강남보다 더 뛴 과천, 집값이 무섭게 오르는 이유는

과천 집값, 산업·교통·재건축 ‘삼중 호재’ 폭발

과천 집값이 다시 한 번 수도권 시장의 중심으로 떠오르고 있다.

서울 핵심지보다 높은 상승률을 기록하며 ‘강남 대체지’ 수준을 넘어, 이제는 강남·분당과 함께 움직이는 독자적 고급 주거지 축으로 자리 잡았다는 분석이 나온다.

산업·교통·재건축이 동시에 작동하는 드문 삼중 호재가 겹치며, 과천은 올해 경기도에서 집값 상승률 1위를 기록하는 등 상승세가 더욱 탄력을 받고 있다.

최근 한국부동산원 조사에 따르면 12월 첫째 주 과천 아파트값은 전주보다 0.45% 올라 상승 폭이 확대됐다. 이는 용산구(0.35%), 송파구(0.33%), 동작구(0.31%) 등 서울 선호 지역을 모두 뛰어넘는 수치다. 올해 누적 상승률은 18.76%로 경기도에서 가장 높다.

거래 시장도 이에 호응하는 분위기다.

과천푸르지오써밋(2020년 입주) 전용 84㎡는 지난 10월 28억원에 거래됐고, 2027년 입주 예정인 프레스티어자이 전용 84㎡ 입주권은 25억 원대 중반에서 연이어 손바뀜이 일어났다. 재건축이 추진 중인 주공10단지 83㎡ 역시 28억원대를 기록하며 규제와 관계없이 신고가 흐름이 지속되는 양상이다.

시장 분위기는 변화의 체감도가 확연하다.

한 40대 직장인은 “불과 1년 전만 해도 ‘강남 인접 신축’ 이미지 정도였는데, 이제는 가격 그래프가 강남을 위협하는 수준”이라며 “과천이 완전히 다른 도시가 된 느낌”이라고 말했다.

전문가들은 과천의 상승 배경을 단순한 ‘강남 인접 효과’로 한정하지 않는다.

과천지식정보타운의 조성과 기업 입주가 도시의 체질을 바꾸고 있다는 분석이다. 이곳에는 IT, 게임, 바이오 등 약 800여 개 기업이 입주했거나 입주를 앞두고 있다. 넷마블, JW중외제약, 광동제약 등 대기업과 유망 기업이 잇따라 들어오며 고소득 전문직 종사자들의 유입이 꾸준히 늘고 있다. 이에 따라 ‘지속적 수요’가 가능한 구조가 자리 잡았다는 평가다.

교통 인프라 개선도 상승 요인을 키우고 있다.

GTX-C 노선은 정부과천청사역과 인덕원역을 지나 개통 시 강남 접근성이 크게 높아질 전망이다. 월곶~판교선 역시 인덕원역에 정차하며 과천과 판교를 직접 잇게 된다. 위례~과천선(계획안)까지 더해질 경우 과천과 송파가 하나의 생활권으로 묶이고, 이수~과천 복합터널 개통은 서울 도심 진입 시간을 단축시킬 것으로 예상된다.

전문가들은 이 같은 교통망 확충이 과천을 수도권 남부 교통의 핵심 지점으로 만들고 있다고 평가한다.

도시 전역에서 진행되는 재건축과 신축 공급도 가격 상승을 뒷받침하는 요인이다.

주공5단지(대우건설), 주공8·9단지(현대건설), 주공10단지(삼성물산) 등 대형 시공사가 참여하는 단지들이 잇따라 재건축 사업을 추진 중이며, 경마공원역·선바위역 일대에서는 3기 신도시 과천지구 개발이 본격화됐다. 노후 아파트가 빠르게 신축으로 교체되면서 ‘도시 전체 리빌딩’이 이루어지고 있다는 평가가 나온다.

과천 집값의 강세는 강남·분당과의 공동 상승 흐름에서도 드러난다.

한 부동산 정보업체가 KB국민은행 시세를 분석한 결과, 강남구와 서초구의 매매가격지수가 상승 전환할 때 성남시 분당구와 과천시의 시세도 동시에 뛰는 ‘커플링(동조화)’ 현상이 뚜렷했다. 올해 들어 11월까지 과천 아파트값은 20.05% 오르며 경기도에서 1위를 기록했고, 같은 기간 강남구는 18.99%, 분당구는 14.30% 상승했다.

이들 지역은 고소득 근로자 기반이 두텁다는 공통점이 있다.

국세통계에 따르면 2022년 근로소득 연말정산 기준 1인당 평균 소득은 강남구 8419만원(서울 1위), 과천시 6741만원(경기 1위), 성남시 5670만원으로 집계됐다. 전문가들은 강남·판교·과천을 잇는 첨단 산업 라인이 형성되면서, 직주근접을 중시하는 전문직 종사자들이 이 지역에 집중되는 구조가 만들어졌다고 지적한다.

전문가들은 강남·과천·분당으로 이어지는 이른바 ‘삼각벨트’의 수요 탄탄함과 공급 부족 현상이 당분간 지속될 것으로 보고 과천의 집값 강세도 이어질 가능성이 크다고 전망하고 있다.

한 부동산 전문가는 “과천은 과거의 ‘거쳐가는 도시’에서 ‘머무르는 도시’로 성격이 완전히 바뀌었다”며 “고소득 기반 수요층이 두꺼워 안정성이 높고, 상승장에서는 가장 먼저 올라가는 지역적 탄력성을 갖추고 있다”고 설명했다.

다음은 집값 상승세가 매서운 과천에서 분양(예정)중인 새 오피스텔 현황이다.

해링턴 스퀘어 과천 예상 투시도

●해링턴 스퀘어 과천=효성중공업이 시공을 맡은 ‘해링턴 스퀘어 과천’이 12월 분양에 나선다.

해링턴 스퀘어 과천은 경기 과천지식정보타운 공공주택지구 상업5블록에 위치하며, 지하 5층~지상 29층, 2개 동, 총 359실 규모로 조성된다.

전용면적 세부 타입별로는 △76㎡A 108실 △84㎡A 54실 △84㎡B 27실 △90㎡A 81실 △90㎡B 54실 △90㎡C 27실 △108~125㎡(펜트하우스) 8실이 마련되어 주거 만족도를 높인 중대형 타입 위주로 구성된다.

단지는 오는 2027년 개통을 목표로 공사 중인 지하철 4호선 과천정보타운역과 단지 지하보도로 연결되는 ‘직통 역세권’으로 계획돼 있다. 이를 통해 도보 동선 최소화, 기상 환경 영향 최소화 등이 예상되며, 사당역까지 약 15분, 강남역까지 20분대 접근이 가능하다.

또한 GTX-C노선(예정)이 정부과천청사역과 인덕원역에 계획돼 있으며, 월곶~판교선도 인덕원역에 정차 예정이다. 여기에 위례~과천선(계획), 용인~과천 지하고속도로, 이수~과천 복합터널 등 광역 교통계획도 수립돼 있어 강남권 이동수요를 고려한 교통망 확충이 이어지고 있다. 제2경인고속도로, 과천대로 등 기존 도로망 이용도 가능하다.

IT·바이오·게임 등 첨단 산업 클러스터와 인접해 배후수요도 탄탄하다. 주변에는 펄어비스, 넷마블 등 IT·게임 기업을 비롯해 JW그룹, 셀트리온제약 등 유수의 제약·바이오 기업, 코오롱글로벌과 같은 대기업들이 입주를 마쳤다.

교육환경은 유치원부터 과천갈현초, 율목초, 율목중 등이 이미 개교했으며, 2028년 단설중학교 개교가 예정돼 있다.

생활·의료 인프라도 확대되고 있다. 단지 인근 상업시설과 지식산업센터 내 상가가 운영 중이며, 과천 원도심 이마트, 평촌 롯데백화점 등 이용도 가능하다. 약 500병상 규모의 아주대학교병원(예정)도 추진되고 있으며, 응급의료센터 및 전문센터 도입이 계획돼 있다.

아울러 2025년 말까지 약 44만㎡ 규모 공원·녹지 조성이 계획되어 있으며, 청계산·관악산 접근성과 수변환경 조성 등 자연환경과 연계된 생활환경이 가능하다.

단지 상품 구성은 커튼월룩 외관, 세대당 9~10평 규모 멀티 발코니 계획 및 1.3대 수준의 주차 공간, 층별 5대 이상 엘리베이터 도입 등이 특징이다.

거실 기준 천장고는 일반 공동주택 보다 약 30cm 더 높은 천장고(거실 기준, 우물천정 제외)를 적용해, 같은 면적이라도 훨씬 넓게 느껴지는 공간감을 확보했다.

규제 반사이익도 기대된다. 최근 정부의 고강도 부동산 대책으로 과천 및 서울 주요 지역이 규제지역으로 묶인 가운데, 이번 단지는 중도금 보증을 통한 분양가 60% 대출, 실거주 의무 미적용 등 상대적으로 규제가 적다.

특히 해링턴 스퀘어 과천은 주변 시세보다 합리적인 분양가로 공급될 예정으로 실수요자의 관심이 예상된다.

분양 관계자는 “해링턴 스퀘어 과천은 과천 핵심 인프라를 누리는 입지에 더해 지역을 대표할 만한 수준의 상품을 갖춰 경쟁력을 극대화했다”며, “특히 강화된 부동산 규제 속에서 대안을 찾는 수요자들에게 ‘투자보다 삶의 질’을 높일 수 있는 최적의 선택지가 될 것”이라고 강조했다.

분양문의 1666-0876

과천 렉서 투시도

●과천 렉서=지난 4월 준공이 완료되어 즉시 입주가 가능한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 파격적인 조건으로 분양중이다.

경기도 과천시 과천지식정보타운 핵심 입지인 상업 1-1BL에 신규 공급하는 과천 렉서는 지하 7층~지상 15층 규모, 전용 22~53㎡ 생활(형)숙박시설 92호실, 오피스텔 136호실, 근린생활시설로 구성된다.

실내는 라이프 스타일에 따라 선택하는 다양한 평면 구성과 트렌드를 앞서는 인테리어로 삶의 품격을 한 층 더 높인다.

더욱 여유로운 복층 설계(일부 호실 제외)를 통해 탁 트인 개방감을 연출하며 보다 세련되고 감각적인 공간을 완성하는 트렌디한 인테리어도 적용된다.

이 밖에도 다양한 공간 활용과 미니멀리즘을 실현하는 유니크한 수납특화를 통해 공간 활용도를 높인다.

사업지인 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 아우르는 자족도시 구축을 목표로 개발 중이다.

따라서 과천 렉서가 자리하게 되는 과천지식정보타운의 개발이 완료되면 아파트 입주와 더불어 기업 이전이 창출하는 일자리 등으로 인한 상주 인구 급증이 전망돼 풍부한 배후수요를 확보하게 될 것으로 보인다.

실제 과천지식정보타운의 약 8천여 세대에 달하는 배후수요를 품고 있으며 지식기반산업용지 15개 블럭의 약 1만9천여 명의 직주근접 수요를 확보했다.

또한 과천 강남벨트 조성사업이 과천 주암 기업형임대주택 공급촉진지구 계획에 포함됐으며 주거와 업무, 상업, 문화 기능을 갖춘 인덕원역 복합도시개발 사업의 미래가치도 기대를 모으고 있다.

사업지인 과천시는 서울과 인접했으며 풍부한 녹지 환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라 GTX-C(예정)을 비롯해 지하철 4호선 과천지식정보타운역 신설(예정) 등의 굵직한 교통호재들이 잇따르고 있다.

게다가 지역 개발을 통해 고급 주거지역으로 새롭게 탈바꿈하는 가운데 과천지식정보타운 내에 IT, 의약, 신소재, 전자 등 미래 산업 관련 기업들이 속속 입주 소식을 전하며 강남권 미래 산업 거점지로 도약하고 있어 밝은 비전을 예고하고 있다.

과천 렉서 주변에는 서울 및 인접 지역 진출입이 수월한 쾌속교통망이 갖춰졌다. 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 가까이에서 이용할 수 있다.

단지 인근에는 이마트, 롯데백화점 등 과천원도심과 평촌신도시의 풍부한 생활 편의시설이 편리한 일상을 선사하며 서울대공원, 서울랜드, 국립현대미술관, 렛츠런파크 등의 컬처 인프라와 문원체육공원, 관문체육공원, 관악산, 청계산, 매봉산 등 쾌적함을 더하는 자연환경도 마련됐다.

2027년 1월 개통을 앞두고 있는 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 통해 이동 가능하다.

정부의 6·27 가계부채 대책 발표 이후, 주거용 오피스텔이 실수요자들의 대체 주거지로 부상하고 있다.

이번 대책으로 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 6억원으로 제한되고, 대출 실행 후 6개월 이내 전입신고 의무화, 소유권 이전 전 전세대출 금지 등 고강도 대출 규제가 본격화되면서 아파트·다세대·연립 등 '주택'으로 분류되는 상품의 실거주 진입 장벽이 크게 높아졌다.

반면, 오피스텔은 건축법상 비(非)주택인 '준주택'으로 분류돼 해당 규제 대상에서 제외된다.

여기에 10.15대책으로 서울 전역과 경기 과천 등이 토지거래허가구역으로 묶였지만 이 또한 빗겨나갔다.

이에 따라 자금 조달이 상대적으로 수월하고 전입 요건에서도 자유로운 주거용 오피스텔이 실수요자들의 새로운 선택지로 떠오르고 있다.

분양문의 1668-0970