규제의 역설…수요자들 아파트에서 오피스텔로 옮겨가나?

강력한 부동산 규제로 주택 시장 위축, 오피스텔 새로운 대안으로

최근 정부의 강력한 부동산 규제로 인해 주택 시장이 위축되면서, 오피스텔이 새로운 대안으로 주목받고 있다.

지난 10월 15일 발표된 '주택시장 안정화 대책’으로 인해 아파트 시장이 크게 위축된 반면, 오피스텔 시장은 오히려 활기를 띠고 있다.

한국부동산원의 자료에 따르면, 2025년 10월 이후 서울 내 오피스텔 거래량은 전월 대비 약 28% 증가하였다. 이는 같은 기간 아파트 거래량이 15% 이상 감소한 것과 대조적인 모습이다.

이러한 현상의 주된 이유는 오피스텔이 현행 법령상 '비주택’으로 분류되어 주택 수 산정에서 제외되기 때문이다.

이로 인해 아파트를 보유한 사람도 추가로 오피스텔을 구매할 수 있으며, 대출 규제에서도 상대적으로 자유롭다.

한 부동산 전문가는 "아파트 시장의 유동성 제약이 심화되면서 실수요층이 현실적으로 선택 가능한 대체상품이 오피스텔"이라고 분석하였다.

금융권에서도 오피스텔에 대한 대출 상품을 확대하고 있다. 시중은행들은 최근 오피스텔을 대상으로 한 ‘비주택 담보대출’ 상품을 늘리고 있으며, 평균 금리도 주택담보대출 대비 0.3~0.5%p 낮은 수준을 보이고 있다.

결과적으로, 이번 규제는 '아파트 중심’의 부동산 시장 구조를 재편하는 계기가 될 것으로 보인다.

실수요자들이 내 집 마련의 현실적 대안으로 오피스텔을 선택하고, 개발업체들은 이에 맞춘 주거형 상품 공급을 늘리는 방향으로 시장이 재정비되고 있다.

또 다른 부동산 전문가는 "정부의 초강력 대책 이후 아파트 청약 문턱은 높아졌지만 오피스텔은 여전히 실수요와 투자 모두 가능한 대체 수단으로 인식된다"며 "특히 비주택 분류에 따른 규제 회피성과 대출 접근성은 시장 흐름을 단기간에 바꾸는 주요 요인"이라고 전했다.

다음은 서울 성동구와 경기 과천에서 분양중인 오피스텔 현황이다.

왕십리역 어반홈스 투시도

●왕십리역 어반홈스=서울시 성동구 도선동 114·115·116·117번지 일원에 ‘왕십리역 어반홈스’ 오피스텔이 공식 분양에 나선다.

대건산업건설㈜이 시공을 맡은 왕십리역 어반홈스는 지하 3층~지상 13층, A·B 2개동 규모로 총 84실의 오피스텔과 6실의 근린생활시설로 구성된다.

전용면적 29~38㎡, 전 타입이 실용적인 2룸 구조로 설계되어 있으며, 풀퍼니시드 시스템과 스마트 IoT 기반 설계가 적용돼 실거주자와 임차인 모두의 만족도를 고려한 상품성을 갖췄다.

입주민 편의를 고려한 고급 설계와 상품성, 최신 스마트폼 시스템이 적용됐으며, 커뮤니티 공간, 피트니스 시설 등도 포함될 계획이다.

왕십리역 일대는 현재 서울 지하철 2·5호선과 분당선·경의중앙선이 교차하는 4개 노선의 환승역이자 동북선 경전철(공사중), GTX-C노선(정차 추진 중) 등 대형 교통호재가 집중된 지역이다.

GTX-C와 동북선이 동시에 들어서면 왕십리역은 총 6개 노선이 만나는 서울 최고의 교통 요충지로 부상한다. 유동 인구 증가 뿐만 아니라 상업시설 활성화, 주거 선호도 상승, 업무지구 수요 증가 등 복합적인 프리미엄 효과를 동반할 것으로 기대를 모은다.

왕십리역 인근 오피스텔의 관심을 모으는 이유는 교통 접근성이 한 몫을 차지한다. 서울의 핵심 업무지구인 강남, 광화문, 여의도 모두 20~30분대 진입이 가능하고, GTX 개통되면 교통이 더욱 편리해진다. 이러한 촘촘한 교통망은 입주자에게는 생활 편의성을, 투자자에게는 높은 수요 기반의 임대 수익을 보장한다.

실수요 기반의 탄탄한 임대시장도 주목 받는다. 일대는 한양대학교, 서울시립대학교, 고려대학교 등 대학교와 한양대병원·국립중앙의료원 등 대형병원 근무자, 성수동 일대 창업·IT 기업 종사자 등이 밀집해 있고, 1~2인 가구 중심의 실수요층이 많다. 특히 성동구의 1~2인 가구 비중은 전체 인구의 약 62%를 차지하고 있어 서울 평균보다도 높은 수치다.

성동구는 최근 '왕십리 광역중심 지구단위계획 변경(안)'을 발표하며 본격적인 지역 개발에 나섰다. 이번 변경안은 왕십리역 일대를 복합 중심지로 육성하고, 도시환경 변화에 대응하기 위한 것이다.

핵심 내용으로는 상업지역의 고도화, 가로환경 정비, 보행 친화 구역 조성, 공공기여 확대등이 포함되며, 민간 투자 유도를 통해 지역 가치를 획기적으로 끌어올릴 계획이다. 토지 이용 효율을 극대화하고 고밀도 복합개발을 유도함으로써 성동구의 스카이라인이 크게 바뀔 것으로 예상된다.

이와 함께 성동구는 현재 업무와 주거 기능이 결합된 복합개발이 늘어나고 있으며, 이는 젊은 직장인 및 1인 고소득 계층의 유입을 촉진하고 있다. 특히 1~2인 가구가 많은 성동구의 인구 구조상, 소형 오피스텔에 대한 수요가 크다.

'왕십리역 어반홈스' 분양 관계자는 왕십리역 어반홈스 분양 관계자는 “앞으로 공급될 신축 오피스텔의 경우(36㎡기준) 8~9억대가 넘어갈 것으로 예상되는 가운데 ‘왕십리역 어반홈스’는 5억대 가격으로 투자 가치가 높다”고 말했다.

관계자는 이어 “성동구의 경우 10·15 부동산 대책에서 토지거래허가구역으로 묶였지만 오피스텔은 대상에서 빠져 반사이익도 기대할 수 있다”면서 “오피스텔은 토지거래허가 대상이 아니어서 실거주 의무가 없고 대출도 분양가의 최대 70%까지 받을 수 있다”고 말했다.

분양문의 010-8111-3611

과천 렉서 조감도

●과천 렉서=지난 4월 준공이 완료되어 즉시 입주가 가능한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 파격적인 조건으로 분양중이다.

경기도 과천시 과천지식정보타운 핵심 입지인 상업 1-1BL에 신규 공급하는 과천 렉서는 지하 7층~지상 15층 규모, 전용 22~53㎡ 생활(형)숙박시설 92호실, 오피스텔 136호실, 근린생활시설로 구성된다.

실내는 라이프 스타일에 따라 선택하는 다양한 평면 구성과 트렌드를 앞서는 인테리어로 삶의 품격을 한 층 더 높인다.

더욱 여유로운 복층 설계(일부 호실 제외)를 통해 탁 트인 개방감을 연출하며 보다 세련되고 감각적인 공간을 완성하는 트렌디한 인테리어도 적용된다.

이 밖에도 다양한 공간 활용과 미니멀리즘을 실현하는 유니크한 수납특화를 통해 공간 활용도를 높인다.

사업지인 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 아우르는 자족도시 구축을 목표로 개발 중이다.

따라서 과천 렉서가 자리하게 되는 과천지식정보타운의 개발이 완료되면 아파트 입주와 더불어 기업 이전이 창출하는 일자리 등으로 인한 상주 인구 급증이 전망돼 풍부한 배후수요를 확보하게 될 것으로 보인다.

실제 과천지식정보타운의 약 8천여 세대에 달하는 배후수요를 품고 있으며 지식기반산업용지 15개 블럭의 약 1만9천여 명의 직주근접 수요를 확보했다.

또한 과천 강남벨트 조성사업이 과천 주암 기업형임대주택 공급촉진지구 계획에 포함됐으며 주거와 업무, 상업, 문화 기능을 갖춘 인덕원역 복합도시개발 사업의 미래가치도 기대를 모으고 있다.

사업지인 과천시는 서울과 인접했으며 풍부한 녹지 환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라 GTX-C(예정)을 비롯해 지하철 4호선 과천지식정보타운역 신설(예정) 등의 굵직한 교통호재들이 잇따르고 있다.

게다가 지역 개발을 통해 고급 주거지역으로 새롭게 탈바꿈하는 가운데 과천지식정보타운 내에 IT, 의약, 신소재, 전자 등 미래 산업 관련 기업들이 속속 입주 소식을 전하며 강남권 미래 산업 거점지로 도약하고 있어 밝은 비전을 예고하고 있다.

과천 렉서 주변에는 서울 및 인접 지역 진출입이 수월한 쾌속교통망이 갖춰졌다. 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 가까이에서 이용할 수 있다.

단지 인근에는 이마트, 롯데백화점 등 과천원도심과 평촌신도시의 풍부한 생활 편의시설이 편리한 일상을 선사하며 서울대공원, 서울랜드, 국립현대미술관, 렛츠런파크 등의 컬처 인프라와 문원체육공원, 관문체육공원, 관악산, 청계산, 매봉산 등 쾌적함을 더하는 자연환경도 마련됐다.

2027년 1월 개통을 앞두고 있는 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 통해 이동 가능하다.

정부의 6·27 가계부채 대책 발표 이후, 주거용 오피스텔이 실수요자들의 대체 주거지로 부상하고 있다.

이번 대책으로 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 6억원으로 제한되고, 대출 실행 후 6개월 이내 전입신고 의무화, 소유권 이전 전 전세대출 금지 등 고강도 대출 규제가 본격화되면서 아파트·다세대·연립 등 '주택'으로 분류되는 상품의 실거주 진입 장벽이 크게 높아졌다.

반면, 오피스텔은 건축법상 비(非)주택인 '준주택'으로 분류돼 해당 규제 대상에서 제외된다.

여기에 10.15대책으로 서울 전역과 경기 과천 등이 토지거래허가구역으로 묶였지만 이 또한 빗겨나갔다.

이에 따라 자금 조달이 상대적으로 수월하고 전입 요건에서도 자유로운 주거용 오피스텔이 실수요자들의 새로운 선택지로 떠오르고 있다.

분양문의 1668-0970