미군 떠난 용산·의정부·파주, 오는 평택 부동산 활기
최근 미군이 떠난 지역은 부지에 대한 기대감으로 미군이 이전하는 지역은 미군들로 미군대상 렌탈사업과 상권활성화에 대한 기대감으로 일대 부동산이 들썩이고 있다.
먼저 미군이 떠난 지역의 부동산 상황을 살펴보자. 미군부대 시설이 속속 평택으로 이전하면서 그 부지에 대규모 개발사업 계획이 가시화되면서 용산, 의정부, 파주 등 주변 부동산 시장이 꿈틀대고 있다.
지난 6월 주한미군사령부가 서울의 중심인 용산에 주둔을 시작한지 73년만에 평택시로 이전을 시작했는데 해당 공터에는 '용산공원'이 2027년까지 조성될 예정이며, 올해 하반기에는 용산 정비창 부지를 국제업무지구로 조성하는 '용산 마스터플랜'이 발표될 계획이다.
이러한 개발 기대감 속 용산시 집값이 높은 상승폭을 보이는 것으로 조사됐다. KB부동산 자료에 따르면, 용산시 아파트 3.3㎡ 당 평균 매매값은 3144만 원(2018년 2분기 기준)으로 1년 새 25%가 상승했는데 이는 같은 기간 서울 전체 상승률(19%)을 웃돈다.
다음으로 의정부시는 미공여지특별법 시행에 따른 수혜지역 중 하나로 부상하고 있다. 올해 말까지 미공여지 8곳의 반환(2007년 5곳, 2018년 말 3곳)이 모두 완료될 예정으로 관광객 증가, 일자리 창출, 약 5조원의 경제유발효과가 기대되는 가운데 지속적인 인구 유입이 전망된다.
또한 의정부시는 양주시와 통합 추진을 진행하고 있다. 인구 44만의 의정부와 21만의 양주시가 통합을 하면 65만의 대도시로 변신하는 가운데 자족기능을 갖춘 도시로의 성장을 바라볼 수 있다.
저평가를 받아왔던 의정부 부동산시장도 미군기지 이전 사업 탄력이외에도 북한발 훈풍, 각종 개발호재로 수천만원 웃돈이 붙은 단지가 등장하고 있다.
최근 의정부시 내 중개업소에 따르면 의정부동에 들어서는 ‘의정부 롯데캐슬’ 전용면적 84㎡(19층)가 분양가(3억 6000만 원) 대비 6000만 원 프리미엄이 붙어 거래됐다고 전했다.
의정부에는 미군기지가 평택으로 이전하여 생긴 공여지에 경기북부행정타운과 을지대학 캠퍼스와 을지대학병원이 2020년 개원을 목표로 공사 진행중에 있으며, 2019년 착공 예정인 직업체험 테마파크인 나리벡시티, 의정부 복합문화단지 개발사업(2020년 예정) 등 굵직한 개발호재들이 윤곽을 드러내고 있다. 예비 타당선 조사중인 GTX-C노선(양주·의정부~수원역)과 SRT(수서~의정부)도 계획돼 있으며 개통시 강남권으로 20분 내 이동이 가능해지는 등 교통망이 개선된다.
의정부는 지속되는 부동산 규제의 제외 지역으로 풍선효과 기대 심리가 큰 지역으로 꼽힌다.
이에 도시형 생활주택 및 오피스텔 등 수익형 부동산 가격도 상승곡선을 그리고 있다. 의정부의 1인가구 비율은 2010년 대비 35% 증가했으며 남성 대비 여성의 1인가구 비중이 커 1인가구 주거상품의 임대수요 풍부하다.
실제 의정부 역세권 주변으로 2010년 이후 원룸형 도시형생활주택 및 오피스텔이 다수 공급되고 있다.
마지막으로 파주에 대한 관심은 높아지고 있다. 5개 민간기업들이 경의선 철도에 인접한 월롱면 캠프 에드워드(62만9천㎡)와 문산읍 캠프 자이언트(48만4천㎡) 등 반환 미군 공여지에 투자 의향을 보이고 있기 때문이다.
도시개발 및 GTX, 3호선 연장 등 각종 대형 개발호재에 힘입어 연말까지 3천여 가구가 공급될 예정이다.
특히 지난해 공급이 없었던 대표적인 공급가뭄 지역으로 실수요자들의 관심이 뜨거울 것으로 전망된다.
파주시는 택지개발 및 도시개발 사업이 활발히 이루어지면서 교통망과 생활인프라시설이 확충되고 있다. 운정신도시 개발에 이어 '캠프하우즈' 미군기지 이전으로 조리읍 일대에 아파트 4,520세대, 준주거 오피스텔 약 2,000세대의 도시개발사업이 진행 중이다. 또한 GTX파주연장 및 지하철 3호선 연장, 서울-문산 고속도로 등 교통망도 개선된다.
또한 인접해있는 고양시에 스타필드 고양 및 이케아 입점이 예정되어 있어 생활 인프라가 더욱더 개선 될 것으로 보인다.
이에 따라 부동산시장도 상승세다. 국토교통부 미분양 통계에 따르면 파주 지역의 올 상반기 기준 미분양 아파트는 16가구에 불과한데 2015년 말 4285가구로 경기 전체 미분양의 16%를 차지했던 것과 비교해 크게 줄어들었다.
부동산 시장에서 상대적으로 주목을 덜 받아온 경기 북부권의 파주시는 GTX-A 노선 개발 호재와 최근 남북관계 호전으로 활기를 띠면서 미분양이 상당수 팔린 것으로 분석된다.
매매가도 상승세다. 부동산114에 따르면 파주시의 아파트 평균 매매가는 2012년 3.3㎡당 709만원에서 지난해 754만원으로 6.37%나 증가했다.
업계에서는 용산은 서울의 중심이자 교통의 요충지지만 오랜기간 미군기지가 주둔해 개발이 늦춰졌지만 개발 계획이 구체화하면서 용산구의 부동산 시장이 상당히 달아오르고 있으며, 경기 북부에 위치한 파주와 의정부 등은 미군기지 이전에 최근 남북관계 개선의 기대감과 서울과의 교통개선으로 아파트는 물론 상가, 오피스텔 등 수익형 분양시장도 주목을 받을 보인다고 전망하고 있다.
반면 미군이 이전하는 평택은 각종 개발호재와 함께 들썩이고 있다. 용산에 있던 미군기지가 평택으로 속속 이전하고 있다.
주한미군사령부까지 이 곳에 자리를 잡으면서 인근 주택시장과 상권활성화에 대한 기대감으로 평택 부동산시장이 들썩이고 있다.
지난 2003년 5월 한·미 양국은 정상회담을 열고, 해방 이후 73년간 용산에 머무르던 주한미군을 평택 등으로 이전하기로 합의했다.
이후 미8군사령부 등이 속속 평택에 새 둥지를 틀었고, 지난 6월 주한미군사령부까지 험프리스 기지에 자리를 잡으며 본격적인 평택시대를 알렸다.
캠프 험프리스는 외국에 있는 미군의 단일기지 중에선 가장 크다. 주한 미 제2항공여단 본부가 있었던 기존 기지를 확장한 곳으로 부지 면적은 약 1468만㎡, 서울 여의도의 5배 이상 규모를 자랑한다. 미군의 해외 단일기지 가운데 가장 큰 규모로 영내 학교와 병원 등 문화·편의시설이 갖춰져 있다.
주한미군사령부에 따르면 전국에 흩어져 있던 미군기지가 캠프 험프리스로 이전이 완료되면오는 2020년까지 평택에 들어올 주한미군은 4만5천여 명. 군무원과 가족까지 포함하면 약 8만5천 명이 유입될 것으로 전망된다.
다만, 캠프 험프리스 영내 주택 부족으로 미군, 군무원 등 1만 여명 이상은 영외에서 거주해야 하는 현실에 처해져 있다. 여기에 컨트랙터(Contractor, 미군 관련 기업체 종사자)와 영내·외 상업시설 종사자 등 추가 인구유입도 예상돼 캠프 험프리스 영외 주택에 대한 필요성이 높아졌다.
그러나 미군의 주거 수요를 충족하기엔 평택 내 주택 시설이 부족한 상황. 이에 미군을 대상으로 하는 렌탈하우스의 투자가치가 높아지고 있다.
실제로 평택 렌탈하우스는 미군 주택과에서 월세를 직접 지불해 연체 위험이 적고, 임대료가 높아 투자자들의 관심이 높은 편이다.
주한미군지위협정(SOFA)에 따라 오는 2060년까지 전체 주한미군이 유지되는 것도 긍정적인 요소다.
특히 험프리스 정문 맞은 편에 조성되고 있는 로데오거리는 이태원에 버금가는 대규모 상권으로 기대를 모으고 있다.
현재 이 곳에는 부동산 관련 회사들이 미래 수익성을 위해 하나 둘씩 터를 잡아 나가고 있는 상황인데 주한미군 대규모 유입이라는 호재를 만나면서 평택은 제2의 용산 르네상스를 꿈꾸고 있다.
상권활성화에 대한 기대감도 커지고 있다. 특히나 캠프 험프리스 인근 안정리 로데오거리는 제2의 이태원으로 불리며 상권 확장이 진행 중이다. 주한미군 이전호재로 험프리스 메인게이트와 인접한 곳에 주상복합아파트가 하나 둘씩 들어서며 상권에 활력을 불어넣고 있는 것으로 보인다.
통상적으로 상권이 발달하게 되면 인근 부동산 가치의 상승도 뒤 따르게 된다. 이 때문에 투자자들이 안정리 로데오거리 일대의 상업시설에 다시금 주목하고 있다.
험프리스 인근 공인중개사무소에 따르면 현재 안정리 로데오거리는 지난 6월 주한미군사령부가 이전하고부터 분위기가 급물살이 타면서 상권이 더욱 확장되어 가는 추세라고 한다.
여기에 덧붙여 최근 안정리 로데오거리에 위치한 전용면적 49.29㎡의 1층 상가가 5억 8000만원에 거래돼 상업시설로 투자하려는 투자자들이 늘고 있다.
