집중포화 아파트 규제 피해 수익형 부동산 투자 해볼까

최근 정부가 또 한 번 부동산 대책을 발표하며 연이어 아파트 시장을 옥죄고 있는 가운데 알짜 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산이 반사효과로 가치를 높이고 있다.

정부는 지난 27일 부동산 대책을 발표해 서울 동작, 종로 등을 투기지역으로 추가 지정했으며 이 외에도 광명과 하남은 투기과열지구로, 구리 및 광교 등은 조정대상 지역으로 지정했다. 이들 지역은 주택담보대출, 세제 강화, 금융규제 강화 등 지역 성격에 따른 다양한 규제가 추가로 적용된다.

이처럼 아파트 시장에 정부의 규제가 계속 이어지면서 부동산 투자자들의 시선은 자연스럽게 수익형 부동산으로 향하고 있다. 

점차 아파트에 대한 규제강도를 더해가는 분위기에 위기감을 느낀 투자자들이 안전한 투자처로서 수익형 부동산을 선택한 것이다.

계속해서 아파트 시장을 압박해온 정부가 이후로도 계속 추가 규제를 펼칠 것이라는 예상도 나오고 있어 수익형 부동산을 향한 투자자들의 발걸음은 점점 빨라지고 있다.

이는 상업시설의 상승세는 수익형 부동산 거래량 수치에서도 확인할 수 있다. 한국감정원 자료를 살펴보면 올해 상반기(1월~6월)상업용 부동산 거래량은19만2468건을 기록했는데 이는 역대 최대치 기록을 세웠던 전년(17만1220건)거래수보다 무려 12.41% 증가한 수치다.

실제로, 분양시장에서도 인기가 이어졌다. 지난 7월 부천 중동에 공급된 ‘힐스테이트 중동’의 오피스텔과 상가는 조기에 완판됐는데 규제로 인해 투자여건이 열악해진 아파트를 떠난 투자자들이 수익형 부동산으로 대거 이동한 결과로 분석된다.

이처럼 거래가 활발하게 이뤄지면서 많은 수요가 유입되다 보니 자연스레 가격 또한 상승 흐름세다.

부동산114에 따르면전국 상가 분양가격(1층 기준)은 2016년까지만 하더라도 3.3㎡당 2615만원이었는데, 2017년 3.3㎡당 2858만원으로 9.3% 상승했다. 이어 올해 1분기엔 3.3㎡당 3300만원 선을 넘어서며 역대 최고치를 기록 중이다.

그렇다면 최근 어떠한 수익형 부동산이 강세를 보이고 있을까. 업계에 따르면 상가는 대단지 배후 단지내 상가가 오피스텔은 초역세권이 수익형 펜션은 바다나 호수, 강 등이 가까운 조망권 입지가 주목을 받고 있다고 한다.  

먼저 대단지를 배후를 확보한 단지내 상가가 인기를 끌고 있다. 과거 단지내 상가에 투자하려면 배후세대 기준은 500세대 이상이였다. 그러나 1~2인 가구가 증가하면서 세대별 거주자가 줄자 700세대로 최근에는 최소 1000세대 이상을 갖춰야 투자성이 있다고 보고 있다.    

 

오피스텔이 주거기능이 강화되면서 역세권 입지가 당연 강세를 보이고 있다. 특히 역과의 거리가 가까울수록 임대료 차이나 향후 매매가에서도 차이가 나기 때문이다.     

실제로 지하철 3호선 정발산역에서 약 200m 거리에 위치한 ‘우림로데오스위트’(2004년 12월 입주) 전용 70㎡의 현재 시세는 2억 5000만원으로 지난해(2억 2250만원) 대비 12.36% 뛰었다. 반면 정발산역에서 약 700m 떨어진 ‘코오롱레이크폴리스3’(2004년 6월 입주) 전용 67㎡은 1년간 2.15%(2억 3250만원→2억 3750만원) 오르는데 그쳤다.    

오피스텔의 경우도 수도권 지역 가운데 전매제한 등에서 자유로운 투기과열지구나 청약조정대상지역으로 묶여있지 않은 지역에서 나오는 물량이 투자처로 인기다.     

틈새 수익형 부동산으로 조망권을 갖춘 수익형 펜션이 주목을 받고 있다. 지난 7월부터 주52시간 근무제 실시가 되어 성수기엔 무료로 숙박이 가능하며 이용하지 않을 땐 임대수익을 기대하는 '수익형 펜션'이 전성기를 맡고 있다.     

워라밸 열풍으로 삶과 여유의 균형에 대한 관심이 높아지면서 지친 심신을 치유하면서도 안정적인 수익을 낼 수 있는 '수익형 펜션'에 관심을 가지는 이들이 늘고 있다.     

'수익형 펜션'은 자연 속에서의 가족이나 연인 등과 주말 여행과 수익 창출을 동시에 얻을 수 있다는 이유로 인기가 상승하고 있는 추세다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “다주택자에 대한 양도세 및 보유세 부담이 커지면서 상대적으로 세금 부담이 덜한 오피스텔과 상가에 수요자들이 몰리고 있다”며 "수익형 부동산 시장에서도 상업시설이 비교적 규제가 덜해 큰 인기를 누리고 있다"라며 "상업시설의 경우 입지에 따라 수익이 달라지기 때문에 상권이 활발한 업무지구와 주거단지 내 상업시설을 주목해볼만하다"고 조언했다.

희소성+투자성으로 주목받는 수익형 부동산 3선 

-대단지 배후 단지내 상가-

녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463    

-초역세권 오피스텔-

의정부역 베스트뷰 조감도

●의정부역 베스트뷰=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597    

신촌 더이음 63 오피스텔 조감도

●신촌 더이음 63=최근 2호선 신촌역 초역세권 위치에 ‘신촌 더이음 63’ 오피스텔이 선보일 예정이어서 투자자들의 관심이 집중되고 있다. ‘신촌 더이음 63’은 지하 5층 ~ 지상 15층 연면적 12,530.73㎡ 규모로 소형 주거용 원룸형 오피스텔 222실과 근린생활시설 34실로 조성된다. 룸은 A타입(계약면적 43.79㎡), B타입(계약면적 52.68㎡), C타입(계약면적 50.03㎡)으로 구성되며, 입주자의 생활 특성이나 취향에 따라 선택 가능하다. 공간 내부의 효율적 설계와 고급스러운 인테리어를 통해 기능성과 실용성을 모두 갖춘 오피스텔로 흥행몰이 중이다. 이 오피스텔은 갑을건설이 새롭게 선보이는 브랜드 “더이음” 시리즈의 1호 오피스텔로 ‘차별화된 고품격 주거공간의 완성’이라는 차별화된 가치를 담았다는 평가를 받고 있다. 신촌역 일대는 소규모 원룸이나 다세대 주택 등으로 밀집되어있고 대부분 지어진지 오래된 상태이다. 따라서, 입주민들은 편리한 교통과 생활인프라에 만족하고 있으나 다소 오래된 주거에 대한 불만도 있었던 것이 사실이다. 인근 부동산 관계자는 “2호선 신촌역 일대는 학생과 사회 초년생들의 소형 주거에 대한 수요가 넘쳐나서 기존의 낡은 원룸이나 다세대도 없어서 못 들어가는 실정이다. 이 지역 학생 수요와 주변 직장인 수요를 고려했을 때 임대수요는 약 15만명에 달 한다”라며 “이곳에 대규모 신축 브랜드 오피스텔이 들어선다면 수요가 집중 될 것”이라며 기대를 감추지 못하고 있다.교통 환경도 탁월하다. 지하철 2호선 신촌역을 도보 2분안에 누릴 수 있으며, 경의 중앙선 신촌역과 공항철도 서강대역, 2호선 홍대입구역이 도보 이용권이다. 다양한 버스 버스 노선이 집결되어있는 신촌 로터리 대로변에 위치해 있어 대중교통을 통한 주요지역 이동이 편리한 점이 장점이다. 도로망도 뛰어나다. 연희교차로를 통해 손쉽게 내부순환도로를 이용할 수 있으며, 바로 앞 신촌대로를 통해 상암, 종로, 여의도, 용산 등 중심업무지구로의 이동이 용이해 직장인 수요에게도 안성맞춤인 오피스텔로 평가 받는다. 생활 인프라도 훌륭하다. ‘신촌 더이음 63’ 바로 옆에 위치한 현대백화점을 통해 고품격 쇼핑을 즐길 수 있으며, 그랜드마트, 신촌 하나로 클럽, CGV, 메가박스, 은행 및 관공서등 다양한 생활기반 인프라가 바로 지근거리에 위치해 있어 쇼핑과 문화를 즐길 수 있는 최적의 위치에 자리하고 있다. 신촌 세브란스 병원 등 종합병원들도 가까워 높은 수준의 의료서비스를 제공 받을 수 있다. 바쁜 도심 생활에서 휴식을 취하기 좋은 경의선 숲길 공원과 와우 공원도 오피스텔에서 가까워 공세권 오피스텔의 품격도 갖췄다. 여가생활 여건은 청년 문화를 즐길 수 있는 연세로 차 없는 거리, 홍대거리, 이대거리를 도보로 즐길 수 있다. 문의 1522-2528

-바닷가 오션뷰 펜션-

영흥도 오션뷰 테라스빌 수익형 펜션 조감도

●영흥도 오션뷰 테라스빌=인천광역시 웅진군 영흥면 내리724-28외1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 9월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적709.92㎡,연면적1313.94㎡규모로 총3개동,지상1층~지상3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방2개,욕실2개,거실 등으로 구성된다. 지상1층은 주차장,각 세대별로2~3층은 공동주택으로 각 세대별로1대1주차장과 테라스 공간이 제공된다.1동은 공동주택4세대(건축면적 약80.46㎡)와 소매점으로2동은 공동주택6세대(건축면적 약80.46㎡), 3동은 공동주택6세대(건축면적 약80.46㎡)로 공급되며3층에 테라스 공간이15.2㎡가 제공된다.세대별 분양가는2억원대로 대출(1억5천~1억7천만)을 감안하면 실투자금은1억원대 초반이며,미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다.모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 사계절용 돔 수영장,어린이용 야외 수영장,바베큐장,소매점(1동)등이 있으며 연400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보30초 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다.또한,이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다.수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교,대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다.서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다.또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획,대부도 마리나항 개발 계획,인천국제공항,오션아일랜드,아일랜드C.C등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 문의 032-880-0475