부쩍 관심 높아진 수익형 부동산 투자 역세권 노려볼까

최근 대규모 토지보상금 약 30조에 시중에 풀리는 데다 아파트 초강력 규제로 수익형 부동산이 주목을 받고 있다.

업계에 따르면 올 연말과 내년에만 약 30조에 이르는 토지보상금이 풀리는 등 1,000조 넘는 유동자금이 유망지역 알짜 수익형 부동산에 눈을 돌릴 가능성이 많다는 것이다.

특히 서울 구도심 등 수도권 역세권이나 신규 역세권 신도시 또는 택지지구를 중심으로 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산이 속속 선을 보이고 있너 투자자들의 관심이 쏠릴 예정이다.

수익형 부동산 투자하면 일반적으로 역세권을 떠올리기 쉽다. 따라서 역세권 여부는 수익형 부동산 투자에 있어 가장 우선순위로 꼽는 요소라 할 수 있다.

역세권은 유동인구 유입이 수월하고 임대수요도 꾸준하다 보니 공실의 위험이 적고, 불황기에도 가격하락 폭이 적어 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문이다.

실례로 기업체가 입주하는 지식산업센터, 섹션 오피스도 역세권에 자리잡을 경우 출퇴근 접근성이 확보되고, 물류 이동 및 비용 절감에도 효과적이다.

상업시설 역시 역세권과 인접한 경우 대규모 유동인구의 유입을 바탕으로 높은 수익률을 기대할 수 있게 되면서 자연스럽게 가치가 상승하는 효과를 낼 수 있다.

이로 인해 역세권 수익형 부동산 상품 분양 시 조기 완판을 기록하는 것은 물론, 프리미엄이 붙은 매매가를 보이기도 해 투자자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있다.

실제 역세권과 비역세권간의 격차가 벌어지는 양극화 현상이 오피스텔 시장에서 벌어지고 있다. 최근 아파트투유에 따르면 올 7월 청약을 받은 부천시 '힐스테이트 중동'은 49실 모집에 6천188명이 몰리며 126.9대 1의 경쟁률을 기록했으며 앞서 분양한 안양 '힐스테이트 범계역 모비스'는 평균 105.3대 1의 경쟁률을 보였고, 군포시 '힐스테이트 금정역'(62.6대 1), 성남시 '분당 더샵 파크리버'(56.8대 1), 고양시 '삼송 더샵'(56.8대 1) 등도 높은 경쟁률을 보이며 완판 행진을 이어갔다.

반면 진주, 파주, 춘천 등 일부 지역의 경우 분양한 비역세권 오피스텔이 단 1건도 없는 것으로 조사됐다.

업계에서는 오피스텔 시장도 입지별로 극심한 양극화 현상이 빚어지고 있으며 지역에 따라 주요 수요층인 젊은 직장인들의 선호도가 달라지는 현상은 앞으로도 이어질 것으로 보고 있다.

역세권에 입지한 상가들의 성적도 우수했다. 현대엔지니어링이 경기도 부천시 중동 특별계획1구역 1154번지 일대에 공급하는 상업시설 ‘힐스 에비뉴’는 지난 7월 24일 청약 접수 결과, 총 243실 공급에 평균 10대 1의 경쟁률을 기록했는데 최고 경쟁률은 216대 1이었다.

힐스 에비뉴는 현대엔지니어링이 공급하는 상가 브랜드로 힐스테이트 아파트 브랜드의 강점을 살리면서 고객 유입을 극대화한 단지 설계를 적용했다. 인근에 조성되는 아파트(999가구)와 오피스텔(49실) ‘힐스테이트 중동’ 내 지상 1층~지상 3층에 상가가 마련된다. 지하철 7호선 부천시청역 초역세권 입지에 스트리트 형태로 상가시설이 조성된다.

현대건설이 경기도 남양주시 별내역세권에 선보인 생활형숙박시설 ‘힐스테이트 별내 스테이원(578실)’의 상가 ‘힐스 에비뉴 별내 스테이원’(63실)도 청약 결과 평균 14대 1의 경쟁률을 기록했는데 특히 2층 모든 점포가 계약 1일차에 모두 팔렸고 현재 일부 대형 점포만 일부 남아 있다.

역세권 프리미엄도 속속 형성되고 있다. 성수역 도보 3분 거리에 위치한 ‘성수에이팩센터’ 전용 128㎡의 경우 2011년 6억 3800만원 수준으로 분양되었지만, 올 5월엔 7억 5000만원에 거래되며 약 1억 1천만원 가량의 프리미엄을 보였다.

장경철 부동산일번가 이사는 “아파트에 대한 전방위 규제로 갈 곳 잃은 유동자금이 안정적인 투자 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 모이고 있다”면서 “수도권을 중심으로 역세권 입지, 배후수요를 확보한 수익형 부동산 상품이 속속 공급되는 만큼 옥석 가리기를 통한 투자를 해야 한다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 주요 수익형 부동산 현황

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 문의 1600-2463

이안 강동 컴홈스테이 조감도

●이안 강동 컴홈스테이(오피스텔·상가)=서울 강동구 천호동 451번지 일원에 들어서는 ‘이안 강동 컴홈스테이’이 분양에 돌입한다. 강동 최고 117m 오피스텔에서 누리는 한강 조망과 전 타입 복층, 단지와 상가를 연결하는 타워 트윈 브릿지, 펫파크와 바비큐 파티장 등으로 활용 가능한 야외 옥상정원, 중앙공원, 오픈 스트리트, 고급 화강석 외벽 마감 등 다양한 특화 설계를 통해 1~2인 가구를 위한 새로운 주거 트렌드를 제시한다. 1차, 2차 단지의 특색에 맞게 단지 별로 구분하여 차별화된 서비스, 인테리어, 편의시설 등이 제공된다. 룸 클리닝, 세탁 대행, 발렛 파킹과 같은 컨시어지 서비스, 조식 서비스 등 호텔식 서비스와 특급 호텔 수준의 로비, 차별화된 스타일의 복도 등이 적용되며, 최고급 내외장재로 마감한 인테리어는 호텔 스위트룸을 떠올리게 한다. 또한 입주민이라면 누구나 무료로 사용할 수 있는 피트니스 센터 및 코인 세탁 룸, 여성전용층 및 여성전용 주차장 특화 설계 등은 입주민의 자부심을 높여줄 것으로 기대된다. 음성제어 IoT, 말로 다 되는 쇼핑, 스마트 지식 검색 등이 가능한 인공지능 IoT 시스템도 눈길을 끈다. 최고급 주거공간에서 볼 수 있던 인테리어도 인상적이다. 엔지니어 스톤 주방 상판과 주방 벽면, 카운터형 세면대, 세족대, 소형 평형에서는 보기 힘든 드레스룸, 첨단 빌트인 가전과 가구 등을 적용했다. 이안 강동 컴홈스테이가 들어서는 강동구 천호동 일대는 국내에서 7번째로 큰 상권이 형성돼 다양한 고정 임대수요층을 확보하고 있다. 거기에 2015년 완공된 강동구의 첨단업무단지와 고덕상업업무복합단지, 강동일반산업단지 등 대규모 업무단지가 완공되면 6만여 명의 임대수요를 추가로 확보할 수 있다. 또한 풍납토성 복원 사업, 천호시장 재개발, 천호´성내재정비촉진지구 내 현대프라자, 코오롱 상가 아파트 재건축 등 대형 개발이 계획돼 있어 거주환경 개선 및 상권 활성화가 기대되는 지역이기도 하다. 이안 강동 컴홈스테이의 교통여건으로는 지하철 5·8호선 환승역인 천호역과 5호선 강동역을 걸어서 이용할 수 있는 더블역세권 오피스텔로, 서울 도심권 및 고덕업무지구 방면으로 이동이 편리하다. 인근에 현대백화점, 이마트, 강동성심병원 등 생활편의시설이 있으며 한강시민공원과 올림픽공원, 일자산자연공원, 천호공원 등 녹지공간도 풍부하다. 이안 강동 컴홈스테이는 총 654실, 1?2차로 조성된다. 1차는 지하 6층~지상 25층, 전용면적 22~29㎡ 오피스텔 378실과 근린생활시설로 구성된다. 2차는 지하 4층~지상 13층 규모로 전용면적 23~47㎡ 오피스텔 276실과 근린생활시설로 구성된다. 대우산업개발㈜과 ㈜웰크론한텍이 공동 시공하며 지주사의 직접 참여로 임대운영관리 대행을 맡는다. 통합 임대관리, 원스톱 법률, 세무, 부동산 상담 등 원스톱 서비스를 제공하며 2년간 임대보장제(2차)를 실시해 안정적인 임대수익이 가능하다. 문의 1800-0247

MG333 더 테라스 조감도

●MG333 더 테라스(상가·도시형 생활주택)=서울 강서구 내발산동 655-12번지 일대에 ‘MG333 더 테라스’의 상업시설 및 주거시설을 분양중이다. 5호선 발산역 초역세권이자 의세권(병세권)으로 지난 8월말 준공이 완료된 후분양 상품이다. 이 단지는 지하 2층~지상 7층 규모로 지어지며 1층에서 3층까지는 상업시설로 4층에서 7층까지는 주거 시설(도시형 생활주택)로 구성돼 있다. 3면 코너 입지인 상가는 총 9호로 이중 1층과 2층은 6호로 합법적 복층상가로 전용률은 65%선이다. 전 호실 개인 테라스 기본 설치되어 실질 사용면적은 더욱 넓어지게 되며 각 점포 램프 계단으로 1층과 2층간의 이동이 가능하다. 2층에는 개별 화장실과 창고를 제공해 매출향상에 도움이 될 전망이며 권장업종은 편의점, 베이커리, 커피전문점, 휴대폰대리점, 각종 프랜차이즈 업종, 음식점 등이다. 3층은 3호로 공급되며 전용률은 62%선으로 권장업종은 음식점, 헤어샵, 뷰티샵, 네일샵, 학원, 메디컬, 사무실 등이며 상가 3.3㎡당 분양가는 1,000만원대~3,000만원대로 공급된다. 주거시설인 도시형 생활주택은 투룸형 4세대, 스리룸 8세대 총 12세대로 확장형 발코니가 무료로 제공된다. 주거시설에는 전세대 시스템 에어컨 설치, 책상, 옷장 등 빌트인 설치되며 특히 탑층인 7층은 전세대 개인 다락 설치 및 잔디정원 설치된다. 비슷한 면적의 주변 아파트 시세가 7억~8억원임을 감안하면 최대 3억 이상 저렴한 분양가로 공급되어 시세차익도 기대된다. 발산역 인근지역으로 서울의 마지막 노른자위로 불리는 서울 마곡지구가 인접해 있고 연이은 호재로 서울에서 뜨거운 감자로 일컬어지는 지역 중 하나로 꼽힌다. 현장 및 주변 토지가격이 급상승한 지역으로, 안정적인 상권이 메리트라는 게 부동산 관계자들의 전언이다. 특히 2019년 상반기 개원 예정인 이대서울병원 및 의과대학을 포함한 BMT(바이오의료, 의약 중심산업) 단지의 직접 수혜지역으로 현재 제닉, 안트로젠, 한국의약품수출입협회, 두올을 비롯한 총 44개 기업이 단지 입주를 준비 중이며 단지 내에는 상가와 오피스가 전무한 상태이기 때문에 실거주 또는 투자 목적으로 많은 관심을 받고 있다. 골조 공사를 마치고 한창 외부공사가 진행 중인 이대서울병원은 총 1,014병상으로 우리나라에서 6번째로 큰 규모의 병원으로 병원 종사자, 의과대학 교수, 학생과 함께 연간 외래 환자 수만 150만 명에 이를 것으로 전망된다. 여기에 '메디컬 관광특구'로 지정돼 방문할 수많은 해외환자 유입과 더불어 바이오의료, 의약 중심산업단지인 BMT 클러스터 내 오피스에 종사하는 직장인들의 고정수요인 연간 300만 명까지 합치면 매머드급 상권이 형성되리라 전망한다. 또한, 주변 서울가곡초등학교, 명덕여중, 명덕여고, 명덕고, 명덕외고 등 우수한 학군과 교육환경이 마련됐다. 문의 02-2665-3336

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대로 책정이 되었다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 이번 발표로 용인시 원삼면 독성리, 죽능리, 학일리 일대 부지에 448만㎡ 규모로 공장 착공이 2022년 진행될 예정이다. 총 투자 예정 규모는 향후 10년간 120조원에 달하며, 반도체 클러스터 조성을 위한 정부 차원의 수도권 규제 완화가 착수되면서 용인 부동산에 대한 기대감도 더욱 높아지고 있다. 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463