한강변 주거벨트 신규 아파트·오피스텔 공급에 주목

‘부의 상징’으로 인식...한강과 가까운 반포·흑석 등 서울 넘어 경기 지역 한강변 아파트도 ‘오름세’

한강 따라 ‘뛴다’…한강변 아파트, 오피스텔의 이유 있는 흥행

한강변 주거벨트가 부동산 경기 불황에도 여전히 프리미엄 입지로 자리매김하고 있다.

탁 트인 조망권, 우수한 생활·교통 인프라, 쾌적한 주거환경이 어우러진 한강변 아파트는 가격과 분양 여건이 다소 높아도 매수세가 꾸준하다.

한강변 아파트의 상승세가 두드러지는 가운데 한강과 인접한 곳에서 분양을 준비하는 아파트나 오피스텔 단지에 수요자들의 눈길이 쏠리고 있다.

서울 한복판을 가로지르는 한강은 단순한 수변 공간을 넘어, 도심 속 주거 트렌드를 이끄는 핵심 축으로 떠오르고 있다.

한강을 따라 조성된 산책로와 자전거도로, 다양한 여가·문화 인프라는 주민들의 삶의 질을 높이는 요소로 작용하며 이 일대 아파트 가치 상승에도 큰 영향을 미치고 있다.

한강 조망권을 갖춘 아파트, 오피스텔은 가격 방어력과 거래 활발성 면에서 두각을 나타내고 있다. 특히 한강과 맞닿은 수변 공간 인근 단지들은 조망은 물론, 탁 트인 개방감과 쾌적한 주거환경을 동시에 갖추고 있어 주거 선호도가 높다.

이에 서초구 반포동과 송파구 잠실동 등 한강 조망이 가능한 지역은 높은 매매가에도 불구하고 수요가 꾸준히 이어지고 있으며, 안정적인 자산을 찾는 투자 수요가 맞물리면서 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 프리미엄 단지들이 형성되고 있다.

특히 고급 주거상품은 공급과 동시에 완판되는 사례가 잇따르고, 집값 역시 안정적인 상승세를 이어가고 있다.

최근 2년간 서울 한강변 주거시장은 초고가부터 일반 고급 주거상품까지 고른 흥행을 이어갔다.

광진구 광장동에서 분양한 ‘포제스 한강’은 전 세대가 한강변에 맞닿은 입지로 주목받았고, 특히 전용 244㎡ 펜트하우스 2가구는 150억~160억원대 분양가에도, 평균 청약경쟁률 14.5대 1을 기록하며 완판됐다.

강남구 역삼동 ‘더 갤러리 832 시즌2’는 전용 197㎡ 이상 펜트하우스 6실을 100억원 이상에 공급했으며, 분양 개시와 동시에 모든 물량이 계약을 마쳤다.

한강 조망이 가능한 단지는 소형이라도 아파트값 상승이 뚜렷했다.

‘마포한강아이파크(2019년 입주)’의 경우 전용 59㎡가 3월 13억1800원(14층)에 거래됐으며, ‘서울숲 아이파크 리버포레 1차(2024년 입주)’의 경우도 같은 면적이 올 6월 27억원(32층)에 실거래됐다.

한강변 아파트 상승세는 서울을 넘어 경기권으로 이어지는 모양새다. 한강변 아파트는 지역의 평균 아파트 매매가 상승률을 훌쩍 넘어서는 등 인근 집값을 주도하는 모습을 보이고 있다.

실제 거래 사례도 이를 뒷받침한다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 강남구 반포동 한강변에 위치한 ‘아크로리버파크’(2016년 8월 입주) 전용면적 84㎡는 올해 5월 56억5000만원에 거래됐다. 이는 연초 거래가(45억5000만원)보다 11억원 상승한 금액이다.

또한 송파구 잠실동의 ‘잠실엘스’(2008년 9월 입주) 전용 84㎡도 5월 31억4000만원에 손바뀜돼, 2월 거래가(25억8500만원) 대비 5억5500만원 올랐다.

한강 프리미엄은 서울을 넘어 경기권으로까지 확산되고 있다.

하남시 미사강변도시 일원 한강 조망권을 갖춘 ‘미사강변푸르지오2차’(2016년 9월 입주)의 전용 101㎡는 5월 13억3300만원에 거래되며, 1월 거래가(11억7000만원) 대비 1억6300만원 상승했다. 남양주시 다산신도시 ‘다산신안인스빌퍼스트리버’(2019년 6월 입주) 전용 84㎡ 역시 같은 기간 7억5500만원에서 8억원으로 상승했다. 이 단지는 한강 조망과 더불어 남양주한강체육공원을 도보로 이용할 수 있는 입지 조건을 갖췄다.

시장 흐름을 설명하는 조사 결과도 주목할 만하다.

알투코리아부동산투자자문, 희림종합건축사사무소, 한국갤럽조사연구소가 공동 발표한 ‘2025 부동산 트렌드’에 따르면, 주택 이전 시 가장 중요한 고려 요인은 ‘입지(31%)’로 나타났다. 이는 지난해 1순위였던 ‘가격 요인’을 제친 결과로, 입지의 중요성이 갈수록 부각되고 있음을 시사한다.

또한, 주택 선택 시 중요하게 여기는 상품 요인 중에서는 ‘주택가격’ 다음으로 ‘향·조망·전망’이 중요하다고 응답한 비율이 39%로 높게 나타나, 조망권에 대한 수요가 여전히 뚜렷하다는 점도 확인됐다.

업계는 한강 조망권과 접근성이 단순한 자연환경을 넘어, 프리미엄 주거지로서의 상징성과 차별화된 가치를 제공한다고 평가한다. 특히 한강변이라는 입지 특성은 향후에도 가격 안정성과 자산가치 방어 측면에서 유리하게 작용할 것으로 전망된다.

여기에 공공 인프라 확충이나 개발 호재가 더해질 경우 시너지 효과는 더욱 커질 것으로 보인다. 일부 지역에서는 수변공원을 중심으로 한 특화 개발이 추진되거나, 도보 접근이 가능한 커뮤니티 중심 단지가 들어서며 생활권 프리미엄까지 기대할 수 있는 상황이다.

한 부동산 전문가는 “한강변 아파트와 오피스텔은 주거·환경·교통·문화 인프라가 동시에 집약된 입지로 희소성이 크다”며 “특히 고급 주거상품과 조망권이 결합된 단지는 경기 상황과 무관하게 수요가 꾸준해 분양 흥행 가능성이 높다”고 말했다.

전문가는 이어 “과거에는 단순히 조망 여부에 따라 가격이 갈렸다면, 이제는 수변 생활권 전체가 하나의 프리미엄으로 인식되고 있다”며, “한강변이라는 입지는 시장 변동성 속에서도 꾸준한 가치를 유지하는 상징성과 경쟁력을 지닌다”고 말했다.

이런 가운데, 한강 조망이 가능한 지역에서 새 아파트, 오피스텔 등이 분양중이거나 분양이 이어져 눈길을 끈다.

-분양중인 단지-

덕소역 라온프라이빗 리버포레 광역 조감도

●덕소역 라온프라이빗 리버포레=라온건설이 경기 남양주시 덕소뉴타운에서 선보이는 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’가 정당계약 후 처음으로 잔여세대를 7월 중순부터 선착순 분양한다.

‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’는 경기 남양주시 와부읍 덕소리 일원(덕소2구역 주택재개발정비사업)에 위치하며, 지하 3층~지상 29층 10개동 총 999세대로 전용 59·84·114㎡ 348세대가 일반 분양된다.

단지가 들어서는 덕소뉴타운은 총 9개 구역으로 나눠 개발되며 약 8,500여 세대 규모의 주거단지가 조성된다. 또 대규모 주거단지를 비롯해 다양한 생활편의시설이 들어설 계획이다.

이러한 미니신도시급 개발을 통해 노후화된 지역이 수도권을 대표하는 신흥주거지로 탈바꿈될 예정이다. 덕소뉴타운의 가장 핵심이 되는 곳은 경의중앙선·KTX 덕소역 북측에 자리한 5개 구역으로 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’가 포함된다.

이 단지는 경의중앙선과 KTX가 지나는 덕소역이 도보 거리에 자리한 역세권 아파트다. 덕소역은 GTX-E, F 노선(계획)이 추진 중이다. 특히 지난해 1월 25일 국토교통부가 발표한 ‘교통 분야 3대 혁신 전략’에 따르면, F 노선의 경우 D 노선과 직결돼 덕소역에서 강남까지 환승 없이 한 번에 이동이 가능할 전망이다.

차량을 통한 교통망도 편리하다. 특히 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’는 덕소뉴타운에서 가장 서울 접근성이 뛰어난 곳으로 평가받고 있다. 덕소삼패IC가 바로 인근에 자리하고 있기 때문이다. 덕소삼패IC는 서울양양고속도로·서울외곽순환고속도로·북부간선로·올림픽대로 등으로 빠르게 이동할 수 있으며, 서울 강동구와 잠실까지 20분대에 도착할 수 있다.

다양한 생활 인프라도 갖췄다. 남측으로 상업지역이 도보권에 자리하며 롯데마트, 행정복지센터, 와부체육문화센터 등의 생활편의시설도 갖추고 있다. 또 미사대교를 통한 미사강변도시 이동도 수월해 신세계백화점, 스타필드 하남 등도 인접하다. 바로 인근에 덕소초교가 있으며 와부중, 예봉중 등도 도보 거리에 마련돼 있다. 여기에 남양주 명문 학교로 꼽히는 와부고와 덕소고도 인근에 자리한다.

단지는 도보 거리에 한강공원삼패지구, 남양주 한강변 시민공원 등이 위치한 한강 생활권 아파트다. 이에 따라 일부 세대는 한강 조망을 누릴 수 있다. 여기에 덕소유수지생태공원, 월문천 등도 가깝고, 단지 내에는 약 600평 규모의 어린이공원이 조성될 예정으로 친자연적인 주거환경이 기대된다.

단지 관계자는 “뛰어난 서울접근성과 한강이 가깝다는 점, GTX 수혜가 기대되는 경의중앙선 덕소역이 도보 약 5분 거리에 자리하고 있다는 점이 높은 주거 가치를 평가받은 것으로 보인다”며 “인근에 지역 명문 학군이 자리하고, 주변 다양한 공원들을 중심으로 쾌적한 주거환경이 기대된다는 점에서 향후 주거 가치는 더욱 높아질 것”이라고 말했다.

계약금은 5%이며 2028년 3월 입주예정이다.

분양문의 1661-2247

오퍼스 한강 스위첸 투시도

●오퍼스 한강 스위첸=KCC건설이 김포시 한강시네폴리스 내에서 공급 중인 ‘오퍼스 한강 스위첸’이 사실상 김포시 내 마지막 프리미엄 단지로 부각되며 수요자들의 높은 관심을 끌고 있다.

‘오퍼스 한강 스위첸’은 올해 김포에서 분양된 아파트 가운데 드물게 분양가상한제가 적용된 단지로, 합리적인 분양가와 뛰어난 입지, 희소성 있는 공급 물량이라는 세 가지 요건을 모두 갖추며 주목받고 있다. 특히, 올해 7월부터 본격 시행된 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제와 6·27 가계부채 대책이 적용되지 않는 단지로, 금융 규제가 본격화되기 전 내 집 마련의 ‘마지막 기회’라는 점에서 실수요층의 발길이 이어지고 있다.

분양가 인상 가능성도 높아지고 있다. 주택도시공사(HUG)에 따르면, 지난 5년간 수도권 3.3㎡당 분양가는 △2,089만원 △2,120만원 △2,434만원 △2,809만원 △25년 6월 2,910만원으로 매년 상승 흐름을 보이고 있다.

여기에 오는 9월 15일 기본형 건축비 인상이 예고돼 있는 만큼, 분양가상한제가 적용된 단지라도 향후 분양가 조정이 불가피할 것으로 전망된다. 이로 인해 ‘오퍼스 한강 스위첸’은 실질적인 ‘분양가 막차’ 단지로 주목받으며, 예비수요자들의 선점 심리를 자극하고 있다.

실제로, 올해 김포 지역에서 공급된 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 약 2,300만원(발코니 제외) 수준으로 집계되고 있으나, ‘오퍼스 한강 스위첸’의 분양가는 3.3㎡당 2,071만원에 불과하다. 전용 84㎡ 기준으로 약 7,000만~8,000만원가량의 가격 경쟁력을 확보한 셈이다. 여기에 발코니 확장 비용도 500만~600만 원대로 책정돼, 최근 일부 단지에서 2,000만원을 넘는 사례와 비교하면 수요자의 부담을 크게 줄였다. 1차 계약금은 1,000만 원 정액제로 책정돼 초기 자금 부담도 완화됐으며, 전매제한 기간은 3년이지만 입주 전 전매가 가능하다.

한편, ‘오퍼스 한강 스위첸’이 들어서는 한강시네폴리스 내에는 약 2,400세대 규모의 주상복합 공급이 예정돼 있다. 현재 건설사와의 협의가 진행 중이며, 빠르면 오는 9월 도급계약 체결이 이뤄질 전망이다. 이에 따라 지역 내 두 번째 ‘한강 신화’를 기대하는 분위기도 형성되고 있다.

다만, 9월 15일로 예정된 기본형 건축비 인상 등 공급 여건을 고려할 때, 해당 주상복합 역시 분양가 인상이 불가피할 것으로 보인다. 비록 분양가상한제가 적용되더라도, ‘오퍼스 한강 스위첸’과 같은 수준의 공급가는 기대하기 어려운 상황이다.

실제로, 업계에 따르면 김포 지역 아파트 평균 분양가와 비교하면 주상복합의 경우 3.3㎡당 최대 230만원 이상 차이가 날 수 있다는 전망도 나오고 있다. 이는 전용 84㎡ 기준으로 3.3㎡당 100만원 차등시 약 3,400만원가량의 차이로 이어지는 셈이다. 이에 따라 ‘오퍼스 한강 스위첸’ 계약자들은 분양가 측면에서 상당한 프리미엄 효과를 기대할 수 있다는 분석이다.

‘오퍼스 한강 스위첸’은 지하 2층~지상 25층, 9개 동, 총 1,029가구 규모의 중대형 아파트 단지다. 전용면적은 84㎡와 99㎡ 두 가지 타입으로만 구성돼 있으며, 세부적으로는 △84㎡A 619가구 △84㎡B 120가구 △84㎡C 194가구 △99㎡A·B 각 48가구 등으로, 다양한 라이프스타일에 맞춘 선택이 가능하다.

입지 경쟁력도 강점으로 꼽힌다. 단지는 한강시네폴리스IC를 비롯해 수도권제1순환도로, 김포한강로, 올림픽대로 등 주요 도로망과 가까워 서울 및 수도권 전역으로의 차량 이동이 수월하다. 여기에GTX-D노선이 예비타당성조사를 통과했으며, 지하철 5호선 연장, 인천2호선 고양 연장 등 추가적인 광역교통망 개발도 예타 결과를 기다리고 있어 미래가치 또한 기대된다.

교육 및 생활 인프라도 풍부하다. 단지 내 국공립 어린이집이 예정돼 있으며, 인근에 초등학교와 중학교, 유치원이 계획돼 있어 자녀 교육 여건도 우수하다. 특히 고촌읍은 서울과 인접해 있음에도 대입 농어촌 특별전형 적용 지역에 해당돼 교육수요자들의 이목이 집중된다. 또한 차량 10분 이내 거리에 이마트 트레이더스, 김포 현대아울렛, 김포시청, 김포우리병원 등이 위치해 생활 편의성도 높다.

주거 환경도 쾌적하게 조성된다. 약 15만㎡ 규모의 걸포중앙공원과 한강변 공원이 예정돼 있어 여가활동이 용이하며, 일부 가구에서는 한강 조망도 가능해 입주민들의 만족도를 높일 전망이다.

이처럼 ‘오퍼스 한강 스위첸’은 한강시네폴리스 내 마지막 프리미엄 단지로 평가받고 있으며, 분양가 인상 전 실수요자에게 유리한 막차 기회로 꼽히고 있다. 예비당첨자 계약과 향후 무순위 청약 물량에도 시장의 관심이 집중될 것으로 보인다.

분양문의 1668-0970

이러한 흐름은 하반기 분양 시장에서도 이어질 전망이다.

-분양 예정 단지-

라비움 한강 광역 조감도

●라비움 한강=9월 분양 예정인 마포구 합정동 ‘라비움 한강’은 최고 38층으로 조성되는 만큼 뛰어난 파노라마 뷰(일부 세대)를 자랑한다. 남동향 세대에서는 서강대교와 마포대교, 밤섬, 여의도(서울 한강 불꽃축제)를, 남서향 세대에서는 양화대교와 당산철교, 여의도 전경을 감상할 수 있다.

서향에서는 양화대교와 성산대교, 선유도를, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다. 단지는 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용면적 66~210㎡(펜트 포함) 오피스텔 65실, 총 263세대로 조성된다.

분양문의 1668-0970

노량진8구역 재개발로 공급되는 ‘아크로 리버스카이’는 올해 하반기 분양을 앞두고 있다.

DL이앤씨의 ‘아크로’ 브랜드로, 지하 4층~지상 29층, 987세대 규모의 대단지다. 일부 세대에서 한강 조망이 가능하며, 노량진역(1·9호선)과 대방역(1호선)을 통한 도심 접근성이 우수하다. 한강대교 남단 생활권에 위치해 수변 조망과 도심 인프라를 동시에 누릴 수 있는 입지가 강점이다.

이외에도 올해 한강변에는 잠원동 신반포 22차 재건축(최고 35층, 160가구)과 용산구 한강로3가 용산 아세아 재건축(최고 36층, 997가구) 등의 분양이 예고돼 있다. 신반포 22차 재건축은 잠원 한강공원과 인접해 일부 세대에서 탁 트인 한강 조망이 가능하며, 입지와 조망 프리미엄이 부각될 전망이다. 용산 아세아 재건축은 한강 조망 가치는 물론, 용산국제업무지구 개발 호재도 기대된다.