청약률 0%대 오피스텔 등장 대안으로 상가·오피스 뜬다

수익형 부동산의 대표주자격인 오피스텔 분양 시장에 한파가 몰아치고 있다. 최근 분양에 나선 오피스텔들의 미분양이 크게 치솟고 있어 앞으로 추가 금리 인상이 이어질 경우 오피스텔 시장이 더욱 침체될 것으로 전망된다.

업계에 따르면 올해 오피스텔 시장이 전망은 더욱 악화될 것이라는 예상이다. 금리 인상 시 이자 비용이 늘어나 상대적으로 수익률은 떨어지기 때문이다.

특히 시중의 예금 금리가 3%에 가까워지는 상황에서 오피스텔 수익률은 보합 내지 하락하고 있어 상대적으로 매력이 떨어지고 있다는 관측이다.

실제로 올해 1월 분양한 오피스텔 3곳 중 2곳이 심각한 성적을 기록했다. 이달 2일 청약 접수한 '인천역 코아루 센트럴시티 오피스텔'의 경우 899가구 모집에 12건이 접수돼 청약률이 1.3%에 불과했다. 또 이어 이달 14일에 분양한 '전주에코로마네시티 현대썬앤빌'은 402가구 모집에 3건이 접수돼 사실상 0%에 가까운 청약률을 보였다.

업계에선 이미 지난해 3분기부터 오피스텔 시장의 악화는 예고됐다는 지적이다. 한국감정원에 따르면 전국 오피스텔 중위매매가격은 지난해 11월 1억5812만원에서 지난달 1억5806만원으로 하락했다. 반면 오피스텔 공실률은 높아지고 있는데 지난해 3분기 오피스텔 공실률은 12.7%로 전년 동기 대비 0.6% 증가했다.

앞으로도 추가적인 금리 인상이 예고된 데다 지난해에 이어 올해 오피스텔 공급물량이 적지 않아 부정적 영향이 지속될 것으로 관측된다.

부동산114에 따르면 올해 오피스텔 분양 물량은 지난해(8만160실)보다 많은 8만1715실이 공급될 예정이다.

공급과잉에 시달리고 있는 오피스텔 투자의 대안으로 주 7일 상권에 공급되는 상가나 대기업 산업단지를 배후로 하는 오피스 등이 떠오르고 있다. 이들은 희소성까지 갖춰 불황기에도 강하다는 평가를 받고 있다.

먼저 주중과 주말을 가리지 않고 지속적인 유동인구 확보가 가능한 '주 7일 상권' 입지에 들어서는 상가가 눈길을 끌고 있다.

상가의 경우 배후수요에 따라 임차인 모집이나 임대수익 등이 좌우되는 만큼 기복 없이 다양한 배후수요를 일주일 내내 확보할 수 있는 상권은 상가 투자 시 최적의 입지로 꼽힌다.

일반적으로 상가는 특정 타겟을 설정해 운영하는 경우가 대부분이다 보니 시간대나 요일 등에 많은 구애를 받는다. 직장인을 주타겟으로 삼는 오피스 상권 내 상가의 경우 주말에는 영업을 하지 않는 점포가 부지기수다. 반대로 관광지 일대에 자리잡은 상가는 주로 주말이나 연휴기간에 인파가 몰리기 때문에 일정한 수익을 기대하기 어렵다.

이에 업계는 투자 안정성을 높이기 위해서는 '주 7일 상권'을 우선적으로 고려할 필요가 있다고 강조한다. 주 7일 상권은 기본적인 고정수요인 주거시설이 갖춰진 상태에서 다양한 상권이 부가적으로 자리잡고 있는 형태가 주를 이룬다. 이 경우 타겟층이 확대되면서 연중무휴 풍부한 배후수요를 확보할 수 있어, 안정적인 임대수익 실현 및 향후 자산가치 향상에 긍정적인 영향을 미친다.

실제, 이러한 입지를 갖춘 상권의 경우 상대적으로 낮은 공실률을 보인다. 일례로 일평균 약 7만 명(출처: 서울교통공사)이 이용하는 2·4호선 환승역인 사당역상권은 주거 및 업무시설을 비롯해 등산, 여가 등을 목적으로 한 방문객으로 평일과 주말 모두 붐비는 대표적인 주 7일 상권이다.

또, 성적도 좋았다. 지난해 3월 인천 부평구 산곡동에 분양한 '부평 아이파크 상업시설'은 총 73개 호실이 계약 당일 100% 완판을 기록했다. 이 상가도 1만 가구 이상 입주를 앞둔 주거중심지역에 들어서는 것은 물론 인근으로 산업단지와 다양한 규모의 공원이 밀집해, 분양 전부터 주 7일 상권을 형성할 것으로 기대를 모았다.

다음으로 섹션 오피스가 수익형 부동산의 틈새 시장으로 떠오르고 있다. 최근 스타트업, 벤처, 소규모 기업들이 대거 등장하며 오피스 수요도 덩달아 높아지는 중이다. 올해 벤처투자 규모는 3조3천억원으로 역대 최고치를 기록했고 전국 5인 미만 사업장 개수는 317만 개, 종사자 수는 570만 명에 육박했다. 이는 전체 근로자의 약 26.8%에 달하는 규모다.

섹션 오피스란 오피스 빌딩을 층이나 호수별로 분리해서 단위별 분양하는 형태로 분양 규모가 작아 공간 효율성이 높고 상대적으로 합리적인 분양가로 오피스 공간을 확보할 수 있는 것이 장점이다. 최근 1인 크리에이터 등 새로운 비즈니스가 성행하면서 새롭게 주목받고 있다.

또 입주 기업이 한정된 지식산업센터와 달리 다양한 업종의 사업체가 입주 가능해 풍부한 임대 수요까지 누릴 수 있다.

섹션 오피스 투자에서 안정적인수익을위해서는주변환경과수요를파악해투자하는것이 중요한데 대표적인상품으로는대기업산업단지인근오피스가있다.

대기업 산업단지가 밀집한 지역은 공실률이 적고 안정적인 수익이 가능하다. 또 대기업 뿐아니라 협력 업체들까지 덩달아 이전하는 등 이른바 낙수효과로 풍부한 배후수요도 누릴 수 있다. 대규모 인구 유입으로 조기 상권활성화도 가능하다. 일례로 지난 2008년 삼성전자가 강남 서초사옥으로 이전하자 일대 부동산 시장은 큰호황을 맞기도 했다.

장경철 부동산일번가 이사는 "다양한 수요층을 흡수할 수 있는 주 7일 상권은 임차인 선호도가 높은 만큼 투자 위험성을 낮출 수 있어 투자자들 사이에서 인기라며 이 같은 복합 상권은 인근 주거시설 내 고정수요는 물론 주변의 지하철역이나 집객시설 등을 이용하는 풍부한 유동인구를 갖춘 입지로, 빠르게 상권이 활성화되며 지역 내 랜드마크로 자리잡을 가능성이 크다"고 말했다.

장이사는 이어 “섹션 오피스는 오피스텔과 같이 소액으로 투자가 가능하며 전매제한 등이 없고 대기업 배후 지역 등은 수익률도 높은 편이라 당분간 주목을 받을 전망이다”고 말했다.

희소가치 확보한 상가, 섹션 오피스 현황

-주 7일 상권 공급 상가-

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어=서울시 동작구 노량진동16-1외10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입)상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다.노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 한 부동산 전문가는 "사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매·전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다"며 "노량진역의 일일 유동인구는 1·9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여명에 달하는 것으로 알려졌다"고 설명했다. 총 주차대수는 437대로 2020년 8월 준공예정이다.문의 1811-8685

청량리역 해링턴 플레이스 투시도

●청량리역 해링턴 플레이스=오는 2월 서울시 동대문구 용두동 11-1번지 외 6필지에 40층 높이의 주거복합단지를 공급할 계획이다. '청량리역 해링턴 플레이스'가 그 주인공으로, 아파트는 전용면적 59~150㎡, 총 220가구가 들어서며 오피스텔은 전용면적 29~52㎡, 총 34실 규모로 조성된다. 단지 지하 1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어서며 지상 3~6층에는 오피스가 들어선다. 청량리역 해링턴 플레이스는 역세권 프리미엄 가치가 매우 높을 것으로 예상된다. 현재 상가에서 도보거리 140m 거리에 청량리역이 위치해 있으며 이 역은 KTX와 분당선, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선이 지난다. 또한 추가로 지난해 사업이 확정된 GTX C 노선을 비롯해 예비타당성 조사가 진행 중인 B노선까지 청량리역을 지나게 되면, 6개의 노선을 확보한 역세권이 될 예정이다. 이 외에도 왕십리 및 노원구를 연결하는 동북선 경전철은 단지에서 도보로 약 10분이 소요되는 제기동역에 신설될 계획이다. 단지 인근에서는 롯데백화점과 롯데마트, 홈플러스 등을 걸어서 이용할 수 있고 경동시장, 청량리 전통시장 등 생활 인프라도 풍부하다. 청량리역 해링턴 플레이스는 단지 내에 주거와 업무, 상업시설을 모두 갖춘 원스톱라이프를 누릴 수 있을 것으로 보인다. 한편, 지하1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어선다. 단지 내 상가인 만큼 내부 구조를 스테이몰로 조성하되, 방문객의 동선을 십자형 구조로 유도해 스트리트형 상업시설의 분위기를 느낄 수 있도록 했다. 지상 3층부터 6층까지는 오피스가 들어선다. 다양한 휴게시설과 공중정원 등이 함께 조성돼 쾌적한 오피스환경을 제공할 전망이다. 방문고객의 시선을 사로잡는 세련된 외관도 주목 할 만 하다. 오피스는 최근 급증하는 소형 사무실 임대수요와 소액투자자를 위해 모듈화 시스템이 적용돼 다양한 맞춤형 섹션공간 구성이 가능하며 2월 중 오픈 예정이다. 문의 02-6022-0615

-대기업 산업단지 배후 오피스-

송도 씨워크 인테라스 한라 조감도

●송도 씨워크 인테라스 한라=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 교통여건은 인천 지하철 1호선 인천국제업무지구역이 도보 3분 거리에 위치하고, 건물 인근으로 송도내부순환노선 트램 1단계가 2026년 개통될 예정이다. 송도 트램 1단계는 인천글로벌캠퍼스~송도랜드마크시티를 연결하는 노선이다. 또 제2경인고속도로, 제2외곽순환도로를 통해 서울·수도권을 빠르게 이동할 수 있다. 인천 송도~서울 여의도~서울역~경기 남양주 마석을 잇는 광역급행철도(GTX) B노선도 추진된다. GTX-B는 인천과 서울 생활권을 20분대에 연결하고 남양주 마석까지는 50분 안에 이동이 가능하다. KTX경부선과 연결되는 인천발 KTX 노선도 연결된다. 생활편의시설은 달빛축제공원, 현대프리미엄 아울렛, 신세계몰, 롯데몰, NC몰, 세브란스 병원, 아트센터인천 등을 이용할 수 있다. 지난 2003년 경제자유구역으로 지정된 송도국제도시는 교통과 교육, 상업시설 등 기반시설이 개선되고 기업 이전도 늘어나고 있다. 포스코건설, 삼성바이오로직스, 코오롱글로벌 등 다수의 대기업과 유엔 산하 국제기구 등이 입주했다. 한국판 실리콘밸리와 같은 개방형 혁신창업 거점이 될 스타트업파크, 인천신항 물류크러스터, 워터프런트 건설 등 대규모 개발 계획도 진행 중이다. 분양 관계자는 "송도에는 인천항만, MICE 특구 조성 등으로 관련 기업 이전이 예상되지만 대형 오피스 위주의 공급만 있어 실질적인 소형 오피스는 공급이 부족한 상황이다"며 "송도 씨워크 인테라스 한라는 다양한 업무지원시설, 업무 제휴 서비스, 발코니, 초역세권 장점을 모두 갖추고 있어 높은 관심이 예상된다"고 말했다. 문의 010-2732-9283