高수익률 대기업·산업단지 인근 주거용 수익형부동산 인기

최근 금리인상 가능성이 어는 때보다 높아지는 가운데 대기업이나 산업단지 인근에 위치한 오피스텔이나 도시형 생활주택 등의 인기는 여전히 굳건한 것으로 나타났다.

오피스텔이나 도시형 생활주택 등 주거용 수익형 부동산의 경우 배후수요가 가장 중요한 요소인데, 대기업 혹은 여러 기업체들이 밀집해 있는 산업단지 주변은 관련 종사자들과 협력업체 직원 등을 배후수요로 삼아 안정적이면서 높은 임대수익을 올릴 수 있기 때문이다.

실제 오피스텔 수익률은 점차 감소하고 있는 추세다. 부동산114 자료에 따르면, 지난 10월 전국의 오피스텔 임대수익률은 4.99%를 기록했다. 지난7월, 5%대가 처음으로 무너진 후 현재까지 보합세를 유지하고 있는 상황이다.

특히 서울과 경기 지역은 각각 4.65%, 4.99%의 수익률을 보이고 있으며, 이는 전국 평균과 비슷하거나 낮은 수준이다.

하지만 개별적으로 자세히 살펴보면, 대기업이나 산업단지와 인접한 오피스텔은 여전히 지역 평균을 상회하고있는 것으로 나타났다.

부동산114 자료를 보면, 삼성전자 기흥∙화성캠퍼스와 동탄 일반산업단지 주변에 위치한 ‘아르젠 오피스텔’(2012년3월입주) 전용 23㎡의 임대수익률은 6.01%로 조사됐다. 이는 화성시(5.33%)와 경기도(4.99%) 평균을 웃도는 수치다.

또 광교테크노밸리를 비롯해 삼성디지털시티, CJ블로썸파크(CJR&D센터), 코리아나 화장품본사 등의 종사자를 배후수요로 두고 있는 경기 수원시 영통구 이의동 ‘광교더로프트’(2014년3월입주) 전용 20㎡의 임대수익률은 6.81%다. 수원시 평균 임대수익률인 4.97%를 크게 상회하고 있다.

한때 오피스텔 무덤으로 불리우던 서울 마곡지구 내 대기업들이 속속 입주를 시작하면서 가격 상승은 물론 월 임대료도 상승세를 보이고 있다.

부동산114에 따르면 마곡동 오피스텔 3.3㎡ 당 평균 매매값은 10월 말 기준 1101만 원으로 3년 전(2015년 10월 말 947만 원) 대비 19.6% 상승했는데 이는 강서구 내 가장 비싼 가격이며, 서울 평균 상승률 11.3%를 상회하는 수치다.

실제로 지난해 입주한 마곡지구 B4-1블록 ‘힐스테이트 에코 마곡나루역’ 전용면적 20㎡는 지난 달 2억 원에 거래된 데 이어 최근 2억2000만 원에 매물이 나왔다. 이 오피스텔은 2014년 현대엔지니어링이 분양 당시 분양가가 1억4500만 원이었다. 월 임대료도 50만~60만 원으로 꾸준히 상승하고 있다.

여기에 서울시가 마곡지구 오피스텔 용지 공급을 봉쇄해 희소성 차원에서 가격이 더 오를 가능성이 높아지고 있다.

다른 곳도 상황은 마찬가지다. 국토교통부 실거래가를 살펴보면 마곡동에 분양된 ‘마곡나루역 보타닉 푸르지오시티(2017년 3월 입주)’ 전용면적 22㎡는 지난 10월 2억4800만 원에 거래됐다. 이는 분양가(1억 6724만 원)보다 8000만 원 이상 상승한 가격이다. 또 마곡지구와 차량으로 약 10분 거리인 등촌동에 공급된 ‘대명투웨니퍼스트1차(2016년 10월 입주)’ 전용면적 29㎡도 분양가(1억9900만 원) 대비 4600만 원 가량 상승한 2억 4500만 원(10월)에 거래됐다.

업계에서는 이러한 인기를 대기업 입주와 교통망 확충 계획에 따른 결과로 보고 있다. 마곡산업단지(72만9785㎡ 부지)는 첨단 연구·개발(R&D) 중심의 산업단지로 조성되고 있으며, 2~3년 내 148개 업체가 입주할 예정이다. 지난 4월 LG그룹의 R&D센터인 LG사이언스파크가 입주했고 롯데중앙연구소, 넥센타이어 등 국내 유명 기업의 R&D센터도 연이어 들어선다.

업계에서는대기업∙산업단지인근오피스텔이나 도시형 생활주택 등이높은임대수익률을보이는이유로,종사자들대부분직장과가까운곳에주거지를선택하려는경향이강한데다임금수준도높아안정적이기때문이라고분석했다.

여기에인근상권이나교통망등도잘갖춰져있는경우가많아편의성이좋다는점도한몫하고있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “대기업과산업단지인근의오피스텔이나 도시형 생활주택은풍부한직장인배후수요를바탕으로불황에도강한모습을보이고있어투자자들의선호도가높은상황”이라며“최근정부규제등대내외적인요소로부동산시장의관망세가짙어지고있는만큼안정적인배후수요를확보할수있는지역을중심으로오피스텔이나 도시형 생활주택투자에나서는것이좋다”고말했다.

대기업·산업단지 인근 소형 주거용 수익형 부동산 현황

MG333 더 테라스 조감도

●MG333 더 테라스(도시형 생활주택)=서울 강서구 내발산동655-12번지 일대에‘MG333더 테라스’의 상업시설 및 주거시설을 분양중이다. 5호선 발산역 초역세권이자 의세권(병세권)으로 지난 8월말 준공이 완료된 후분양 상품이다. 이 단지는 지하 2층~지상 7층 규모로 지어지며 1층에서 3층까지는 상업시설로 4층에서 7층까지는 주거 시설(도시형 생활주택)로 구성돼 있다. 3면 코너 입지인 상가는 총 9호로 이중 1층과 2층은 6호로 합법적 복층상가로 전용률은 65%선이다. 전 호실 개인 테라스 기본 설치되어 실질 사용면적은 더욱 넓어지게 되며 각 점포 램프 계단으로 1층과 2층간의 이동이 가능하다. 2층에는 개별 화장실과 창고를 제공해 매출향상에 도움이 될 전망이며 권장업종은 편의점, 베이커리, 커피전문점, 휴대폰대리점, 각종 프랜차이즈 업종, 음식점 등이다. 3층은 3호로 공급되며 전용률은 62%선으로 권장업종은 음식점, 헤어샵, 뷰티샵, 네일샵, 학원, 메디컬, 사무실 등이며 상가 3.3㎡당 분양가는 1,000만원대~3,000만원대로 공급된다.주거시설인 도시형 생활주택은 투룸형 4세대, 스리룸 8세대 총 12세대로 확장형 발코니가 무료로 제공된다. 주거시설에는 전세대 시스템 에어컨 설치, 책상, 옷장 등 빌트인 설치되며 특히 탑층인 7층은 전세대 개인 다락 설치 및 잔디정원 설치된다. 비슷한 면적의 주변 아파트 시세가 7억~8억원임을 감안하면 최대 3억 이상 저렴한 분양가로 공급되어 시세차익도 기대된다. 발산역 인근지역으로 서울의 마지막 노른자위로 불리는 서울 마곡지구가 인접해 있고 연이은 호재로 서울에서 뜨거운 감자로 일컬어지는 지역 중 하나로 꼽힌다. 현장 및 주변 토지가격이 급상승한 지역으로, 안정적인 상권이 메리트라는 게 부동산 관계자들의 전언이다. 특히 2019년 상반기 개원 예정인 이대서울병원 및 의과대학을 포함한 BMT(바이오의료, 의약 중심산업) 단지의 직접 수혜지역으로 현재 제닉, 안트로젠, 한국의약품수출입협회, 두올을 비롯한 총 44개 기업이 단지 입주를 준비 중이며 단지 내에는 상가와 오피스가 전무한 상태이기 때문에 실거주 또는 투자 목적으로 많은 관심을 받고 있다. 골조 공사를 마치고 한창 외부공사가 진행 중인 이대서울병원은 총 1,014병상으로 우리나라에서 6번째로 큰 규모의 병원으로 병원 종사자, 의과대학 교수, 학생과 함께 연간 외래 환자 수만 150만 명에 이를 것으로 전망된다. 여기에 '메디컬 관광특구'로 지정돼 방문할 수많은 해외환자 유입과 더불어 바이오의료, 의약 중심산업단지인 BMT 클러스터 내 오피스에 종사하는 직장인들의 고정수요인 연간 300만 명까지 합치면 매머드급 상권이 형성되리라 전망한다. 또한, 주변 서울가곡초등학교, 명덕여중, 명덕여고, 명덕고, 명덕외고 등 우수한 학군과 교육환경이 마련됐다. 문의 02-2665-3336

의정부역 베스트뷰 투시도

●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 또한, 경기북부테크노밸리 등 풍부한 미래가치로 경기북부 핵심 권역으로 평가 받고 있다. 문의 031-826-2597

김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도

●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티(오피스텔)=동서건설은 김포 풍무2지구 도시개발구역 29블럭-3로트 일대에 '풍무역 웰라움 퍼펙트 시티' 오피스텔을 분양한다. 지하 5층~지상 14층, 전용면적 21~45㎡, 총 567실 규모 오피스텔로 위탁사는 골드산업주식회사이며, 신탁사는 KB부동산신탁이 맡았다. 단지는 2019년 개통 예정인 김포도시철도 풍무역(가칭) 바로 앞에 위치했으며, 두 정거장만 가면 김포공항역에서 5호선, 9호선, 공항철도로 환승이 가능해 사실상 서울 생활권에 속하게 된다. 이뿐만 아니라 올림픽대로를 통해 여의도 20분대, 강남 40분대면 이동할 수 있다. 단지 내 CGV 영화관이 입점을 확정했으며, 713대 자주식 주차장 확보 및 123실 상가 입점으로 단지 내 원스톱 생활이 가능하다. 이마트 트레이더스, 홈플러스 등의 중심생활권부터 김포시청, 풍무파출소, 종합운동장, 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 편리한 주거환경을 누릴 수 있다. 도보권 내 유치원, 신풍초, 풍무초, 양도중학교 등이 자리 잡고 있어 교육 환경도 우수하다. 단지 바로 앞 풍무역세권 도시개발사업도 계획돼 있어 향후 역세권 기능 강화와 함께 풍무 일대가 교육 및 문화거점 도시로 탈바꿈될 예정이다. 내년 7월 김포도시철도가 개통되면 김포공항역에서 5·9호선과 공항철도 환승이 가능해 마곡지구, 디지털미디어시티(DMC), 여의도, 광화문은 물론 강남 등 도심으로의 접근성이 더 없이 좋아져 근처 오피스텔의 가치가 지속적으로 상승할 것으로 발빠른 투자자들은 전망하고 있다. 문의 031-901-7407

고덕역 대명벨리온 조감도

●고덕역 대명벨리온(오피스텔)=서울 강동구 고덕지구 최중심에 들어서는 오피스텔로 주목받고 있는 프리미엄 복합단지 '고덕역 대명벨리온'이 단지 상층부에 강남권 고급주거단지에서 볼 수 있던 스카이커뮤니티를 갖춰 관심이 쏠린다. 고덕역 대명벨리온의 스카이커뮤니티는 단지 상층부인 19층 20층에 조성된다. 이곳은 입주민의 편의를 위한 다양한 시설로 구성될 계획이다. 여기에 단지 5층과 최상층에는 옥상정원을 선보이고 전기차 충전시스템, 100% 자주식 주차장, 무인택배시스템, 계절창고(지하 6층, 일부세대) 등의 특화설계 및 시스템도 적용한다. 이밖에도 단지는 인근의 타 상품 대비 높은 전용률을 갖춰 이를 통해 한층 안락하고 고급스러운 주거여건을 제공한다는 계획이다. 업계는 오피스텔 시장에서 아파트 못지않은 특화설계로 주거 기능을 높인 단지들은 꾸준한 인기를 이어간 만큼 이번 고덕역 대명벨리온에도 많은 관심이 이어질 것으로 내다봤다. '고덕역 대명벨리온'은 지하 6층 ~ 지상 20층 규모로 오피스텔과 상업시설이 함께 구성되는 대규모 복합단지다. 오피스텔의 경우 총 503개 실 모두 전용면적 18~29㎡의 소형타입으로 구성된다. 지하철 5호선 고덕역 역세권 단지로, 특히 9호선 4단계 연장선 사업이 마무리되면, 5호선과 9호선이 지나가는 더블 역세권 단지로 거듭날 예정이어서 눈길을 끈다. 주변으로는 이마트와 이케아(예정)를 비롯한 쇼핑시설, 서울특별시교육청 고덕평생학습관(도서관), 강동아트센터 등 문화시설, 강동경희대학교병원 등의 생활편의 시설도 풍부하다. 특히 약 44%의 녹지율을 자랑하는 강동구 중심에 위치하고 있어 강동그린웨이 명일근린공원, 송림근린공원 등 쾌적한 자연환경을 자랑하는 숲세권 단지로도 주목받고 있다. 배후수요도 풍부하다. 특히 약 7만 명의 상주 인원이 근무할 것으로 예상되는 첨단업무단지, 상업업무복합단지, 강동일반산업단지가 인근에 조성될 예정이어서 업무단지 종사자 수요를 그대로 누릴 수 있을 전망이다.