주택시장 옥죄는 부동산 규제, 수익형 부동산이 대안될까
주택시장 정조준한 부동산 대책이 연이여 쏟아져 나오면서 수익형 부동산이 대안으로 떠오를지에 관심이 쏠리고 있다.
최근까지도 앞으로도 정부의 주택규제에 대한 입장을 확고해 보인다. 지난 13일 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 13일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정대책’을 발표했다.
9.13 부동산 대책 주요 내용을 살펴보면 서울·세종 등 2주택자도 종부세 최고 3.2% 과세, 규제지역 내 주택보유자 신규 주택대출 금지, 수도권 분양가 상한제 주택 최대 8년 전매제한 등으로 집값을 반드시 잡겠다는 정부의 강한 의지가 반영돼 있다.
이처럼 정부의 규제가 주택시장을 정조준하면서 발 빠른 투자고수들이 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산으로 투자 상품을 옮겨가는 양상이다.
이는 급증하고 있는 상업·업무용 부동산 거래량이 이를 방증하고 있다.
실제 한국감정원 통계에 따르면 올 상반기 수도권에서 거래된 상업·업무용부동산은 12만2065건으로 지난해 같은 기간 10만4191건 보다 17.2% 늘어났는데 이는 상반기 기준으로 조사가 시작된 2006년 이후 가장 높은 수치다.
실제로도 분양시장에서도 인기가 이어지고 있다. 지난 7월 부천 중동에 공급된 '힐스테이트 중동'의 오피스텔과 상가는 조기에 완판됐다.
최근 분양이 진행된 안산 그랑시티자이 '파크 에비뉴' 73개 점포 입찰은 평균 경쟁률 7.3대1로 마감됐으며 최고 경쟁률은 17대1에 달했다. 분양업체 측도 7653가구 규모 초대형 아파트 단지 내 상가 중 마지막으로 분양되는 물량인 만큼 순조롭게 판매되리라는 기대는 했지만 이 정도로 경쟁이 뜨거울 것이라고는 예상하지 못했다.
파크 에비뉴 인기는 낙찰가율에서도 드러난다. 평균 낙찰가율은 143%, 최고 낙찰가율은 170%에 달했다. 낙찰가율이란 판매자가 제시한 기준가 대비 최고가 입찰가 비율이다. 높을수록 경쟁이 치열했다는 의미다. 앞서 선보인 단지 내 상가보다 분양가가 저렴하기도 했지만 주택 투자 규제로 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 대거 몰린 것으로 풀이되는 대목이다.
업계에서는 향후에도 다주택자에 대한 양도세 및 보유세 부담이 커지면서 상대적으로 세금 부담이 덜한 오피스텔과 상가에 수요자들이 몰릴 것으로 전망하고 있다.
국민투자처인 오피스텔 역시 풍선효과가 예상된다. 최근 들어 전반적인 오피스텔 공급은 많지만 입지 좋은 지역에서 분양하는 오피스텔은 불패 행진을 이어가고 있다.
저금리의 지속도 소액투자가 가능한 오피스텔의 인기를 높혀주고 있다.
최근에도 한국은행이 기준금리를 1.5%로 동결한 가운데, 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 수익형 임대시장이 보다 활성화될 전망이다.
특히 소형 오피스텔의 경우 높은 임대수익률을 보이면서 자금을 쥔 채 시장을 관망하던 투자자들의 관심을 받고 있다.
부동산114에 따르면 지난 8월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 평균 5.03%를 기록했는데 전용면적별로 ▲20㎡ 이하 5.44% ▲20㎡ 초과 40㎡ 이하 5.15% ▲40㎡ 초과 60㎡ 이하 4.95% ▲60㎡초과 85㎡ 이하 4.56% ▲85㎡ 초과 4.12% 등이다.
평형이 작을수록 임대수익률이 높은 것으로 조사됐으며 특히 전용면적 40㎡ 이하 소형 오피스텔의 임대수익률은 전체 평균을 웃도는 수준이다.
한편 적절한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 1000조원을 넘어선 것으로 확인되면서 자금을 보유한 투자자들의 움직임에 관심이 쏠리고 있다.
한국은행에 의하면 지난 6월 기준 시중 부동자금이 사상 최대치인 1117조3565억원을 기록했다. 앞서 지난해 12월 말 1072조원으로 최대 기록을 경신한 이래 올 ▲4월 1083조5000억원 ▲5월 1095조6000억원 등 연속으로 기록을 깨고 있다.
'세컨드하우스'에도 관심이 쏠리고 있다. 세컨드하우스는 휴가나 주말 동안 쉴 목적으로 마련하는 주택을 말하며, 최근 워라밸 문화 확산과 함께 이를 구입하려는 수요가 높아지고 있다.
수도권 접근성이 좋은 인천 서해 바다쪽이나 서울~양양고속도로 개통 이후 접근성이 향상된 양양군과 속초시 등 강원도 일부 지역은 세컨드하우스 투자처로 각광 받으며, 세컨드하우스 덕을 톡톡히 누리고 있다.
대표적인 세컨드하우스로 생활형 숙박시설, 수익형 펜션, 레저형 아파트 등이 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 초강력 아파트 규제, 저금리 기조, 풍부한 부동자금 등으로 수익형 부동산에 투자하려는 분위기가 조성되고 있다”며 “반면 공급 또한 늘고 있어 입지여건이나 배후세대 등을 고려한 똘똘한 수익형 부동산을 선택하는 것이 중요하다”고 말했다.
아파트 규제 대안으로 주목할 만한 수익형 부동산 현황
-상가-
녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 오는 9월 6일(목), 7일(금) 공개분양을 앞두고 있다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 공개분양일은 2018년 9월 6월~7일 양 이틀간이며, 계약장소는 녹번동 래미안 베라힐즈 조합사무실로 부가가치세를 포함한 계약금 10%를 지정계좌로 납부해야 정식계약으로 인정되며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463
-오피스텔·도시형 생활주택-
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 의정부역 베스트뷰에서 공급하는 도시형 생활주택과 오피스텔의 경우 12월 준공으로 투자와 동시에 수익창출이 가능하고 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품이다. 문의 031-826-2597
안성 엘리시아 조감도●안성 엘리시아=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대부터 상가는 3.3㎡당 900만원대~2,600만원대(부가세 별도)로 책정되었다. 상가는 전면 대로변과 후면 이면도로를 접하고 있어 가시성과 접근성이 좋으며 1층과 2층에 각각 7개 점포로 권장업종은 약국, 편의점, 커피전문점, 프랜차이즈 업종 등이 2층은 병의원, 금융기관, 전문식당가 등이다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 도보 3분거리로 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다.안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 안성 엘리시아의 가치를 높혀줄 대형 개발호재도 있다. 제2경부 고속도로(서울~세종 고속도로)가 2024년 중순 완공으로 공사시기가 1년 6개월 앞당겨졌는데 이 구간에 속한 구리, 성남, 용인, 안성 지역의 부동산 시장에도 관심의 눈길이 모아지고 있다. 이 중 안성시는 평택제천고속도로와 향후 개통 될 서울~세종 고속도로가 교차하는 지점에 있어 사통발달의 교통망을 누릴 수 있게 되는데 개통되면 서울까지 40분대로 이동할 수 있어 접근성이 더욱 높아질 전망이다. 분양대금 납부조건은 소형 아파트와 상가 공통으로 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900
-수익형 펜션-
영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도●영흥도 오션뷰 테라스빌=인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 8월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 1분 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다. 서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다. 또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 당 사업지는 입지면에서 높은 수익성은 물론 지가 상승 및 가치 상승이 기대되는 점은 투자자들이 주목하는 투자 포인트 중 하나로 꼽힌다. 문의 032-880-0475
