6·27 대출 규제 피한 오피스텔…실수요자 대안 될까

‘업무시설 분류’ 아파텔…규제 미포함

LTV 70%까지 대출 가능…대안 떠올라

아파텔 문의 늘기도…“풍선효과 가능성”

6월 27일 대출 규제에서 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 주거용 오피스텔인 ‘아파텔’이 제외되면서 실수요자의 대안이 될 수 있을지 관심이 모인다.

오피스텔 가격이 상대적으로 낮은 상황에서 6·27 대출 규제로 아파트 가격이 조정되면서 비아파트의 가격이 정상화되며 시세 차익까지 기대할 수 있다는 분석이 나온다.

금융권 등에 따르면 6·27 대출 규제에 포함된 대출은 주택담보대출로, 아파트와 빌라 등이 주택으로 분류된다.

반면 아파텔은 주택법상 ‘준주택’이자 건축법상 ‘업무시설’로 분류돼 오피스텔 담보대출 또는 부동산담보대출을 받을 수 있다. 이에 따라 6·27 대출 규제의 핵심인 소유권 이전 조건부 전세대출이나 대출금 6억원 제한은 적용되지 않는다.

이러한 특성으로 갑작스럼 대출 규제 발표로 당장 현금이 부족한 실수요자에게 아파텔이 현실적인 선택지가 될 수있는 것이다.

예를 들어, 목동 현대하이페리온1차의 경우 최근 실거래가격은 전용면적 138㎡ 아파트는 29억 3000만원, 오피스텔(137㎡)은 26억 5000만원이다. 대출 규제를 적용하면 아파트는 주택담보대출 한도가 6억원, 오피스텔은 부동산담보대출 한도가 18억 5500만원(LTV 70%)까지 가능하다. 이에 따라 필요한 최소 현금은 아파트 23억 3000만원, 오피스텔 7억 9500만원이다.

강남의 대표적 아파텔인 도곡 타워팰리스(1차)도 비슷하다. 전용면적 84㎡ 아파트는 27억원, 오피스텔(88㎡)은 24억 5000만원에 거래되고 있다. 아파트는 6억원까지만 대출이 가능하지만, 오피스텔은 규제지역 적용 시 최대 12억 2500만원(LTV 50%)까지 대출이 가능하다. 따라서 현금이 약 12억 2500만원이라면 아파트 구매는 어렵지만 아파텔 구매는 가능하다.

실제로 공인중개사들에 따르면 6·27 대출 규제 발표 이후 대장 아파텔을 중심으로 대출 문의가 증가했다.

목동의 한 공인중개사는 “대출 규제 발표 이후 아파텔이 규제 대상인지 문의하는 사례가 늘었다”며 “현금이 다소 부족한 경우 아파텔을 선택하는 경우도 있다”고 전했다.

오피스텔 시장은 6·27 대출 규제 발표 이전부터 점차 활기를 띠고 있었다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 이날까지 거래된 전국 오피스텔은 2만 351건으로 전년 동기(1만 6637건) 대비 22.3% 증가했다. KB부동산 자료에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수(2019년 1월=100)도 지난 1월 123.5에서 지난달 124로 5개월 연속 상승했다.

전문가들은 아파텔 등 오피스텔 시장에 일정 수준의 풍선효과가 나타날 것으로 전망하고 있다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔 공급이 억제된 상황에서 비아파트에 적용되지 않는 대출 규제가 발표되면서 방 2개 이상 규모의 아파텔이 인기를 끌 수 있다”며 “정부가 비아파트를 주택 수 제한에 포함하지 않는 등 수요를 자극하는 정책을 펼친다면 오피스텔 시장은 한층 더 활성화될 것”이라고 말했다.

저평가된 오피스텔이 이번 규제를 계기로 가격이 원상복구된다면 시세 차익도 기대할 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다.

다음은 서울 영등포에 후분양으로 공급되는 주거용 오피스텔에 대한 소개다.

여의도 더 자하 투시도

부동산 디벨로퍼 더블유디디앤씨가 서울 여의도 초입에서 주거용 오피스텔 ‘여의도 더 자하’를 공급 중이다.

서울시 영등포구 영등포동2가 일원에 들어서는 이 단지는 지하 1층~지상 20층, 1개 동 전용 40~66㎡ 115실 규모의 주거용 오피스텔로,높은 층고와 복층공간 설계가 적용된 것이 특징이다.

선시공 후분양 오피스텔로 즉시 입주 가능하고 아파트와 달리 자금조달계획서 작성 의무가 없다.

복층 공간을 어린 자녀를 위한 공간으로 만들어 층간 소음에서 비교적 자유롭게 지낼 수도 있다. 또한 개방감이 좋고 채광도 유리하다. 복층 공간을 서재나 취미, 재택근무를 위한 별도의 업무 공간으로도 만들어 주거 공간과 분리할 수도 있다.

'여의도 더 자하' 오피스텔에서 바라본 여의도 전경

조망권을 갖춘 15층 커뮤니티시설에는 하늘헬스장과 스크린골프장, 루프탑 라운지 등이 마련될 예정이다. 일부 실에서는 여의도공원과 한강·샛강을 막힘 없이 영구 조망할 수 있다.

지하철 1·5호선 신길역을 걸어서 이용할 수 있고 마포대교와 올림픽대로, 강변북로, 경인고속도로 등도 가깝다. 신안산선 연장(2027년 개통 예정)과 GTX B노선(예정) 등 교통호재도 많다. 타임스퀘어와 신세계백화점을 비롯해 여의도IFC몰, 더현대 서울, 한강성심병원, 여의도성모병원 등 생활편의시설과 여의도공원, 여의도한강공원 등 녹지공간도 지근거리에 있다.

천편일률적이었던 주거용 오피스텔에도 변화의 바람이 불고 있다. 아파트와 비슷한 특화설계에 공간 활용성이 높은 복층 구조까지 속속 등장하고 있다.

23일 부동산 업계에 따르면 복층구조는 바닥 면적을 그대로 두고 층고를 높여 전체 공간감을 높인 설계를 말한다. 동일한 면적의 오피스텔과 비교해 개방감이 좋고 상·하 공간 분리도 가능해 침실이나 서재, 작업실 등 독립된 공간으로 꾸밀 수 있다.

임대료도 단층 오피스텔보다 높게 책정되는 경우가 많다. 네이버 부동산매물을 보면 이달 초 기준 서울시 강남구 삼성동 파크텐삼성 오피스텔의 전용 42㎡ 복층 시세는 보증금 5000만원, 월 400만원 정도다. 이에 비해 인접한 LG트윈텔1 전용 40㎡ 단층은 보증금 1000만원, 월 90만원에 책정돼 있다.

또 광진구 화양동 ‘테라팰리스건대4차’ 전용 32㎡ 복층은 보증금 1000만원, 월 200만원인데 비해, 인근의 ‘화양타워’ 전용 34㎡ 단층은 보증금 1000만원, 월 70만원을 보이고 있다.

한 중개업소 관계자는 “복층 오피스텔은 천정부지 가격으로 치솟은 소형 아파트를 대체할 수 있는 새로운 주거 공간으로 성장하고 있다”면서 “기존 오피스텔의 좁은 공간을 효율적으로 활용할 수 있도록 설계된 만큼 실거주와 투자가치 모두에게 유리할 수 있다”고 말했다.

분양문의 1661-2247