아파트 규제 풍선효과 상가투자 성공요소 5가지 주목

초강력 아파트 규제, 지속되는 저금리 등으로 상가투자에 관심이 높아지고 있는 가운데 어떤 상가에 투자를 해야 좋을지에 대한 관심이 높아지고 있다.

하지만 막상 상가에 투자하려고 하면 어떤 것을 포인트로 삼아야 할지 난감한 경우가 많다.

입지나 동선, 독점성여부, 트렌드 등을 잘 따져서 투자한다면 성공투자에 한걸음 다가설 것으로 보인다.

◆1층 코너 입지는 영원한 블루칩이다

상가투자에서 꽃은 당연 1층 상가지만 그 중에서 최고의 입지는 당연 코너입지다. 상가는 접근성 때문에 1층과 2층 가격은 2배 이상 차이 나게 된다.

하지만 공실이 발생하면 대출이자까지도 부담해야 하기 때문에 이왕이면 조금 비싸더라도 입지가 좋은 곳에 투자를 하는 것이 좋다.

자산가치 향상을 원한다면 가급적 매각차익이 크고 유동인구가 많은 1층에 투자하는 것이 좋은데 2~3층은 1층보다는 투자금이 적어 임대 수익률면에서는 좋겠지만 매각이 쉽지 않고, 4층 이상은 상권이 약해 업종 유치에 한계성이 있으며 경쟁 상권이 나타날 때 가장 취약하다고 보면 된다.

모든 부동산과 마찬가지로 상가 또한 매입도 중요하지만 매각하고 빠지는 시점과 상황도 염두에 둬야 한다.

◆상가동선 출근길보다 퇴근길 주목하라

상가투자에서 눈여겨 봐야 할 사항중 하나가 유동인구가 모이는 곳은 기본 중 기본이지만 유동인구 흐름도 주목해야 한다.

즉 출근길은 바쁘기 때문에 점포를 이용할 여유가 없으니 퇴근길에 여유롭게 들러 소비할 만한 상권을 잡아야 한다.

유동인구가 많은 지하철 역세권의 경우 지하철역 출구에서 접근 가능한 상가를 선택해야 하는데 뒤로 거슬러 가야 한다든지 하면 퇴근길 여유가 있더라도 들르기는 힘들다. 유동인구가 움직이는 동선을 직접 찾아가서 눈으로 관찰하고 상가 매수도 결정해야 한다.

또 오피스가 밀집된 상권은 평일 점심이나 저녁 식사를 대상으로 한 상권이니 주5일 영업으로 수익률을 계산을 하는 것이 좋다.

◆단지 내 상가는 안정성면에서 좋다

최근 대단지 아파트가 밀집되어 있는 단지내 상가가 인기를 끌고 있다. 단지내 상가는 고수익보다는 안정적인 수익이 가능하다는 장점이 있다.

최근에 공급되는 단지 내 상가는 단지 내 고정 수요는 물론 인근 외부수요까지 흡수할 수 있도록 경쟁력 있는 근린형으로 공급이 되면 관리가 비교적 용이하여 최근 분양되는 곳마다 높은 낙찰가로 ‘완판’중이다.

거래량도 큰 폭으로 증가 추세라 더욱 관심이 높아지고 있으며 중대형 평형보다는 중소형 단지가 많은 곳이 유리하다.

◆독점 상권을 잡아라

탄탄한 배후세대를 기반으로 독점 상권을 확보한 상가들이 주목을 받고 있다. △몰링형 상권 △항아리형 상권 △대단지 아파트·오피스텔 단지 내 상권 △대규모 지식산업센터 내 상권 등이 대표적이다.

업종에 따라서 독점성 확보가 가능하고, 소비성이 강한 젊은 직장인을 배후 수요층을 상권을 독점화할 수 있으며 점포 수가 적어 매출을 안정적으로 올릴 수 있다.

독점상권은 외부 인구에 의존하기보다는 배후세대에 의존하는 상권인 만큼 배후세대의 입주율이나 주거 선호도를 잘 따져봐야 한다.

◆뜨는 업종을 선택하라

업종 선택도 입지 만큼 중요하다. 어떤 임차 업종을 선택하는냐에 따라 공실 예방은 물론 임대료 및 가치 상승에까지 영향을 미치기 때문이다.

임차 업종에는 뜨고 지는 업종들이 있다. 지속적으로 매출이 증가하거나 뜨는 업종들도 있다.

대표적으로 스타벅스나 이디아같은 커피업종은 이미 대세로 올라선지 오래다. 이뿐만 아니라 먹고 마시는 업종은 장기적은 관점에서 유리할 수 있다.

하지만 이들 업종도 갈수록 경쟁이 심해져 입지를 잘 선택해야 한다. 최근에는 VR과 같은 가상현실을 체험할 수 있는 업종도 대세로 떠올랐다. 스크린으로 할 수 있는 골프, 야구, 양궁 등을 실내에서 체험하는 것이다.

이처럼 시대에 따라 뜨는 업종과 지는 업종이 있다. 이런 시대의 흐름을 잘 살피는 것이 안정적인 수익형 상가를 만들 수 있는 길이 될 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “상가투자를 하려면 상권를 주로 이용하는 고객의 이동하는 동선을 그려보는 것은 상당히 중요하기 때문에 같은 역세권, 같은 상권이라도 고객들이 주로 어디로 다니느냐에 따라 상가활성화 여부가 확연히 달라질 수 있기 때문에 고객동선의 파악은 상당히 중요한 체크포인트다”라고 전했다.

수도권에 분양중인 주요 수익형 상가 현황

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 녹번동 재개발 3,500여세대를 배후로 확보하고 있으며 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 12월 준공을 앞둔 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가가 선임대를 확정 후 분양에 나서고 있다.녹번동 재개발 상가로 3,500여 세대를 배후로 하고 있다. 먼저 지하 1층은 대형마트로 입점이 확정되었다. 전용면적 143.9평에 분양가는 25억원으로 임대조건은 보증금 2억원에 월 1200만원으로 대출이 없을시 수익률은 6.3%선이다.다음으로 1층 현황이다. 지상 1층 1호는 디저트 카페 등 입점 예정으로 전용면적 29.9평에 분양가 10억원으로 임대조건은 보증금 1억에 월 525만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%선이다. 지상 1층 4호는 치킨전문점 등 입점 예정으로 전용면적 11.3평에 3억 7천만원으로 임대조건 3천만에 200만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%선이다. 마지막으로 지상 2~4층은 3,500여 세대 독점 유치원(9개반 200명 인가예정)으로 전용면적 319.8평에 분양가는 25억으로 독점 유치원의 경우 분양받아 직접 운영 조건이다.위 분양가는 부가세 별도며 계약금 10%, 중도금 30%, 잔금 60% 1금융권 대출 대체 가능하다고 업체측은 전했다. GTX A노선 확정된 연신내역 개통시 삼성역 10분대 이동 가능하다. 문의 1600-2463

김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도

●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티=김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 상가는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 총 567실로 지역 내 최대규모의 오피스텔 단지내 상가다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 사러리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했으며 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 문의 1811-1373

평택 맘스 스퀘어 상업시설 조감도

●평택 맘스 스퀘어=동문건설은 경기도 평택 신촌지구 '평택 지제역 동문굿모닝힐 맘시티'의 중심상업시설인 '맘스 스퀘어'를 분양 중이다. 이 상업시설은 4500여 가구 매머드 급 아파트 수요를 독점할 수 있는 데다 주변 산업단지도 풍부하다. 무엇보다 교육특화 관련 시설이 많이 조성될 예정이다.평택 맘스 스퀘어는 연면적 2만942㎡ 규모로, 지하 1층~지상 5층 4개 동 총 214개 점포로 구성된다. 평택 지제역 동문 굿모닝힐 맘시티 5개 블록 4567가구(1만3000여 명) 아파트 단지로 둘러 쌓인 중심상업시설이며, 3개 블록 2803가구는 2016년 분양 완판됐고, 2019년 8월 입주 예정이다. 나머지 블록도 순차적으로 분양할 계획이다. 상업시설은 스트리트 형으로 조성돼 접근성과 가시성이 뛰어나다. 수직 배열돼 고층으로 갈수록 접근성이 떨어지는 것과 달리 상가들이 저층 중심의 나열식으로 배열된 것도 특징이다. 동삭교차로와 인접해 자연스러운 인구 유입이 가능하고, 4개 동으로 나눠져 상업시설 내 고객들이 머무는 시간도 길다. 특히 '굿모닝 평택맘 프로젝트'와 발맞춰 차별된 교육특화 상업시설 구성이 눈길을 끈다. 굿모닝 평택맘 프로젝트란 동문건설이 평택에 최초로 선보이는 맘스(Moms) 특화 아파트로 동문건설은 2016년 7월 '대치동 명문 학원 타운' 유치를 위한 ‘강남 대치 학원가 교육특화 계약’을 체결한 바 있다.층별 MD 계획은 1층과 2층에는 생활 밀착형 및 트렌드에 맞는 업종이, 3층은 병원과 헬스&뷰티 시설 중심, 4~5층은 초, 중, 고교 전문 학원 중심으로 구성했다. 유동인구도 많다. 주변 동삭지구(1095가구) 동삭2지구(5632가구), 모산지구(5798가구) 등 대규모 주거단지가 조성 중이며, 4900여 명의 근로자가 근무하는 쌍용자동차 평택공장이 동삭로 건너편에 있다.또 차량으로 2~3분 거리에는 단일 공정라인으로 세계 최대 규모인 삼성전자 평택 고덕산업단지 반도체 공장이 작년부터 본격 가동하고 있으며 삼성전자는 앞으로 평택 반도체 제2공장 설립을 위해 30조 원 투자할 예정이다. 평택 반도체 제2공장 설립은 163조 원의 생산유발효과와 44만개의 일자리 창출 효과가 있을 것으로 내다보고 있다. 교통도 편리하다. 지하철 1호선과 SRT가 정차하는 지제역이 가깝고, SRT를 타면 강남까지는 20분 정도 거리다. 경부고속도로, 평택제천고속도, 1번국도, 45번국도 등 주변 도로도 잘 발달돼 있고, 지난해부터는 간선급행버스가 개통 운행 중이다. 문의 031-651-7733

시흥 플랑드르 조감도

●시흥 플랑드르=제일건설과 HMG는 경기도 시흥시 장현지구 상업6블록(능곡동 산27번지 일원)에 상업시설인 '시흥 플랑드르'를 분양한다. 상업시설은 지하 3층 ~ 지상 7층, 총 331여개 점포로 이뤄질 예정이다. 상업시설은 배후수요가 풍부하다. 먼저 상업시설이 속한 시흥 장현지구 4만8250명과 인근 배곧신도시 5만6000명, 은계지구 3만4432명, 목감지구 3만1250명, 광명역세권 2만7042명 등을 합하면 19만 여명 이상의 배후수요를 갖춘 셈이라고 업체 측은 설명했다. 인근 광명시흥테크노밸리는 물론 매화일반산업단지까지 조성되면 기업체 종사자만 11만 명으로 예상된다. 상업시설이 입지한 장현지구는 다른 택지지구보다 상업시설 비율이 적다. 시흥 플랑드르 상업시설은 이름에 걸맞게 프랑스, 벨기에, 네덜란드 분위기로 꾸며지는 3가지 테마 거리가 있는 유럽형 컨셉으로 중앙광장을 중심으로 다채로운 경관과 디자인을 선보일 계획이다. 상업시설은 스트리트형 상업시설과 쇼핑몰(충분한 주차장을 갖춘 보행자 전용 쇼핑센터) 장점을 갖춘 광장형 스트리트 복합쇼핑몰로 지어진다. 또한 상업시설은 가족 단위로 다양한 체험이 가능한 유럽풍 패밀리 어트랙션몰로 꾸며지며 테마형 몰로 조성된다. 상업시설은 최신 트렌드가 반영된 가족 중심 라이프 스타일 어트랙션몰로 쇼핑동선이 편하고 고객들이 한곳에서 다양한 활동을 할 수 있어 체류시간을 높일 수 있을 것으로 예상된다고 업체 측은 설명했다. 시흥 플랑드르 상업시설은 서해선(소사원시선) 시흥능곡역 4번출구 바로 앞 대로변에 있다. 향후 신안산선(2023년 개통예정)과 월판선(월교~판교구간, 2024년 개통예정) 개통 시 여의도와 판교까지 빠르게 이동이 가능하며 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 평택시흥고속도로, 서해안고속도로, 영동고속도로 등을 통해 서울 및 전국으로 이동 할 수 있다. 문의 1811-0130