수도권 非규제지역 풍선효과…눈여겨 볼 신규 분양 단지는

10·15 규제 피한 인천·경기 신규 분양 단지에 수요자 몰린다

정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역으로 묶고 강화된 금융규제까지 더하면서 수도권 주택시장의 판도가 크게 재편될 전망이다.

이재명 정부의 3번째 부동산 대책인 10월 15일 고강도 부동산 규제 이후, 수도권 비규제 지역이 반사이익을 얻을 것으로 전망된다.

서울 전역과 경기 일부 지역은 대출 축소와 세금 강화 등 규제로 거래가 위축될 것으로 보이는 반면, 규제를 피한 서울 인접 지역이나 저평가 지역에는 내 집 마련을 하여는 실수요자의 관심이 집중되며 수혜가 기대된다.

업계에 따르면 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 지난 10월 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'을 통해 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶었다. 신규 지정된 경기 지역은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등이다.

이에 따라 지난 10월 16일부터 해당 지역에서 매수자의 대출 한도가 주택담보비율(LTV) 70%에서 40%로 축소되고, 전세·신용대출 차주의 규제 지역 주택구입도 제한된다.

또 토지거래허가구역도 동일 지역 내 아파트 및 아파트가 1개동 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 지정해 10월 20일부터 시행됨에 따라 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 발생한다.

금융 규제도 강화된다.

수도권·규제지역 내 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 주택은 6억원으로 현행을 유지하되, 10월 16일부터는 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 고가 주택일수록 대출 한도가 더 줄어든다.

이와 함께 스트레스 DSR 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되어, 금리 인하 시 발생 가능한 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 전망이다.

아울러 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 이자상환분을 DSR에 반영하고, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치도 내년 1월부터 조기 시행된다.

규제 지역 내에서는 대출과 거래가 한층 제한되면서 상대적으로 규제가 완화된 인천·경기 비규제 지역으로 실수요 중심의 주택 수요가 집중되는 '풍선효과'가 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다.

더불어 다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 또 수도권은 3년, 지방은 1년의 전매제한이 추가됐으며, 이미 분양권을 소유한 사람은 1회에 한해 전매가 허용된다. 이 밖에도 청약 재당첨 제한은 최대 10년이 적용되며 2년 이상 지역 거주자에게만 우선 공급된다.

이러한 고강도 규제로 인해 수도권 내 규제지역 부동산 시장은 일시적인 관망세에 들어간 분위기다.

반면, 서울과 인접한 구리·오산∙김포·남양주·부천∙화성, 교통호재가 있어 서울 접근성이 개선되는 인천 지역 등 비규제 지역은 실수요자 중심의 수요가 유입되며 강세를 보일 것으로 예상된다.

이러한 규제 강화로 수도권 규제지역 내 주택 매입과 대출이 제한되면서, 상대적으로 규제가 느슨한 인천·경기 비규제 지역으로 실수요와 투자 수요가 몰릴 가능성이 높다는 게 전문가들의 평가다.

과거 정부시절에도 규제 지역을 발표한 뒤 인근 지역의 집값 상승이 이어지는 사례가 빈번하게 발생했기 때문이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 구리시 'e편한세상인창어반포레'(2021년 9월 입주)는 10월 전용면적 84㎡가 11억7800만원, 전용면적 59㎡가 9억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 특히 대책 발표 이후 구리시 '힐스테이트구리역'의 전용면적 84㎡의 호가는 13억원까지 상승한 것으로 나타났다.

또한, 같은 달 화성시 산척동 '중흥S-클래스에듀하이(2019년 4월 입주)' 전용면적 84㎡는 7억1800만원에 거래돼 직전 신고가(7억원 미만) 대비 약 2800만원 상승했다. 이어 봉담읍 '중흥S-클래스에듀파크(2023년 7월 입주)' 전용 84㎡ 역시 6억2500만원에 거래되며 기존 최고가를 다시 써 지역 내 시세 상승 흐름을 뒷받침했다.

업계는 특히 교통, 학군, 생활 인프라가 우수한 지역을 중심으로 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요가 한동안 집중될 것으로 보고 있다.

한 부동산 전문가는 "서울 및 수도권 주요 지역의 대출 여건이 급격히 나빠지면서 자금 여력이 부족한 실수요자들이 서울 인접한 경기 지역이나 저평가 된 인천 지역의 비규제 지역으로 시선을 돌리고 있다"며 "이러한 흐름은 가격 상승과 거래량 증가로 이어질 수 있다"고 말했다.

이같은 분위기 속에 인천 및 경기 비규제 지역에서는 입지와 브랜드, 생활 인프라를 갖춘 신규 아파트 단지의 분양이 잇따라 눈길을 끈다.

-인천-

학익 루미엘 조감도

●학익 루미엘=인천 미추홀구 학익 일대 용현·학익지구 1-4블록에 100% 토지가 매입된 지역주택조합 아파트 '학익 루미엘'의 홍보관이 오픈 이후 연일 이어지는 방문객들의 발길로 북적이고 있다.

홍보관을 방문한 방문객들은 특히 학익 루미엘의 개발방식과 공급 가격, 용현·학익지구와 주변 교통망 개발사업 현황 등에 대해 높은 관심을 보였다는 게 홍보관 관계자의 설명이다.

이처럼 주택 수요자들이 학익 루미엘에 높은 관심을 보이는 데는 몇 가지 이유가 있는데 가장 큰 이유는 학익 루미엘이 들어서는 용현·학익지구가 최근 청약에서 '완판(완전판매)' 행진을 이어갈 정도로 투자 유망지역이라는 평가를 받고 있는 점 때문으로 보인다.

실제로용현·학익지구 1블록(시티오씨엘, 1~9단지)의 경우 1·3·4·6단지에 이어, 최근 7단지까지 모두 단기간에 완판되기도 했다.

단지는 이런 용현·학익지구 1블록과 바로 연결된 연접 부지에 들어서는 대단지 아파트라는 점에서 주택 수요자들이 큰 관심을 보이고 있다는 분석이다.

단지는 현재 주변보다 낮은 3.3㎡당 1400만원대에 공급이 이뤄지고 있다. 이는 단지 바로 인근에서 지난 6월 분양한 시티오씨엘 7단지 평균 분양가(3.3㎡당 1824만원)보다 낮은 가격이다.

아울러 단지 인근에 걸어서 이용할 수 있는 수인분당선 학익역이 2028년 개통 예정돼 있어 향후 역세권 단지로서의 프리미엄을 누릴 수 있다. 학익역이 예정대로 개통될 경우 서울 강남은 물론 수원·분당까지 빠르고 편리하게 오갈 수 있게 된다.

여기에다 단지 인근 수인분당선 송도역엔 인천발KTX가 2026년 12월 개통 예정이다. 인천발KTX가 개통되면 용현·학익지구는 부산·목포 등을 빠르게 도달할 수 있는 광역교통망의 새 요충지로 각광받을 것으로 예상된다. 송도역에는 추가로 시흥 월곶~성남 판교를 연결하는 월판선도 개통될 예정이다.

단지 인근 학익역 일대에 대규모 상업시설들이 들어설 예정인데다 홈플러스, CGV, 메가박스 등이 가깝기 때문이다.

또 인천 최초 시립미술관, 박물관, 예술공원 등이 들어서는 약 1만2000평 규모의 복합문화시설인 인천뮤지엄파크가 단지 인근에 들어설 예정이다.

단지에서 인천학산초가 도보 3분, 인주중, 학익고가 도보 거리에 있다. 여기에다 인하대, 인하사대부속초, 인천학익초 등 초·중·고와 대학교 통학이 쉽고 단지 인근에 4개 학교가 신설될 예정이다.

주거환경도 쾌적하다. 단지 인근 문학산에는 물론 캠핑 등을 즐길 수 있는 약 10만 평 규모의 그랜드파크가 단지 인근에 들어설 예정이고 옥련공원, 남항근린공원 등 녹지도 풍부하다.

내부는 전용 59㎡·와 84㎡의 인기 높은 중소형 타입에 혁신적인 평면 설계로 공간에 여유와 편리함을 더했다.

여기에다 피트니스센터, 어린이집, 작은도서관 등 주민공동시설과 단지 곳곳에 정원과 쉼터를 배치해 생활 속에서 힐링라이프를 누릴 수 있다.

문의 1522-9792

-경기-

더샵 오산역아크시티 투시도

●더샵 오산역아크시티=포스코이앤씨는 10월 경기도 오산 세교2지구 M1블록에서 '더샵 오산역아크시티'를 공급할 예정이다.

더샵 오산역아크시티는 지하 4층~지상 44층, 7개 동, 전용면적 84~104㎡ 아파트 897가구와 전용면적 84㎡ 오피스텔 90실, 연면적 약 2만5000㎡ 규모의 상업시설로 구성된다. 이 중 아파트 897가구를 10월 공급할 예정이다.

단지가 들어서는 세교지구는 세 차례에 걸친 대규모 개발을 통해 수도권 남부를 대표하는 핵심 신도시로 자리매김하고 있다. 기존 1지구 조성을 성공적으로 마무리했으며, 2지구 공급 또한 막바지에 이른 가운데 3지구 개발 계획이 발표되면서 주거와 자족 기능의 거점으로 도약할 채비를 마쳤다는 평가를 받고 있다. 조성 완료 시 총 6만6000여 가구를 품은 대규모 신도시로 탈바꿈한다.

또한 세교지구는 지리적으로 반도체 메가 클러스터(용인시)와 동탄테크노밸리(화성시), 평택서탄일반산업단지(평택시)에 둘러싸인 최적의 입지를 갖춰 향후 직주근접 배후 주거지로 가치가 높아질 전망이다.

단지는 주변 교통망도 우수하다. 단지는 세교2지구에서 지하철 1호선 오산역이 반경 600m 내에 위치해 있으며, 향후 단지 앞에서부터 오산역 방향으로 오산천을 가르는 연결도로가 신설(예정)되면 오산역을 더 가깝게 이용할 수 있을 전망이다. 오산역 외에도 GTX-C노선 연장, 수원발 KTX 등 교통망 확충(예정)도 추진되고 있으며, 세교2지구에서 오산IC(경부고속도로) 방향으로 신설 예정된 경부선철도횡단도로 개발이 완료되면 경부고속도로 이용이 더욱 편리해질 것으로 보인다.

세교2지구의 유일한 주상복합용지에 들어선다. 단지 내 대규모 상업시설에 음식점, 의료시설, 키즈시설 등 다양한 업종의 입점이 가능하기 때문에 향후 입점될 인프라를 단지에서 바로 이용 가능하다. 이마트 오산점, 롯데마트 오산점, 롯데백화점 동탄점, CGV 오산중앙점 등 편의시설이 가깝다.

오산천과 맞닿은 입지로 오산천 산책로는 물론, 인근의 오산맑음터공원, 오산반려동물테마파크, 물향기수목원 등 다양한 녹지와 공원이 가까워 도심 속에서 쾌적한 생활을 즐길 수 있다.

오산시 최고 층인 44층으로 조성돼 상징성이 높으며, 가구당 1.5대의 주차대수로 주변 단지 대비 넉넉한 주차공간을 확보했다. 또한, 전 세대가 남향 위주로 배치되어 있으며 알파룸, 현관창고, 안방·드레스룸 등 넉넉한 수납공간이 마련된다.

방문 청소 서비스인 ‘홈클리닝 서비스’, 앱을 통해 비대면 진료 및 처방 등을 받을 수 있는 ‘디지털 헬스케어 서비스’ 등의 다양한 서비스가 제공될 예정이다.

공공지원민간임대주택으로 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담에서 자유롭다. 최대 10년간 안정적으로 거주할 수 있고, 임대기간 종료 후 분양 전환이 가능해 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회도 제공한다.

청약 통장이 없어도 청약 접수가 가능하며, 임차인에게 분양전환 우선권이 주어지는 만큼 청약을 통해 입주하는 것이 가장 유리할 전망이다. 실수요자 입장에서는 가격 불확실성을 줄이면서 안정적인 내 집 마련 기회를 확보할 수 있는 셈이다.

분양문의 1866-0533

중흥S-클래스 힐더포레 1단지 투시도

●중흥S-클래스 힐더포레=중흥토건은 경기도 구리시 교문동 일원 딸기원2지구 재개발 정비사업을 통해 '중흥S-클래스 힐더포레'를 분양 중이다.

중흥S-클래스 힐더포레는 2개 단지로, 지하 4층~지상 15층, 22개 동, 총 1096가구의 대단지이며, 이 중 전용면적 59·84㎡ 637가구를 일반분양한다. 전용면적별로는 ▲59㎡A 216가구 ▲59㎡B 54가구 ▲84㎡A 254가구 ▲84㎡B 113가구로 수요자 선호도 높은 중소형 위주로 공급된다.

구리시는 전체 아파트의 약 68%가 지어진 지 20년 이상 된 노후 단지가 많은 지역으로 부동산R114자료에 따르면 4만8084가구 가운데 3만2730가구가 노후 주택으로 집계됐다. 반면 최근 5년간 일반 공급된 신규 아파트는 1,481가구에 불과하며, 올해는 입주 물량조차 없는 상황이다. 공급 공백이 장기간 이어지면서 ‘새 아파트’에 대한 희소가치가 높아지고 있다.

이에 따라 구리시는 교문동과 수택동 일대에서 재개발 사업을 추진 중이며, 신규 공공택지 개발 계획도 병행하고 있다. 다만 사업 속도가 더딘 만큼 당분간 공급 부족은 이어질 전망이다. 이러한 상황에서 공급되는 ‘중흥S-클래스 힐더포레’는 교문동 재개발 사업에서 선보이는 대규모 단지라는 점에서 의미가 크다. 향후 인근 딸기원1지구, 구리교문 공공주택 조성사업까지 진행되면 교문동 일대는 약 5000가구 규모의 신흥 주거벨트로 탈바꿈할 것으로 보인다.

‘중흥S-클래스 힐더포레’는 남향 위주의 단지 배치와 판상형 위주의 설계로 채광과 통풍을 극대화했다. 일부 1층 가구에는 개인 정원을 도입해 공간 활용도를 높였으며, 일부 타입에는 드레스룸이 제공된다. 커뮤니티 시설에는 실내 골프연습장을 비롯해 주민운동시설, 헬스케어센터, 작은도서관, 경로당 등이 마련된다.

분양 관계자는 “구리 교문동은 서울 접근성과 자연친화적 환경, 그리고 향후 정비사업에 따른 미래가치를 동시에 갖춘 입지”라며 “준서울 입지에서 보기 드문 대단지 새 아파트인 만큼 실수요자들의 높은 관심이 예상된다”고 말했다.

한편, 견본주택은 경기도 구리시 교문동 일원에 마련될 예정이며, 견본주택 개관에 앞서 경기도 구리시 인창동 일원에서 홍보관을 운영한다.

분양문의 1660-0999

안양자이 헤리티온 투시도

●안양자이 헤리티온=GS건설은 10월 경기도 안양시 만안구 안양동 일원에서 상록지구 주택재개발정비사업을 통해 '안양자이 헤리티온'을 분양할 예정이다.

이 단지는 지하 5층~지상 최고 29층, 17개 동, 총 1716가구의 대단지로 조성된다. 이 중 조합원 및 임대물량 등을 제외한 일반분양 물량은 전용면적 49~101㎡, 639가구다.

일반분양 물량의 전용면적별 가구 수는 ▲49㎡ 164가구 ▲59㎡ 404가구 ▲76㎡ 39가구 ▲84㎡ 25가구 ▲101㎡ 7가구 등 중소형 위주로 구성됐다.

안양자이 헤리티온의 가장 큰 장점은 교통이다. 도보 거리에 지하철 1호선 명학역이 위치해 가산디지털단지역과 용산역, 서울역, 시청역 등 서울내 주요 업무지역으로 환승 없이 갈 수 있다.

명학역에서 서울방향으로 한 정거장인 안양역에는 시흥 월곶에서 성남 판교를 연결하는 월곶판교선(월판선)이 개통될 예정이다. 또 명학역에서 수원방향으로 한 정거장 거리인 금정역(1·4호선)에는 경기도 양주에서 수원까지 이어지는 GTX-C 노선이 계획돼 있다. 단지 인근에 수도권 제1순환고속도로 산본IC가 있어 차량으로 다른 지역으로의 이동도 수월하다.

최근 명학역 인근 안양8동행정복지센터·성결대학교·만안도서관 주변 3개 구역이 재개발 정비구역으로 추가 지정됐다.

단지는 남측으로 수리산이 접해 있는 ‘숲세권’ 아파트다. 일부 가구에서는 수리산 조망도 가능하다. 도보권에 안양천 수변 산책로와 명학공원 등의 공원시설도 있다.

주변 교육·생활 편의시설도 다양하다. 단지 남측 도보권에 명학초가 있고, 성문중·고 등도 걸어서 다닐 수 있다. 지역 내 선호도가 높은 신성중·고등학교도 가깝다. 수도권 대표 학원가 중 하나인 평촌학원가도 차량으로 쉽게 이용할 수 있는 거리다.

롯데백화점, 이마트, 홈플러스, 뉴코아아울렛 등 대형유통시설을 비롯해 안양 1번가, 만안구청, 보건소, 메트로병원, 안양아트센터 등의 다양한 편의시설도 차량으로 이용 가능하다.

안양자이 헤리티온은 차별화된 상품성도 갖출 예정이다. 남향 중심으로 단지를 배치하고 엘리시안 가든, 힐링가든, 웰컴가든 등을 조성한다. 수리산 조망을 갖춘 클럽클라우드에는 스카이라운지를 비롯해 힐링라운지, 프라이빗다이닝(PDR)룸, 스카이홀 등이 마련된다.

커뮤니티센터 클럽 자이안은 골프연습장, 스크린골프, 피트니스클럽, 그룹운동(GX)룸, 탁구장, 카페라운지·북카페, 필라테스, 사우나, 독서실, 오픈스터디, 키즈카페, 다목적실 등 스포츠·교육·문화시설이 들어선다. 게스트하우스 별도로 조성될 예정이다.

분양문의 1644-2654

풍무역 푸르지오 더 마크 투시도

●풍무역 푸르지오 더 마크=대우건설은 11월 경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B3블록에서 '풍무역 푸르지오 더 마크'를 분양할 예정이다.

지하 2층~지상 29층, 12개 동, 총 1524가구의 대단지 규모로 지어진다. 타입별 분양 가구 수는 74㎡A 594가구, 74㎡B 255가구, 84㎡A 590가구, 84㎡B 56가구, 84㎡C 29가구다.

전체 가구 가운데 96.3%인 1468가구가 채광과 통풍이 우수한 4베이 판상형 구조로 설계됐다. 아파트 단지는 단지 내 경관과 시야가 가로막히지 않고 쭉 이어지도록 ‘통경축’으로 들어서 탁 트인 공간감을 자랑한다. 여기에 중앙광장인 ‘시즌 필드’ 등 5478㎡ 규모의 광장, 3만 5309㎡의 공원녹지 등 주거·상업·문화 인프라가 유기적으로 조성된다. 또 그리너리카페, 골프클럽, 어린이집, 독서실 등 입주민 모두가 편의시설을 즐길 수 있도록 다양한 커뮤니티도 갖췄다.

풍무역 푸르지오 더 마크는 김포시 사우동 일대 약 87만 3763㎡ 규모로 조성하는 대규모 도시개발 사업단지 ‘풍무역세권 도시개발사업’ 내에 자리한다. 풍무역을 사이에 두고 ‘풍무 센트럴 푸르지오’, ‘풍무 푸르지오’와 함께 총 6703가구의 이른바 ‘푸르지오 브랜드 시티’의 한 축을 담당한다.

김포골드라인 풍무역은 김포공항, 마곡, 여의도, 광화문 등 서울의 핵심 업무지구로 출퇴근이 수월하다. 또 김포한강로, 김포대로, 올림픽대로, 수도권 제1외곽순환고속도로 등 주요 간선도로와 인접해 차량 이동이 편리하다. 최근 개통된 검단신도시~풍무동 연결도로로 인천, 검단 지역과의 연계성도 대폭 향상됐다.

풍무역 푸르지오 더 마크 인근에 이마트 트레이더스, 홈플러스, CGV, 풍무 중심 상권, 김포시청, 인천지방법원 김포시법원 등 다양한 인프라 시설이 있다. 또 근린공원(예정), 선수공원, 김포장릉 등이 가까이 있어 도심 속 쾌적한 생활을 즐길 수 있다. 풍무역 푸르지오 더 마크의 견본주택은 김포대로 688번 길에 있다.

분양 관계자는 “풍무역 푸르지오 더 마크는 김포골드라인 풍무역 역세권에 자리한 최적의 입지에 더해 다양한 광역 교통망 확충의 직접적인 수혜를 누릴 단지”라며 “여기에 우수한 주거 여건은 물론 분양가 상한제 적용으로 합리적인 가격에 푸르지오 브랜드의 대단지 주거 가치를 경험할 수 있는 만큼 실수요자들의 높은 관심이 예상된다”고 했다.

분양문의 1661-3353