상가, 오피스텔 투자 흥행보증수표로 ‘테라스’ 뜬다

최근 강력한 아파트 규제로 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 특히 공간활용이 탁월한 테라스 상가나 오피스텔에 관심이 높아지고 있다.

상가,오피스텔 등 수익형 부동산 시장에 테라스 열풍이 불 조짐이다. 테라스가 제공되는 상가나 오피스텔의 경우 실내공간이 외부로 이어져 동선이 편리하고 서비스 면적이 넉넉한 데다 탁 트인 공간 창출이 가능해서다.

또한, 공간특화 상품인 테라스 상가나 오피스텔은 투자자나 임차인 선호도는 물론 희소가치를 겸비해 인기를 끌고 있다. 먼저 테라스 상가는 도로 점용을 통해 실제 사용 면적이 넓어져 일반 점포에 비해 공실이 적고 임대수익률과 권리금이 상대적으로 높으며 지자체 입장에서는 점용료 징수를 통해 세수를 늘릴 수 있다.

최근에는 이국적인 분위기로 설계돼 입소문을 타는 곳도 늘고 있다.경기 성남시 분당구 정자동의 카페거리,고양시 일산동구의 스트리트형 쇼핑몰 라페스타 등이 대표적인데 특히 이곳들은 주변 상가보다 월 임대료가30~50%높을 정도다.

실제 테라스 상가는 찾는 사람이 많다 보니 임대료가 높게 책정됐다.전국1층 상가의 평균 임대료는 월300~330만원선인 반면 테라스형 상가는 월350~370만원선으로 최소20만원에서 최대70만원 가량 높은 것으로 나타났다.

인천 송도지구 커낼워크 내 테라스형 상가(36㎡)는 분양가보다5000만원 오른6억원선에 책정됐다.조망이 좋은 수로 쪽 테라스형 상가(46㎡)는 분양가(7억4000만원)에1억원 가까이 프리미엄이 붙어8억2000만~8억3000만원에 매물이 나오고 있다.이렇다보니 주거용 수익형 상품에도 테라스 설계가 도입되는 추세다.

다음으로 테라스 오피스텔도 인기다. 테라스를 갖춘 오피스텔의 경우 서비스 면적으로 실사용 면적이 넓어 소형 오피스텔 거주 시 공간활용이 좋다.

업계에 따르면 최근 분양한 오피스텔 중에서 테라스 특화 설계가 도입된 타입은 높은 청약경쟁률을 보인 것으로 나타났다.

실제로 지난 4월 분양한 경기도 안산시 고잔동 ‘안산 중앙역 리베로’는 전용면적 33㎡ 29C타입에 테라스 설계를 적용했다. 금융결제원 자료를 보면 전용면적 33㎡ 29C타입에서 20.33대 1의 최고 경쟁률이 나오며 테라스의 인기를 증명했다. 평균 경쟁률이 2.01대 1인 것과 비교하면 10배 차이가 난다.

지난 5월 분양한 경기도 군포시 금정동 ‘힐스테이트 금정역’ 오피스텔도 전용면적 39㎡ 일부 세대에 테라스 설계를 도입했다. 전용면적 39㎡T가 포함된 3군의 청약경쟁률이 144.51대 1로 평균 경쟁률 62.62대 1의 두 배가 넘는 경쟁률을 기록했다.

이처럼 최근 소형 오피스텔 시장은 아파트에 비해 공간이 좁은 단점을 보완하고 공간 활용도를 높일 수 있는 테라스 설계를 도입해 통해 실수요자들의 편의를 높이고 있다. 특히 소형 오피스텔은 테라스 설계가 적용되면 빨래 건조는 물론 물품 보관, 여가 생활 등 다양한 공간활용이 가능해져 인기가 높다.

이렇다 보니 오피스텔 내 테라스 유무가 매매가격의 웃돈 형성에 긍정적인 영향을 미치기도 한다. 경기도 수원시 이의동 ‘광교 테라스힐(2016년 12월 입주)’은 전 실의 절반 가량에 테라스 설계를 적용했다.

지역 공인중개업소에 따르면 이 오피스텔의 테라스 타입인 전용면적 19㎡는 현재 1500~2000만 원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 반면 테라스가 없는 전용면적 21㎡는 250~600만 원 정도의 프리미엄이 붙는데 그치며 큰 차이를 보였다.

뿐만 아니라 분양권에도 높은 프리미엄이 붙고 있다. 인근으로 2020년 4월 입주 예정인 ‘힐스테이트 광교중앙역’도 일부 호실에 테라스 설계를 적용했다. 지역 공인중개업소에 따르면 소형 평형인 전용면적 21㎡를 기준으로 볼 때, 테라스 타입의 경우 분양권 매매 시 1200~1600만 원의 프리미엄이 붙는다. 반면 테라스가 없는 호실의 경우 700~1000만 원에 프리미엄이 형성돼 있다.

특히 1·2인가구를 타깃으로 하는 오피스텔은 과거에는 대형 고급아파트에만 적용됐지만 최근에는 테라스형 설계를 도입해 오피스텔의 희소가치를 높이고 있다. 외관상 천편일률적인 디자인을 한 기존 오피스텔과 달리 경쟁력을 갖고 있어서다.

실제 일부 테라스 오피스텔은 높은 청약경쟁률을 기록하며 인기몰이 중이다. '킨텍스 원시티' 오피스텔은 청약을 진행한 결과 테라스가 있는 전용 84㎡OD 타입이 191대 1을 기록하며 평균 경쟁률 43대 1보다 4배 이상 높았다. 역시 조기완판을 기록한 '평촌 자이엘라' 오피스텔 역시 넓은 테라스가 적용돼 주목 받았던 전용 84㎡P 타입이 무려 1272대 1의 경쟁률을 기록하며 평균 경쟁률 29대 1을 훌쩍 뛰어넘은 바 있다.

장경철 부동산일번가 이사는“최근 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 시장에서도 아파트와 같이 공간활용에 대한 관심이 높아지고 있는 추세다”며 “특히 요즘 신도시 상권에 빼놓을 수 없는 대세 상가는 테라스 상가인데 실내공간을 야외로 연장해 점포 공간의 활용도를 높일 뿐만 아니라 주변 풍경과 어우러진 휴식 공간을 제공해 단순한 쇼핑 공간을 넘어 문화 공간으로 변화하고 있다”고 말했다.

장이사는 이어 “좁은 공간을 효율적으로 활용할 수 있는 테라스 설계를 통해 주거 편의를 높인 오피스텔이 트렌드로 자리잡고 있는데 소형 아파트 가격이 치솟은 데다 공간을 다양하게 쓰려는 소비자들의 욕구가 겹쳐 주목받고 있다”고 말했다.

테라스 제공 분양중인 주요 상가·오피스텔 현황

-테라스 상가-

MG333 더 테라스 조감도

●MG333 더 테라스=서울 강서구 내발산동655-12번지 일대에‘MG333더 테라스’의 상업시설 및 주거시설을 분양중이다. 5호선 발산역 초역세권이자 의세권(병세권)으로 지난 8월말 준공이 완료된 후분양 상품이다. 이 단지는 지하 2층~지상 7층 규모로 지어지며 1층에서 3층까지는 상업시설로 4층에서 7층까지는 주거 시설(도시형 생활주택)로 구성돼 있다. 3면 코너 입지인 상가는 총 9호로 이중 1층과 2층은 6호로 합법적 복층상가로 전용률은 65%선이다. 전 호실 개인 테라스 기본 설치되어 실질 사용면적은 더욱 넓어지게 되며 각 점포 램프 계단으로 1층과 2층간의 이동이 가능하다. 2층에는 개별 화장실과 창고를 제공해 매출향상에 도움이 될 전망이며 권장업종은 편의점, 베이커리, 커피전문점, 휴대폰대리점, 각종 프랜차이즈 업종, 음식점 등이다. 3층은 3호로 공급되며 전용률은 62%선으로 권장업종은 음식점, 헤어샵, 뷰티샵, 네일샵, 학원, 메디컬, 사무실 등이며 상가 3.3㎡당 분양가는 1,000만원대~3,000만원대로 공급된다.주거시설인 도시형 생활주택은 투룸형 4세대, 스리룸 8세대 총 12세대로 확장형 발코니가 무료로 제공된다. 주거시설에는 전세대 시스템 에어컨 설치, 책상, 옷장 등 빌트인 설치되며 특히 탑층인 7층은 전세대 개인 다락 설치 및 잔디정원 설치된다. 비슷한 면적의 주변 아파트 시세가 7억~8억원임을 감안하면 최대 3억 이상 저렴한 분양가로 공급되어 시세차익도 기대된다. 발산역 인근지역으로 서울의 마지막 노른자위로 불리는 서울 마곡지구가 인접해 있고 연이은 호재로 서울에서 뜨거운 감자로 일컬어지는 지역 중 하나로 꼽힌다. 현장 및 주변 토지가격이 급상승한 지역으로, 안정적인 상권이 메리트라는 게 부동산 관계자들의 전언이다. 특히 2019년 상반기 개원 예정인 이대서울병원 및 의과대학을 포함한 BMT(바이오의료, 의약 중심산업) 단지의 직접 수혜지역으로 현재 제닉, 안트로젠, 한국의약품수출입협회, 두올을 비롯한 총 44개 기업이 단지 입주를 준비 중이며 단지 내에는 상가와 오피스가 전무한 상태이기 때문에 실거주 또는 투자 목적으로 많은 관심을 받고 있다. 골조 공사를 마치고 한창 외부공사가 진행 중인 이대서울병원은 총 1,014병상으로 우리나라에서 6번째로 큰 규모의 병원으로 병원 종사자, 의과대학 교수, 학생과 함께 연간 외래 환자 수만 150만 명에 이를 것으로 전망된다. 여기에 '메디컬 관광특구'로 지정돼 방문할 수많은 해외환자 유입과 더불어 바이오의료, 의약 중심산업단지인 BMT 클러스터 내 오피스에 종사하는 직장인들의 고정수요인 연간 300만 명까지 합치면 매머드급 상권이 형성되리라 전망한다. 또한, 주변 서울가곡초등학교, 명덕여중, 명덕여고, 명덕고, 명덕외고 등 우수한 학군과 교육환경이 마련됐다. 문의 02-2665-3336

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 12월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 두 정거장 거리인 연신내역에 GTX-A노선이 개통하면 서울 삼성역까지 10분대에 이동할 수 있어 인근으로 출퇴근하는 직장인의 수요도 기대된다. 문의 1600-2463

-테라스 오피스텔-

인계동 엘리시아 조감도

●수원 인계동 엘리시아=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원으로 기존 분양가 대비 1,000만원 가량이 저렴하다. 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60~70만선에서 임대가 확정되어 있다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 또 아주대학교, 경기대학교, 경희대학교 등 대학가가 위치해 있으며 아주대병원, 동수원병원, 성빈센트병원 등 종합병원 3곳이 위치해 있다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다. 문의 1600-2463

평택테라스힐 조감도

●평택테라스힐=국철 1호선 송탄역 인근 ‘평택테라스힐’이 성황리에 분양을 진행 중이어서 눈길을 끌고 있다. 평택테라스힐은 삼성, 엘지, 브레인시티 트라이앵글 존에 위치한 레지던스로서, 합리적인 분양가와 10년 임대보장오피스텔이라는 점 덕분에 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다.평택테라스힐은 경기도 평택시 지산동 823-14번지 외 1필지에 들어서며, 지하 1층~지상 12층 규모 Atype 9세대 21.38㎡, Btypw 27세대 19.16㎡, Ctype 9세대 22.82㎡ 총 55세대로 구성된다. 기존 오피스텔의 단점과 레지던스의 단점을 보완, 전문임대관리기업과 임대관리 위탁계약을 체결해 불편한 관리가 필요없고 안정적으로 수익이 발생하는 수익형 오피스텔이다. 전 세대에 테라스가 제공되고, 풀퍼니시드 시스템이기 때문에 냉장고, 드럼세탁기, 에어컨, 2구 전기쿡탑, 서랍장, 주방식탁이 기본으로 비치된다. 뿐만 아니라 층별 CCTV, 디지털 도어록, 홈네트워크까지 갖추고 있다. 교통환경도 매우 편리해 출퇴근이 편리할 것으로 보인다. 송탄역은 도보 4분, 송탄시외버스터미널까지 도보 5분 거리인 데다, SRT지제역 개통으로 수도권은 물론 전국 어디나 빠르게 이동 가능하다. 문의 1800-2336