주거용 부동산 이어 수익형 부동산도 비규제 지역이 좋아
최근 주거용 부동산에 이어 주거용 수익형 부동산도 비규제 지역이 선호되고 있다.
정부의 강도 높은 부동산 규제가 지속되는 가운데 상대적으로 규제가 덜한 수도권 비규제 지역 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 셈이다.
정부는 지난해 6월부터 아파트 등 부동산 투기수요를 잡기위해 지속적인 부동산대책을 발표했고, 올해도 8.27, 9.13 대책 등을 통해 서울 및 일부 수도권지역의 투기수요를 억제하겠다는 의지를 내비쳤다.
최근 정부 발표에 따르면 ‘8.27 부동산 대책’을 통해 투기지역 4곳과 투기과열지구 2곳, 조정대상지역 3곳 등 총 9곳의 규제지역을 추가로 지정했으며 종로구, 중구, 동대문구, 동작구가 투기지역으로 추가됐으며, 광명시와 하남시가 투기과열지구로 새롭게 지정됐다.
또 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역 명단에 이름을 올렸는데 이로써 서울시 전체를 비롯 총 44곳이 부동산 규제를 받게 된다.
특히 9.13부동산 대책으로 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간이 기존 3년에서 2년으로 단축되고, 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세가 최대 20%까지 중과되고 종부세도 부과되는 등 조정대상지역에 대한 부동산규제가 한층 강화된다. 또 앞으로 부동산 시장의 추이와 관련해 추가규제도 배제할 수 없는 상황이다.
규제지역에 속한 수익형 부동산에도 규제가 적용되고 있다. 대표적인 것이 전매제한이다.
따라서 수익형 부동산 시장에서 전매제한에서 자유로운 비규제지역 오피스텔, 도시형 생활주택이 수요자들의 눈길을 끌고 있다.
정부규제로 조정대상지역 내 오피스텔이나 도시형 생활주택에도 전매제한이 적용되면서 이에 영향을 받지 않는 지역으로 수요자들의 관심이 옮겨간 데에 따른 것이다.
특히 오피스텔의 경우 정부가 지난해 발표한 8.2부동산 대책에 따라 ‘건축물 분양에 관한 법률’이 개정되면서 지난 1월25일부터 투기지역과 투기과열지구뿐 아니라 조정대상지역 내에서 공급되는 오피스텔의 분양권 전매가 소유권 이전 등기까지 금지됐다. 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 먼저 공급해야 하며, 300실 이상 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화됐다.
반면 비규제지역에서 공급되는 오피스텔이 틈새 투자처이자 주거상품으로 각광받고 있다.
주거용 오피스텔은 소형 아파트의 대체상품으로 각광 받으면서 분양권에 웃돈이 형성되는 경우도 있다. 청약통장이 필요 없는데다 계약 이후 바로 분양권 전매도 가능해 투자자와 실수요자 모두에게 인기가 높다.
실제로 오피스텔 규제 이후 비규제지역에서 분양하는 주거용 오피스텔에 많은 수요자들이 몰려 좋은 청약 성적을 거뒀다.
실제 현대건설이 지난 4월, 비규제지역인 경기도 안양시에서 분양한 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’가 이런 경우였다. 전용 3.3㎡ 당 평균 분양가가 약 1250만 원, 평균가는 5억 원대로 높은 가격대였다. 그러나 오피스텔은 622실 모집에 총 6만5546건의 청약통장이 몰려 평균 105.3대 1의 청약경쟁률을 기록했으며 가장 인기가 많았던 전용면적 84㎡의 경우, 1077.3대 1의 최고 경쟁률이 나왔다.
또한, 지난 3월 포스코건설이 경기도 광교신도시에 공급한 ‘광교 더샵 레이크시티’는 주거용 오피스텔로 전매제한이 없고 청약통장도 필요없었다. 1805실 모집에 총 9847건이 몰려 평균 5.5대 1의 경쟁률을 보였다.
전매제한이 없는 생활형 숙박시설도 인기를 끌고 있다. 생활형 숙박시설이란 호텔과 오피스텔을 결합한 주거상품을 말한다. 일명 ‘레지던스’로 불린다. 얼핏 보면 호텔처럼 보이지만 주택 내부엔 취사, 세탁시설이 갖춰져 있어 오피스텔처럼 주거시설로 활용할 수 있다.
생활형 숙박시설은 여러모로 투자 메리트가 크다. 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문에 분양 받을 때 청약통장이 필요 없다. 아파트와 달리 청약할 때 지역 구분도 없어 주소지에 관계없이 누구나 분양 받을 수 있다. 개별등기를 할 수 있지만 주택으로 분류되지 않아 다주택자 규제에서도 벗어난다. 자연스레 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 규제도 받지 않는다.
아파트보다 분양가가 저렴한데다 분양권 전매가 자유로운 것도 매력이다. 오피스텔은 정부 규제로 전매가 제한됐지만 생활형 숙박시설은 분양권 전매가 가능하다. 숙박업이 가능한 만큼 공실만 나지 않으면 매달 고정적인 월세 수익을 올릴 수 있다. 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대들이 생활형 숙박시설 투자에 관심을 갖는 것도 이 때문이다.
주택으로 집중된 강력한 규제를 피해 상가 등으로 눈을 돌리는 투자자들도 늘고 있다. 실제 지난 9월 14일 경기도 안산에서 계약에 나섰던 ‘그랑시티자이 파크 에비뉴’ 상업시설은 계약 하루 만에 모든 점포가 계약을 마쳤다. 특히 전날(9월 13일) 이뤄진 입찰에서 평균 입찰가 143% 최고 입찰가 170%를 기록하면서 1차 상가보다 높은 평균 입찰가를 기록했다.
지난 6월 분양에 나섰던 1차 단지인 ‘그랑시티자이 에비뉴(포트에비뉴∙라이프에비뉴)’와 함께 약 7600세대의 대규모 주거단지 내 상업시설이라는 점에서 많은 관심이 이어진 그랑시티자이 에비뉴는 1차 상가 입찰 당시에도 모든 점포가 하루 만에 주인을 찾았던 기록을 이어가며, 1, 2차 단지 모두 당일 완판 기록을 세웠다.
장경철 부동산일번가 이사는 “아파트에 집중됐던 정부의 규제가 오피스텔, 도시형 생활주택 등로 확대되면서 규제의 영향이 없는 비규제 지역으로 투자자이나 수요자들의 관심이 이동하고 있다”며 “비규제지역 오피스텔이나 도시형 생활주택들은 규제 사각지대에서 풍선효과 또는 반사이익을 얻고 있다"고 말했다.
비규제 지역 분양중인 주거용 수익형 부동산 현황
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597
인계동 엘리시아 조감도●수원 인계동 엘리시아(오피스텔)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간이 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원이며 상가는 104호를 공급중인데 추천업종으로는 커피전문점, 김밥전문점, 미용실 등이 있다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 또 아주대학교, 경기대학교, 경희대학교 등 대학가가 위치해 있으며 아주대병원, 동수원병원, 성빈센트병원 등 종합병원 3곳이 위치해 있다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다. 문의 1600-2463
김포 세종헤르메스 조감도●김포 세종헤르메스(오피스텔)=비규제지역으로 내년 개통예정인 김포도시철도 양촌역과 구래역을 도보 5분 거리에서 누릴 수 있는 더블역세권 오피스텔 ‘김포 세종헤르메스’가 들어선다. 김포한강신도시 구래동 일대에 지하 4층~지상 17층으로 지상1층과 2층에는 근린생활시설이 들어서며 3층~17층까지 오피스텔로 선착순 분양 중이다. 6차선 대로변 로데오 거리 중앙통로의 최적의 위치로 업무시설과 도시지원시설이 100m거리로 근접해 있어 소형 주거시설에 대한 공급 부족을 해결할 수 있다. 최대 중심상업지구답게 지하 1층~4층까지 총 370대의 넉넉한 주차공간을 확보하였으며 1~2인 가구를 대상으로 총 450실의 오피스텔로 조성된다. 전용면적 21㎡단일 평형으로 원룸형으로 일자형 구조로 채광 및 통풍이 우수하다. 세대별로 붙박이장, 식탁, 의자, TV, 가스쿡탑, 에어컨, 세탁기 등 풀옵션 풀퍼니시드 시스템을 적용해 1~2인가구가 바로 입주해서 거주해도 무방하다. 지상 3층의 오피스텔만 테라스를 적용해 무료로 어닝을 설치해 희소성을 높였다. 세대별로 우물천장, 이중창호시스템, 냉난방 시스템 등 최첨단 시스템을 도입해 합리적인 분양가로 젊은 층의 눈길을 사로잡고 있다. 교통환경으로는 김포한강로, 인천국제공항고속도로, 외곽순환고속도로, 제2외곽순환고속도로(예정), 김포도시철도(예정) 등 서울 주요 업무지구로 빠르게 이동가능하다. 주변에 대규모 아파트단지로 배후수요가 7만여세대이며 초인접 지식산업센터와 인근에 산업단지 종사자들로 김포골드밸리 13만명의 종사자까지 총 2백여만명을 확보했다. 인근에 이마트, 수변공원, 영화관 등 들어서며 롯데시네마가 구래동 황금상권의 중심으로 많은 유동인구 및 상주인구까지 흡수가능하다. 세종건설의 책임시공, 시행, 분양까지 담당해 안정성까지 우수하며 2020년 7월 준공예정이다. 문의 1800-0247
안성 엘리시아 조감도●안성 엘리시아(도시형 생활주택)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하며 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대로 책정되었다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900
