찬밥 오피스텔 ‘애물단지’에서 ‘보물단지’로 변신하나

우린 10·15 대책이 호재(好材)

부동산 규제의 역설…아파트 막히자 '틈새상품' 오피스텔로 눈 돌린다

아파트 규제로 묶인 수요, 오피스텔로 이동…‘비주택 풍선효과’ 본격화

규제 비껴나간 오피스텔, 9월 매매가격지수 올 들어 최고

실거주에 적합한 대형 평형대 주거용 오피스텔 수요 ↑

강도 높은 부동산 대책 발표 이후 주거용 오피스텔이 실수요자들의 대체 주거지로 부상하고 있다.

10·15 주택시장 안정화 대책 발표 이후 대출 문턱이 높아지면서 아파트·다세대·연립 등 주택의 실거주 진입 장벽이 크게 높아진 반면 오피스텔은 건축법상 ‘준주택’으로 분류돼 규제 대상에서 제외되었기 때문이다.

정부의 초강력 부동산 규제로 서울과 수도권 아파트 거래가 사실상 꽁꽁 묶이면서 규제를 피한 경기 구리·남양주·화성 동탄 등 지역 외에도 비(非)주택으로 분류되는 오피스텔이 ‘규제의 사각지대’로 주목받고 있다.

먼저 오피스텔의 경우 대출·청약·전매 등 각종 규제를 피해 상대적으로 진입 문턱이 낮은 점이 투자자들의 관심을 끄는 이유다.

부동산업계에 따르면 10·15 부동산 대책으로 서울 전역을 비롯해 수도권 37개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 묶였다. 이에 따라 규제 지역의 주택담보대출비율(LTV)은 일괄적으로 40%로 낮아졌으며, 사실상 대출을 통한 내 집 마련은 더욱 어려워졌다는 평가가 나온다.

무주택자 우선 가점제, 2년 실거주 요건, 재당첨 제한 등 청약 조건 역시 한층 강화됐다.

자금조달계획서 제출, 실거주 의무, 전매제한 3년 등의 규제가 겹치면서 실수요자와 투자자 모두 매수 여력이 위축됐다는 평가가 나온다. 특히 이번 대책으로 수도권 대부분의 주요 단지가 규제망 안에 포함되면서 실수요자들의 선택지가 급격히 좁아졌다.

반면, 오피스텔은 이러한 조건과는 무관하다. 오피스텔은 법적으로 ‘비주택 상품’으로 분류돼 여전히 LTV 70%가 적용되고 청약통장 없이도 분양 신청이 가능하며 세대주뿐 아니라 세대원, 심지어 무주택 요건과 무관하게 청약할 수 있다는 점도 접근성을 높히고 있다.

전매제한 기간 역시 수도권 기준 1년으로 짧고, 자금조달계획서 제출 의무가 없는 점도 매력 요인으로 꼽힌다.

또 이 같은 ‘규제 차등’은 아파트 시장의 풍선효과가 오피스텔로 이어질 것이란 기대를 키우고 있다.

실제로 2020년 6·17대책 당시에도 수도권 아파트 거래가 막히자 오피스텔 매매 거래량이 급증한 바 있다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 2020년 7월 전국 오피스텔 매매 거래량은 4528건으로, 전년 동기(2741건) 대비 1762건 증가했다. 이는 65.2% 증가한 수치로 2006년 관련 통계 수집 이후 역대 7월 거래량 중 최대치 수준이었다.

각종 지표를 보더라도 오피스텔의 상승세를 나타내고 있다.

KB부동산에 따르면 올해 9월 기준 서울 오피스텔 매매가격지수는 124.5로 전달(124.3) 대비 0.2포인트 상승하며 연중 최고치를 기록했다. 서울 내에서도 도심권 오피스텔 매매가격지수는 127.4로 8월(127.5)과 비슷한 수치를 기록했다.

면적별로 보면 수도권 대형 오피스텔 매매지수가 전달 대비 0.7포인트 오른 160.5를 보였다. 중형 오피스텔과 소형 오피스텔은 각각 121.1과 109.1로 전달(121.2, 109.3) 대비 각각 0.1포인트, 0.2포인트 하락했다. 실거주에 적합한 대형 평형대 주거형 오피스텔에 수요가 집중된 영향이라는 분석이 나온다.

8월 수도권 대형 오피스텔의 임대 수익률은 3.57%로 2021년 2월(3.62%) 이후 약 4년 반 만에 최대치를 기록했다. 9월 임대 수익률은 8월과 같은 수치를 보였다.

오피스텔 매매 가격도 오르고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 양천구 목동 ‘현대하이페리온’ 전용면적 102㎡는 9월 21억9000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 강남구 삼성동 ‘마젤란21아스테리움’ 전용 100㎡도 7월 13억3500만원에 거래돼 2018년 거래가(7억5000만원) 대비 두 배 가까이 오르며 신고가를 경신했다.

한 부동산 전문가는 “10·15 대책으로 규제에서 자유로운 오피스텔이 실거주 수요의 새로운 대안으로 주목받고 있다”며 “특히 넉넉한 면적과 입지 조건을 갖춘 주거용 오피스텔은 기존 아파트 시장에서 밀려난 실수요자들에게 안정적인 선택지가 될 수 있다”고 말했다.

또 다른 부동산 전문가는 “토지거래허가구역 지정으로 아파트 거래가 사실상 얼어붙으면서, 실수요자 중 일부가 자금 여건상 오피스텔로 눈을 돌리는 분위기가 나타나고 있다”며 “아파트 대비 진입장벽이 낮다는 점이 투자 심리를 자극한다”고 말했다.

전문가는 이어 “강력한 주택 규제로 단기적으로는 오피스텔 시장의 주목도가 높아질 수 있다”면서도 “가격 상승보다는 거래 활성화 중심의 흐름이 나타날 가능성이 크다”고 내다봤다.

이에 따라 신규 분양하는 주거용 오피스텔로도 관심이 몰리고 있다.

라비움 한강 조감도

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분양문의 1668-0970

평촌 롯데캐슬 르씨엘 투시도

●평촌 롯데캐슬 르씨엘=롯데건설은 경기 안양시에 ‘평촌 롯데캐슬 르씨엘’을 분양한다. 지하 5층~지상 48층, 4개 동 규모로 들어선다. 전용 47~119㎡ 규모로 다양한 편면을 갖추고 있다.

분양문의 1668-0970

더샵 오산역아크시티 투시도

●더샵 오산역아크시티=포스코이앤씨는 경기 오산시에 ‘더샵 오산역아크시티’를 선보인다. 지하 4층~지상 44층, 7개 동, 전용 84~104㎡ 아파트 879가구와 전용 84㎡ 오피스텔 90실로 구성된다. 세교2지구는 개발 완료 시 약 6만6000여 세대 규모의 신도시로 성장할 전망이며 ‘더샵 오산역아크시티’는 지하철 1호선 오산역과 가장 가까운 입지에 위치한다.

분양문의 1866-0533