10·15 대책에…비규제 지역 아파트 'OOOO'

10월 15일 대책에 수도권 분양시장 희비(喜悲)

인천 용현·학익지구, 김포 풍무역세권 등 모델하우스 북새통…“규제지역 확대 전 청약하자”

규제지역은 중도금 LTV 40% 적용에 비상…"공급 확대에 악영향 우려“

10·15 대책으로 비(非)규제지역 아파트에 매수세가 쏠리는 가운데, 분양시장에도 풍선효과가 나타날 조짐이다.

반면 규제지역으로 묶인 곳의 분양 예정 단지들은 중도금 대출에 적용하는 담보인정비율(LTV)이 40%로 줄면서 비상이 걸렸다.

10월 24일 개관한 김포 풍무역 푸르지오 더마크 모델하우스에는 방문객들의 대기행렬이 줄을 이었다

업계에 따르면 지난 10월 24일 문을 연 김포시 사우동 '김포 풍무역 푸르지오 더마크' 아파트 모델하우스에 예상외로 많은 인파가 몰려 분양 관계자들을 놀라게 했다.

모델하우스에는 개관 전부터 방문객들이 줄을 서기 시작해 1시간 이상 대기하는 경우가 많았고, 주말인 25일에도 몰려드는 인파로 북새통을 이뤘다.

이 아파트가 건설되는 풍무역세권 도시개발사업에서 10월 부터 11월 달까지 대우건설을 비롯해 호반건설·BS한양 등 3개사가 분양에 들어간다.

대우건설 분양소장은 "최근 수도권에서 문을 연 모델하우스 가운데 방문객이 이렇게 많이 몰린 것은 정말 오랜만인 것 같다"며 "26일까지 주말 사흘 동안 2만명 이상의 방문객이 다녀갈 것으로 예상된다"고 말했다.

이 아파트에 관심이 높아진 것은 분양가 상한제(3.3㎡당 2천71만원) 적용 대상으로 분양가가 주변 시세 이하이면서, 10·15대책의 규제지역에서 제외돼 대출·청약·세제 등 관련 규제를 적용받지 않기 때문이다.

분양소장은 이어 "규제지역이 수도권으로 확장되면서 이러다가 김포도 규제지역으로 지정될 수 있다는 우려에 청약 심리가 높아진 것도 영향을 미친 것 같다"고 말했다.

이보다 일주일 앞서 모델하우스를 공개한 풍무역세권 개발 사업지의 '풍무역 호반써밋 B블록'에도 주말까지 나흘 동안 2만5천명의 방문객이 다녀갔다는 게 호반건설 측의 설명이다.

호반건설 관계자는 "김포골드라인 역세권에다 분상제 적용 단지여서 분양가 경쟁력도 있지만 규제지역에서 제외되면서 방문객들이 더 많이 몰린 것 같다"며 "다음 주 청약 결과도 좋을 것으로 기대하고 있다"고 말했다.

풍무역세권 개발사업에는 다음 달 BS한양도 분양에 나설 계획이어서 풍선효과가 청약 결과로 이어질지 관심이다.

전문가들은 김포시를 비롯해 연내 분양이 예정된 화성 동탄·하주 운정·평택 고덕 등지의 아파트 단지들이 비규제지역의 반사이익을 누릴 것으로 예상한다.

다음으로 수도권 핵심 지역의 투자 수요가 인천으로 이동할 가능성도 크다. 규제를 피해갈 수 있는 인천이 ‘풍선효과’의 중심으로 부상하고 있어서다.

실제로 2019년 말 서울과 경기 대부분이 규제지역으로 묶였을 당시, 인천은 2020년 상반기에만 아파트 가격이 5.8% 상승해 전반기 상승률(0.6%) 대비 10배 가까이 상승폭이 커졌다.

특히 인천에서도 교통, 학군, 생활 편의시설 등 입지 조건이 우수한 중심 지역으로 주거 수요가 몰릴 전망이다.

서울과 경기 핵심 지역이 모두 규제지역으로 묶이면서 3040세대 실수요자와 투자자들이 내 집 마련에 유리한 인천으로 이동할 가능성이 높은데 특히 서울과 직결되는 수도권 지하철 7호선 라인, 수인선 라인, 서울 주요 업무지구인 여의도, 용산, 서울역, 청량리 등을 빠르게 연결하는 GTX-B노선을 중심으로 수요가 집중될 것으로 업계는 내다봤다.

반면, 이번에 규제지역으로 묶인 서울 전역과 경기 12곳 등 37곳은 16일 이후 입주자모집공고 단지부터 담보인정비율(LTV)이 60%에서 40%로 축소되면서 분양 예정 아파트들이 비상이 걸렸다.

통상 분양대금이 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나뉘는데, 중도금 대출이 40%로 줄면서 나머지는 자기 자본으로 충당해야 하기 때문이다.

여기에 잔금 대출 전환 시 분양가가 15억원 이하는 6억원, 15억 초과∼25억 이하 4억원, 25억 초과 2억원으로 줄면서 청약도 '현금부자'들만 유리하게 됐다는 지적이 나온다.

당장 11월 달 분양을 앞둔 광명시 광명 11구역 재개발 사업인 '힐스테이트 광명 11', 수원시 장안구 장안3구역 재개발 사업인 '두산위브 더센트럴 수원' 등은 규제지역 지정으로 중도금 대출이 40%로 줄면서 비상이 걸렸다.

건설업계의 한 관계자는 "중도금 대출이 줄어 당첨자들의 자기 자금 부담이 커지면 중도금 연체 등의 문제도 커질 것으로 우려된다"며 "당장 분양가 책정부터 분양대금 회수 방법까지 고민이 많다"고 말했다.

업계는 규제지역 중도금 대출에 LTV 40%를 적용하는 것은 정부의 공급 확대 정책과도 배치된다며 예외를 인정해야 한다는 목소리가 나온다.

한 부동산 전문가는 "과거 규제지역이 확대됐던 2017년도에는 주택 공급이 많았던 시기지만 지금은 주택 공급 부족으로 공급 확대 정책을 펴야 하는 등 당시와 처한 상황이 다르다"며 "공급 확대에 지장이 될 수 있는 과도한 규제는 손질이 필요해 보인다"고 말했다.

다음은 수도권 내 비규제 지역에서 공급(예정)중인 새 아파트 현황이다.

학익 루미엘 조감도

●학익 루미엘=최근 인천의 신흥 주거지로 각광받고 있는 인천시 미추홀구 학익동 일대 용현·학익지구 1-4블록에 도시개발조합 환지방식으로 개발 중인 지역주택조합 아파트 '학익 루미엘'이 눈길을 끌고 있다.

이 아파트는 지하 4층~지상 35층, 8개 동 규모에 전용면적 59·84㎡ 1065가구로 이루어졌다.

학익 루미엘은 공급가가 3.3㎡당 1400만원대로 책정됐다. 수도권 평균 분양가(3.3㎡당 2915만4000원)보다 저렴한 수준이다.

또 단지와 바로 붙어 있는 시티오씨엘(3.3㎡당 1800만원대, 7단지 기준)과 비교해도 낮다.

이 때문에 시티오씨엘 등의 대체 투자처를 찾는 실속파 수요자의 관심이 몰리고 있다.

학익 루미엘이 이처럼 공급가를 합리적으로 책정할 수 있었던 것은 바로 독특한 개발방식 때문이다. 도시개발조합 환지방식으로 개발되는 지역주택조합 단지인 이 아파트는 사업 과정에서 불필요한 중간 지출을 없애는 방식으로 공급가격를 낮출 수 있어 일반 아파트보다 훨씬 낮은 가격으로 주택 마련이 가능하다.

사업 안정성도 높다. 특히 학익 루미엘은 환지방식의 지역주택조합 아파트인 만큼 일반 지역주택조합과는 다르게 토지에 대한 안전성이 높다는 평가다.

통상 일반 지역주택조합은 토지매입 문제가 해결되지 않으면 사업 기간이 늘어나거나 비용이 증가할 수 있는 불안요소가 있다. 하지만 도시개발조합 환지방식의 지역주택조합 아파트는 토지가 이미 확보된 상태에서 개발이 추진되기 때문에 토지 확보 실패에 따른 사업 지연이나 중단을 걱정하지 않아도 된다는 게 조합 추진위원회 측의 설명이다.

학익 루미엘은 주변에 매머드 규모의 도시개발사업지구인 용현·학익지구 개발에 따른 대형 교통망 건설이 예정돼 있다. 먼저 단지 인근에 도보로 이용할 수 있는 수인분당선 학익역이 2028년 개통 예정됐다. 또 수인분당선 학익역이 예정대로 개통될 경우 서울 강남은 물론 수원·분당까지 빠르고 편리하게 오갈 수 있게 된다.

여기에다 단지 주변 수인분당선 송도역엔 인천발KTX가 2026년 12월 개통 예정이다. 시흥 월곶~성남 판교를 연결하는 월판선도 추가로 개통될 계획이다.

뿐만 아니라 송도역에서 1개 정거장 거리인 청학역(추진)엔 GTX-B노선이 정차할 예정이다. 이들 광역 교통망이 모두 완공될 경우 학익 루미엘이 들어서는 용현학익지구는 인천의 새로운 교통 요충지로 탈바꿈할 전망이다.

각종 생활 인프라 이용 역시 편리하다. 먼저 학익 루미엘 인근 학익역 일대에 대규모 상업시설들이 들어설 예정이다. 여기에 홈플러스, CGV, 메가박스 등도 가깝다. 또 인천 최초 시립미술관, 박물관, 예술공원 등이 들어서는 약 1만2000평 규모의 복합문화시설인 인천뮤지엄파크가 단지 인근에 들어설 예정이다.

교육여건을 살펴보면, 단지에서 인천학산초가 도보 3분, 인주중이 도보 8분, 학익고가 도보 11분 거리에 있다. 여기에다 인하대, 인하사대부속초, 인천학익초 등 초·중·고와 대학교 통학이 쉽고 단지 인근에 4개 학교가 신설될 예정이다.

단지 인근 문학산에는 물론 캠핑 등을 즐길 수 있는 약 10만 평 규모의 그랜드파크가 단지 인근에 들어설 예정이고 옥련공원, 남항근린공원 등 녹지도 풍부하다.

내부는 전용 59㎡·와 84㎡의 인기 높은 중소형 타입에 혁신적인 평면설계로 공간에 여유와 편리함을 더했다. 피트니스센터, 어린이집, 작은도서관 등 주민공동시설과 단지 곳곳에 정원과 쉼터를 배치해 생활 속에서 힐링 라이프를 누릴 수 있다.

학익 루미엘 관계자는 "수도권 대표 청약불패 지역으로 꼽히는 시티오씨엘과 바로 붙어 있어 시티오씨엘 흥행의 낙수효과와 후광효과를 기대할 수 있다"면서 "특히 시티오씨엘의 미니 신도시급 인프라와 프리미엄을 싼 가격에 공유할 수 있어 실속파 수요자의 관심이 크다"고 말했다.

문의 1522-9792

풍무역 푸르지오 더 마크 조감도

●김포 풍무역 푸르지오 더마크=대우건설은 11월 경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B3블록에서 '풍무역 푸르지오 더 마크'를 분양할 예정이다.

지하 2층~지상 29층, 12개 동, 총 1524가구의 대단지 규모로 지어진다. 타입별 분양 가구 수는 74㎡A 594가구, 74㎡B 255가구, 84㎡A 590가구, 84㎡B 56가구, 84㎡C 29가구다.

전체 가구 가운데 96.3%인 1468가구가 채광과 통풍이 우수한 4베이 판상형 구조로 설계됐다. 아파트 단지는 단지 내 경관과 시야가 가로막히지 않고 쭉 이어지도록 ‘통경축’으로 들어서 탁 트인 공간감을 자랑한다. 여기에 중앙광장인 ‘시즌 필드’ 등 5478㎡ 규모의 광장, 3만 5309㎡의 공원녹지 등 주거·상업·문화 인프라가 유기적으로 조성된다. 또 그리너리카페, 골프클럽, 어린이집, 독서실 등 입주민 모두가 편의시설을 즐길 수 있도록 다양한 커뮤니티도 갖췄다.

풍무역 푸르지오 더 마크는 김포시 사우동 일대 약 87만 3763㎡ 규모로 조성하는 대규모 도시개발 사업단지 ‘풍무역세권 도시개발사업’ 내에 자리한다. 풍무역을 사이에 두고 ‘풍무 센트럴 푸르지오’, ‘풍무 푸르지오’와 함께 총 6703가구의 이른바 ‘푸르지오 브랜드 시티’의 한 축을 담당한다.

김포골드라인 풍무역은 김포공항, 마곡, 여의도, 광화문 등 서울의 핵심 업무지구로 출퇴근이 수월하다. 또 김포한강로, 김포대로, 올림픽대로, 수도권 제1외곽순환고속도로 등 주요 간선도로와 인접해 차량 이동이 편리하다. 최근 개통된 검단신도시~풍무동 연결도로로 인천, 검단 지역과의 연계성도 대폭 향상됐다.

풍무역 푸르지오 더 마크 인근에 이마트 트레이더스, 홈플러스, CGV, 풍무 중심 상권, 김포시청, 인천지방법원 김포시법원 등 다양한 인프라 시설이 있다. 또 근린공원(예정), 선수공원, 김포장릉 등이 가까이 있어 도심 속 쾌적한 생활을 즐길 수 있다. 풍무역 푸르지오 더 마크의 견본주택은 김포대로 688번 길에 있다.

분양 관계자는 “풍무역 푸르지오 더 마크는 김포골드라인 풍무역 역세권에 자리한 최적의 입지에 더해 다양한 광역 교통망 확충의 직접적인 수혜를 누릴 단지”라며 “여기에 우수한 주거 여건은 물론 분양가 상한제 적용으로 합리적인 가격에 푸르지오 브랜드의 대단지 주거 가치를 경험할 수 있는 만큼 실수요자들의 높은 관심이 예상된다”고 했다.

분양문의 1661-3353