배후세대 탄탄 공실 무풍지대 수익형 부동산 각광

점점 강도가 세지고 있는 규제(9월 13일 대책)의 여파로 분양시장은 숨 고르기에 들어간 가운데 상대적으로 아파트보다는 규제가 덜한 수익형 부동산이 투자 대안으로 각광받고 있다.

업계에 따르면 수익형 부동산은 풍부한 임대수요를 확보한 입지가 무엇보다 중요하다는게 지론인데 이 때문에 주변에 대기업이나 산업단지, 테크노밸리 등 근로자가 많은 지역이나 행정타운, 대학교 인근이 최적의 투자처로 꼽힌다.

교통여건이 좋고 공원 혹은 관광지가 인접해 볼거리와 놀거리, 즐길 거리까지 풍성할수록 공실률은 더 낮아진다.

수익형 부동산에 관심이 높아지면서 국토교통부 통계에 따르면 올해 1~7월 상업∙업무용 부동산 누적 거래량은 22만7724건으로 전년 동기(20만7638건) 대비 9.7% 상승한 것으로 집계됐다.

잇따른 주택 규제로 유동성 자금이 수익형 부동산으로 몰리면서 거래량이 상승한 것으로 풀이된다.

먼저 대기업이나 산업단지, 테크노밸리 형성 지역은 인구 유입효과가 아파트 등 주택가격에 우선적으로 반영된다.

수익형 부동산 또한 지역상권이 발전함에 따라 공실은 줄어들고 수익률 상승으로 이어지게 된다.

돈과 사람을 몰고 다니는 대기업의 특성상 투자가 확정되면 그 일대는 상권활성화는 물론 계열사 및 협력업체 등의 임대수요가 풍부해져 투자자들의 관심이 높아지기 마련이다.

최근 풍부한 일자리를 갖춘 산업단지 인근 주거단지가 인기를 끌고 있다. 직장과 가까우면 출퇴근 시간과 비용이 줄어들어 주거 만족도가 높을 뿐만 아니라 주택 수요가 꾸준해 환금성 측면에서도 유리하다.

행정타운과 대학가도 수익형 부동산 시장에서 공실 무풍지대로 꼽힌다. 먼저 시청을 포함한 관공서, 공공기관 등이 밀집된 행정타운은 지역의 중심입지에 위치해 있어 교통, 교육, 편의시설 등 다양한 인프라가 조성돼 원-스톱 생활이 가능하다.

또 고정 배후수요와 민원인 등 유입인구가 많아 상권형성에 유리하며 임대수요가 풍부해 가격안정성이 높고, 인근에 신규 아파트 공급이 적다는 희소성까지 갖춰 수요자들에게 높은 인기를 끌고 있다.

대학가의 경우 상권이 형성되기 좋은 역세권에 위치한 경우가 많고 단골 고객 확보가 용이하며 캠퍼스내 기숙사 등 부족으로 인한 대학생 수요 확보가 수월하다.

장경철 부동산일번가 이사는 “주택 시장이 가격은 오르고, 거래량은 답보 상태인 이상 현상을 보이면서 갈 곳 잃은 유동자금이 안정적인 투자 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 모이고 있다”면서 “대한민국 인구의 절반이 거주하는 수도권을 중심으로 탄탄한 배후수요층을 확보한 수익형 부동산 상품을 고르는 것이 불황기에 투자비법으로 보인다”고 말했다.

탄탄한 배후세대 확보한 알짜 수익형 부동산 현황

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 12월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 두 정거장 거리인 연신내역에 GTX-A노선이 개통하면 서울 삼성역까지 10분대에 이동할 수 있어 인근으로 출퇴근하는 직장인의 수요도 기대된다. 문의 1600-2463

●오산 골드 스페이스(상가)=수익형 부동산 전문 시행사인 우주디자인컴퍼니가 경기도 오산시 원동 214-1, 5번지 일대에 복합상가인 오산 골드 스페이스를 분양 중이다. 건축면적 492.95㎡, 연면적 3,213.30㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지상 1~3층은 근린생활시설, 지상 4층~7층(4층 오피스텔 10실, 5충~7층 도시형 생활주택 29세대)로 구성된다. 상가는 지상 1층에 8개 점포로 권장업종은 편의점, 약국, 유명 프랜차이즈, 중개업소, 커피전문점 등이 지상 2층과 3층은 각각 1개 점포로 권장업종은 전문병원 전문학원, 대형음식전문점 등이다. 분양가는 3.3㎡당 1,100만(부가세 별도)~2,530만선(부가세 별도)으로 2층과 3층은 각각 122㎡, 62㎡의 서비스 면적인 테라스 공간이 제공된다. 상가 전면 우측에 횡단보도가 있어 가시성과 접근성이 우수하며 오산시청이 인접해 민원인 수요와 인근 산업단지·학교·병원 등 관련종사자 배후세대를 확보하였으며 운암뜰 한식거리 초입의 최고 명품상가라는 평가를 받고 있다. 주변 생활편의시설도 눈여겨 볼만하다. 오산시청 행정타운과 오산 이마트가 도보 5분 거리에 위치한 것은 물론 메가박스와 롯데시네마, 오산한국병원 등 문화, 의료시설과의 접근성이 뛰어나다. 오산역세권 프리미엄도 누릴 수 있다. 오산역까지는 5분 거리에 있고 오산터미널과도 인접해 있다. 3분 거리에 있는 경부고속도로 오산IC를 통해 수도권과 동탄, 용인 등 광역으로 편리하게 이동할 수 있다. 오산의 마지막 노른자위 운암지구 조성, 동탄1호선 트램 등 개발호재 풍부하며 오산 구시가지에서 누리는 신규 임대수익 상품(신규 수익형 상품 전무)의 희소가치를 지녔다. 상가는 계약금 10% 중도금 10%, 잔금 80%며 2019년 10월 준공예정이다. 문의 031-376-9123

인계동 엘리시아 조감도

●수원 인계 엘리시아(오피스텔·상가)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원으로 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60~70만선에서 임대가 확정되어 있다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 수원시 인계동은 현재 약 10만여 명의 종사자가 있는 삼성디지털시티, 나노시티, 수원시청, KBS수원센터, 경기도청, 아주대학교 등 풍부한 배후수요를 갖추고 있어 낮은 공실률 뿐 아니라 빠른 회전율까지 기대된다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이며 예타면제가 기대되는 GTX C노선 수원 연장으로 수혜가 예상된다.문의 1600-2463