일자리 창출 지역 ‘수익형 부동산’으로 임대사업 해볼까
최근 테크노밸리나 산업단지가 조성됨으로 일자리가 창출되어 임대수요가 풍부한 지역이 주목을 받고 있다.
테크노밸리나 산업단지 내 ‘직세권’ 오피스텔이나 도시형 생활주택은 안정적인 임대수익이 가능해 저금리 시대에 눈길을 끌고 있는데 이들 주거용 상품들은 출·퇴근시간 아낄 수 있어 임차인들도 선호한다.
먼저 테크노밸리와 인접한 오피스텔이 역세권 오피스텔보다 인기를 끌고 있다. 테크노밸리 인근 오피스텔의 경우 관련 종사자들이 주 수요층인 만큼 테크노밸리와 가까운 ‘직세권’을 더욱 선호하기 때문이다.
일반적으로 오피스텔 분양시장에서 가장 인기가 높은 입지는 역세권이다. 오피스텔 주 수요층이 2030가구 직장인들로 구성되기 때문에 직장까지의 편리한 접근성이 중요해서다.
하지만 테크노밸리와 같은 대규모 산업단지가 위치한 지역의 경우 관련 종사자들이 오피스텔의 주 수요층이어서 테크노밸리 내에 있는 오피스텔을 선호하는 편이다.
실제로 테크노밸리 인접 단지는 역세권 단지보다 임대료가 높게 형성되고 있다.
네이버 부동산 매물을 보면 경기도 판교테크노밸리 내에 있는 ‘디테라스’ 오피스텔 전용면적 27㎡는 월 90만 원에 임대료가 형성돼 있는 반면 지하철 신분당선 정자역 역세권인 ‘대림 아크로텔’ 오피스텔 전용면적 27㎡의 임대료는 60만원으로 형성돼 50%가량 차이가 난다.
이렇다 보니 임대 수익률 역시 테크노밸리 인접 단지가 높은 사례가 있다. 부동산114 자료에 따르면 경기도 광교테크노밸리와 인접한 ‘광교 경동 해피리움’ 전용면적 31㎡의 임대수익률은 4.96%이다. 하지만 테크노밸리와는 떨어진 지하철 신분당선 광교(경기대)역 역세권 ‘광교 에코 푸르지오시티’ 전용면적 31㎡의 임대수익률은 3.61%에 그쳤다.
신규 오피스텔의 프리미엄도 테크노밸리와 인접할수록 두드러진다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 광교 테크노밸리와 인접한 ‘광교 푸르지오 월드마크(15년 8월 입주)’ 오피스텔 C1타입(전용 34㎡)은 7월 2억8000만 원에 거래돼 분양가 2억5379만 원보다 2600만원 이상 웃돈이 붙었다.
테크노밸리나 산업단지와 가까운 오피스텔들이 강세를 보였다. 실제 아파트투유 자료를 바탕으로 올해 상반기 전국에서 분양한 오피스텔 40곳 중 1순위 청약 마감을 기록한 9곳을 분류해보니 대부분 인근에 테크노밸리나 산업단지를 끼고 있는 것으로 나타났다.
전국적으로 가장 높은 1순위 청약경쟁률을 기록한 단지는 ‘힐스테이트범계역 모비우스(105대 1)로 안양 벤처밸리의 연구시설인 평촌 스마트스퀘어와 안양국제유통단지, 안양IT단지와도 가까워 직주근접 환경을 갖췄다.
62.6대 1의 경쟁률을 보인 ‘힐스테이트 금정역’도 단지 주변으로 안양IT밸리와 군포IT밸리, LS그룹, 안양국제유통단지, 평촌스마트스퀘어 등의 산업단지가 밀집돼 있다.
산업단지 인근에 공급되어 탄탄한 배후수요를 두고 있는 오피스텔도 지역 평균을 웃도는 높은 임대수익률을 보이고 있다.
부동산 114자료에 따르면 경기도 수원의 평균 오피스텔 임대수익률은 5.00%다. 영통구 평균은 4.11%로 더 낮다. 하지만 삼성디지털시티와 인접한 ‘대우마이홈’의 임대수익률은 8%(전용 22㎡)로 평균을 웃돈다. 서울의 대표적인 첨단 산업밸리인 가산디지털단지와 인접한 가산동 ‘램킨 푸르지오시티’의 임대수익률은 5.33%(전용 21㎡)로 서울(4.72%), 금천구(4.80%)를 웃돈다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 2030 젊은 직장인들은 출퇴근 시간을 줄여 여가 시간으로 활용하기 유리한 직주근접 오피스텔이나 도시형 생활주택을 선호하는 추세로 테크노밸리나 산업단지를 낀 주거용 수익형 상품은 이런 고정 수요가 확실하다 보니 공실 우려가 크지 않아 수익성이 뛰어나다”고 말했다.
테크노밸리·산업단지 인근 분양중인 수익형 부동산 현황
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 인근 경기도 의정부 양주역 인근에 '경기북부2차 테크노밸리'가 조성될 예정이라 '테크노밸리 프리미엄' 수혜에 대한 기대감도 고조되고 있다. 문의 031-826-2597
안성 엘리시아 조감도●안성 엘리시아(도시형 생활주택)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하며 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대로 책정되었다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900
야당역 이더펠리체 조감도●야당역 이더펠리체(오피스텔)=파주 운정신도시에서 소형 역세권 오피스텔 ‘야당역 이더펠리체’가 분양에 나선다. 이 단지는 경기도 파주시 야당동 일대에 지하 6층~지상 13층, 1개동 전용 19~21㎡ 237실 규모로 조성된다. 경의중앙선 야당역을 걸어서 이용할 수 있고 제1·2자유로와 56번국도도 가깝다. 사업지 인근에 이마트, 홈플러스, 하나로마트, 멀티플렉스 영화관, 운정스포츠센터 등 생활편의시설과 운전호수공원, 공개 광장, 소리천 수변공원 등이 있다. 또 월롱첨단산업단지, LCD일반산업단지, 출판문화정보 국가산업단지 등 10여개의 산업단지가 밀집해 약 16만명의 종사자를 임대수요로 확보할 수 있으며, 향후 LG디스플레이 P10파주 공장이 준공하면 배후수요는 더욱 늘어날 전망이다. 단지에는 최신 트렌드를 반영한 다양한 특화설계가 적용됐다. 모든 실은 1~2인 가구를 겨냥한 원룸형 구조로 설계했으며, 테라스·복층(일부 실) 타입도 제공한다. 홈 IOT(사물인터넷)를 적용해 집안의 조명, 냉·난방, 가전제품 등을 제어할 수 있고 태양광발전, 세대별 로이유리 등 에너지 절감 설비도 설치할 예정이다. 또 조망권 특화설계를 적용하고 외기에 접한 배치 계획으로 자연채광 및 환기를 고려했다. 층별 다양한 오픈 스페이스를 비롯해 하늘정원, 소셜마당, 프라이빗 테라스 등의 휴게공간도 넉넉히 확보했다. 이와 함께 디지털 도어락과 고화질 CCTV, 주차장 비상콜 등을 설치하고 냉방 기능을 갖춘 첨단 무인택배시스템을 도입할 예정이다. 문의 1522-9649
구리갈매1차 대방디엠시티 조감도●구리갈매1차 대방디엠시티(오피스텔)=‘구리갈매1차 대방디엠시티’는 인근에 갈매중앙공원이 조성된 갈매천이 흐르고, 반경 1km 이내 거리에 갈매수목학습원, 체육공원, 근린공원 등이 위치해 이용하기도 쉽다. 이에 그치지 않고 단지 내 녹색공간을 끌어들여 4층 야외 휴게 공간 등 휴식 장소를 별도로 갖추고 있다. 대방건설은 ‘구리갈매1차 대방디엠시티’ 오피스텔을 선착순 계약 중이라고 밝혔다. 단지규모는 원룸(20A, 20B, 26C) 209실과 투룸(35D, 35E, 35F) 147실로 총 356실 대단지로 구성되어 있다. 갈매역은 서울 신내역까지 단 한정거장 차이로 서울 접근성이 매우 높으며, 서울(서울시청 기준) 도심 북동측 약 14㎞ 지점에 위치해 서울과의 접근성이 매우 뛰어난 공공주택지구이다. 이 지구는 현재도 조성이 진행 중이며, 지속적인 자산가치가 상승될 것이라 기대되는 곳이다. 교통편도 좋다. 구리-포천 고속도로로 세종시까지 한 번에 이동할 수 있는 것은 물론 서울 외곽순환고속도로와 북부간선도로 등 수도권 이동에도 용이한 입지에 있으며, 갈매-잠실 간 광역버스 개통, 경춘선 별내역의 8호선 연장(예정) 등 다양한 대중교통 호재도 있다. 게다가, 서울과학기술대, 서울여자대, 삼육대가 인접하여, 대학생 수요까지 흡수할 수 있다. 구리갈매 대방디엠시티는 뚜렷한 입지적 강점을 가지고 있다. 먼저 경춘선 갈매역 초역세권이며, 갈매역까지 직선거리 약 150m로 갈매역 도보권 이용이 가능하다. 이와 함께 경기도는 북부 2차 테크노밸리 조성 예정지로 구리시와 남양주시를 선정했다고 밝혔다. 구리·남양주 테크노밸리는 1,710억 원을 투자해 구리시 사노동과 남양주시 퇴계원 일원 29만㎡ 부지에 1,530여 개 기업이 입주하는 친환경 첨단 테크노밸리로 조성될 예정이다. 구리갈매지구 바로 옆 부지에는 첨단지식산업단지와 주거복합시설이 들어서며 2022년 착공하여 2026년 완공될 예정이다. 이번 사업으로 구리시는 약 1만 3000여 개의 일자리 창출과 1조 7000억 원의 직·간접적 파급효과를 기대할 수 있게 되었다. 입주는 2019년 12월 예정이다. 문의 1811-1071
