몸값 상승 마곡지구 덕좀 보자, 인근 수익형부동산 인기

서울의 마지막 노른자위로 불리는 마곡지구 주변에 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 수익형 부동산이 잇따라 분양되고 있어 투자자나 실수요자의 관심이 높아지고 있다.

2016~2017년 마곡지구에 1만 실 가까이 입주 물량이 쏟아져 공급과잉이라는 우려도 있었지만, 마곡지구 내 대기업들이 속속 입주를 시작하면서 가격 상승은 물론 월 임대료도 상승세를 보이고 있다.

특히 내발산동·화곡동·등촌동·가양동이 모여 있는 서울 마곡지구 인근 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산이 관심을 끌고 있는데 이곳에 오피스텔 공급 용지는 종결되어 희소성이 높은데다 기업들의 입주가 이어지고 있기 때문이다.

서울 마곡지구는 LG사이언스파크를 시작으로 기업들의 입주가 본격화되면서 상권이 활성화되고 오피스텔 수요가 느는 반면, 매물이 거의 없어 인근 지역 상가나 오피스텔이 수혜를 입고 있다는게 업계의 전언이다.

향후 마곡지구 오피스텔 등의 수요는 증가할 것으로 전망된다. 마곡지구는 LG그룹 LG사이언스파크가 지난 4월 입주해 현재 1만7000여명의 직원이 근무 중이고, 2020년까지 근무 인원은 2만 2000여명으로 증가할 예정이다. 이곳에는 그 외에도 롯데중앙연구소, 넥센타이어 등 기업의 입주가 예정돼 있어 오피스텔 등의 수요가 더욱 커질 예정이다.

2023년 개통이 예정돼 있는 서부광열철도는 원종~화곡~홍대입구까지 연장하는 사업으로서, 강서구청역(예정)이 개통될 경우 마곡지구에서부터 홍대입구, 상암DMC로의 접근성이 대폭 향상될 전망이다. 또한 2030년까지 인천 서구 연장 계획이 있어 마곡지구는 서부권 교통의 요충지가 될 것이다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 등촌동 ‘대명투웨니퍼스트1차’ 전용면적 29㎡는 10월 2억4800만원에 거래됐으며, 이는 분양가(1억9900만원) 대비 4600만원가량 상승한 가격이다. 가양동에 위치한 ‘이스타빌2’ 전용면적 30.6㎡도 같은 달 분양가(9083만원)보다 약 5000만원 상승한 1억4000원에 매매됐다.

의세권 또는 병세권도 형성되고 있다. 이화의료원 서울병원(이하 서울병원)이 지난 11월 12일 준공식과 함께 2월 개원을 앞두고 있는 가운데, 일대 수익형 분양시장이 활기를 띄고 있다.특히 부동산 전문가들에 따르면, 이대 서울병원 개원과 함께 기업 입주, 지식산업센터 등 연구단지 형성의 요인도 향후 병·의원 시장 형성에 긍정적인 작용이 예상된다.

반면, 높은 임대료와 상권 미형성 등 선점효과를 노리고 먼저 입주할 것인지 상권 형성 후 안정성을 택할 것인지는 고민할 만한 요소로 작용하고 있다.

완공을 앞둔 이대서울병원 등을 품고 있어 의세권인 발산역 일대는 NC백화점과 LG유플러스 사옥을 비롯해 각종 프랜차이즈 업체들이 영업 중이고 상권 발전 가능성도 높다는게 업계의 평가다.

장경철 부동산일번가 이사는 “서울 마곡지구 인근 오피스텔이나 상가 등에 대한 수요가 증가하면서 프리미엄이 형성되고 있다”라며 “내년 2월 개원을 앞두고 있는 이대 서울병원이 들어서는 발산역 섹터, 서부광역철도 강서구청역이 들어서는 화곡역 일대 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등을 눈여겨보는 것이 좋다”고 말했다.

서울 마곡지구 수혜 수익형 부동산 현황

MG333 더 테라스 조감도

●MG333 더 테라스(상가·도시형 생활주택)=서울 강서구 내발산동655-12번지 일대에‘MG333더 테라스’의 상업시설 및 주거시설을 분양중이다. 5호선 발산역 초역세권이자 의세권(병세권)으로 지난 8월말 준공이 완료된 후분양 상품이다. 이 단지는 지하 2층~지상 7층 규모로 지어지며 1층에서 3층까지는 상업시설로 4층에서 7층까지는 주거 시설(도시형 생활주택)로 구성돼 있다. 3면 코너 입지인 상가는 총 9호로 이중 1층과 2층은 6호로 합법적 복층상가로 전용률은 65%선이다. 전 호실 개인 테라스 기본 설치되어 실질 사용면적은 더욱 넓어지게 되며 각 점포 램프 계단으로 1층과 2층간의 이동이 가능하다. 2층에는 개별 화장실과 창고를 제공해 매출향상에 도움이 될 전망이며 권장업종은 편의점, 베이커리, 커피전문점, 휴대폰대리점, 각종 프랜차이즈 업종, 음식점 등이다. 3층은 3호로 공급되며 전용률은 62%선으로 권장업종은 음식점, 헤어샵, 뷰티샵, 네일샵, 학원, 메디컬, 사무실 등이며 상가 3.3㎡당 분양가는 1,000만원대~3,000만원대로 공급된다.주거시설인 도시형 생활주택은 투룸형 4세대, 스리룸 8세대 총 12세대로 확장형 발코니가 무료로 제공된다. 주거시설에는 전세대 시스템 에어컨 설치, 책상, 옷장 등 빌트인 설치되며 특히 탑층인 7층은 전세대 개인 다락 설치 및 잔디정원 설치된다. 비슷한 면적의 주변 아파트 시세가 7억~8억원임을 감안하면 최대 3억 이상 저렴한 분양가로 공급되어 시세차익도 기대된다. 발산역 인근지역으로 서울의 마지막 노른자위로 불리는 서울 마곡지구가 인접해 있고 연이은 호재로 서울에서 뜨거운 감자로 일컬어지는 지역 중 하나로 꼽힌다. 현장 및 주변 토지가격이 급상승한 지역으로, 안정적인 상권이 메리트라는 게 부동산 관계자들의 전언이다. 특히 2019년 상반기 개원 예정인 이대서울병원 및 의과대학을 포함한 BMT(바이오의료, 의약 중심산업) 단지의 직접 수혜지역으로 현재 제닉, 안트로젠, 한국의약품수출입협회, 두올을 비롯한 총 44개 기업이 단지 입주를 준비 중이며 단지 내에는 상가와 오피스가 전무한 상태이기 때문에 실거주 또는 투자 목적으로 많은 관심을 받고 있다. 골조 공사를 마치고 한창 외부공사가 진행 중인 이대서울병원은 총 1,014병상으로 우리나라에서 6번째로 큰 규모의 병원으로 병원 종사자, 의과대학 교수, 학생과 함께 연간 외래 환자 수만 150만 명에 이를 것으로 전망된다. 여기에 '메디컬 관광특구'로 지정돼 방문할 수많은 해외환자 유입과 더불어 바이오의료, 의약 중심산업단지인 BMT 클러스터 내 오피스에 종사하는 직장인들의 고정수요인 연간 300만 명까지 합치면 매머드급 상권이 형성되리라 전망한다. 또한, 주변 서울가곡초등학교, 명덕여중, 명덕여고, 명덕고, 명덕외고 등 우수한 학군과 교육환경이 마련됐다. 문의 02-2665-3336

우장산 아덴하임 투시도

●우장산 아덴하임(오피스텔)=서울 강서구 화곡동 24-92 일원에 '우장산 아덴하임'이 분양중이다. 단지는 지하 2층~지상 17층 전용면적 26~29㎡ 189실로 구성된다. 전용면적 별로는 26㎡ 141실, 29㎡ 48실 등이다. 우장산 아덴하임은 우수한 입지를 갖췄다. 먼저, 서울 지하철 5호선 화곡역과 우장산역이 도보거리에 위치해 마곡지구로의 이동이 수월하며, 서부광역철도 강서구청역도 인근에 들어서 트리플역세권의 높은 미래가치를 누릴 전망이다. 게다가 올림픽대로와 강변북로, 남부순환로, 공항대로 등 도로교통도 잘 발달돼 있고 단지 주변으로는 10여 개의 버스정류장이 있어 강남 및 수도권 이동도 수월하다. 배후수요도 풍부하다. 서부광역철도 개발로 영등포와 마곡지구 등 약 16만 5,000여 명의 기업인을 배후수요로 품는다. 또 김포공항과 인접해 김포, 부천, 영등포, 상암의 연결지점에 위치해 생활인프라를 확장시킬 수 있다. 생활 인프라도 주목할 만하다. 강서구청, 이마트, 홈플러스, NC백화점 등 생활편의시설이 풍부하며 화곡초, 우장초, 명덕외고 등 교육여건도 좋다. 우장산공원, 봉제산 등 주변 녹지공간이 풍부해 주거환경도 쾌적하다. 문의 1522-2267

등촌역 와이하우스 조감도

●등촌역 와이하우스(오피스텔)=요진건설산업은 서울 강서구 등촌동 633-24 일원에 ‘등촌역 와이하우스’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 15층, 2개 동, 전용면적 28㎡, 29㎡ 총 252실로 건설된다. 등촌역 Y하우스 오피스텔은 모든 호실에 투룸의 아파트형 평면이 적용된다. 여기에 3Bay(일부제외) 구조를 비롯해 각 세대 내부에 천장에어컨과 개별환기시스템을 적용해 입주민들은 창문을 열지 않더라도 내부 시스템만으로도 쾌적한 실내 공기를 누릴 수 있다. 또한 2개 동의 거리를 최대 32m까지 넓혀 우수한 개방감을 제공하는 것은 물론 사생활까지 보호했으며 각 동 사이의 넓은 공간을 활용해 약 700㎡의 단지 내 정원 ‘포켓파크’까지 조성했으며 저층부에 적용되는 테라스 설계를 했다. 또한 많은 오피스텔이 기계식주차를 하고 있는데 반해 등촌역 와이하우스 오피스텔은 100% 자주식주차, 2.5m광폭주차장 등으로 입주민의 편의를 높였다. 뛰어난 상품성만큼 우수한 입지도 ‘등촌역 와이하우스’의 중요한 강점 중 하나다. 김포공항부터 마곡지구, 여의도, 강남 등을 통과하는 ‘황금노선’ 9호선의 등촌역과 증미역 더블 역세권 단지로서 마곡지구의 16만여명 직장인을 비롯해 서울 서부권 일대의 약 44만여 수요를 품을 수 있다. 9호선 이용시 마곡지구의 마곡나루역 11분, 여의도역 12분, 신논현역까지 32분이면 도달 가능해 배후수요는 더욱 크게 늘어날 전망이다. 더불어 9호선 외에도 월드컵대교(2020년 예정), 염창JC, 올림픽대로, 강변북로 등을 손쉽게 이용할 수 있으며 이 외에도 반경 1km 내에 이마트, 홈플러스 등 다양한 생활인프라를 갖추고 있어 뛰어난 주거여건을 자랑한다. 문의 1599-3501

경동미르웰 양천향교 2차 상가 조감도

●경동미르웰 양천향교 2차(상가)=서울시 강서구 등촌동685번지 일대에 경동미르웰 양천향교2차 오피스텔 단지내 상가를 분양중이다. 연면적 22,959.93㎡, 지하 4층~지상 16층 총 282세대 오피스텔 입주민을 고정배후로 한 독점 단지내 상가로 상가투자의 꽃인 1층으로 조성되며 권장업종은 각종 프랜차이즈, 커피전문점, 전문음식점, 베이커리, 세탁소, 미용실, 이동통신전문점, 중개업소 등이다.총 15개 점포로 3.3.㎡당 3,000만원대 초중반으로 공급되며 골드라인 9호선 양천향교역 도보 1분거리 마곡지구 프리미엄을 품은 초역세권 상가다. 서울 마곡지구의 명소인 마곡중앙공원인 서울식물원 보타닉파크 단 5분거리 공세권으로 마곡지구 출퇴근 유동인구를 끌어들여 마곡에 입주한 대기업 배후수요를 모아 탄탄한 수익창출이 기대된다.경동미르웰 양천향교 2차 오피스텔 단지내 상가가 인접해 있는 마곡지구는 서울 안에서 마지막 남은 대규모 개발지구로 5호선 발산역, 9호선 양천향교역, 공항철도 트리플 역세권으로 교통여건이 우수하여 서울 전지역 도심권 여의도 15분 강남 35분 진입이 가능하다. 서울시 주도의 체계적이고 엄격한 기준에 의거 우수 입주기업 단계적 선발로 산업단지가 조성 되며, 마곡을 대표하는 LG사이언스파크가 2014년 8월 착공하여 2017년 1차 입주 2020년 2차 입주로 7만명 수요를 앞두고 있다. 또한 상암 DMC의 3.3배, 판교테크노밸리 1.8배의 규모의 R&D 단지 입주로 고용인구 16.5만명 유동인구 40만명에 달 할 것이라고 한다. 도시 자체 자족 기능을 구축하여 글로벌 대기업, 중소기업 상생투자, 고용유발, 소비활성화 선순환 구조가 예상된다. 시행 및 시공을 경동건설산업(주)가 맡았으며 2020년 3월 준공예정이다. 문의 1599-2778