백세시대 은퇴 후 연세대·고려대 보내줄 수익형 부동산은

‘은퇴후에 고려대는 못가도 최소한 연세대는 가야겠다’는 유머가 부동산 시장에서 유행인데 100세 시대를 맞이하여 노년을 편한하게 보내고 싶은 심정을 대학 이름에 빗댄말이다.

즉 ‘고려대’는 고상하게 여행 다니는 노년을 ‘연세대’는 연금으로 세계여행 다니는 노년을 말한다.

반대로 가고 싶지 않은 대학도 있다. ‘서울공대’와 ‘동경대’가 대표적이다. 서럽고 울적해서 공원에 가면 ‘서울공대’, 동네 경로당에 나가면 ‘동경대’라는 의미다.

얼마전 국민연금연구원이 발표한 ‘중·고령자의 경제생활 및 노후준비 실태’ 보고서에 따르면 50대 이상 자영업자 44.7%가 월수입 100만원 미만으로 나타났다.

또 이 보고서에서 제시한 은퇴 후 월 평균 예상생활비는 부부기준으로 평균 222만4,000원이였다. 하지만 국가에서 보장하는 연금으로는 턱없이 모자라는 액수다.

따라서 저금리에 노후를 대비 할 수 있는 수월한 상품은 수익형 부동산이 가장 현실적인 대안으로 떠오르고 있는 셈이다.

그렇다면 많은 은퇴자들이 과연 어떤 수익형 부동산을 선택해야 할지 고민에 빠지게 된다.

업계에 따르면 첫째, 공급이 없었거나 적었던 지역을 눈여겨 보거나 둘째, 인구의 유입으로 임대수요가 풍부한 지역 셋째, 분양가가 저렴한 저평가 지역이나 미래가치가 높은 지역을 주목하라고 권유하고 있다.

먼저 공급 가뭄 지역이나 최초 공급되는 수익형 물량은 기존 물량의 노후화로 신규 상품으로 갈아타려는 이전 수요와 급등하는 전세가로 내 집 마련에 나서거나 아예 내집마련을 포기하고 수익형 부동산을 선점해 임대사업을 하려는 대기수요가 풍부한 것이 특징이다.

몇 년간 공급이 없었거나 적었던 지역의 경우 희소성면에서 가치가 높지만 투자 지역 선정시 기존 경쟁 상품과 경쟁력은 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토 후 투자에 임해야 한다.

다음으로 지속적으로 사람이 몰리는 지역 수익형 부동산이 주목을 받고 있다.알짜 수익형 상품에 투자하기 위해서 사람이 모이는 곳으로 투자하라고 업계는 권유하고 있다.

사람이 모인다는 의미는 개발호재나 일자리가 창출되어 임대수요가 풍부해 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문이다.

특히 업무지구와 대형상권이 집중된 지역은 상주 인력과 유입인구가 풍부해 투자자들의 관심이 높다.

대기업 등의 이전이나 투자가 이뤄지는 산업단지 형성 지역은 인구가 유입되고 아파트 등 주택가격에 우선적으로 반영되며.수익형 부동산 또한 지역상권이 발전함에 따라 공실은 줄어들고 수익률 상승으로 이어지게 된다.돈과 사람을 몰고 다니는 대기업의 특성상 투자가 확정되면 그 일대는 투자자들의 관심이 높아지기 마련이다.

마지막으로 분양가가 저렴한 저평가 지역이나 교통개선 등 미래가치가 기대되는 지역이 있다. 이들지역은 임대수익은 물론 향후 시세차익도 가능하다는 점에서 주목이 간다.

부동산일번가 장경철 이사는 “최근 고령화 사회로 접어들면서 연금을 대신할 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다”며 “오피스텔 등 일부 수익형 상품의 경우 분양가는 높아지면서 수익률이 하락하는 경향이 있는데 희소성이 높거나 인구가 증가하는 지역 등은 오히려 상대적으로 투자가치가 높아질 가능성이 많아 상대적으로 주목을 받을 것으로 보인다”고 말했다.

고령화 시대 주목할 만한 수도권 연금형 부동산 현황

-공급 없거나 적은 지역-

고양 원당 줌시티 투시도

●고양 원당 줌시티(오피스텔·도시형 생활주택)가 분양중이다. 지하 5층~지상 15층, 전용면적 14.06㎡ 도시형 생활주택 264실, 전용면적 18.65~38.14㎡ 오피스텔 51실, 총 315실로 구성된다. 무엇보다 단지가 위치한 주교동에서 지난 2004년 공급된 삼성홈타운 이후 14년만에 처음으로 공급되는 수익형 원룸(일부 투룸) 상품이라는 점이 인기 요소다. 주변에 노후 오피스텔 및 도시형생활주택 대비 뛰어난 설계와 상품성을 갖춰 임차인 모집에 유리하기 때문이다. 입주자들의 편의성을 높일 뛰어난 입지와 우수한 설계도 장점이다. 서울과 수도권을 빠르게 오갈 수 있는 교통환경이 자랑이다. 단지는 39번 국도가 인접하고, 지하철 3호선 원당역, 외곽순환도로, 고양IC가 가까워 서울 및 인근 지역으로 출퇴근이 편리하다. 각종 생활편의시설도 잘 갖췄다. 주변으로 스타필드 고양, 이케아, 롯데마트, 원당시장, 먹자골목 등이 가까워 쇼핑 및 여가 문화생활을 즐기기 좋은데다, 고양시청, 어울림누리, 명지병원 등도 위치해 편리한 이용이 가능하다. 여기에 원당 최초의 전 세대 복층형 평면으로 설계돼 희소성도 높다. 복층형 경우, 입주자의 라이프 스타일이나 취향에 따라 다용도로 활용이 가능하다는 점에서 수요자 선호도가 높아 주변 대비 높은 임대료 책정이 가능하다는 점에서 높은 수익을 기대할 만하다. 최신 트렌드에 걸맞은 혁신평면도 임차인을 사로잡을 매력요인이다. 세대 내 프라이버시 강화를 위해 거실과 침실을 분리하는 것은 물론 오피스텔의 경우 서재까지 구성된 차별화된 설계를 자랑한다. 여기에, 편리한 빌트인 시스템으로 소형이지만 공간 활용을 극대화한 넉넉한 수납공간 등 맞춤형 공간설계로 입주민의 만족도를 높일 예정이다. 공실 걱정을 낮춰줄 풍부한 배후수요도 장점이다. 단지 인근으로 고양시청과 덕양구청, 덕양구 보건소 등 각종 관공서가 밀집해 관련 종사자가 많고, 원당시장 상인, 인근 소형 부족에 따른 고시텔 거주자까지 더해져 안정적인 임차인 확보가 가능하다. 미래가치도 기대할 만하다 단지 인근으로 신분당선 고양시청역이 계획 중이며 대곡역세권개발, 서울-문산 고속도로(2020년 완공예정) 등 개발호재도 풍부해 향후 수익률 향상도 기대할 수 있다. 한편, 고양 원당 줌시티는 신탁은 하나자산신탁이 맡아 사업 안정성을 높였고, 시공은 1953년에 설립되어 65년 동안 전국의 도로, 철도, 항만, 아파트, 오피스텔, 학교, 관공서 등 다양한 분야에서 실적을 올린 대창기업이 맡았다. 문의 1577-9052

-임대수요 풍부한 지역-

김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도

●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티(오피스텔·상가)=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 전용면적 21~45㎡, 지하 5층~지상 14층, 총 567실로 지역 내 최대규모의 랜드마크 오피스텔이다. 이 오피스텔은 단지의 규모, 우수한 상품성, 뛰어난 인프라와 개발호재 등의 다양한 특장점으로 실수요자를 비롯한 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 우선 단지 내 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이다. 이는 풍무지구 최초의 대규모 단지 내 영화관으로 입주민들은 편리하게 문화생활을 즐길 수 있다. 또 단지 내 중앙광장과 옥상정원이 마련돼 입주민들의 주거 쾌적성을 극대화할 예정이다. 입주민들을 위한 북카페, 비즈니스 룸, 힐링 및 휘트니스 zone 등 다양한 커뮤니티도 마련된다. 뿐만 아니라 단지 내에는 713대 자주식 주차장이 마련돼 주차 스트레스로부터 벗어날 수 있다. 생활인프라도 김포와 마곡 일대의 오피스텔과 비교했을 때 뛰어난 편이다. 단지 내 상가들과 더불어 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있기 때문이다.교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 오피스텔의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 7월 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택과 2020년 11월 입주예정이다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 돈과 사람을 몰고 다니는 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 상가는 계약금 10%, 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다. 문의 1877-0090

-저평가 지역-

등촌역 와이하우스 조감도

●등촌역 와이하우스(오피스텔)=요진건설산업이 서울 강서구 등촌동에 ‘등촌역 와이하우스’를 분양한다. 이 오피스텔은 업무지구를 중심으로 서울 서부권역 수요를 품을 수 있다. 9호선 4정거장 거리 마곡지구 내 44만 여명은 물론 여의도 15만 여명, 상암DMC 4만4000여명, 목동 8만6000여명 등 총 44만 여명 수요를 배후에 두고 있다고 업체 측은 설명했다. 특히 바로 인접한 마곡지구에 최근 대기업들이 대거 입주하고 있다. 이 오피스텔은 서울 핵심노선으로 꼽히는 황금라인 9호선 더블역세권 입지를 갖췄다. 9호선을 통해 앞서 언급한 44만 여명 수요 외에도 김포공항과 강남권 등으로 한번에 이동할 수 있다. 또한 염창JC, 올림픽대로, 강변북로 등 도로 간선망을 통해 서울 주요 도심으로 이동할 수 있다. 등촌역 와이하우스는 지하 2층~지상 15층, 2개 동, 총 252실 규모로 지어지며 전용면적 기준 28A,B㎡와 29㎡ 세 가지 타입으로 구성됐으며 소형 타입으로만 이뤄졌다. 또한 소형 아파트에서나 볼 수 있는 2룸 3베이 설계 적용으로 1~2인 가구 및 다양한 수요층까지 만족시킬수 있으며, 저층부에는 테라스 설계를 적용해 공간 효율을 대폭 높였다. 또 동간 거리를 30m 이상으로 설계해 충분한 일조량을 확보하는 것은 물론 사생활까지 배려했다고 업체 측은 설명했다. 각 동 사이를 활용한 약 700㎡ 규모 단지 내 정원 ‘포켓 파크’도 자랑거리다. 여기에 100% 자주식 주차장을 비롯해 2.5m 광폭주차공간, 천장 에어컨 및 개별 환기시스템, 태양광시스템 등으로 세심한 부분까지 완성도를 높였다. 문의 1600-0834

-미래가치 높은 지역-

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 12월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 두 정거장 거리인 연신내역에 GTX-A노선이 개통하면 서울 삼성역까지 10분대에 이동할 수 있어 인근으로 출퇴근하는 직장인의 수요도 기대된다. 문의 1600-2463