10·15 대책 후 오피스텔 '풍선효과' 제대로 볼까
강화된 규제 아파트 수요 오피스텔로 이동시키는 흐름 반복
아파트 규제에 '오피스텔 매매량 역대 최고'…신규 오피스텔 공급에 실수요자·투자자 관심 급증
대출·전매 규제에 아파트 매수심리 ‘급랭’, 오피스텔, 여전히 LTV 70%…틈새 투자처로
정부가 10월 15일 발표한 고강도 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역 아파트 시장이 대거 규제지역으로 묶이면서, 비주택 상품인 오피스텔이 규제를 피해 틈새 투자처로 부각되고 있다.
이번 대책으로 수도권 37개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정됐으며, LTV는 40%로 축소되고, 청약 가점제, 거주 의무, 재당첨 제한, 전매제한 3년 등 다양한 규제가 더해졌다.
이에 따라 아파트 시장의 매수 여력은 크게 위축된 상황이다.
반면, 오피스텔은 비주택으로 분류돼 상대적으로 규제를 덜 받는다.
LTV는 70%로 유지되며, 청약통장 없이 세대주·세대원 누구나 청약할 수 있고, 전매제한도 1년에 불과하다. 자금조달계획서 제출 의무도 없어 거래가 보다 자유롭다.
이 같은 ‘풍선효과’는 2020년 6.17 대책 당시에도 확인된 바 있다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 2020년 7월 오피스텔 매매량은 4,972건으로, 통계 집계 이래 당시 기준 역대 최고치를 기록했다.
한 부동산 전문가는 “강화된 규제가 아파트 수요를 오피스텔로 이동시키는 흐름은 반복돼왔다”며 “특히 규제지역 내 인기 주거지에서 공급되는 오피스텔은 아파트를 대체할 상품으로 주목받을 가능성이 높다”고 말했다.
정부가 서울 집값 상승 열기를 잠재우고자 발표한 10·15 대책으로 억눌린 주택 매수 심리가 상대적으로 대출 여력이 높은 주거용 오피스텔 시장으로 빠르게 옮겨가는 추세다.
특히 집값이 비싼 강남권을 중심으로 이러한 분위기가 짙게 나타나고 있다.
오피스텔은 아파트와 유사한 주거 환경을 누릴 수 있어 ‘아파트 대체재’로 불리지만, 준주택으로 분류돼 이번 대책 영향권에 들지 않는다. 오피스텔은 준주택으로 규제 대상이 아니라 투기과열지구 내에서도 LTV 70%를 적용받는다.
오피스텔은 그동안 주로 투자나 임대 수익을 위한 상품으로 여겨졌지만, 최근에는 실거주 수요가 눈에 띄게 늘고 있다. 월세 수요가 많아지며 수익률이 올라간 것도 사실이지만, 더 중요한 건 그 공간에서 실제로 '사는 사람들'이 많아졌다는 점이다.
특히 1~2인 가구, 신혼부부 등의 젊은 세대들이 "이 정도면 충분하다"는 인식을 보이고 있다.
아파트는 부담스럽게 크고, 위치가 외곽인 경우가 많으며, 가격도 높은 반면 오피스텔은 도시 중심에 가까운 위치에 들어서는 경우가 많고, 필요한 기능을 간결하게 갖춘 구조로 인기를 끌고 있다.
출퇴근이 편리하고, 교통과 생활 편의시설을 고려한 입지 선택이 가능하다는 것도 오피스텔의 장점이다.
여기에 최근 공급되는 오피스텔은 내부 설계와 마감 수준이 아파트에 준할 만큼 고급화되고 있으며, 전용면적이 넓어지고 주방·욕실 분리 등 실거주 기능도 강화되고 있다.
20~30대를 중심으로 '생활의 질'을 중시하는 소비자가 많아지면서, 오피스텔 역시 단순한 임대 목적이 아닌 '내 공간'으로서의 조건을 충족시키는 방향으로 진화하고 있는 것이다.
또 다른 전문가는 “아파트 시장의 규제는 자연스럽게 오피스텔 등 비규제 상품 시장의 상승세로 이어져왔다”며 “특히 수요 선호도 높은 인기 지역들이 규제로 묶인 만큼 이들 규제 지역의 오피스텔이 아파트를 대신할 상품으로서 우선적으로 상승할 가능성이 높다”고 전했다.
이러한 가운데 연말까지 서울, 안양 등 수도권 주요 지역에서 신규 오피스텔 분양이 예고돼 있다.
라비움 한강 조감도●라비움 한강=디오로디엔씨가 초고층 주상복합 '라비움 한강'이 오는 10월 합정역 인근에 공급된다.
라비움 한강은 지하 7층~지상 38층으로 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용면적 66~210㎡(펜트 포함) 오피스텔 65실 등 총 263세대로 조성된다.
오피스텔 일부(전용면적 114~210㎡)는 펜트하우스 타입으로, 희소가치를 갖춘 차별화된 주거공간으로 설계된다. 지하 1층~지상 3층에는 근린생활시설도 들어설 예정이다.
라비움 한강은 최고 38층 초고층으로 조성돼 파노라마 뷰를 갖춘 점이 특징이다. 남동향 세대에서는 서강대교, 마포대교, 밤섬, 여의도를, 남서향 세대에서는 양화대교, 당산철교, 여의도 전경을 감상할 수 있으며 서향에서는 양화대교, 성산대교, 선유도를, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다.
단지는 지하철 2·6호선 합정역 도보 1분 초역세권 입지에 위치해 있다. 강변북로, 올림픽대로, 양화로 등 서울 핵심 교통망과 인접해 있으며, CBD(광화문), YBD(여의도), 상암 DMC 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다.
생활 인프라는 합정역과 연결되어 있는 메세나폴리스 內 교보문고, 홈플러스 등 상업시설을 비롯해 망리단길, 합마르뜨(합정과 몽마르뜨의 합성어), 홍대 상권 등 대형 상권과도 인접해 있다.
도보 10분 거리에 망원한강공원이 위치해 있고, 선유도공원과도 가깝다. 교육환경으로는 성산초등학교와 성산중학교를 도보 10분 내로 통학 가능하다.
미래가치도 기대된다. 단지가 들어서는 마포구에는 ▲상암 DMC 롯데복합쇼핑몰·랜드마크용지 개발사업 ▲국내 최대 규모 대관람차 서울 트윈아이 ▲마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스 조성사업 ▲마포디자인·출판 특정개발진흥지구 등 개발사업이 계획돼 있다.
분양 관계자는 "라비움 한강은 합정역 도보 1분거리 초역세권이며 희소성 높은 한강변에 위치해 한강 조망이 가능해 관심이 높다”며 “최상급 인테리어 등 하이엔드 주거시설로 차별화된 상품을 선보일 것”이라고 말했다.
라비움 한강의 견본주택은 운영중이다.
분양문의 1668-0970
평촌 롯데캐슬 르씨엘 투시도●평촌 롯데캐슬 르씨엘=10월 분양예정인 ‘평촌 롯데캐슬 르씨엘’이 수요자들의 이목을 끌고 있다.
단지는 안양시 동안구 평촌동 934번지 일원에 들어서며, 지하 5층~지상 48층, 4개 동, 총 900실 규모다.
전용 47~119㎡까지 중소형부터 중대형까지 다양한 평면을 갖추고, 일부 타입에는 드레스룸과 팬트리 등 특화 설계를 적용해 공간 활용도를 높였다.
이 외에도 요즘 트렌드를 반영한 4bay 판상형 구조로 설계되어 만족도를 높였다. 최상층에는 스카이라운지와 공중정원이 마련돼 탁 트인 조망을 감상할 수 있으며, 피트니스클럽, GX룸, 키즈카페, 어린이 도서관 등 고급 커뮤니티 시설도 조성된다.
이외에도 코인세탁실, 크리에이티브 라운지, 독서실, 그룹스터디룸 등 다양한 시설이 더해져 입주민들의 주거 만족도를 높일 예정이다.
특히 평촌 신도시 내 1기 신도시 노후계획도시 정비 선도지구로 지정된 아파트 단지들의 중심에 위치해 있어 향후 재건축 사업이 본격화되면 미래가치가 더욱 커질 것으로 기대된다.
평촌 롯데캐슬 르씨엘은 평촌 신도시의 핵심 입지에 들어서는 만큼 생활 여건이 뛰어나다.
우선 교육 환경이 강점이다. 귀인초, 민백초, 안양남초, 동안초를 비롯해 귀인중, 대안중·대안여중, 신기중, 백영고, 평촌고 등 평촌을 대표하는 명문 학군이 인근에 위치하며, 전국적으로 알려진 평촌 학원가도 가까워 학부모 수요의 선호가 높다.
생활 인프라 또한 풍부하다. 평촌 중앙공원과 자유공원, 평촌아트홀, 갈산 둘레길 등 다양한 문화·여가 시설을 쉽게 이용할 수 있으며, 롯데백화점, 이마트, 롯데마트, 농수산물도매시장 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있다.
또한 인덕원동탄 복선전철의 개통(예정)으로 향후 초역세권 입지여건을 갖추게 되며 지하철 4호선 평촌역도 이용 가능하다. 인덕원역 GTX-C 노선 개통과 월곶판교선 개통까지 예정돼 있어 서남부 교통망의 중심으로 기대로 모으고 있다.
차량 이동 시에도 수도권제1순환고속도로, 경수대로, 흥안대로 등을 통해 서울과 수원, 의왕, 광명 등으로 빠르게 이동할 수 있다.
아울러 인근에 LS그룹 계열사를 비롯해 안양IT단지, 평촌스마트스퀘어가 자리하고 있으며 넷마블을 비롯해 셀트리온제약, 광동제약, JW그룹 등 굵직한 기업들이 이미 입주했거나 입주 예정인 과천지식정보타운이 가까워 일대 근로 수요의 관심이 높을 것으로 보인다.
나아가 양재·삼성역 등 강남권과 판교까지의 이동이 편리해 과천과 판교 직장인 수요까지 흡수할 수 있을 것으로 기대된다.
분양문의 1668-0970
