수익률 하락 오피스텔 등 대안 행정타운 품은 단지 각광

오피스텔이 공급과잉과 수익률 하락에 자유롭지 못하지만 행정타운을 품은 오피스텔 등 주거용 수익형 부동산이 되레 주목 받고 있다.     

행정타운은 시청 등 대형 공공기관과 관련 업체가 밀집돼 있어 배후 수요가 풍부하기 때문이다.     

행정기관 종사자들의 임대 수요는 경기의 흐름에 영향을 받지 않기 때문에 안정적인 수익이 기대되는 것도 장점이다.    

지역민들이 빠르고 편리하게 다양한 행정 서비스를 이용해야 하는 특성 상 대부분 교통망이 발달돼 있는 지역 내 중심지에 위치하는 것도 특징인데 알짜 지역에 자리잡은 만큼 유동인구가 증가하고, 상업과 문화, 주거시설이 함께 조성돼 우수한 정주여건을 갖추게 된다.     

특히 공공기관이 몰려 있는 행정타운 인근의 경우 수요가 갑자기 줄어드는 경우가 거의 없어 공실률이 적은 편이며, 안정적이면서 높은 수익률도 기대된다.     

또한 업무시설이 증설되거나 교통여건이 개선될 가능성이 있는 곳은 호재로 인해 지역 가치가 상승하게 되며, 시세차익까지 노려볼 수 있다    

이에 따라 지역 내 다른 입지와 비교해 부동산 매매가가 높게 형성되고 있는데 실제로 세종시의 경우 행정수도 이전으로 유관 기관이 함께 이전하면서 부동산 시장이 폭발적으로 성장한 바 있다.    

지난해 7월에 공급된 세종시의 ‘힐스테이트 세종 리버파크’ 오피스텔 청약경쟁률은 평균 378대1을 기록했으며 지난 10월에는 ‘광교 SK VIEW 레이크’ 오피스텔이 평균경쟁률 36대1로 집계되었다.    

이에 따라 타 지역 대비 높은 임대수익률을 기록하고 있다. 실제로 시청, 교육청, 지방경찰청 등 다수의 행정기관이 밀집해 있는 인천시 남동구 구월동의 2017년도 임대수익률은 7.82%를 기록했는데 이는 남동구 내 타 지역은 물론 인천광역시 평균 임대수익률인 6%를 훨씬 웃도는 수치다.    

행정타운의 매매가도 상승세를 이어가고 있다. 세종정부청사, 기획재정부, 국토교통부 등 국가 주요 행정기관이 다수 위치해 있는 행정중심복합도시 생활권에 인접한 세종푸르지오시티 1차 오피스텔의 전용면적 44㎡는 2017년도 11월 1억8000만원에 거래됐다.     

이는 2015년 5월 거래됐던 1억7000만원보다 1000만원 가량 상승한 가격으로 일반적으로 기간이 지날수록 가격이 하락하는 오피스텔과는 상반된 결과를 보이고 있다.   

장경철 부동산일번가 이사는 “행정타운 일대는 다양한 인프라, 풍부한 배후 수요, 미래가치가 모두 충족되면서 수익형 부동산 가치가 높게 평가되고 있다”며 “행정타운 인접 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 직주근접을 원하는 수요는 많은데 분양 물량이 한정돼 있는 만큼 프리미엄도 상승하는 추세”라고 설명했다.   

     

행정타운 품은 오피스텔, 도시형 생활주택 현황

인계동 엘리시아 조감도

●수원 인계동 엘리시아(오피스텔)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간이 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원이며 상가는 104호를 공급중인데 추천업종으로는 커피전문점, 김밥전문점, 미용실 등이 있다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 또 아주대학교, 경기대학교, 경희대학교 등 대학가가 위치해 있으며 아주대병원, 동수원병원, 성빈센트병원 등 종합병원 3곳이 위치해 있다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다. 문의 1600-2463

안성 엘리시아 조감도

●안성 엘리시아(도시형 생활주택)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하며 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대로 책정되었다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900    

수원 커낼파크 조감도

●수원 커낼파크(오피스텔)=수원 호매실지구 중심지역에 위치한 ‘수원 커낼파크’ 오피스텔이 분양중이다. 단지 인근으로 동사무소, 파출소, 소방서, 우체국(예정) 등 행정타운이 있고 산업단지도 가까워 든든한 배후수요층을 품고 있다. 수원 R&D 사이언스파크, 권선구청행정타운, 수원산업단지, 성균관대학교 자연과학캠퍼스, 수원여자대학교도 가까이 있어 소형 아파텔의 주요 임차인인 대학생과 젊은 직장인들이 주로 찾을 것으로 보인다. 가격 또한 투자메리트를 높인다. 지역 내 월세수익이 비슷하다면 매입비용, 분양가를 낮춰야 수익률로 이어지기 때문이다. 이 곳은 호매실지구에서도 특급입지임에도 불구하고 3.3㎡ 당 600만원대로 책정되어 소액투자가 가능하다. 내부를 살펴보면 계약면적 73, 79, 82, 89㎡ 주거용 오피스텔 총 168실로 구성되어 있고 저층부에는 상업시설이 배치되어 주거와 업무, 상업시설을 함께 이용할 수 있는 원스톱 단지가 될 전망이다.  새로 짓는 아파텔로 공간활용이 잘 되어 있다는 점도 경쟁력을 높이는 부분이다. 전 세대 복층으로 설계되어 있어 다른 오피스텔에 비해 공간을 더 넓게 쓸 수 있고 일부 세대에는 테라스 특화설계도 선보인다. 내부에서 외부 전경을 바라볼 수 있는 개방형 창문을 가지고 있다. 단지 내에는 조경수를 식재하고 옥상정원도 마련할 예정이다. 여기에, 호매실 지구 상업지역과 친자연적인 환경을 동시에 누릴 수 있다. 홈플러스, 로드샵 상권이 발달되어 있고 단지 바로 앞에 65,000㎡ 규모의 대형 수변공원인 어울림공원이 있어 삶의 여유를 즐길 수 있다. 특히 어울림공원에는 1,400㎡ 규모의 애견공원이 조성되어 있어 반려견들과 함께 거주하는 사람들에게 주거 메리트를 높여준다.    

오산 골드 스페이스 조감도

●오산 골드 스페이스(오피스텔, 도시형 생활주택)=수익형 부동산 전문 시행회사인 우주디자인컴퍼니(주)는 경기 오산시 원동 214-1, 5번지 일대에 주거용 수익형 부동산인 ‘오산 골드 스페이스’를 분양중이다. 건축면적 492.95㎡, 연면적 3,213.30㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지상 1~3층은 근린생활시설, 지상 4층~7층(4층 오피스텔, 5충~7층 도시형 생활주택)로 구성되며 이번 분양대상은 오피스텔(10호실), 도시형 생활주택(29세대)이다. 먼저 오피스텔은 전용 19.92㎡며 부가세를 제외한 분양가는 98,000,000원이다. 도시형 생활주택은 전용 14.52㎡로 서비스 면적 5.4㎡를 더하면 실사용면적은 19.92㎡로 늘어나며 분양가는98,500,000~99,500,000원으로 책정이 되었다. 그 동안 신규 오피스텔이나 도시형 생활주택 공급 부족에 시달리던 경기도 오산시는 대표적인 공급가뭄지역으로 꼽힌다. 실제로, 오산시 오피스텔 공급물량은 2004년 최초 공급을 시작으로 약 10년간 606실 공급에 불과한데 LG디지털파크를 비롯한 각종 산단의 직장인을 포함한 수요는 증가세지만, 이들을 수용할 공급 물량이 따라가지 못했던 것이다. 공급 부족을 겪었던 지역인 만큼, 임대 수요는 풍부하다는 게 전문가들의 분석이다. 통계에 따르면, 2014년 오산시 1인 가구의 임대 비중은 무려 86.6%, 2인 가구는 53.1%를 차지한다. 오피스텔이 들어설 오산시 원동의 인구 역시 꾸준히 증가 추세에 있다. 특히, 인근 산업단지 임대 수요를 독점할 수 있다는 점에서 기대가 높다. LG디지털파크와 함께 가장일반산단, LG이노텍공장, 동탄일반산단, 진위일반산단 등 산업단지 종사자만 약 5만4천여명에 달한다. 지난해 하반기 LG디지털파크 확장으로 관련 수요는 더욱 증가할 전망이다. 주변 생활편의시설도 눈여겨 볼만하다. 오산시청 행정타운과 오산 이마트가 도보 5분 거리에 위치한 것은 물론 메가박스와 롯데시네마, 오산한국병원 등 문화, 의료시설과의 접근성이 뛰어나다.오산역세권 프리미엄도 누릴 수 있다. 오산역까지는 단 5분 거리에 있고 오산터미널과도 인접해 있다. 3분 거리에 있는 경부고속도로 오산IC를 통해 수도권과 동탄, 용인 등 광역으로 편리하게 이동할 수 있으며, LG산업단지의 통근버스정류장이 도보로 5분 거리에 위치해 직장인 실수요자들에게 극대화된 편의를 제공한다. 오산 골드 스페이스의 특장점은 다음과 같아 동탄2신도시, 오산 세교1·2신도시 최고의 핵심수혜지로 오산시청 행정타운 도보 5분, 오산역 도보 5분, 대형마트 도보 5분 이내 완벽한 생활인프라를 갖췄다. 오산의 마지막 노른자위 운암지구 조성, 동탄1호선 트램 등 개발호재 풍부하며 오산 구시가지에서 누리는 신규 임대수익 상품(신규 수익형 상품 전무)의 희소가치를 지녔다. 마지막으로 수도권 어디에서 찾아보기 힘든 비규제지역인 오산 분양가 1억 미만의 착한 분양가를 자랑한다. 매각방식은 시행사 지정 계좌로 선착순 입금 방식(계약금 10%, 단 오피스텔은 부가세 포함 입금)이며 매각일정은 2018년 11월 23일 금요일 오전 10시부터 오후 6시까지다. 오피스텔, 도시형 생활주택은 계약금 10% 중도금 10%, 잔금 80%며 2019년 10월 준공예정이다.  문의 031-376-9123

청당더메인즈 조감도

●청당더메인즈(생활형 숙박시설)=충남에서 인지도가 높은 지표건설은 충남 천안시 청당동 ‘청수행정타운’ 내에 생활형 숙박시설인 ‘더메인즈’가 분양중이다. 규모는 지하 2층~지상 10층으로 1~2층 상가와 3~10층 생활숙박시설 88세대로 구성되어 있으며, 첨단 주거 공법과 세심한 공간 활용설계를 적용하여 쾌적함과 편리함이 차이나는 클래스의 고품격 생활을 누릴 수 있도록 하였으며, 싱글 라이프의 로망인 LG스타일러까지 갖춘 풀퍼니시드 시스템을 채택하여 경쟁력을 극대화하는 시스템으로 투자자들의 주목을 받고 있다. ‘청수행정타운’은 현재 법원, 검찰청, 천안동남경찰서, 천안세무서, 천안우체국, 국민연금관리공단, 국민건강보험공단, 중부도시가스, 대한지적공사 등이 입주를 완료함에 따라 행정기관 종사자, 법무사, 변호사 등 고소득 전문직 종사자 인구유입으로 퀄리티 있는 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 것으로 기대된다. 아울러 산업단지 인근에 위치해 풍부한 배후임대수요도 누릴 수 있다. 최근 분양이 마무리된 풍세산업단지와 제5일반산업단지에 이어 천안시 최대 현안사업이자 국내유일의 화장품전용산업단지인 ‘LG생활건강 퓨처산업단지’(39만3288㎡)가 연내 착공을 목표로 사업이 본격화되고 있다. 단지 바로 옆으로는 영상문화복합도시 진입로가 개설 예정에 있어 LG생활건강 퓨처산업단지와 접근성도 좋아질 전망이다. 계약금 10%만으로 입주시점까지 추가비용이나 대출을 일으키지 않아도 되는 좋은 분양조건과 모든 분양금액을 생보부동산신탁에서 관리하여 투자자들의 안정성도 한층 강화시켰다.