소액 투자처 주거용 수익형 부동산 공급 가뭄지역 주목

최근 아파트에 대한 초강력 규제가 가해지고 분양가가 천정부지로 치솟자 대체상품으로 오피스텔과 도시형 생활주택에 관심이 늘고 있다.

주거용 수익형 부동산 시장이 주목을 받고 있지만 지역별, 입지별 양극화는 심화되고 있다.

장기적인 저금리로 수익형 부동산으로 쏠리던 부동자금이 경기불황과 시장 불안정성을 이유로 안정성이 보장된 상품으로는 수요가 몰리는 반면, 공급물량, 입지나 상품성 등에서 차별성이 부족한 상품은 철저히 외면당하는 모습이다.

특히 공급추이에 따른 양극화가 눈길을 끈다. 일반적으로 공급 가뭄지역은 기존 오피스텔이나 도시형 생활주택의 노후화가 심한 경우가 많다. 이 경우 신규 주거용 수익형 상품 대비 공간활용도가 낮아 불편한 것은 물론 쾌적성도 떨어져 오피스텔이나 도시형 생활주택에 대한 임차인들의 갈증이 매우 크다.

또한, 신규 오피스텔이나 도시형 생활주택일수록 세대 내 설계뿐 아니라 커뮤니티 및 보안시설도 잘 갖추고 있어 임차인 모집 및 높은 임대료 책정에 유리하다. 이에 따라 공급물량이 많았던 지역의 경우 수급불균형으로 공실률이 높은 경우가 많지만, 공급이 뜸하던 지역에서 나온 상품은 분양단계부터 치열한 경쟁이 이어지는 모습이다.

실제 공급 가뭄지역 주거용 수익형 상품은 큰 호응을 얻었다. 대표적인 현장으로 지난해 7월 공급된 '석계역 한일 노벨리아시티'가 있다.

석계역 한일 노벨리아시티가 공급된 서울 성북구는 오피스텔, 도시형 생활주택 등의 공급이 적은 대표적인 지역으로 꼽힌다. 성북구 장위뉴타운 6구역 주변에서 한일개발이 시공을 맡은 '석계역 한일 노벨리아시티' 오피스텔 및 도시형생활주택이 분양 개시 1개월 만에 완판됐다.

석계역 한일 노벨리아시티는 성북구 장위동 8-2외 7필지에 위치하며 지하 3층 지상 17층 높이다. 이번에 오피스텔 240실, 도시형생활주택 299실이 공급됐다.석계역 한일 노벨리아시티는 1,6호선 석계역 도보 5분 거리의 더블 역세권에 위치했으며 동부간선도로, 북부간선도로, 내부순환도로, 월릉IC, 월곡IC를 통해 강남 출퇴근도 20분이면 가능한 쾌속 교통망을 갖췄다. 단지 반경 2.5km내에 경희대, 광운대, 과기대, 서울여대, 동덕여대 등 8개 대학에서 임대수요가 기대된다.

공급 자체가 희소하다보니 일부 매매가격 상승폭도 높게 나타나고 있다. 실제로 서울 마포구 합정동의 '마포한강푸르지오2차' 오피스텔의 경우 최근 1년간(2016년 12월~2017년 12월) 3.3㎡당 매매가격은 7.38%(1449만→1556만원) 상승하며 같은 시기 서울 평균값인 2.50%(1040만→1066만원)을 압도하고 있다.

물론 주의점도 있다. 아파트에 비해 규제가 적은 수익형 부동산 시장에 30~40대도 투자 대열에 합류하고 있는데 투자 상품 가치 하락 시 위험성이 커지기 때문에 수익형 부동산 투자에 신중할 필요가 있으며 인구유입에 결정적인 호재가 있는 지역에 투자해야 리스크를 줄일 수 있다고 업계는 조언하고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “몇 년간 공급이 없었거나 적었던 지역의 오피스텔이나 도시형 생활주택은 희소성면에서 가치가 높지만 거주 및 투자 지역 선정시 입지여건과 기존 경쟁 상품과 경쟁력 및 차별성, 임차인 선호도 등을 충분히 검토 후 투자에 임해야 한다”고 말했다.

공급 가뭄지역 분양(예정)중인 주거용 수익형 부동산 현황

오산 골드 스페이스 조감도

●오산 골드 스페이스(오피스텔·도시형 생활주택)=오산 골드 스페이스(오피스텔, 도시형 생활주택)=수익형 부동산 전문 시행회사인 우주디자인컴퍼니(주)는 경기 오산시 원동214-1, 5번지 일대에 주거용 수익형 부동산인‘오산 골드 스페이스’를 분양중이다. 건축면적 492.95㎡, 연면적 3,213.30㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지상 1~3층은 근린생활시설, 지상 4층~7층(4층 오피스텔, 5충~7층 도시형 생활주택)로 구성되며 이번 분양대상은 오피스텔(10호실), 도시형 생활주택(29세대)이다. 먼저 오피스텔은 전용 19.92㎡며 부가세를 제외한 분양가는 98,000,000원이다. 도시형 생활주택은 전용 14.52㎡로 서비스 면적 5.4㎡를 더하면 실사용면적은 19.92㎡로 늘어나며 분양가는 98,500,000~99,500,000원으로 책정이 되었다. 그 동안 신규 오피스텔이나 도시형 생활주택 공급 부족에 시달리던 경기도 오산시는 대표적인 공급가뭄지역으로 꼽힌다. 실제로, 오산시 오피스텔 공급물량은 2004년 최초 공급을 시작으로 약 10년간 606실 공급에 불과한데 LG디지털파크를 비롯한 각종 산단의 직장인을 포함한 수요는 증가세지만, 이들을 수용할 공급 물량이 따라가지 못했던 것이다. 공급 부족을 겪었던 지역인 만큼, 임대 수요는 풍부하다는 게 전문가들의 분석이다. 통계에 따르면, 2014년 오산시 1인 가구의 임대 비중은 무려 86.6%, 2인 가구는 53.1%를 차지한다. 오피스텔이 들어설 오산시 원동의 인구 역시 꾸준히 증가 추세에 있다. 특히, 인근 산업단지 임대 수요를 독점할 수 있다는 점에서 기대가 높다. LG디지털파크와 함께 가장일반산단, LG이노텍공장, 동탄일반산단, 진위일반산단 등 산업단지 종사자만 약 5만4천여명에 달한다. 지난해 하반기 LG디지털파크 확장으로 관련 수요는 더욱 증가할 전망이다. 주변 생활편의시설도 눈여겨 볼만하다. 오산시청 행정타운과 오산 이마트가 도보 5분 거리에 위치한 것은 물론 메가박스와 롯데시네마, 오산한국병원 등 문화, 의료시설과의 접근성이 뛰어나다.오산역세권 프리미엄도 누릴 수 있다. 오산역까지는 단 5분 거리에 있고 오산터미널과도 인접해 있다. 3분 거리에 있는 경부고속도로 오산IC를 통해 수도권과 동탄, 용인 등 광역으로 편리하게 이동할 수 있으며, LG산업단지의 통근버스정류장이 도보로 5분 거리에 위치해 직장인 실수요자들에게 극대화된 편의를 제공한다. 오산 골드 스페이스의 특장점은 다음과 같아 동탄2신도시, 오산 세교1·2신도시 최고의 핵심수혜지로 오산시청 행정타운 도보 5분, 오산역 도보 5분, 대형마트 도보 5분 이내 완벽한 생활인프라를 갖췄다. 오산의 마지막 노른자위 운암지구 조성, 동탄1호선 트램(화성시 반월동~1호선 오산역) 등 개발호재 풍부하며 오산 구시가지에서 누리는 신규 임대수익 상품(신규 수익형 상품 전무)의 희소가치를 지녔다. 마지막으로 수도권 어디에서 찾아보기 힘든 비규제지역인 오산 분양가 1억 미만의 착한 분양가를 자랑한다. 매각방식은 시행사 지정 계좌로 선착순 입금 방식(계약금 10%, 단 오피스텔은 부가세 포함 입금)이며 매각일정은 2018년 11월 23일 금요일 오전 10시부터 오후 6시까지다. 오피스텔, 도시형 생활주택은 계약금 10% 중도금 10%, 잔금 80%며 2019년 10월 준공예정이다. 문의 031-376-9123

고양 원당 줌시티 투시도

●고양 원당 줌시티(오피스텔·도시형 생활주택)=고양 원당 줌시티는 지하 5층~ 지상 15층, 전용면적 14.06㎡ 도시형생활주택 264실, 전용면적 18.65~38.14㎡ 오피스텔 51실, 총 315실로 구성된다. 신탁은 하나자산신탁이 맡아 사업 안정성을 높였고, 시공은 1953년에 설립돼 65년 동안 전국의 도로, 철도, 항만, 아파트, 오피스텔, 학교, 관공서 등 다양한 분야에서 실적을 올린 대창기업이 맡았다. 무엇보다 단지가 위치한 주교동에서 지난 2004년 공급된 삼성홈타운 이후 14년만에 처음으로 공급되는 수익형 원룸(일부 투룸) 상품이라는 점이 인기 요소다. 주변에 노후 오피스텔과 도시형생활주택 대비 뛰어난 설계와 상품성을 갖춰 임차인 모집에 유리하기 때문이다. 뛰어난 특화 설계도 상품성을 높인다. 단지는 원당 최초의 모든 가구를 복층형 평명으로 설계돼 희소성도 높다. 복층형 경우, 입주자의 라이프 스타일이나 취향에 따라 다용도로 활용이 가능하다는 점에서 수요자 선호도가 높아 주변 대비 높은 임대료 책정이 가능하다는 점에서 높은 수익을 기대할 만하다. 살기 좋은 입지와 풍부한 배후수요도 장점이다. 일단, 서울과 수도권을 빠르게 오갈 수 있는 교통환경이 자랑이다. 단지는 39번 국도가 인접하고, 지하철 3호선 원당역, 외곽순환도로, 고양IC가 가까워 서울 및 인근 지역으로 출퇴근이 편리하다. 각종 생활편의시설도 잘 갖췄다. 주변으로 스타필드 고양, 이케아, 롯데마트, 원당시장, 먹자골목 등이 가까워 쇼핑ㆍ여가 문화생활을 즐기기 좋은데다, 고양시청, 어울림누리, 명지병원 등도 위치해 편리한 이용이 가능하다. 단지 인근으로 신분당선 고양시청역이 계획 중이며 대곡역세권개발, 서울-문산 고속도로(2020년 완공예정) 등 미래가치를 높일 개발호재도 풍부해 향후 수익률 향상도 기대할 수 있다. 공실 걱정을 낮춰줄 풍부한 배후수요도 장점이다. 단지 인근으로 고양시청과 덕양구청, 덕양구 보건소 등 각종 관공서가 밀집해 관련 종사자가 많고, 원당시장 상인, 인근 소형 부족에 따른 고시텔 거주자까지 더해져 안정적인 임차인 확보가 가능하다. 최신 트렌드에 걸맞은 혁신평면도 임차인을 사로잡을 매력요인이다. 단지는 복층형 설계 외에도 사생활 보호 강화를 위한 거실과 침실을 분리하는 것은 물론 오피스텔의 경우 서재까지 구성된 차별화된 설계를 자랑한다. 여기에, 편리한 빌트인 시스템으로 소형이지만 공간 활용을 극대화한 넉넉한 수납공간 등 맞춤형 공간설계로 입주민의 만족도를 높일 예정이다. 문의 1800-6071

안성 엘리시아 조감도

●안성 엘리시아(도시형 생활주택)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하며 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대로 책정되었다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900

황학동 한양립스 이노와이즈 조감도

●황학동 한양립스 이노와이즈(오피스텔)=한양건설은 이달 중 서울시 중구 황학동 1257번지 일대에서 ‘황학동 한양립스 이노와이즈’를 분양할 예정이다. 지하 6층~지상 12층으로 전용면적 19~31㎡ 오피스텔 총 363실과 근린생활시설 13실 규모다. 1인 가구 수요를 겨냥해 공간활용도를 극대화하는 각종 특화설계와 풀퍼니시드 시스템을 도입했다. 단지 주변에는 신당역(2·6호선)과 동묘앞역(1·6호선)이 도보 거리에 위치해 있으며 이마트와 중앙시장, 청계천, 국립중앙의료원, 관공서, 풍물시장, 동대문역사공원 등을 가까이 누릴 수 있다. 도심 개발 계획도 잇따른다. ‘2030서울플랜(서울도시기본계획)’에 따르면 중구 지역은 부족한 생활기반시설 확충을 통해 정주여건을 개선하면서 경찰청 기동본부 부지 패션혁신 허브 조성, 약수~청구~신당 역세권 개발, 광화문~시청~을지로~동대문디자인플라자 지하보행로 연결사업 등 각 지역의 특성을 고려한 정비사업을 체계적으로 추진할 예정이다. ‘도심 접근성’이 점차 중시되는 요즘 부동산 시장에서 중구의 직주근접 가치는 최고로 평가된다. 풍부한 도심 인프라를 가장 가깝게 누릴 수 있기 때문이다. 이러한 중구에서 주거기능을 담당하는 지역은 서울 도심 마지막 노른자위로 불리 황학동 역세권 일대다. 실제 신당 황학지역 생활권은 중구 면적의 28.7%에 불과하지만 인구는 약 95,022명으로 중구 전체 인구의 70%가 넘는다. 황학동의 경우 중구와 종로, 동대문과 성동구의 경계에 접해 다양한 생활권을 공유하면서 CBD중심업무지구와 왕십리뉴타운을 연결하는 직주근접 요지에 해당한다. 서울 전역을 빠르게 연결되는 지하철 환승 역세권으로 시내 곳곳을 관통하는 다양한 버스노선과 사통팔달의 도로망까지 갖췄다. 이 때문에 지역은 방이 비는 일 없을 만큼 대기 수요가 풍부하다. 특히 종로·여의도·강남 일대로 출근하는 직장인 수요와 주변 대학생 및 교직원은 물론 동대문패션타운 종사자들의 선호가 높다. 문의 1833-3077