규제시대 몸값 오르는 배후세대 갖춘 역세권 상가 각광

최근 부동산 투자자들의 관심이 상가로 쏠리고 있다. 그동안 부동산 규제의 ‘사각지대’로 불리던 오피스텔에도 정부의 규제가 가해지면서 투자에 제약을 받게 되자 투자자들이 대체 투자처로 상가에 눈을 돌리고 있는 것이다.

하지만 상가 투자도 옥석가리기가 필요하다는 게 업계의 조언이다. 안정적인 임대수익은 물론, 시세차익까지 잡을 수 있는 ‘알짜’ 상가를 골라내는 선구안이 필요하다는 얘기다.

그렇다면 성공하는 상가투자의 두 가지 조건이 있는데 바로 '배후세대'과 '역세권'을 말한다.

먼저 여기에 주변에 대규모 주거단지가 위치해 '배후세대'가 풍부한 곳이라면 투자안정성은 더욱 높아진다.

상업지구나 업무지구는 주중과 주말의 유동인구 차이로 인해 고객확보 및 운영수익의 격차가 큰 반면, 주거지역을 배후로 둘 경우 주중, 주말 할 것 없이 고정적으로 수요를 확보하는 만큼 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

더군다나 올 7월부터 52시간 근무제의 시행으로 대단지 아파트 밀집지역, 공원인근 상권들이 주목을 받고 있다.

다음으로 역세권 상가는 뛰어난 교통 및 접근성이 편리해 유동인구를 확보할 수 있어 높은 수익을 올릴 수 있다는 장점을 지니고 있다. 때문에 역 주변으로 상권이 발달하는 경우가 많으며 역 주변 상가는 거래도 활발해 환금성도 뛰어나 불황기에도 가격 하락폭이 낮다.

역세권 상가는 거리기준 분류로 역으로부터 짧게는 200m 이내 멀게는 약 500m 이내의 주변 점포를 의미하는데 도보시간 소비적인 분류로는 3분 미만의 초근거리, 역세상권과 5~6분 미만의 근거리 역세권, 10분 미만의 중거리 역세권 상권으로 분류 할 수 있다. 역과 위치가 가깝기 때문에 역을 이용하는 유동인구를 쉽게 흡입 할 수 있다는 장점이 있다.

역세권 상가의 또 다른 장점은 주변 배후세대의 중요한 이동수단으로서 다양한 연령대의 유동인구가 풍부하며, 여러 업종의 다양한 매장들이 상권을 형성하기 때문에 임차인 확보도 유리한 부분이 있어 공실률 또한 낮고 임대료와 보증금이 높게 형성되어 수익률을 극대화하는데 상당한 매력을 지니고 있다.

이러한 이유로 역과의 거리가 가까운 상가일수록 역 주변 상가들에 비해 공시지가와 매매가격이 높게 형성되며, 활성화된 상권에서는 임차인들 간에 권리금 형성 또한 높게 거래된다.

더구나 역세권의 신규 입주하는 상가들의 경우는 임차인들의 권리금 부담도 없기 때문에 준공 이전부터 임대계약이 이루어지며 준공과 동시에 상가가 활성화 되는 경우도 많다.

이에 따라 신규 분양시장에서 배후세대와 역세권 모두 갖춘 입지에 자리잡은 상가는 항상 인기가 뜨겁다.

실제로, 지난 7월 경기도 화성시 동탄2신도시 업무복합 3블록에서 분양한 상가인 '오슬로애비뉴'는 동탄역 역세권에 자리잡은데다, 주변으로 동탄2신도시의 든든한 배후수요를 확보했다는 장점이 극대화도 평균 21.4대 1의 높은 경쟁률로 청약을 마감한 바 있다.

여기에 주변 개발로 미래가치까지 갖췄다면 금상첨화다. 일반적으로 부동산 시장에서 개발사업은 유동인구 증가로 이어진다.

주변 개발로 인구가 늘면 상가는 북적대고 임대수요는 넘치게 된다. 임대수요가 늘면서 상업시설의 가치가 뛰어오른다. 대개 이런 경우 상가의 가치는 개발사업 계획 발표, 개발사업 확정, 완공 등의 단계를 거쳐 오르게 된다.

장경철 부동산일번가 이사는 “같은 상가라도 역세권에 들어서는 상가는 지하철 이용 인구로 인해 유동인구가 풍부해 높은 수익률을 기대할 수 있으며 특히 아파트 단지를 끼고 있는 단지 내 상가는 고정적인 배후수요까지 기대할 수 있어 투자자들의 선호대상 1순위로 꼽힌다”라고 말했다.

수도권에 분양중인 주요 수익형 상가 현황

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 녹번동 재개발 3,500여세대를 배후로 확보하고 있으며 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 12월 준공을 앞둔 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가가 선임대를 확정 후 분양에 나서고 있다.녹번동 재개발 상가로 3,500여 세대를 배후로 하고 있다. 먼저 지하 1층은 대형마트로 입점이 확정되었다. 전용면적 143.9평에 분양가는 25억원으로 임대조건은 보증금 2억원에 월 1200만원으로 대출이 없을시 수익률은 6.3%선이다.다음으로 1층 현황이다. 지상 1층 1호는 디저트 카페 등 입점 예정으로 전용면적 29.9평에 분양가 10억원으로 임대조건은 보증금 1억에 월 525만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%선이다. 지상 1층 4호는 치킨전문점 등 입점 예정으로 전용면적 11.3평에 3억 7천만원으로 임대조건 3천만에 200만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%선이다. 마지막으로 지상 2~4층은 3,500여 세대 독점 유치원(9개반 200명 인가예정)으로 전용면적 319.8평에 분양가는 25억으로 독점 유치원의 경우 분양받아 직접 운영 조건이다.위 분양가는 부가세 별도며 계약금 10%, 중도금 30%, 잔금 60% 1금융권 대출 대체 가능하다고 업체측은 전했다. GTX A노선 확정된 연신내역 개통시 삼성역 10분대 이동 가능하다. 문의 1600-2463

김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도

●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티=김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 상가는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 총 567실로 지역 내 최대규모의 오피스텔 단지내 상가다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 사러리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했으며 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 문의 010-5356-7258

힐스테이트 판교역 조감도

●힐스테이트 판교역=현대엔지니어링이 경기도 성남시 판교지구 중심상업용지 7-1블록, 17블록에 들어서는 ‘힐스테이트 판교역’ 상가를 분양 중이다. 이 상업시설은 7-1블록에 지하 8층~지상 20층, 2개 동 상업시설 394실, 17블록에 지하 8층~지상 20층, 1개 동 상업시설 10실 약 400여실로 구성된다. 특히 단지가 스트리트 형으로 설계되어 가시성과 접근성이 뛰어나 고객유입이 수월하며 단지 내 중앙광장이 있어 집객력도 우수하다. 힐스테이트 판교역 상가 내부는 1층과 메트로층, 지하 2층까지 자연스럽게 동선이 연결되도록 설계했으며 상부가 오픈 형으로 자연채광이 가능하다. 또 현대백화점과 알파돔시티 내 모든 건물이 지하로 연결되어 고객들의 체류시간을 높일 수 있을 것으로 보이며, 신분당선 판교역도 지하로 연결되어 역세권 입지까지 누릴 수 있다. 신분당선 판교역을 이용하면 환승 없이 강남역까지 15분 이내 도달 가능하다. 현재는 환승 없이 강남역까지만 이동 가능하지만 향후 강북권으로도 빠르게 이동할 수 있을 것으로 보인다. 이미 강남역에서 신사역까지의 연장공사가 진행되고 있어 2021년 개통 예정이며 신사역에서 용산역까지의 연장도 예정된 상태다. 또한 경부고속도로와 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로, 용인-서울고속도로, 분당-내곡고속화도로, 분당-수서고속화도로 등도 주변에 위치해 있어 판교지역 수요층뿐만 아니라 서울 및 일부 수도권 지역의 수요층까지 기대해 볼만 하다. 판교역 힐스테이트 상가의 배후수요를 살펴보면 올해 4월 준공을 마친 알파돔타워3(6-3블록)과 알파돔타워4(6-4블록)에 PC, 프린터 제조업체인 휴렛팩커드(HP Korea)와 카카오 계열사(카카오페이, 카카오게임), 네이버, 배틀그라운드의 제작사인 블루홀 등이 입주한 상태다. 여기에 판교테크노밸리의 조성이 완료되어 엔씨소프트, 네이버, 카카오, SK플래닛, SK C&C 등이 입주했으며, 판교 제2·3테크노벨리도 추진 중이다. 아울러 판교신도시의 경우 테크노밸리의 성공으로 한국판 실리콘밸리로 불리고 있으며 첨단 4차 산업혁명을 주도할 5대 플랫폼사업인 KT, 만도기계, 차바이로텍, 인터파크, CJ헬스케어, 배달의 민족 등의 입주가 확정되었다. 기업들의 고용인구만 해도 약 26만 명으로 추정되며 이로 인한 배후수요는 물론 대규모 개발계획들도 가시화 될 전망이다. 문의 1833-6561

시흥 플랑드르 조감도

●시흥 플랑드르=제일건설과 HMG는 경기도 시흥시 장현지구 상업6블록(능곡동 산27번지 일원)에 상업시설인 '시흥 플랑드르'를 분양한다. 상업시설은 지하 3층~지상 7층, 총 331여개 점포로 이뤄질 예정이다. 상업시설은 배후수요가 풍부하다. 먼저 상업시설이 속한 시흥 장현지구 4만8250명과 인근 배곧신도시 5만6000명, 은계지구 3만4432명, 목감지구 3만1250명, 광명역세권 2만7042명 등을 합하면 19만 여명 이상의 배후수요를 갖춘 셈이라고 업체 측은 설명했다. 인근 광명시흥테크노밸리는 물론 매화일반산업단지까지 조성되면 기업체 종사자만 11만 명으로 예상된다. 상업시설이 입지한 장현지구는 다른 택지지구보다 상업시설 비율이 적다. 시흥 플랑드르 상업시설은 이름에 걸맞게 프랑스, 벨기에, 네덜란드 분위기로 꾸며지는 3가지 테마 거리가 있는 유럽형 컨셉으로 중앙광장을 중심으로 다채로운 경관과 디자인을 선보일 계획이다. 상업시설은 스트리트형 상업시설과 쇼핑몰(충분한 주차장을 갖춘 보행자 전용 쇼핑센터) 장점을 갖춘 광장형 스트리트 복합쇼핑몰로 지어진다. 또한 상업시설은 가족 단위로 다양한 체험이 가능한 유럽풍 패밀리 어트랙션몰로 꾸며지며 테마형 몰로 조성된다. 상업시설은 최신 트렌드가 반영된 가족 중심 라이프 스타일 어트랙션몰로 쇼핑동선이 편하고 고객들이 한곳에서 다양한 활동을 할 수 있어 체류시간을 높일 수 있을 것으로 예상된다고 업체 측은 설명했다. 시흥 플랑드르 상업시설은 서해선(소사원시선) 시흥능곡역 4번출구 바로 앞 대로변에 있다. 향후 신안산선(2023년 개통예정)과 월판선(월교~판교구간, 2024년 개통예정) 개통 시 여의도와 판교까지 빠르게 이동이 가능하며 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 평택시흥고속도로, 서해안고속도로, 영동고속도로 등을 통해 서울 및 전국으로 이동 할 수 있다. 문의 1811-0130

MG333 더 테라스 조감도

●MG333 더 테라스=서울 강서구 내발산동655-12번지 일대에‘MG333더 테라스’의 상업시설 및 주거시설을 분양중이다. 5호선 발산역 초역세권이자 의세권(병세권)으로 지난 8월말 준공이 완료된 후분양 상품이다. 이 단지는 지하 2층~지상 7층 규모로 지어지며 1층에서 3층까지는 상업시설로 4층에서 7층까지는 주거 시설(도시형 생활주택)로 구성돼 있다. 3면 코너 입지인 상가는 총 9호로 이중 1층과 2층은 6호로 합법적 복층상가로 전용률은 65%선이다. 전 호실 개인 테라스 기본 설치되어 실질 사용면적은 더욱 넓어지게 되며 각 점포 램프 계단으로 1층과 2층간의 이동이 가능하다. 2층에는 개별 화장실과 창고를 제공해 매출향상에 도움이 될 전망이며 권장업종은 편의점, 베이커리, 커피전문점, 휴대폰대리점, 각종 프랜차이즈 업종, 음식점 등이다. 3층은 3호로 공급되며 전용률은 62%선으로 권장업종은 음식점, 헤어샵, 뷰티샵, 네일샵, 학원, 메디컬, 사무실 등이며 상가 3.3㎡당 분양가는 1,000만원대~3,000만원대로 공급된다.주거시설인 도시형 생활주택은 투룸형 4세대, 스리룸 8세대 총 12세대로 확장형 발코니가 무료로 제공된다. 주거시설에는 전세대 시스템 에어컨 설치, 책상, 옷장 등 빌트인 설치되며 특히 탑층인 7층은 전세대 개인 다락 설치 및 잔디정원 설치된다. 비슷한 면적의 주변 아파트 시세가 7억~8억원임을 감안하면 최대 3억 이상 저렴한 분양가로 공급되어 시세차익도 기대된다. 발산역 인근지역으로 서울의 마지막 노른자위로 불리는 서울 마곡지구가 인접해 있고 연이은 호재로 서울에서 뜨거운 감자로 일컬어지는 지역 중 하나로 꼽힌다. 현장 및 주변 토지가격이 급상승한 지역으로, 안정적인 상권이 메리트라는 게 부동산 관계자들의 전언이다. 특히 2019년 상반기 개원 예정인 이대서울병원 및 의과대학을 포함한 BMT(바이오의료, 의약 중심산업) 단지의 직접 수혜지역으로 현재 제닉, 안트로젠, 한국의약품수출입협회, 두올을 비롯한 총 44개 기업이 단지 입주를 준비 중이며 단지 내에는 상가와 오피스가 전무한 상태이기 때문에 실거주 또는 투자 목적으로 많은 관심을 받고 있다. 골조 공사를 마치고 한창 외부공사가 진행 중인 이대서울병원은 총 1,014병상으로 우리나라에서 6번째로 큰 규모의 병원으로 병원 종사자, 의과대학 교수, 학생과 함께 연간 외래 환자 수만 150만 명에 이를 것으로 전망된다. 여기에 '메디컬 관광특구'로 지정돼 방문할 수많은 해외환자 유입과 더불어 바이오의료, 의약 중심산업단지인 BMT 클러스터 내 오피스에 종사하는 직장인들의 고정수요인 연간 300만 명까지 합치면 매머드급 상권이 형성되리라 전망한다. 또한, 주변 서울가곡초등학교, 명덕여중, 명덕여고, 명덕고, 명덕외고 등 우수한 학군과 교육환경이 마련됐다. 문의 02-2665-3336