성공 상가투자 직장인 등 퇴근길 동선 상가를 잡아라

최근 수익형 부동산 시장에서 호황을 누렸던 오피스텔이나 지식산업센터 등이 공급과잉과 수익률 저하로 주목도가 하락하고 있다.

반면 상가시장에서는 희소성이 높은 알짜 입지에 위치한 점포는 여전히 귀한 대접을 받고 있다.

대표적인 상가로 직장인들 퇴근길 동선상에 있는 경우다. 상가 투자 속설에 ‘직장인 출근길보다 퇴근길 동선에 주목하라’는 말이 있다.

그만큼 퇴근길 동선만 잘 파악하면 상가투자에서 노른자 입지를 고를 수 있다는 의미다. 바쁜 출근길 유동인구는 그냥 흘려 보내야하는 반면 퇴근길은 여유를 가지고 점포를 둘러볼 수 있다.

그런 의미에서 유명하거나 인지도가 높은 상권의 퇴근길 길목에 있는 관문형(초입) 상가나 대기업 산업단지 정문에 위치한 정문형 상가들이 탄탄한 유동인구를 유입하는데 적합하다는 평가를 받고 있다.

먼저 관문형 상가의 경우다. 관문형 상가는 역세권이나 먹자골목, 특화거리, 지역명소, 나들이 장소 등 상권의 시작점에 위치해 풍부한 유동인구를 가장 먼저 흡수할 수 있기 때문인데 상권 앞자리 입지는 한정된 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다.

일반적으로 관문형 상가(초입상가)란 상권이 형성돼 있는 길목 초입에 위치한 상가를 말하는데 주로 지하철역 입구에 위치해 있거나 먹자상권, 특화거리, 지역명소, 유명한 나들이 장소로 향하는 길목 초입에 위치해 있는 경우가 많아 상가투자의 성공요인으로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋다는 장점이 있다.

또한, 가장 먼저 보이는 상가인 만큼 유동인구를 선점할 수 있어 풍부한 배후수요를 확보하기가 유리해 인기가 높다.

특히 신도시나 택지지구 내 관문형 상가는 상권의 시작점에 자리하기에 유동인구가 많이 다니는 길목을 선점할 수 있다. 상권 앞자리 입지는 한정돼 있는 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다.

다음으로 대기업 산업단지 근무자 퇴근길을 사로잡는 정문형 상가가 있다. 대표적인 지역을 꼽으라면 서울 마곡지구나 평택 고덕국제신도시 등이 있으며 대기업 산업단지 정문 맞은편에 입지한 상가는 종사자나 계열사, 협력업체 등 많은 유동인구 유입은 물론 자연스러운 광고효과까지 더해 지역의 랜드마크 역할을 기대해 볼 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “상가에 투자해 성공하려면 해당 상권의 주된 소비세대들이 퇴근시간에 주로 이용하는 도로나 골목길이 어디며, 역세권처럼 출입구가 다수인 경우 주 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단해야 한다”고 강조했다. 이어 “상가투자를 하려면 상권를 주로 이용하는 고객의 이동하는 동선을 그려보는 것은 상당히 중요하다”고 덧붙였다.

직장인 등 퇴근길 길목 공급 상가 현황

-핫플레이스 상권 관문형 상가-

신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가 조감도

●신길뉴타운 신길 센트럴자이 단지내 상가=서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길 센트럴자이 단지내 상가가 오는 13일 분양에 들어간다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 계약금은 30%며 4월 13일(월) 분양 절차에 들어간다. 문의 02-6082-1612

건대 센트라임 상가 조감도

●건대입구역 센트라임=양꼬치거리 초입 사거리 코너 즉 광진구 자양동 5-4번지 대지 687㎡, 연면적 2393.39㎡, 지하 2층~지상 5층 규모인 '건대입구역 센트라임' 상가를 신축하면서 선착순 분양 중이다. '센트라임' 상가는 일반 주상복합 전용률이 보통 43~50% 정도인 것에 비해 1층 상가 전용률이 78%로 매우 높으며 추후 임대 줄 생각으로 소유하는 투자자들은 풍부한 유동인구에 공실 걱정없이 높은 임대수익을 기대할 수 있다고 한다. 상가 내 유치 업종은 지하 1~2층은 휘트니스센터, 노래방, 당구장, 호프광장, PC방, 회센타 등을 유치 중이며 지상1층 은 약국, 부동산, 편의점 등 8개 점포이고, 2층부터 5층 까지는 병·의원, 미용실, 호프광장, 까페&레스토랑 등이 유망업종으로 점포 수가 몇개 되지 않아서 조기 분양완료가 예상된다. 특히 병·의원 개원하실 의사분께서는 개원입지로 적극 검토를 권장한다고 말한다. 상가 대출은 제1금융권 은행에서 분양대금의 65% 전후여서, 실 투자금 3억~5억원이면 1층 상가를 보유할 수 있으며 연간 임대수익률은 층별 5%~8% 정도의 수익이 예상된다고 관계자는 말했다. 건대역 상권은 홍대 거리와 더불어 강북 최대 신흥 상권으로 불황에 아랑곳하지 않고 연중 활기가 넘친다. 건대입구역은 지하철 2호선, 7호선의 환승 역세권으로 편리한 교통여건을 갖고 있다. 건대역 인근에는 건국대, 세종대, 한양대 등이 있어 홍대거리 못지않게 유동인구가 풍부하다. 건대 상권 중에서도 2호선 라인인 건대입구역 5번 출구 로데오거리와 맞물린 먹자상권 청담대교방향 양꼬치구이거리가 제일 '핫’한 곳으로 주목받고 있다. 건대역 상권 중 건대병원 맞은편 맛집거리는 지금까지 구 상권 특성상 비좁은 골목에 낡은 건물이 산재해 있으면서도, 신축상가나 재개발의 어려움 때문에 상권 변화가 거의 없다. 그러나 건너편 로데오거리는 분위기가 다르다. 청담대교 방향 메인대로변에 최고 20~29층 규모 아파트 4개동 오피스 3개동으로 이루어진 고급 주상복합 1400여 세대가 공사 중이고, 이 일대는 재건축 재개발로 활성화되어 부동산 가격은 고가 행진이 이어지고 있는 곳이다. 로데오거리 일대는 도로가 넓어 동선이 좋아 행인들이 전혀 불편함을 못 느낀다. 특히 수년 전부터 양꼬치거리가 입소문나면서 월 1억이 넘는 매출을 올리는 점포도 생겨나고 있는데 요즘의 타지역 불경기 상가와는 전혀 다른 분위기로 상가축이 이곳 로데오거리 와 패션거리, 양꼬치거리로 이동한 셈이다. 점포수도 계속 늘어나고 상권도 확장 추세다. 권리금 역시 10평 기준 1억원 전후이고 양꼬치 거리 입구 초입의 점포 권리금은 2억~3억원 정도이지만 점포 매물은 거의 없다는게 인근 부동산 중개업소의 설명이다. 센트라임 상가는 2호선 건대역 5번 출구 양꼬치거리 초입 사거리 코너인 광진구 자양동 5-4번지 현장에서 홍보 중으로 입주는 2019년 6월 예정이다.

-대기업 산업단지 정문형 상가-

고덕국제신도시 헤리움 비즈타워 투시도

●평택 고덕국제신도시 헤리움 비즈타워3·4차=수익형 부동산 핫플레이스인 평택 고덕국제신도시에 수익형 오피스와 상가인‘헤리움 비즈타워’3·4차가 분양중이다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’3·4차는1·2차와 옆으로 나란하게 위치하는 만큼 삼성산업단지를 마주한 대규모 브랜드 오피스 타운으로 조성된다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’3차는 고덕 국제화지구 근린상업용지19-2-1블록에 지하3층~지상7층 규모로, 오피스 52실과 상업시설 39실이 공급되고, 4차는 19-2-2,3블록에 오피스116실과 상업시설100실로 들어선다. 상업시설의 경우 삼성산업단지 정문 바로 앞 사거리 코너에 들어선 관문형 상가로 1·2차와 연계되는 스트리트형으로 조성돼 시너지 효과도 기대된다. ‘헤리움 비즈타워’는 섹션 오피스로, 지식산업센터와 달리 업종 제한이 없다. 해당 시설은 입주 기업의 특성에 맞게 꾸밀 수 있는 다양한 공간플랜을 제공할 예정이다. 교통망 역시 탁월하다. 고덕국제신도시는 경부고속도로와 평택~화성고속도로,평택~제천고속도로가 연결되어 있으며SRT지제역이 개통했다. 뿐만 아니라 전철1호선 서정리역, 평택간선급행버스 등을 통해서 수도권으로의 이동도 용이할 뿐만 아니라,부산까지도1시간50분만에 진입이 가능한 그야말로 사통팔달 자족도시로 변모하고 있는 것이다.주변 환경도 쾌적하다. 함박산과 서정리천을 따라 행정타운 및 수변공원,문화공원을 이용할 수 있고 고덕R&D테크노밸리와도 가깝다.삼성산업단지에서 중심상업지구로 가는 관문이 되는 만큼 금융,메디컬,음식점,카페,사무용품 전문점,여가·유흥시설,스포츠·오락시설에 이르기까지 다양한 업종에 대한 임대수요도 기대된다. 한 부동산 전문가는“고덕국제신도시의 경우 행정타운을 포함한 업무 및 상업용지의 비율이 전체면적의3.8%에 불과해 희소성이 높은 편“이여서 고덕국제신도시에 이른바 삼성효과가 가시화되고 협력업체 종사자들이 급증하게 되면 인근 지역 오피스들은 자칫 공급부족 상태가 나타날 수 있다”면서“삼성협력업체 중에서는 5인 미만 소기업 및 스타트업이 많은 만큼 섹션 오피스에 대한 임대수요가 어느 때보다 높을 것으로 보인다”라고 덧붙였다. 지난해 10월 분양한‘헤리움 비즈타워’1·2차의 경우 별다른 홍보없이 조용히 분양 마무리 단계에 이르면서 고덕국제신도시 최상급 입지임을 증명했다. 해당 시설은 삼성 산업단지 정문 바로 앞 위치를 선점하며 눈길을 끄는데 성공했다.평택 고덕국제신도시 부동산 시장이 수익형 부동산의 투자처로 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난해 8월 삼성그룹이 발표한‘180조원 투자 계획’의 최대 수혜지로 알려졌기 때문이다. 삼성은 180조원 가운데100조원을 반도체사업에만 투자할 계획으로 특히 올해 착공한 평택 고덕국제신도시 반도체2공장에 30조원 이상을 우선 투자할 것이라고 밝혔다. 경기도는 제2공장 건설로 생산유발효과만163조원에 달하며44만개의 일자리가 직간접적으로 창출될 것으로 내다봤다. 이 외에도 LG진위산업단지, 브레인시티, 평택드림테크 등을 비롯한 대규모 산업단지를 통해 70만 명의 직간접 효과를 누려볼 수 있을 것으로 기대가 높다. 문의 1800-3856