기해년에도 부동산 규제 여전, 규제 피한 수익형부동산은

기해년 새해에도 아파트 시장에 대해 규제가 이어질 것으로 예상되는 반면 규제가 적거나 무관한 수익형 부동산의 인기는 지속 될 것으로 보인다.

업계에서는 먼저 주택 시장의 열기가 주춤하고 있는 가운데 입지가 좋으면서 규제에서 자유로운 주거형 오피스텔이 아파트의 대안으로 떠오르고 있다고 전망했다. 오피스텔은 청약 통장이 없어도 청약할 수 있고 중복 청약이 가능해 1명이 여러채를 청약하는 경우가 적지 않다.

또 서울 등 투기과열지구나 청약조정대상지역에 분양하는 오피스텔이라도 100실 이상일 경우에만 분양권 전매가 제한되기 때문에 이를 피해가는 오피스텔일수록 청약 수요가 더 몰리고 있다.

실제 최근 공급된 ‘힐스테이트 판교역’ 오피스텔에는 3만1323건이 접수됐는데 577실 모집에 평균 경쟁률이 54.29대 1을 기록했다.신분당선 판교역과 지하를 통해 직접 연결되는 힐스테이트 판교역은 판교 알파돔시티 마지막 주거시설이라는 점에서 주목을 받았다. 특히 분양권 전매 제한이 없는 17블록 전용 53㎡(65실)에 2만7583건이 몰려 평균 424.35대1의 경쟁률을 보였으며 7-1블록도 512실 공급에 청약 건수가 3740건에 달하며 평균 7.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 53㎡와 84㎡로 분양가만 각각 7억, 10억~12억원에 달했다.

또한, 비규제 지역 주거용 오피스텔에 대한 소비자들의 관심이 높아지고 있다. 정부의 부동산 시장 규제가 수익형 부동산인 오피스텔까지 확장되면서 비규제지역 오피스텔이 반사이익을 얻고 있는 것으로 풀이된다.작년 초 오피스텔 규제 강화로 인해 전매제한 지역이 전국 투기과열지구에서 조정대상 지역까지 확대됐다.

서울 등 규제 지역에서는 분양권 전매 제한이 적용돼 소유권 이전 등기 시까지 매각할 수 없고, 공급량의 20%를 지역 거주자에게 우선 분양해야 하며 모든 오피스텔에 인터넷 청약 의무화(300실 이상)가 적용되는 등 까다로운 요건이 많아졌다.

이에 따라 비규제 지역 오피스텔은 큰 인기를 보였다. 지난해 상반기에 비규제 지역인 안양시에 분양된 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’는 평당 평균 분양가가 약 1250만원, 평균 분양가는 5억원대로 높은 가격대에 책정됐지만, 622실 모집에 총 6만5546건이 청약 접수됐다. 가장 인기가 컸던 전용면적 84㎡의 경우, 1077.3대 1의 최고 경쟁률이 나왔다.

반면 규제지역은 상반된 분위기다. 비슷한 시기에 조정대상 지역 하남시에 분양된 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 395실을 모집하는 전용면적 20.34A㎡ 평형에 10건의 청약이 접수되는 등 5개 타입 모두 미달했다. 지역 거주자 청약 또한 단 한 건도 접수되지 않았다.

투자자나 수요자들이 규제 사각지대로 눈을 돌리면서 비규제지역 오피스텔에 풍선효과가 이어지고 있어 비규제지역 중 풍부한 수요와 우수한 여건을 갖춘 입지에 들어서는 오피스텔을 주목해볼 만하다는게 업계의 이야기다.

지식산업센터(구 아파트형 공장)나 생활형 숙박시설(레지던스), 섹션 오피스 등도 규제와 무관해 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다.

먼저 최근 강화된 규제로 주택 시장이 주춤한 동안 지식산업센터가 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다. 상가, 오피스텔에 비해 수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕택이다. 이에 발 맞춰 분양업체들도 서울 도심뿐 아니라 서울 접근성이 좋은 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서고 있다.

지식산업센터는 다양한 세제혜택이 지원된다. 2019년 말까지 정부가 지식산업센터 입주기업에 취득세 50%, 재산세 37.5% 등의 세금 감면혜택을 제공하고, 법인세 감면, 정책자금 지원 등도 받을 수 있다.

다음으로 부동산 규제와 무관한 생활형 숙박시설인 레지던스가 있다. 최근 정부의 부동산 시장 규제가 강화되면서 틈새 상품으로 크게 주목을 받고 있다.

레지던스란 서비스드 레지던스 또는 생활형 숙박시설로도 불린다. 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 개념으로, 객실 안에서 취사도구와 세탁기 등 장기 주거에 필요한 여러 시설을 구비한 임대형 주거 상품을 말한다. 숙박용으로 활용할 경우 주택으로 분류되지 않아 다주택자 규제 대상에 해당하지 않는다. 양도소득세는 1가구 2주택에 해당되지 않아 일반세율로 과세한다. 종합부동산세는 포함되지 않으며 부가가치세 기준은 오피스텔과 동일하다.

다만, 취득세가 아파트보다 4배 이상 높다는 점은 감안해야 하며, 투자에 나선다면 먼저 시행사나 위탁 운영사의 재무 상황이나 운영 능력을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 평균 객실가동률이 최소 70~80% 이상 나올 수 있는 상품을 선택해야 고정적인 임대수익과 추가 운영수익도 기대할 수 있다.

최근 스타트업, 벤처, 소규모 기업들이 대거 등장하며 오피스 수요도 덩달아 높아지는 중이다. 올해 벤처투자 규모는 3조3천억원으로 역대 최고치를 기록했고 전국 5인 미만 사업장 개수는 317만 개, 종사자 수는 570만 명에 육박했다. 이는 전체 근로자의 약 26.8%에 달하는 규모다.

투자 상황도 양호하다. 정부의 주택 시장 규제로 상업용 부동산 거래가 활발히 이뤄지고 있기 때문이다. 한국감정원의 상업용부동산 거래량을 살펴보면 올해 상반기(1월~6월) 거래량은 19만 2468건으로 역대 최대치를 기록하기도 했다.

그 중에서도 섹션 오피스는 규모가 작으면서도 공간 효율성이 높아 큰 인기를 끄는 중이다. 또 입주 기업이 한정된 지식산업센터와 달리 다양한 업종의 사업체가 입주 가능해 풍부한 임대 수요까지 누릴 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산에 투자하는 가장 큰 이유는 안정적인 임대료를 받는 것인데 규제와 무관한 전매가 자유로운 주거용 오피스텔, 지식산업센터 및 생활형 숙박시설, 섹션 오피스 등에 눈을 돌리는 것도 하나의 방법”이라고 말했다.

장이사는 이어 “최근 수익형 부동산의 관심이 높아진 만큼 공급도 늘고 있어 일대 공급추이, 임대수요, 주차 및 교통여건, 개발호재 등을 두루 살펴보고 투자에 임해야 한다”고 말했다.

기해년 눈길가는 주요 수익형 부동산 현황

-전매무관 주거용 오피스텔-

노량진 큐브스테이트 조감도

●노량진 큐브스테이트=일일 25만여 명의 유동인구가 오가는 1호선, 9호선 환승역인 노량진역과 1호선 대방역 도보 5분거리에 입지한 ‘노량진 큐브스테이트’ 오피스텔이 첫 선을 보인다. 노량진 큐브스테이트 오피스텔은 서울시 동작구 노량진동 267-6번지 외 4필지에 연면적 4,835.41㎡, 지하 2층~지상 16층 규모로 오피스텔 99실, 도시형 생활주택 18실 및 근린생활시설로 공급된다. 주차는 총 99대가 가능하며 오피스텔은 전용면적 16.84㎡의 A타입(55실)과 22.39㎡의 B타입(44실)이며 도시형 생활주택은 15.94㎡의 A타입(10실)과 17.92㎡의 B타입(8실)이다. 전매가능 투자프리미엄을 갖춘 오피스텔로 한강조망(일부호실 제외)과 여의도, 용산, 강남 등 서울 시내 요지와의 접근성이 차별화된 장점으로 부각되고 있다. 노량진 큐브스테이트 오피스텔은 최신 트렌드에 발맞추어 빌트인 풀옵션으로 제공되며 친환경 자재와 AI음성인식 시스템을 적용해 보일러 및 전등을 손쉽게 제어할 수 있다. 사업지는 서울시 동작구 노량진로 78 유한양행사옥 바로 옆으로 노량진 수산시장 현대화 사업과 국내 최대 규모 학원가 밀집지역으로 최근 분양이 완료된 드림스퀘어 오피스텔을 제외하고는 2007년 이후 오피스텔, 상가 공급이 전무한 상황이다. 단지 주변에는 개발 호재가 진행 중이거나 계획돼 있어 미래가치에 대한 기대감이 고조되고 있다. 노량진수산시장 현대화사업과 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립계획 등의 호재가 이어지고 있는 것. 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 1단계 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 현대화 사업이 완료되면 아시아 최고, 최대 규모의 수산시장으로 전환될 것으로 전망되며 수산시장과 여의도를 잇는 380m 길이의 보도 육교 건립도 예정돼 노량진과 여의도 한강지구를 연결할 것으로 보인다. 노량진복합리조트도 들어설 계획이다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업을 재추진 중으로 여의도 면세점 특허권에 대해 파트너 참여 문의를 진행 중이다. 또한 부족한 관광숙박시설 확충을 위해 지상 20층, 310실(예정) 규모의 관광호텔 건립도 개발 중이다. 특히 이 오피스텔의 사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매, 전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다. 실제 노량진역의 일일 유동인구는 1호선, 9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여 명에 달하는 것으로 알려져 있다. 시행 및 자금관리는 (주)무궁화신탁이 마음건축(주)이 시공을 맡았고 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 분양은 2019년 1월 중 진행예정에 있다. 문의 1599-1522

김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도

●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 전용면적 21~45㎡, 지하 5층~지상 14층, 총 567실로 지역 내 최대규모의 랜드마크 오피스텔이다. 이 오피스텔은 단지의 규모, 우수한 상품성, 뛰어난 인프라와 개발호재 등의 다양한 특장점으로 실수요자를 비롯한 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 우선 단지 내 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이다. 이는 풍무지구 최초의 대규모 단지 내 영화관으로 입주민들은 편리하게 문화생활을 즐길 수 있다. 또 단지 내 중앙광장과 옥상정원이 마련돼 입주민들의 주거 쾌적성을 극대화할 예정이다. 입주민들을 위한 북카페, 비즈니스 룸, 힐링 및 휘트니스 zone 등 다양한 커뮤니티도 마련된다. 뿐만 아니라 단지 내에는 713대 자주식 주차장이 마련돼 주차 스트레스로부터 벗어날 수 있다. 생활인프라도 김포와 마곡 일대의 오피스텔과 비교했을 때 뛰어난 편이다. 단지 내 상가들과 더불어 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있기 때문이다.교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 오피스텔의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 7월 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택과 2020년 11월 입주예정이다. 문의 1877-0090

-생활형 숙박시설-

평택 트리플큐브 조감도

●평택 트리플큐브=평택시의 중심부에 초대형 셀럽레지던스 ‘트리플큐브’가 들어서고 있어 주목을 받고 있다. 트리플큐브는 고덕국제신도시를 비롯해 평택의 주요 프로젝트들의 중심부에 위치하고 있다. 삼성전자 평택공장이 3㎞ 이내, LG디지털파크 5㎞, 브레인시티 4㎞, SRT 지제역까지는 2정거장 거리에 위치한 셀럽레지던스 ‘트리플큐브’는 송탄역이 인접해 있으며 1~2㎞ 내 대형마트와 종합병원, 대형극장 등 생활 편의시설도 갖추고 있다. 또한 ‘트리플큐브’는 3개동, 14개 커뮤니티 시설과 호텔식 특화 서비스로 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 호텔서비스 및 보안서비스 등 큰 부대시설을 갖춘 생활형 숙박시설을 뜻하는 셀럽레지던스 ‘트리플큐브’의 주요시설에는 △피트니스센터 △브런치카페 △셀프세차코너 △미팅룸 △코인세탁실 △하늘정원 △옥상캠핑&바비큐장 △컨시어지서비스 △라이프케어서비스 △여성안심서비스 △비즈니스서비스 △카쉐어링 △자전거대여소 △ 보안시스템 등이 해당되어 규모와 서비스 측면에서 주목을 받고 있다. 한편, 평택은 4차 산업혁명의 전진기지로써 삼성전자의 평택 반도체 투자(100조 원) 호재와 LG디지털파크(60조 원), 브레인시티(2조 5천억 원) 등 천문학적 투자가 이루어지고 있다. 이에 평택 1인 가구 수요 시장 또한 뜨겁다. 삼성전자에서 지난 2월 반도체 제 2생산라인에 추가로 30조 원의 투자 계획을 밝히면서 ‘지역경제 활성화’에 대한 기대감과 지속적인 인구유입 등 겹 호재로 인해 여유자금이 평택부동산 시장으로 유입되고 있다. ‘트리플큐브’는 송탄역이 도보로 1분 거리이며, SRT 지제역과 가까운 거리이다. 이에 지난해 개통한 SRT를 이용하면 서울 수서까지 21분으로 30분대 강남 진입도 가능하다. ‘트리플큐브’는 풀옵션, 풀빌트인, 풀퍼니쳐 시스템에 전세대 발코니 타입으로 1.5룸 분리형 평면설계를 적용했으며 2020년 완공을 목표로 공사를 진행 중이다. 문의 1577-2948

-섹션 오피스-

청량리역 해링턴 플레이스 투시도

●청량리역 해링턴 플레이스=오는 2월 서울시 동대문구 용두동 11-1번지 외 6필지에 40층 높이의 주거복합단지 ‘청량리역 해링턴 플레이스’를 공급할 계획이다. 이 단지는 아파트는 전용면적 59~150㎡, 총 220가구가 들어서며 오피스텔은 전용면적 29~52㎡, 총 34실 규모로 조성된다. 단지 지하 1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어서며 지상 3~6층에는 오피스가 들어선다. ‘청량리역 해링턴 플레이스’는 청량리역 역세권 프리미엄을 가깝게 누릴 수 있다. 단지 140m 거리에 청량리역이 위치해 교통은 물론 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 또한 단지 인근에서는 롯데백화점과 롯데마트, 홈플러스 등을 걸어서 이용할 수 있고 경동시장, 청량리 전통시장 등 생활 인프라도 풍부하다. 또한 ‘청량리역 해링턴 플레이스’는 단지 내에 주거와 업무, 상업시설을 모두 갖춘 원스톱라이프를 누릴 수 있을 것으로 보인다. 단지는 선호도 높은 중소형 위주로 구성돼 대형 면적인 150㎡ 4가구를 제외한 216가구가 59㎡와 84㎡로 이루어졌다. 특히 아파트 전 세대 모두를 10층 이상에 배치해 조망권과 개방감을 확보했고 실용적인 공간배치의 혁신평면으로 설계된다. 오피스텔의 경우 거실과 침실을 분리한 1.5룸형 특화평면이 적용되고 전실 풀퍼니시드 시스템이 적용돼 공간활용과 수납공간을 극대화 했다. 인근 7개 대학이 위치해 있고 다중역세권을 이용한 종로권·광화문권·강남권 출퇴근 수요도 확보 가능하다. 한편, 지하1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어선다. 단지 내 상가인 만큼 내부 구조를 스테이몰로 조성하되, 방문객의 동선을 십자형 구조로 유도해 스트리트형 상업시설의 분위기를 느낄 수 있도록 했다. 지상 3층부터 6층까지는 오피스가 들어선다. 다양한 휴게시설과 공중정원 등이 함께 조성돼 쾌적한 오피스환경을 제공할 전망이다. 방문고객의 시선을 사로잡는 세련된 외관도 주목 할 만 하다. 오피스는 최근 급증하는 소형 사무실 임대수요와 소액투자자를 위해 모듈화 시스템이 적용돼 다양한 맞춤형 섹션공간 구성이 가능하다. 잠실처럼 강북에서는 동대문구 청량리역 일대가 변모하기 시작해 눈길을 끌고 있다. 청량리 역세권 일대가 개발되면 주거와 업무시설, 상업시설, 호텔 등이 대거 들어설 예정이다. 향후 고층 주상복합건물이 모두 조성되면 강북에서 보기 드문 몰세권과 다중초역세권을 누릴 수 있는 고급 주상복합타운이 형성돼 강북을 상징하는 새로운 랜드마크로 부상할 것으로 예상된다. 또한 청량리역 일대는 강북의 교통허브 역할이 더욱 발달 될 것으로 보인다. 청량리역은 현재 KTX와 분당선, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선이 지난다. 또한 추가로 지난해 사업이 확정된 GTX C 노선을 비롯해 예비타당성 조사가 진행 중인 B노선까지 청량리역에 개통되면 전국에서 가장 많은 노선을 확보한 역세권이 될 예정이기 때문이다. 이 외에도 왕십리 및 노원구를 연결하는 동북선 경전철 또한 단지에서 도보로 약 10분이 소요되는 제기동역에 신설될 계획이다. 오는 2월 중 오픈 예정이다. 문의 02-6022-0615

고덕국제신도시 헤리움 비즈타워 투시도

●평택 고덕국제신도시 헤리움 비즈타워 3·4차=수익형 부동산 핫플레이스인 평택 고덕국제신도시에 수익형 오피스와 상가인 ‘헤리움 비즈타워’ 3·4차가 분양중이다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’ 3·4차는 1·2차와 옆으로 나란하게 위치하는 만큼 삼성산업단지를 마주한 대규모 브랜드 오피스 타운으로 조성된다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’ 3차는 고덕 국제화지구 근린상업용지 19-2-1블록에 지하 3층~지상 7층 규모로, 오피스 52실과 상업시설 39실이 공급되고, 4차는 19-2-2,3블록에 오피스 116실과 상업시설 100실로 들어선다.상업시설의 경우 삼성산업단지 정문 바로 앞 사거리 코너에 들어선 1·2차와 연계되는 스트리트형으로 조성돼 시너지 효과도 기대된다. ‘헤리움 비즈타워’는 섹션 오피스로, 지식산업센터와 달리 업종 제한이 없다. 해당 시설은 입주 기업의 특성에 맞게 꾸밀 수 있는 다양한 공간플랜을 제공할 예정이다. 교통망 역시 탁월하다. 고덕국제신도시는 경부고속도로와 평택~화성고속도로, 평택~제천고속도로가 연결되어 있으며 SRT 지제역이 개통했다. 뿐만 아니라 전철 1호선 서정리역, 평택간선급행버스 등을 통해서 수도권으로의 이동도 용이할 뿐만 아니라, 부산까지도 1시간50분만에 진입이 가능한 그야말로 사통팔달 자족도시로 변모하고 있는 것이다. 주변 환경도 쾌적하다. 함박산과 서정리천을 따라 행정타운 및 수변공원, 문화공원을 이용할 수 있고 고덕 R&D테크노밸리와도 가깝다. 삼성산업단지에서 중심상업지구로 가는 관문이 되는 만큼 금융, 메디컬, 음식점, 카페, 사무용품 전문점, 여가·유흥시설, 스포츠·오락시설에 이르기까지 다양한 업종에 대한 임대수요도 기대된다. 한 부동산 전문가는 “고덕국제신도시의 경우 행정타운을 포함한 업무 및 상업용지의 비율이 전체면적의 3.8%에 불과해 희소성이 높은 편“이여서 고덕국제신도시에 이른바 삼성효과가 가시화되고 협력업체 종사자들이 급증하게 되면 인근 지역 오피스들은 자칫 공급부족 상태가 나타날 수 있다”면서 “삼성협력업체 중에서는 5인 미만 소기업 및 스타트업이 많은 만큼 섹션 오피스에 대한 임대수요가 어느 때보다 높을 것으로 보인다”라고 덧붙였다. 지난해 10월 분양한 ‘헤리움 비즈타워’ 1·2차의 경우 별다른 홍보없이 조용히 분양 마무리 단계에 이르면서 고덕국제신도시 최상급 입지임을 증명했다. 해당 시설은 삼성 산업단지 정문 바로 앞 위치를 선점하며 눈길을 끄는데 성공했다. 평택 고덕국제신도시 부동산 시장이 수익형 부동산의 투자처로 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난해 8월 삼성그룹이 발표한 ‘180조원 투자 계획’의 최대 수혜지로 알려졌기 때문이다. 삼성은 180조원 가운데 100조원을 반도체사업에만 투자할 계획으로 특히 올해 착공한 평택 고덕국제신도시 반도체 2공장에 30조원 이상을 우선 투자할 것이라고 밝혔다. 경기도는 제2공장 건설로 생산유발효과만 163조원에 달하며 44만개의 일자리가 직간접적으로 창출될 것으로 내다봤다. 이 외에도 LG진위산업단지, 브레인시티, 평택드림테크 등을 비롯한 대규모 산업단지를 통해 70만 명의 직간접 효과를 누려볼 수 있을 것으로 기대가 높다. 문의 1800-3856