아파트 막으니 투자자 눈길 '오피스텔'로 향할까

대출 한도 그대로 유지…오피스텔은 매매 자유

풍선효과 조짐…공급 감소에 상승세 지속 전망

실거주 의무 등도 없어 갭 투자(전세 끼고 매매)도 가능

정부가 수도권 37개 지역을 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역(토허제) 등 3중 규제 지역으로 지정하는 고강도 규제 정책을 시행하면서 규제를 받지 않는 오피스텔로 이목이 집중되고 있다.

아파트 가격이 강세를 보인 서울에서는 오피스텔 거래와 가격이 상승세를 이어가는 중이다.

부동산업계에 따르면 서울 전역이 고강도 규제에 묶인 가운데 서울 도곡동 타워팰리스, 잠실 시그니엘 등 수 십억원대 초고가 오피스텔은 규제 대상에서 제외됐다.

지난 10월 15일 부동산 대책에서 아파트뿐만 아니라 ‘동일 단지 내 아파트가 한 동 이상 포함된 연립·다세대주택’이 새로 허가 대상으로 편입됐지만 오피스텔은 규제를 비켜간 것이다.

오피스텔은 이번에 단행된 금융 규제도 적용 받지 않는다. 앞서 정부는 10.15 대책을 발표하면서 상가·오피스텔 등 비주택의 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 하향 조정한다고 설명했지만 이후 비주택 LTV는 현행 70%로 변함없다고 확인했다.

오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류돼 6·27 규제로 인한 주택담보대출 한도 6억원 제한도 받지 않는다. 실거주 의무 등도 없어 갭 투자(전세 끼고 매매)도 가능하다.

이에 따라 ‘풍선효과’가 오피스텔 시장으로 번질 모양새다. 이미 서울 주요 지역의 오피스텔 매매 가격과 거래량이 증가하면서 시장은 들썩이고 있다. 서울 아파트 규제로 주택 수요가 오피스텔로 이동한 것으로 분석된다.

국토교통부에 따르면 올해 1~9월 서울 오피스텔 거래량은 9533건으로 전년 동기 대비(8326건)보다 14.5%가량 늘었다. 1~9월 기준으로 지난 2022년(1만3054건) 이후 최대다. 9월 거래 신고 기간이 남아 있기 때문에 올해 거래량은 더 늘어날 것으로 보인다.

가격도 상승 추세다.

한국부동산원에 따르면 지난 3분기(7~9월) 전국 오피스텔 매매가격은 0.39% 하락했지만 서울은 전 분기 보합에서 이번 분기 0.11% 상승하며 오름세로 전환했다.

KB부동산 기준 지난 9월 서울 오피스텔 매매가격지수는 전달보다 0.13% 오르며 8개월 연속 상승세를 이어갔다.

신고가도 나오고 있다.

지난 9월 15일 양천구의 현대하이페리온 오피스텔 전용 102.36㎡은 21억9000만원으로 신고가를 기록했다. 같은 달 4일 강남구 도곡동 타워팰리스 오피스텔 전용 75㎡도 20억5000만원 신고가에 거래됐다.

당분간 오피스텔 공급 감소가 예상되는 만큼 상승세는 지속될 것으로 보인다. 부동산R114에 따르면 서울 오피스텔 입주 물량은 올해 3797실에서 내년 1417실로 급감할 예정이다.

한 부동산 전문가는 “이번 대책으로 시장의 유동자금과 자금 고민을 했던 수요가 차선책으로 규제가 덜한 오피스텔로 옮겨간 것으로 보인다”며 “다만 환급성이 떨어지고 규제가 달라질 수 있는 가능성이 있는 데다 아파트보다는 투자 매력도가 낮아 관심이 폭발적으로 늘어나긴 어려울 것”이라고 전했다.

다음은 서울에서 분양중인 역세권 오피스텔 현황이다.

라비움 한강 조감도

●라비움 한강=디오로디엔씨가 초고층 주상복합 '라비움 한강'이 오는 10월 합정역 인근에 공급된다.

라비움 한강은 지하 7층~지상 38층으로 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용면적 66~210㎡(펜트 포함) 오피스텔 65실 등 총 263세대로 조성된다.

오피스텔 일부(전용면적 114~210㎡)는 펜트하우스 타입으로, 희소가치를 갖춘 차별화된 주거공간으로 설계된다. 지하 1층~지상 3층에는 근린생활시설도 들어설 예정이다.

라비움 한강은 최고 38층 초고층으로 조성돼 파노라마 뷰를 갖춘 점이 특징이다. 남동향 세대에서는 서강대교, 마포대교, 밤섬, 여의도를, 남서향 세대에서는 양화대교, 당산철교, 여의도 전경을 감상할 수 있으며 서향에서는 양화대교, 성산대교, 선유도를, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다.

단지는 지하철 2·6호선 합정역 도보 1분 초역세권 입지에 위치해 있다. 강변북로, 올림픽대로, 양화로 등 서울 핵심 교통망과 인접해 있으며, CBD(광화문), YBD(여의도), 상암 DMC 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다.

생활 인프라는 합정역과 연결되어 있는 메세나폴리스 內 교보문고, 홈플러스 등 상업시설을 비롯해 망리단길, 합마르뜨(합정과 몽마르뜨의 합성어), 홍대 상권 등 대형 상권과도 인접해 있다.

도보 10분 거리에 망원한강공원이 위치해 있고, 선유도공원과도 가깝다. 교육환경으로는 성산초등학교와 성산중학교를 도보 10분 내로 통학 가능하다.

미래가치도 기대된다. 단지가 들어서는 마포구에는 ▲상암 DMC 롯데복합쇼핑몰·랜드마크용지 개발사업 ▲국내 최대 규모 대관람차 서울 트윈아이 ▲마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스 조성사업 ▲마포디자인·출판 특정개발진흥지구 등 개발사업이 계획돼 있다.

분양 관계자는 "라비움 한강은 합정역 도보 1분거리 초역세권이며 희소성 높은 한강변에 위치해 한강 조망이 가능해 관심이 높다”며 “최상급 인테리어 등 하이엔드 주거시설로 차별화된 상품을 선보일 것”이라고 말했다.

라비움 한강의 견본주택은 운영중이다.

분양문의 1668-0970

강남역 루카831 조감도

●강남역 루카831=강남에 들어서는 첫 번째 하이엔드 오피스텔 ‘강남역 루카831’이 분양 중이다.

본 오피스텔은 강남역 도보 2분의 초역세권 입지 프리미엄을 누리고 있으며, 강남대로와 테헤란로 중심의 오피스 업무지구 인근에 위치하고 있어 교통 인프라와 생활 인프라가 우수하여 입주 문의가 이어지고 있다.

특히, 수요자들의 다양한 니즈를 충족시키기 위해 전용면적 100㎡가 넘는 준대형급 하이엔드 오피스텔과 1인 가구에 맞도록 설계된 소형 주거시설을 동시에 분양하고 있다.

‘루카831’은 지하 7층~지상 29층, 총 337호실 규모로 조성되며 서울 강남권에 공급되는 하이엔드 오피스텔 중 최대 규모를 자랑하는 동시에 랜드마크로 자리매김하여 투자가치가 높아질 것으로 예상된다.

주변 인프라 역시 우수하다. 강남역 삼성타운을 비롯해 서초 법조타운 등 강남 주요 지역 접근성이 우수하고, 신세계백화점 강남점 등 쇼핑 시설은 물론 국립도서관과 예술의전당 등 문화 시설도 인근에 위치해 있다.

입주민들을 위한 다양한 커뮤니티 시설도 조성된다. 최상층에는 루프탑 가든, 루프탑 인피니티풀이 들어설 예정이며 GX, 피트니스 센터 등 편의시설도 설계된다.

이 외에도 발레파킹, 하우스 키핑, 딜리버리, 케이터링 등 호텔급의 프리미엄 컨지어지 서비스를 제공하며, 1~2층에는 프리미엄 상업 시설을 조성하여 편의성을 높일 예정이다.

‘루카831’ 분양 담당자는 “‘루카831’은 풍부한 주변 인프라와 강남권이라는 지역 브랜드, 프리미엄 컨시어지 서비스와 커뮤니티 시설 등 다양한 장점을 지니고 있어 입주 문의가 이어지고 있다. 강남역 일대에 개발호재까지 이어지고 있어 가치는 더욱 상승할 것으로 보인다”고 전했다.

분양문의 1555-0850