규제 소나기 아파트 피해 수익형 부동산 노려볼까

정부의 규제의 소나기가 아파트에 몰리면서 규제 무풍지대로 불리는 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다.

업계에서는 규제를 피해 수익형 부동산으로 투자자들이 눈길을 주고 있는데 청약통장이 필요없고 계약 절차 등이 까다롭지 않으며 전매제한이나 1가구 2주택 등에서 제외되기 때문이다.

여기에 정부가 주택 대출을 조이고 보유세(종합부동산세) 부담을 늘리면서 투자자들의 관심이 오피스텔과 상업시설 등 수익형 부동산 쪽으로 쏠리고 있는 이유다.

특히 수익형 부동산 중에서도 유독 주목을 받는 상품으로 대단지 단지내 상가, 항아리 상권 내 상가, 산업단지 인근 주거용 수익형 부동산, 지식산업센터 등이 있다.

먼저 대단지 단지내 상가가 인기를 끌고 있다. 지난 7월부터 시행된 주 52시간 근무제가 실시됨에 따라 직장인들의 퇴근 여건이 보장되면서 주거지 인근의 ‘내 집 앞 상권’의 활성화도 가속화되고 있다.

이달 초 한국문화관광연구원이 ‘노동시간 단축에 따른 문화여가생활 변화 실태’에 관해 직장인 1209명(단축근무 시행 653명, 미시행 556명)을 대상으로 설문조사한 결과, 단축근무를 하는 직장인 가운데 절반 이상(51.3%)이 실제 여가시간이 증가했다고 답했다.

이처럼 법정 근로시간 단축에 따라 300인 이상 기업의 경우, 평일 8시간 근무 시 휴일 근무는 최대 12시간까지만 가능해지면서 근로자들의 ‘저녁이 있는 삶’과 ‘일과 삶의 균형’이 보장되고 있다.

이에 따라 귀가 시간이 빨라지고, 가족과 함께하는 시간이 늘어나면서 주거지역 인근 상권의 활성화에 대한 기대감이 높다.

그 중에서도 대단지 내 상가는 1000명 이상의 입주민을 고정수요로 확보해 안정적이라는 설명이며 시적으로 운영이 가능한 주 7일 상권을 누릴 수 있는 장점도 있다.

실제 1000가구 이상 고정수요를 확보한 대단지 내 상가는 완판행진을 이어가고 있다. 주 52시간 근무제 도입 이후인 지난 9월 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 그랑시티자이 단지 내 마지막 상가인 ‘그랑시티자이 에비뉴’는 73개 점포를 계약 시작 하루 만에 모두 마쳤다. 무려 7653가구의 대단지 내 상업시설로 주목을 받은 이 상가는 입찰에서 최고 낙찰가율 170%, 최고 17대 1의 경쟁률을 기록했다.

앞서 지난 8월 경기도 부천시 중동 일대 공급된 힐스테이트 중동 단지 내 상가인 ‘힐스 에비뉴’도 분양 사흘 만에 완판됐다. 243실 공급에 최고 216대 1의 높은 경쟁률을 나타내며 계약까지 순조롭게 마무리됐다. 이 상가는 1048가구(아파트 999가구, 오피스텔 49실)를 고정수요로 품고 있다.

다음으로 수익형 상가시장에서 임차수요가 풍부하고 공실률이 적은 항아리 상권 내 상가를 찾는 투자자들이 늘고 있다.

‘항아리 상권’은 지리적·물리적으로 특정 지역에 다양한 업종의 상가가 집중됨에 따라 마치 항아리 모양처럼 형성된 상권을 의미한다.

항아리 상권에서는 외식·쇼핑·문화생활 등의 복합소비가 가능하고 다른 상권으로 이동하는 경우가 적다.

통상 인근 대규모 주거지역이나 학교·관공서 등에서 도보로 접근 가능한 곳에 조성되며 상권 범위가 주변 부동산이나 주요 시설에 의해 정해지기 때문에 넘치는 임차수요에 비해 상가 수량이 많지 않다.

이에 따라 매수·임차 수요가 꾸준하며 불경기에도 매출이나 임대 시세에 큰 변화가 없고 자영업자 위주의 임차수요가 풍부하다는 점에서 공실 걱정이 없는 투자처로 지목된다.

주거용 수익형 부동산에서는 산업단지 인근 직주근접형 상품이 인기를 끌고 있다. 산업단지가 조성되는 지역의 경우 교통망이 잘 형성돼 있어 출퇴근이 편리하고, 산업단지 종사자들로 이뤄진 배후수요로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다.

실제로 올해 상반기 전국에 분양된 오피스텔 40곳 중 1순위 청약 마감을 기록한 9곳은 대부분 산업단지가 인근에 위치하고 있었다.

실제 지난 4월에 분양에 나선 힐스테이트 범계역 모비우스 오피스텔은 수요자들의 관심을 대거 끌어내는데 성공했는데 이에 평균 105.3대1이라는 높은 경쟁률을 기록하기도 했다.

이어서 6월 경기 군포시에서 분양한 ‘힐스테이트 금정역’ 오피스텔 역시 639실 모집에 4만15명이 몰리며 평균 62.62대 1의 경쟁률로 청약이 마감했으며 단기간 완판을 기록했다. 두 단지 모두 안양 벤처밸리, 안양IT단지, 안양국제유통단지 등 산업단지 인근에서 분양한 수익형 주거시설이라는 공통점이 있다.

안정적인 배후수요도 산업단지 인근 주거용 수익형 부동산의 인기요인으로 꼽힌다. 서울디지털산업단지에는 약 1만 여개 기업이 입주해 있으며, 약 16만 여명 종사자가 근무하고 있다. 또 경기도 반월국가산업단지의 경우 약 13만 명, 인천시 남동국가산업단지는 약 10만 명의 종사자가 근무하고 있다.

수익률 역시 두드러진다. 부동산114 자료를 보면 서울디지털산업단지가 있는 구로구와 금천구의 현재(9월) 임대수익률은 각각 5.05%, 4.82%로 서울 평균 임대수익률인 4.67%를 웃돈다. 서울 대표 업무지구인 강남구(4.6%)와 종로구(4.63%)보다도 높은 수익률이다.

개별 단지 경우도 마찬가지다. 부동산114 자료를 보면 부평국가산업단지에서 도보 10여분 거리에 있는 인천시 부평구 ‘대우마이빌’ 오피스텔 전용면적 30㎡ 임대수익률은 8.13%로 인천시 평균 수익률인 5.9%를 웃돈다.

또한 화성일반산업단지에서 도보 약 5분 거리에 있는 경기 화성시 ‘석진블루체’ 오피스텔 전용면적 20㎡의 임대수익률 역시 8.2%로 화성시 평균 수익률 5.32%를 상회한다.

마지막으로 지식산업센터(옛 아파트형공장)도 세제 혜택 등에 힘입어 수익형 투자 상품으로 인기를 끌면서 거래 규모가 연간 1만 건을 넘어선 것으로 나타났다. 하지만 이에 맞춰 분양 물량도 늘어나면서 공급 과잉에 대한 우려도 커지고 있다.

지식산업센터가 기업은 물론 투자자들 사이에서도 인기를 누리고 있는 배경에는 정부의 세제 감면 혜택이 크게 작용했다. 실제 오는 2019년 12월 31일까지 지식산업센터를 최초로 분양 받으면 취득세 50%, 재산세 37.5% 등의 감면 혜택이 제공된다. 또 입주기업에 대해서는 법인세 감면, 정책 자금 지원 등 혜택도 누릴 수 있다.

또한, 지식산업센터는 세제 혜택 외에도 입주 수요가 탄탄하며, 개인사업자가 아닌 법인이 장기 계약 후 입주하기 때문에 공실 위험도가 낮은 장점이 있다.

업계에서는 수익형 부동산의 대표 상품으로 꼽혔던 오피스텔, 분양형 호텔 등의 투자 수익률이 점차 낮아지자 투자 대체처로 지식산업센터가 부상하고 있으며 지식산업센터의 경우 상대적으로 투자 문턱이 낮아 새롭게 시행되는 부동산 대책이 오히려 호재로 작용해 투자자들의 관심이 높아진 것으로 분석하고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “아파트로 규제가 몰리면서 상대적으로 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있다”며 “수익형 부동산 투자의 목적은 안정적인 수익창출이므로 공급추이 및 입지여건, 배후수요, 인구유입, 개발호재 가시화 등을 철저하게 살펴야 희망하는 수익이 가능하다고 본다”며 말했다.

아파트 규제 대안 분양중인 수익형 부동산 현황

-대단지 단지내 상가-

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 12월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 두 정거장 거리인 연신내역에 GTX-A노선이 개통하면 서울 삼성역까지 10분대에 이동할 수 있어 인근으로 출퇴근하는 직장인의 수요도 기대된다. 문의 1600-2463

-항아리 상권 내 상가-

오산 골드 스페이스 조감도

●오산 골드 스페이스=수익형 부동산 전문 시행사인 우주디자인컴퍼니가 경기도 오산시 원동 214-1, 5번지 일대에 복합상가인 오산 골드 스페이스를 분양 중이다. 건축면적 492.95㎡, 연면적 3,213.30㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지상 1~3층은 근린생활시설, 지상 4층~7층(4층 오피스텔 10실, 5충~7층 도시형 생활주택 29세대)로 구성된다. 상가는 지상 1층에 8개 점포로 권장업종은 편의점, 약국, 유명 프랜차이즈, 중개업소, 커피전문점 등이 지상 2층과 3층은 각각 1개 점포로 권장업종은 전문병원 전문학원, 대형음식전문점 등이다. 분양가는 3.3㎡당 1,100만(부가세 별도)~2,530만선(부가세 별도)으로 2층과 3층은 각각 122㎡, 62㎡의 서비스 면적인 테라스 공간이 제공된다. 상가 전면 우측에 횡단보도가 있어 가시성과 접근성이 우수하며 오산시청이 인접해 민원인 수요와 인근 산업단지·학교·병원 등 관련종사자 배후세대를 확보하였으며 운암뜰 한식거리 초입의 최고 명품상가라는 평가를 받고 있다. 주변 생활편의시설도 눈여겨 볼만하다. 오산시청 행정타운과 오산 이마트가 도보 5분 거리에 위치한 것은 물론 메가박스와 롯데시네마, 오산한국병원 등 문화, 의료시설과의 접근성이 뛰어나다. 오산역세권 프리미엄도 누릴 수 있다. 오산역까지는 5분 거리에 있고 오산터미널과도 인접해 있다. 3분 거리에 있는 경부고속도로 오산IC를 통해 수도권과 동탄, 용인 등 광역으로 편리하게 이동할 수 있다. 오산의 마지막 노른자위 운암지구 조성, 동탄1호선 트램 등 개발호재 풍부하며 오산 구시가지에서 누리는 신규 임대수익 상품(신규 수익형 상품 전무)의 희소가치를 지녔다. 상가는 계약금 10% 중도금 10%, 잔금 80%며 2019년 10월 준공예정이다. 문의 031-376-9123

-산업단지 인근 주거용 수익형 부동산-

인계동 엘리시아 조감도

●수원 인계 엘리시아(오피스텔)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원으로 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60~70만선에서 임대가 확정되어 있다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 수원시 인계동은 현재 약 10만여 명의 종사자가 있는 삼성디지털시티, 나노시티, 수원시청, KBS수원센터, 경기도청, 아주대학교 등 풍부한 배후수요를 갖추고 있어 낮은 공실률 뿐 아니라 빠른 회전율까지 기대된다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이며 예타면제가 기대되는 GTX C노선 수원 연장으로 수혜가 예상된다.문의 1600-2463

-지식산업센터-

별내역 파라곤 스퀘어 조감도

●별내역 파라곤 타워(지식산업센터)=동양건설산업은 ‘파라곤 스퀘어’와 함께 분양하는 ‘파라곤 타워’를 분양중이다. 섹션 오피스형은 1개 층을 분할할 수 있는 모듈 구조로 설계해 원하는 크기를 판매하는 방식이어서 중소형에서 중대형까지 분양 받을 수 있어, 1인 창업자부터 기업까지 다양하게 입주할 수 있다. 특히 별내지구는 수도권정비계획법상 성장관리지역으로 구분돼 과밀억제권역에서 ‘파라곤 타워’로 이주할 경우 감면조건 해당기업에 대해선 취득세와 재산세 감면은 물론 4년간 100%, 이후 2년간은 50%의 법인세 감면 혜택도 받을 수 있다. 또 분양가의 최대 80%까지 잔금 대출이 가능하며 전매제한이 없고 다양한 규모의 임차인 수요를 충족할 수 있어 실수요층은 물론 투자상품으로도 각광받고 있다. 오피스용 주거시설은 전용기준 16㎡와 34㎡로 구성돼 있다. 이 단지는 별내신도시 용암천변에 위치해 수변 공원을 이용할 수 있고 불암산 등 풍부한 녹지 환경을 조망할 수 있어 쾌적한 친환경 입지를 자랑한다. 또 별내역과는 도보로 10분거리로 가깝고 6차선 대로가 인접해 자가운전은 물론 대중교통이나 보행자들도 쉽게 접근할 수 있다. 현재 운행중인 경춘선 별내역은 2023년 개통 예정인 지하철 8호선과 교차하며 2020년 12월에는 4호선 별내북부역이 개통될 예정이다. 또 외곽순환도로 별내IC, 포천세종고속도로, 덕릉터널 개통으로 도로 교통망도 편리하다. 구리시 인창동 614번지에 위치한 ‘별내역 파라곤 스퀘어’ 홍보관에서는 지식산업센터 입주 기업을 대상으로 분양하는 오피스용 주거인 전용면적 16㎡형(176실)과 전용면적 34㎡형(128실) 유니트와 지식산업센터 섹션형 오피스를 볼 수 있다. 문의 1811-7200