지방 부동산 침체 속 군계일학 '울산 부동산' 훈풍분다

지방 부동산 침체 심각한 가운데, 울산 집 구입 외지인 급증

호재에 부동산 규제 반사이익…외지인 울산 주택 매수 '쑥'

울산 집사는 외지인 수 50% 가까이 ↑

'북극항로' 부산도 31.7% 늘어나

'울산 부동산이 다시 뜨거워지고 있다' 최근 부동산업계에서 가장 자주 들리는 얘기인데 울산 부동산 시장이 올해 상승세를 이어가고 있다.

거래량 증가와 함께 집값이 상승하고 있는 것은 물론, 분양전망도 전국에서 가장 높은 수준을 나타내고 있는 모습이다.

한국부동산원에 따르면 올해 상반기 울산에서 매매된 아파트는 총 8,543건으로, 전년 동기(6,869건) 대비 약 24.3% 증가했다. 이는 지방에서 가장 큰 상승률이다.

같은 기간 부산, 대전, 광주 등 지방 광역시의 아파트 매매량 상승률이 9~10%대 수준에 불과한 것과 대비되는 수치다.

이러한 거래량 증가는 집값 상승으로 이어지고 있다.

한국부동산원에 따르면, 올해 9월 기준 울산 아파트 매매가격지수는 100.34으로 전년 대비 0.44P 상승한 것으로 조사됐다. 같은 기간 전국 매매가격지수는 0.08P을 크게 웃도는 수치다. 지방의 경우 1.68P가 하락한 것으로 나타났다.

이 같은 울산 부동산 분위기는 분양시장으로 확산하고 있다.

주택산업연구원이 발표한 ‘10월 아파트 분양전망지수’에 따르면 울산은 107.1로 전국 평균(91.5)보다 훨씬 높았다. 앞서 지난 9월 울산 분양전망지수는 전월 대비 30P 이상 상승하며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록한 바 있다.

수도권을 제외한 지방 부동산 침체가 심각한 가운데, 울산에 집을 구입하는 외지인들이 급증했다.

주택 수급 부족과 한국과 미국 간 조선 협력 강화를 내건 미국의 '마스가(MASGA·미국 조선업을 다시 위대하게) 프로젝트'의 호재로 인한 투자 수요로 보인다.

여기에 10.15 대책로 수도권에 규제가 집중되면서 반사이익을 거둘 수 있다는 전망까지 나오고 있다.

최근 법원 등기정보광장에 따르면 지난 9월 울산의 집합건물(오피스텔·아파트·연립주택·다세대주택 등)을 사들인 외지인의 수는 245명으로 집계됐다. 이는 전월 164명과 비교할 때 49.4% 증가한 수치다. 올해 초 206명 대비로도 18.9% 늘었다.

울산 아파트값이 우상향하면서 외지인들의 매수가 늘었다.

한국부동산원의 자료를 보면 지난 10월 20일 기준 올해 울산 아파트의 누적 매매가격 변동률은 0.75%다. 지방 변동률이 －1.30%인 것과는 상반된다. 수도권인 경기의 누적 변동률 0.37%와 비교해도 상승률이 더 높다.

MASGA 프로젝트로 인한 인구 유입과 소득 증가가 겹치면 울산 부동산 시장의 상승 압력은 더욱 강해질 수밖에 없다

울산은 최근 마스가 프로젝트로 더 주목받고 있다. 해당 프로젝트로 조선업체가 밀집한 울산 지역 경제가 살아날 것이라는 기대감이 커지고 있다.

울산에 생산기지를 둔 HD현대중공업과 HD현대미포조선은 마스가에 적극 대응하기 위해 합병을 결정하기도 했다.

울산지역 주택 공급 감소도 영향을 미치고 있다. 2028년까지 울산의 입주 예정 물량은 연간 3800~4700가구 수준일 것으로 전망됐는데 이는 적정 수요량인 6000가구를 밑도는 수치다.

울산 부동산 상승의 구조적 배경은 명확하다. 먼저는 공급 부족이다. 올해 울산 아파트 준공 예정량은 5653가구지만 내년에는 2632가구로 절반 이상 줄어들기 때문이다.

이러한 분위기에 힘입어 미분양 상황도 극적으로 개선되고 있다. 울산 미분양 주택은 작년 12월 4131가구에서 올해 5월 3140가구로 24% 감소했다. 준공후 미분양은 889가구로 6대 광역시 평균(1642가구)의 절반 수준이다.

더 심각한 것은 2026년 이후 연간 입주물량이 1000세대 내외로 급감할 것이라는 전망이다.

울산 이외에도 해양수산부 및 해운기업 이전, 북극항로 개척 사업 등 호재가 있는 부산도 외지인의 주목을 받고 있다.

지난 9월 부산 주택을 매수한 외지인 수는 856명으로 전월보다 31.7% 늘었다. 부산 아파트 가격은 지난 13일 기준 0.03% 상승을 기록하면서 3년4개월 동안 이어지던 하락세를 끊어냈다. 해운대구, 수영구, 동래구 등 주요 상급지가 선제적으로 우상향하며 반응했다.

반면, 세종시 같은 경우는 외지인의 발길이 줄고 있다. 지난 대선 당시 대통령실 이전 등의 호재로 거래량이 늘고 가격 상승이 나타났다. 세종에 위치한 집합건물을 매수한 외지인 수도 지난 5월 495명을 기록했는데, 정책 동력이 점차 소멸하자 지난달 166명으로 66.5% 급감했다.

업계에서는 최근 정부가 수도권을 중심으로 토지거래허가구역(토허구역)을 지정하면서 호재가 있는 지방 도시에는 반사이익이 나타날 수 있다고 말한다.

한 부동산 전문가는 "지방에서도 광역시급 주요 도시는 수요도 일정 부분 있고 산업 기반도 있어 상승 여력이 존재한다"라며 "지방 부동산 가격이 저점이라는 인식도 있고 규제에서도 자유로우니 투자처로 고려해야겠다는 수요가 발생할 수 있다"고 말했다.

전문가들은 울산에 공급 물량이 제한되고 마스가 프로젝트가 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있어, 당분간 부동산 가격 상승세가 이어질 수 있다고 전망했다.

또 다른 전문가는 "이렇다 할 대규모 신규 공급 물량이 없는 가운데 지역 경제에 호재들이 있으니 울산 부동산 시장이 더 나아질 가능성이 있다"라며 "소득은 높은데 주택 가격이 낮은 지역이고 실거주 위주의 시장인 것도 매매 가격 상승에 긍정적이다"고 말했다.