환승 역세권 상가 공급 러시, 특급상가로 갈아타 볼까

환승역세권 상가, 임차인 확보 용이 불황기에도 안정적 수익 가능

초강력 아파트 분양시장의 반사효과로 상가 투자에 관심을 갖는 수요자들이 늘고 있다.

특히 유동인구가 풍부한 역세권 상가는 투자자들의 선호도가 높은데 임차수요가 꾸준해 공실 염려가 없고, 환금성 역시 높기 때문이며 불황기에도 안정적인 수익이 가능하다는 장점도 보유했다.

또한, 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입이 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하고 무엇보다 가격 상승으로 인한 시세차익이 아닌 수익률로 그 가치를 평가 받는 상가의 특성상, 임대 수익이 꾸준히 발생할 수 있는 환승역세권 상가의 인기는 계속 이어질 것으로 보인다.

최근에는 단일 역세권에 비해 유동인구가 많은 2개 이상 노선이 겹치는 환승 역세권 상가들이 속속 선을 보여 더욱 주목 받고 있다.

환승역으로 주목을 받는 대표적인 상권으로 ‘용산역’ 일대, ‘고속터미널역’ 일대, ‘건대역’ 상권 등이 있다.

먼저 4내 노선을 이용할 수 있는 ‘용산역’ 일대는 장기간 정체되었던 지역 내 개발사업이 순조롭게 진행됨에 따라 강남 상권을 능가하는 ‘용산 상권’에 대한 기대감이 커지고 있다.

또 3호선·7호선·9호선의 3개 노선이 교차하는 ‘고속터미널역’이 있다. 현재의 거대상권의 밑바탕은 대형쇼핑시설인 ‘센트럴시티’와 2009년에 개통된 ‘9호선’의 영향이 컸다. 트리플역세권이 되는 고속터미널역에 유동인구가 즐길만한 상업시설이 마련되어, 서초구 일대를 대표하는 상권으로 성장한 것이다.

마지막으로 2호선과 7호선이 교차하는 ‘건대입구역’도 안정적인 수요와 함께 이들 지역을 대표는 스타시티와 역을 중심으로 롯데백화점, 이마트 등의 대형유통시설이 들어오면서 유입수요가 폭발적으로 증대됐다.

건대역 상권은 홍대 거리와 더불어 강북 최대 신흥 상권으로 불황에 아랑곳하지 않고 연중 활기가 넘친다. 건대역 인근에는 건국대 외에도 세종대, 한양대 등이 있어 홍대거리 못지않게 유동인구가 풍부하다.

장경철 부동산일번가 이사는 “특히 2개 노선 이상이 지나는 환승역세권 상가는 보다 많은 인구유입이 가능하고 희소성도 높아 투자가치가 있는데 상권 활성화는 유동인구에 따라 좌우되는 만큼 역세권은 필수적인 요소”라며 “최근 신설노선이 늘면서 환승역세권이 늘고 있어 같은 환승역세권에서 공급되는 상가라 해도 실제 환승역으로 기능을 제대로 하고 있는지, 동선상에 있는 입지인지, 타사 상품과 비교해 경쟁력은 있는지, 투자 금액대비 적정 임대수익이 나올 수 있는지 등을 꼼꼼히 따져 본 후 투자에 임해야 한다”고 말했다.

사통팔달 '환승 역세권'에서 공급중인 주요 상가현황

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어=서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다. 노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 한 부동산 전문가는 "사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매·전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다"며 "노량진역의 일일 유동인구는 1·9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여명에 달하는 것으로 알려졌다"고 설명했다. 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1811-8685

청량리역 해링턴 플레이스 투시도

●청량리역 해링턴 플레이스=오는 2월 서울시 동대문구 용두동 11-1번지 외 6필지에 40층 높이의 주거복합단지 ‘청량리역 해링턴 플레이스’를 공급할 계획이다. 이 단지는 아파트는 전용면적 59~150㎡, 총 220가구가 들어서며 오피스텔은 전용면적 29~52㎡, 총 34실 규모로 조성된다. 단지 지하 1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어서며 지상 3~6층에는 오피스가 들어선다. ‘청량리역 해링턴 플레이스’는 청량리역 역세권 프리미엄을 가깝게 누릴 수 있다. 단지 140m 거리에 청량리역이 위치해 교통은 물론 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 또한 단지 인근에서는 롯데백화점과 롯데마트, 홈플러스 등을 걸어서 이용할 수 있고 경동시장, 청량리 전통시장 등 생활 인프라도 풍부하다. 또한 ‘청량리역 해링턴 플레이스’는 단지 내에 주거와 업무, 상업시설을 모두 갖춘 원스톱라이프를 누릴 수 있을 것으로 보인다. 인근 7개 대학이 위치해 있고 다중역세권을 이용한 종로권·광화문권·강남권 출퇴근 수요도 확보 가능하다. 한편, 지하1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어선다. 단지 내 상가인 만큼 내부 구조를 스테이몰로 조성하되, 방문객의 동선을 십자형 구조로 유도해 스트리트형 상업시설의 분위기를 느낄 수 있도록 했다. 지상 3층부터 6층까지는 오피스가 들어선다. 다양한 휴게시설과 공중정원 등이 함께 조성돼 쾌적한 오피스환경을 제공할 전망이다. 방문고객의 시선을 사로잡는 세련된 외관도 주목 할 만 하다. 오피스는 최근 급증하는 소형 사무실 임대수요와 소액투자자를 위해 모듈화 시스템이 적용돼 다양한 맞춤형 섹션공간 구성이 가능하다. 또한 청량리역 일대는 강북의 교통허브 역할이 더욱 발달 될 것으로 보인다. 청량리역은 현재 KTX와 분당선, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선이 지난다. 또한 추가로 지난해 사업이 확정된 GTX C 노선을 비롯해 예비타당성 조사가 진행 중인 B노선까지 청량리역에 개통되면 전국에서 가장 많은 노선을 확보한 역세권이 될 예정이기 때문이다. 이 외에도 왕십리 및 노원구를 연결하는 동북선 경전철 또한 단지에서 도보로 약 10분이 소요되는 제기동역에 신설될 계획이다. 문의 02-6022-0615

왕십리역 렉스프리미엄 상가 조감도

●왕십리역 렉스프리미엄=시공 케이디종합건설(시행 대주알디오)이 2호선, 5호선, 분당선(청량리 연장), 경의중앙선 4개의 지하철 라인과 동북선 경전철(예정)의 역세권 입지에서 ‘왕십리역 렉스프리미엄’ 상가를 선보인다. 서울특별시 성동구 도선동 257 외 6필지에 들어서는 왕십리역 렉스프리미엄은 복층형 오피스텔(지상 4~18층) 217호실 및 상가 판매시설 14호(지하 2층, 지상 1~3층)로 구성된다. 분양 마감된 217호실의 단지 내 오피스텔 고정수요를 확보한 상가는 지하 2층 1호, 지상 1층 5호, 지상 2층 4호, 지상 3층 4호 등 총 14호로 공급된다. 왕십리역 렉스프리미엄 상가는 분양 전부터 일일 유동인구 7만여 명에 달하는 쿼트러플 ‘역세권상권’을 비롯해 출퇴근 시민이 거쳐가는 버스정류장이 바로 앞에 위치한 ‘대로변상권’과 한양대학교 상주인구 2만여 명, 성동구청과 교보생명의 방문 상주인원이 오가는 ‘항아리상권’을 모두를 충족시킬 수 있는 상업시설이라는 평가를 받아왔다. 왕십리역(쿼트러플 환승역)과 상왕십리역 더블 역세권 입지를 충족한 렉스프리미엄 상가는 서울 주요 도심을 비롯해 강남권역에 10분대 진출입이 가능한 사통팔달의 교통망을 구비했다. 왕십리역, 상왕십리역까지 도보 4분이면 닿을 수 있어 2호선, 5호선, 분당선(청량리 연장), 경의중앙선 4개의 지하철 라인과 동북선 경전철(예정)의 유동인구까지 확보 가능하다. 또한 상가 바로 앞 버스정류장과 건널목이 구축돼 하루 24시간 유동고객을 상시 확보할 수 있는 대로변상권에 해당되며 사업지 주변 교보생명, KT&G를 비롯해 왕십리 뉴타운, 한양대학교, 성동구청의 직장인 등 구매력이 우수한 젊은 소비층이 밀집된 쿼터플역세권의 중심상가이며 퀸터플최대역세권으로 급 부상중이다. 특히 단지 주변 공시지가는 연평균 약 8%의 지속적인 상승세를 나타내고 있으며 상업지역 실거래가는 3.3㎡당 약 1억2천만원~1억8천만원 수준으로 알려져 있다. 이 같은 시세 상승은 왕십리 뉴타운 조성 완료와 함께 재개발 프로젝트 왕십리역세권 4구역 400세대 개발 추진(50층 주상복합단지 개발 추진 중)과 행당7구역 949세대 재개발 진행, 지하철 연장 및 신설, 성동구 육아종합지원센터 신설(2020년 6월 예정) 등의 지역 내 개발호재에 기인하는 것으로 풀이할 수 있다. 이 외에도 상주인구 약 1만8천여 명과 더불어 왕십리3구역 재개발 사업 추진, 행당6구역 리버뷰자이 1,034세대 입주, 삼표레미콘 부지 서울숲 연계 공원 개발, 성동구 과학문화미래관 건립 추진 등 풍부한 개발호재가 진행 또는 예정 중이거나 추진되고 있다. 문의 1670-7230

힐스테이트 판교역 상가 조감도

●힐스테이트 판교역=풍부한 배후수요와 대규모 개발 사업이 예정된 판교신도시에 ‘힐스테이트 판교역’ 상업시설(상가)가 분양 중이다. 알파돔시티에 위치한 이 상업시설은 7-1블록에 지하 8층~지상 20층, 2개 동 상업시설 394실, 17블록에 지하 8층~지상 20층, 1개 동 상업시설 10실 총 400여실로 구성된다. 특히 단지가 스트리트 형으로 설계되어 가시성과 접근성이 뛰어나 고객유입이 수월하며 단지 내 중앙광장이 있어 집객력도 우수하다. 뿐만 아니라 현대백화점과 알파돔시티 내 모든 건물이 지하로 연결되어 고객들의 체류시간을 높일 수 있을 것으로 보이며, 신분당선 판교역도 지하로 연결되어 유동인구의 유입도 기대해 볼만 하다. 힐스테이트 판교역의 교통 환경을 살펴보면 신분당선 판교역과 지하로 연결된 역세권 입지로 2개 블록 모두 판교역과 접근성이 뛰어나다. 신분당선 판교역을 이용하면 15분 이내로 강남역에 도달 할 수 있으며, 현재는 강남역까지만 환승 없이 이동 가능하지만 앞으로는 강북권으로도 빠르게 이동이 가능할 것으로 보인다. 이미 강남역에서 신사역까지의 연장공사가 진행 되고 있어 2021년 개통 예정이며 신사역에서 용산역까지 연장도 예정된 상태다. 또한 경부고속도로와 제2경인고속도로, 서울외곽순환도로, 용인-서울고속도로, 분당-내곡고속화도로, 분당-수서고속화도로 등이 단지 주변에 자리 잡고 있어 차량 이동도 수월할 것으로 보인다.판교신도시는 현재 한국판 실리콘밸리로 불리는 판교테크노밸리의 조성이 완료되어 엔씨소프트, 네이버, 카카오, SK플래닛, SK C&C 등의 대기업들이 입주했으며, 판교 제2·3테크노벨리도 추진 중이다. 판교테크노밸리 북측에 위치한 제2판교테크노밸리는 첨단사업을 중심으로 기업 유치에 나서고 있으며 2019년 말 준공이 예정되었다. 제3테크노밸리도 지난 10월 지구 지정을 발표하면서 본격적인 사업 추진에 나섰으며 주거와 업무가 동시에 가능한 복합도시로 조성할 계획이다. 더불어 올해 4월 준공을 마친 알파돔타워3 과 알파돔타워(4-6)에는 PC, 프린터 제조업체인 휴렛팩커드(HP Korea)와 카카오 계열사(카카오페이, 카카오게임), 네이버, 배틀그라운드의 제작사인 블루홀 등이 입주한 상태다. 입주는 2022년 7월 예정이다. 문의 1800-9211