골든파크’는 지난 8월 전용 84㎡ 분양권이 4억6070만 원(26층)에 거래돼 최초 분양가(3억5600만~3억6700만 원)에서 최소 9370만 원이 올랐다.
주택으로 집중된 강력한 규제를 피해 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 투자자들도 늘고 있다.
경기 안산시에서 지나 8일(토)에 열린 ‘그랑시티자이 파크 애비뉴 사업설명회’에도 600여 명이 넘는 방문객이 몰렸다. 특히 이 상업시설은 지난 6월에 분양했던 그랑시티자이 라이프 및 포트 에비뉴가 최고 196%의 낙찰가율을 기록하며 117실이 하루 만에 팔렸다.
최근 초강력 규제와 저금리의 지속으로 수익형 상가가 인기를 끌고 있다. 특히 대단지를 배후를 확보한 단지내 상가가 인기를 끌고 있다.
과거 단지내 상가에 투자하려면 배후세대 기준은 500세대 이상이였다. 그러나 1~2인 가구가 증가하면서 세대별 거주자가 줄자 700세대로 최근에는 최소 1000세대 이상을 갖춰야 투자성이 있다고 보고 있다.
오피스텔이 주거기능이 강화되면서 역세권 입지가 당연 강세를 보이고 있다. 특히 역과의 거리가 가까울수록 임대료 차이나 향후 매매가에서도 차이가 나기 때문이다.
실제로 지하철 3호선 정발산역에서 약 200m 거리에 위치한 ‘우림로데오스위트’(2004년 12월 입주) 전용 70㎡의 현재 시세는 2억 5000만원으로 지난해(2억 2250만원) 대비 12.36% 뛰었다. 반면 정발산역에서 약 700m 떨어진 ‘코오롱레이크폴리스3’(2004년 6월 입주) 전용 67㎡은 1년간 2.15%(2억 3250만원→2억 3750만원) 오르는데 그쳤다.
오피스텔의 경우도 수도권 지역 가운데 전매제한 등에서 자유로운 투기과열지구나 청약조정대상지역으로 묶여있지 않은 지역에서 나오는 물량이 투자처로 인기다.
틈새 수익형 부동산으로 조망권을 갖춘 수익형 펜션이 주목을 받고 있다. 지난 7월부터 주52시간 근무제 실시가 되어 성수기엔 무료로 숙박이 가능하며 이용하지 않을 땐 임대수익을 기대하는 '수익형 펜션'이 전성기를 맡고 있다.
워라밸 열풍으로 삶과 여유의 균형에 대한 관심이 높아지면서 지친 심신을 치유하면서도 안정적인 수익을 낼 수 있는 '수익형 펜션'에 관심을 가지는 이들이 늘고 있다.
'수익형 펜션'은 자연 속에서의 가족이나 연인 등과 주말 여행과 수익 창출을 동시에 얻을 수 있다는 이유로 인기가 상승하고 있는 추세다.
장경철 부동산일번가 이사는 “지금 부동산 분양시장의 화두는 규제를 벗어난 지역, 상품에 대한 관심이 높다는 점이다”며 “일종의 풍선효과로 해석이 되는데 같은 비규제지역이라도 교통이나 교육 등 편의시설이 우수하거나 단지규모, 브랜드, 개발계획 등의 장점을 두루 갖춘 상품을 선택해야 하며, 수익형 부동산의 경우 입지여건이 좋은 대단지 단지내 상가나 역세권 오피스텔, 조망권이 좋은 수익형 펜션 등이 유망해 보인다”고 말했다.
규제 벗어난 지역 단지·적은 수익형 부동산 현황
-수도권 비규제지역 분양 단지-
김포 센트럴 헤센 조감도●김포 센트럴 헤센(아파트)=경기도 김포시 감정동 일대에 신한종합건설㈜가 선보이는 ‘김포 센트럴 헤센’이 들어설 예정이다. 김포 센트럴 헤센은 지하 3층~지상 최고18층, 11개동, 전용면적 59~75㎡로 구성되며 1단지700가구, 2단지145가구 등 총845가구 규모로 이중 294가구를 일반에 분양한다. 일반 분양가구수를 전용면적별로 살펴보면 1단지는 ▲59㎡A136가구 ▲59㎡B42가구 ▲69㎡50가구 ▲75㎡A9가구 등 총250가구다. 2단지는 ▲59㎡A1가구 ▲59㎡B10가구 ▲75㎡33가구 등 총44가구로 전주택형이 중소형으로 구성된다. 김포도시철도 걸포북변역을 도보 5분거리로 역세권 아파트이며 마산역에서 김포공항역까지 20분대로 도달 가능하다. 김포공항역에서 서울지하철 5호선 ,9호선, 공항철도로 환승해 서울전역으로 이동이 편리하다. 특히 서울지하철 5호선이 연장 분위기로 수차례 김포시까지 연장 타당성이 검토중으로 연장시 환승없이 마곡지구, 영등포,동대문, 올림픽공원까지 도달 가능하다. 차량 이용시 김포한강로를 이용해 올림픽대로, 강변북로, 자유로, 제2외곽순환도로김포IC, 인천국제공항고속도로김포IC 등 주변도시로 이동이 편리하다. 단지주변에 자리한 홈플러스김포점, CGV, 이마트트레이더스, 김포종합운동장 등을 편리하게 이용 할 수 있다. 여기에 김포시청과 김포시민회관, 김포시법원 등 행정시설들도 밀집돼 있으며 감정초·중, 김포초·중·고 등 도보로 안전하게 통학할 수 있는 학군을 갖췄다. 또한 김포시립도서관, 경기도립김포도서관 등도 인근에 위치해 교육여건이 우수하다. 실내는 혁신 평면적용으로 호평을 얻고 있다. 김포 센트렐 헤센은 전용 59㎡A와 전용 75㎡A타입에 4bay평면이적용돼 통풍 및 환기가 용이하며 안방드레스룸을 넉넉하게 적용해 수납공간을 넓혔다. 전용 69㎡에도 안방드레스룸이 적용됐으며 현관에는 양옆에 신발장이 있어 수납 공간활용도를 높였다. 한편 김포 센트럴 헤센은 계약금 전 평형입주까지 1500만원 정액제, 중도금 70% 무이자, 2019년 1월 전매가 가능하다. 문의 1600-9930
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597
-수도권 입지요건 갖춘 수익형 부동산-
녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463
영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도●영흥도 오션뷰 테라스빌(수익형 펜션)=인천광역시 웅진군 영흥면 내리724-28외1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 9월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적709.92㎡,연면적1313.94㎡규모로 총3개동,지상1층~지상3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방2개,욕실2개,거실 등으로 구성된다. 지상1층은 주차장,각 세대별로2~3층은 공동주택으로 각 세대별로1대1주차장과 테라스 공간이 제공된다.1동은 공동주택4세대(건축면적 약80.46㎡)와 소매점으로2동은 공동주택6세대(건축면적 약80.46㎡), 3동은 공동주택6세대(건축면적 약80.46㎡)로 공급되며3층에 테라스 공간이15.2㎡가 제공된다.세대별 분양가는2억원대로 대출(1억5천~1억7천만)을 감안하면 실투자금은1억원대 초반이며,미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다.모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 사계절용 돔 수영장,어린이용 야외 수영장,바베큐장,소매점(1동)등이 있으며 연400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보30초 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다.또한,이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다.수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교,대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다.서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다.또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획,대부도 마리나항 개발 계획,인천국제공항,오션아일랜드,아일랜드C.C등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 문의 032-880-0475
