비(非)규제 지역, 역세권 신축 아파트 계약 열풍 불까

김포 풍무, 안양 만안 등 인기 급등

수도권 부동산 시장이 비규제 지역을 중심으로 재편되며 편리한 교통망을 갖춘 역세권 입지가 주목받고 있다.

부동산 업계에 따르면, 10·15 부동산 정책을 통해 규제 압박이 강화되고 있다. 서울 전역과 경기도 12곳은 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 지정됐다.

기존 규제지역 내에서 내 집 마련이 쉽지 않다고 느낀 수요자들은 상대적으로 규제 영향이 적은 수도권 비규제 지역으로 이동하고 있다.

비규제 지역은 취득세 기본세율(1~3%)이 적용되고 주택담보인정비율(LTV) 70%까지 가능해 자금 조달 부담이 낮기 때문이다.

이는 최근 정부가 조정대상지역과 투기과열지구를 잇따라 확대 지정하고 토지거래허가구역까지 넓히면서 부동산 시장의 규제 압박이 강화되고 있어서다. 기존 규제지역 내에서 내 집 마련이 쉽지 않다고 판단한 것이다.

비규제 지역은 취득세 기본세율(1~3%)이 적용되고, 주택담보인정비율(LTV) 70%까지 가능해 자금 조달 부담이 낮다. 여기에 세대주뿐 아니라 세대원도 청약이 가능하며, 1순위 청약 자격 요건 역시 가입기간 12개월 이상으로 비교적 완화돼 있다. 이처럼 세금 부담과 청약 문턱이 낮은 비규제 지역은 실질적인 내 집 마련 대안지로 부상하고 있다.

수도권 비규제 지역의 역세권 단지들은 청약시장에서 잇따라 흥행하고 있다.

지난 10월 말 김포 풍무역세권에서 분양한 ‘김포풍무역세권 호반써밋’은 1순위에서 572가구 모집에 4159건이 접수돼 평균 7.3대 1, 최고 24.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은 풍무역 인근의 ‘풍무역 푸르지오 더 마크’도 558가구 모집에 9721명이 몰리며 1순위 평균 17.42대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

또한 안양 만안구의 ‘만안역 중앙하이츠 포레’ 역시 월판선 만안역(예정) 수혜 기대감 속에서 28가구 모집에 200명이 몰려 평균 7.14대 1의 경쟁률을 기록했다.

한 부동산 전문가는 “비규제 지역은 대출 여력이 크고 세금이나 청약 조건에 대한 부담이 적어 실수요자와 투자자 모두 접근성이 높다”며 “특히 역세권 단지는 교통 호재와 지역 발전성까지 기대할 수 있어 연내 분양시장에서도 가장 주목받을 것”이라고 말했다.

◆ 상반기 부진했던 김포 청약시장, 10·15 대책 이후 '반전'

10·15 대책 시행 이후 비규제 지역인 경기도 김포와 안양으로 청약 수요가 빠르게 이동하고 있다. 대출 규제에서 비교적 자유롭다는 점이 실수요자들의 관심을 끌며 이들 지역이 대안 시장으로 부상하는 분위기다.

특히 김포는 올해 상반기와 비교해 청약 경쟁률이 두드러지게 상승하며 반사이익이 본격화하는 모습이다. 시장에서는 규제지역 해제 전까지 분양을 추진하는 단지들을 중심으로 이 같은 수요 쏠림 현상이 이어질 것이라는 전망이 나온다.

업계에 따르면 10·15 대책에 따른 반시이익으로 당분간 김포, 안양 등 서울 진입이 용이한 지역의 신규 분양 단지로 실수요가 쏠릴 것으로 관측된다.

BS한양은 특별공급을 시작으로 11월 18일과 19일 '풍무역세권 수자인 그라센트 1차' 일반분양 접수를 진행한다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 10개동, 총 1071가구로 조성된다. 타입은 ▲59㎡A 261가구 ▲59㎡B 60가구 ▲84㎡ 750가구 규모다.

비규제지역이라 대출 규제에서 상대적으로 자유로운데다 분양가상한제 적용 지역이라 분양가도 저렴하게 책정됐다. 풍무역세권 수자인 그라센트 1차 전용 59㎡ 분양가는 최고가 기준 5억5720만~5억5830만원, 전용 84㎡는 7억 650만원이다.

김포골드라인 풍무역에서 두 정거장이면 김포공항역으로 이동이 가능해 마곡, 여의도, 광화문 등 서울 접근성도 좋다. 지난 7월 국토부의 예비타당성 조사를 통과해 서부권 광역급행철도와 서울지하철 5호선 연장 사업도 추진되고 있다.

10·15 대책 발표 이후 김포에서만 세번째 신규 분양이다. 앞서 '풍무역세권 B5블록 호반써밋' '푸르지오 더 마크' 등 두개 단지가 분양에 나서며 각각 7.8대 1, 17.4대 1의 경쟁률로 양호한 성적을 기록한만큼 3연타 흥행이 가능할 것이란 전망이 나온다.

올해 상반기 풍무역세권 맞은편에서 분양에 나섰던 2개 단지와 비교해도 차이가 확연하다.

지난 3월 '풍무역 롯데캐슬 시그니처'는 612가구 모집에 468명이, 7월 '해링턴플레이스 풍무(1~3단지)'는 1435가구 모집에 287명이 신청해 각각 0.7대 1, 0.2대 1의 경쟁률을 기록하는 데 그쳤다.

◆ 김포·안양 제외한 비규제지역은 부진…서울 접근성에 희비 갈려

최근 김포 아파트 시장이 흥행하는 이유는 10·15 부동산 대책에 따른 반사이익이 작용한 것으로 풀이된다. 서울 전 지역과 경기도 12곳을 규제로 묶이면서 수요와 자금이 김포 지역으로 이동한 것으로 보인다. 지난 2017년 8·2 대책 당시 서울이 투기과열지구로 지정되면서 김포 집값이 급등했던 시기와 비슷한 현상이다. 앞서 2020년 11월 김포가 조정대상지역으로 지정되기 전 약 3년간 아파트 가격은 48% 상승했다.

실제로 지난 10월 15일 주택시장 안정화 방안이 발표된 이후 경기도에서 신규 분양된 단지는 16곳이다. 이들 가운데 '더샵 분당티에르원' '힐스테이트 광명' '성남복정1지구 B1블록 복적영 에피트' 등 3곳을 제외한 13개 단지가 비규제지역에서 나왔다.

다만 청약성적은 김포와 안양을 제외한 지역에서 저조한 것으로 나타났다. 청약접수가 마감된 신규 단지 가운데 김포와 안양을 제외한 파주, 평택, 수원 등은 미달이거나 5배수 예비당첨자를 충족하지 못했다.

올 11월 초 청약 접수를 받은 안양시 만안구에서 분양한 '만안역 중앙하이츠 포레'는 특별공급 9.2대 1, 일반공급 9.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 안양시 동안구가 규제지역으로 묶이면서 안양 내 실수요를 흡수한 것으로 풀이된다.

이 같은 흐름은 당분간 지속될 것이란 전망이 우세하다. 특히 연말까지 예정된 분양 물량 상당수가 비규제지역에 몰려 있는 만큼 자금 여력이 충분하지 않은 실수요자들의 선택지가 더욱 분명해질 것이란 분석이 나온다.

다만 규제지역 해제 여부를 두고 전문가들은 공급 지연과 가격 상승 압력이 동시에 나타날 가능성을 지적한다. 내년 들어 규제지역 해제 여부가 다시 논의될 경우, 해당 지역의 시장 변동성이 오히려 커질 수 있다는 것이다.

또 다른 전문가는 "서울과 규제지역 내 진입 장벽이 높아지면서 당분간 김포와 안양 등 비규제지역이 대체 시장 역할을 하게 될 것"이라며 "특히 수도권 지역의 경우 이미 구축된 교통인프라와 중장기 교통망, 입지 여건이 중요하게 작용하는 만큼 서울 접근성이 높은 곳으로 수요가 쏠릴 것"이라고 말했다.

연내 분양시장에서 공급을 알린 비규제 수도권 역세권 단지로는 다음과 같다.

㈜모아주택산업과 ㈜로제비앙건설이 11월 시흥시 시흥거모지구 B6블록에서 ‘시흥거모 엘가 로제비앙’을 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 25층, 5개 동, 전용 61·84㎡, 총 480가구 규모며 분양가 상한제가 적용된다. 이 단지는 4호선·수인분당선 더블 역세권인 신길온천역을 도보로 이용할 수 있다.

‘시흥거모 엘가 로제비앙’이 공세권 단지로 주목받고 있는데 실제 단지는 남측에 약 1만㎡ 규모의 근린공원, 남서측에 약 5만4천㎡ 규모의 대형공원이 자리할 예정으로, 두 공원을 합치면 약 6만㎡ 이상에 달하는 녹지공간이 조성된다.

또한 단지 서측으로는 제기천이 흐르며, 하천과 연계된 수변공원 및 생태공원 등이 인근에 자리해 도심 속에서도 여유롭고 건강한 주거환경을 누릴 수 있다.

이와 함께 교통, 교육 등 정주여건도 우수하다는 평가다. 4호선·수인분당선 신길온천역의 도보 이용이 가능해 역세권 프리미엄이 기대되며, 단지 내 어린이집과 함께 도보권에는 유치원·초등학교·중학교(계획) 부지가 자리해 안심통학권도 확보하고 있다.

여기에 이미 형성된 시흥, 안산의 인프라를 모두 누릴 수 있다는 점도 강점이다. 실제 단지 주변에는 이마트 트레이더스 안산점, 롯데마트 시화점, 시흥프리미엄아울렛, 한도병원, 시화병원, 메가박스 등 다양한 편의시설이 위치하고 있다.

한편, 시흥거모 엘가 로제비앙은 시흥거모지구 B6블록에 지하 2층~지상 최고 25층, 5개 동, 전용면적 61·84㎡, 총 480가구 규모로 조성된다. 전 가구가 수요자들의 선호도가 높은 중소형으로 구성되는 것이 특징이다. 타입별 가구수는 ▲전용 61㎡ 117가구 ▲84㎡A 268가구 ▲84㎡B 95가구다.

단지가 들어서는 시흥거모지구는 시흥시 거모동, 군자동 일원 약 152만4,243㎡(약 46만평) 부지를 공공택지로 개발하는 사업으로, 개발이 완료되면 이곳에는 향후 1만405가구, 2만7,060명이 거주할 계획이다.

이곳은 앞서 개발이 완료된 시흥 배곧신도시, 장현지구, 목감지구, 은계지구를 이어 수도권 서남부 신흥주거지가 될 것으로 기대감이 높다. 특히 주변에는 약 14만여 명(2024년 4분기 기준)이 종사하고 있는 반월·시화국가산업단지를 비롯해, 안산사이언스밸리, 시흥스마트허브 등이 자리해 이들 지역으로 출퇴근이 편리한 직주근접 배후주거지로도 가치가 높다는 평가다.

GS건설은 11월 안양시 만안구 일원에서 ‘안양자이 헤리티온’을 분양할 예정이다. 지하 5층~지상 최고 29층 17개 동, 총 1716가구(일반분양 639가구) 규모다. 도보 거리에 수도권 1호선 명학역이 위치한 역세권 입지로 가산디지털단지역을 비롯해 서울역, 용산역, 시청역 등의 주요 업무지역으로 환승 없이 한 번에 도달 가능하다.

상록지구 주택재개발정비사업을 통해 공급되는 안양자이 헤리티온은 지하 5층~지상 최고 29층 17개 동, 총 1,716가구 규모의 대단지로 조성된다. 이 중 조합원 및 임대물량 등을 제외한 전용면적 49~101㎡ 639가구가 일반분양 물량이다. 전용면적별 가구수는 △49㎡ 164가구 △59㎡ 404가구 △76㎡ 39가구 △84㎡ 25가구 △101㎡ 7가구 등 중소형 위주로 공급된다.

도보 거리에 수도권 1호선 명학역이 위치한 역세권 입지로 가산디지털단지역을 비롯해 서울역, 용산역, 시청역 등의 주요 업무지역으로 환승 없이 한 번에 도달 가능하다. 한 정거장 거리인 안양역과 금정역에 각각 월곶판교선과 GTX-C 노선이 계획돼 있다.

단지 남측 도보권에 명학초가 있으며, 성문중, 성문고 등의 각급 학교도 걸어서 통학할 수 있다. 인근에 지역 내 선호도 높은 신성중, 신성고도 위치해 있다. 여기에 수도권 대표 학원가 중 하나인 평촌학원가도 차량으로 쉽게 이동할 수 있어 우수한 교육환경을 자랑한다. 또한, 단지 남측으로 수리산이 접해 있어 쾌적한 주거환경은 물론 수리산 조망(일부가구)이 가능하다. 안양천 수변 산책로, 명학공원 등의 공원시설도 주변에 많다.

안양자이 헤리티온은 차별화된 상품성도 갖출 예정이다. 남향 중심으로 단지를 배치하고 엘리시안 가든, 힐링가든, 웰컴가든 등을 조성해 쾌적한 공원형 아파트로 구현했다. 클럽클라우드에는 스카이라운지를 비롯해 힐링라운지, PDR룸, 스카이홀 등이 들어서 수리산의 탁 트인 경관을 바라보며 여유로움을 즐길 수 있다.

여기에 단지 내 마련되는 커뮤니티센터인 클럽 자이안의 경우 골프연습장, 스크린골프, 피트니스클럽, GX룸, 탁구장, 카페라운지/북카페, 필라테스, 사우나, 독서실, 오픈스터디, 키즈카페, 다목적실 등의 스포츠·교육·문화 등을 아우르는 다채로운 시설들로 채워진다. 게스트하우스 별도로 조성돼 손님을 위한 숙소나 파티장소 등으로 다양하게 활용할 수 있다.

견본주택은 경기도 안양시 만안구 안양동 일원에서 11월 중 개관할 예정이다.

㈜한화 건설부문·포스코이앤씨는 11월 인천 남동구 간석동 일원에 조성되는 ‘포레나더샵 인천시청역’을 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 최고 35층, 총 24개 동, 전용면적 39~84㎡, 총 2568가구(일반분양 735가구)의 대단지다.

인천지하철 1·2호선을 이용할 수 있는 인천시청역과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 도보권에 위치해 있어 교통이 편리하다. 광역버스를 이용하면 서울 합정·홍대입구까지 약 1시간 내외로 이동이 가능하다. 수도권제1·2순환고속도로 및 제2경인고속도로 진입도 수월하다. 인천시청역에는 수도권 광역급행철도(GTX) B노선 개통이 예정돼 있어 교통 편의성은 더 좋아질 전망이다. GTX B노선은 인천 송도에서 경기 남양주시 마석까지 약 82.8km를 잇는 철도망으로, 서울 주요 업무지구인 여의도, 용산, 서울역, 청량리 등으로 빠르게 이동할 수 있게 된다.

교육 환경도 우수하다. 단지는 바로 앞에 상인천초가 있고, 1km 내에 상인천중·구월중·간석여중·신명여고·인제고·인천예술고 등이 밀집돼 있다. 인근 구월동 학원가도 이용이 가능하다. 이화어린이공원도 단지 바로 앞에 위치해 있다. 공원 내에는 운동시설, 산책로, 테니스코트 등이 조성돼 있다.

단지 내에는 다양한 커뮤니티 시설이 조성된다. 체육시설로는 골프연습장과 스크린골프, GX룸, 필라테스 스튜디오, 샤워실 등이 마련된다. 자녀를 위한 키즈 북하우스, 그룹스터디룸, 1인 스터디룸, 키즈 카페, 키즈 짐 등도 계획돼 있다. 입주는 2029년 8월 예정.

이 밖에도 BS한양은 지난 11월 7일 견본주택을 열고 경기도 김포시 풍무역세권 B2블럭에서 ‘풍무역세권 수자인 그라센트 1차’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 29층, 총 10개 동, 전용면적 59·84㎡ 총 1071가구 규모다. 김포골드라인 풍무역과 사우역을 모두 걸어서 이용할 수 있다. 풍무역은 지하철 5호선 연장도 추진 중이어서 호재도 예상된다.

또한 BS한양은 인천 미추홀구 용현학익지구에서 ‘인하대역 수자인 로이센트’ 분양도 진행 중이다. 지하 2층~지상 최고 43층 규모, 전용 84~101㎡, 6개 동, 총 1199가구(일반분양 959가구)의 대단지로 수인분당선 인하대역을 도보로 이용할 수 있다.