떠오르는 수익형 부동산 알짜 입지(立地) 3총사는

최근 아파트에 대한 초강력 규제가 이어지면서 투자처의 대안으로 수익형 부동산에 관심이 높아지면서 같은 값이면 좋은 입지(목)를 확보하기를 희망하는 투자자들이 늘고 있다.

수익형 투자에서 많이 알려진 격언중에“입지나 목이 성공투자의 절반을 차지한다”는 말이 있다.그만큼 좋은 입지는 임차인 확보나 고객 유치에 유리해 임대조건을 좋게 만드는 것은 물론 향후 가치가 달라지기 때문이다.

수익형 부동산에서 좋은 입지란 대표적으로 ▲관문형 상가 ▲사거리 코너 입지 ▲대로변 입지를 확보한 단지라고 할 수 있다.

먼저 관문형 상가가 있다. 관문형 상가는 역세권이나 먹자골목, 특화거리, 지역명소, 나들이 장소 등 상권의 시작점에 위치해 풍부한 유동인구를 가장 먼저 흡수할 수 있기 때문인데 상권 앞자리 입지는 한정된 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다.

일반적으로 관문형 상가(초입상가)란 상권이 형성돼 있는 길목 초입에 위치한 상가를 말하는데 주로 지하철역 입구에 위치해 있거나 먹자상권, 특화거리, 지역명소, 유명한 나들이 장소로 향하는 길목 초입에 위치해 있는 경우가 많아 상가투자의 성공요인으로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋다는 장점이 있다.

또한, 가장 먼저 보이는 상가인 만큼 유동인구를 선점할 수 있어 풍부한 배후수요를 확보하기가 유리해 인기가 높다.

특히 신도시나 택지지구 내 관문형 상가는 상권의 시작점에 자리하기에 유동인구가 많이 다니는 길목을 선점할 수 있다. 상권 앞자리 입지는 한정돼 있는 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다.

다음으로 사거리코너가 있다. 사거리 코너는 희소성 차원에서도 몸값이 높아지고 있다. 사거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 횡단보도가 설치되는 경우가 많기 때문에 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 한다.

특히 사거리 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 출입구들이 이면도로를 접하는 경우 개방성이 좋아 쾌적하고 시원한 느낌을 줘 자산의 가치도 높이기 때문에 고객은 물론 임차인에게 선호도가 높다.

마지막으로 대로변도 좋은 입지로 꼽힌다. 지하철역이나 버스 정류장 등으로 향하는 대로변이 가장 좋은 데 요즘은 대로를 따라서 길게 뻗은 상가인 스트리트몰이 인기다. 도로변에 마주한 점포가 전면이 넓을 경우 유동인구를 흡수하기 유리하고, 전시효과도 톡톡히 낼 수 있기 때문이다.

대로변 입지는 유동인구가 많고, 사람들이 모이는 곳은 처음 문을 연 상가도 상권활성화에 유리하다.

주거용 오피스텔의 경우도 대로변이 선호된다. 차량진입이 수월하고 조망권 및 일조권 확보가 되기 때문이다. 또한, 치안 등 안전성면에서도 유리하다.

부동산일번가 장경철 이사는"아파트 투자에 대한 불안감이 커지면서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는데 업체간 입지 전쟁이 벌어지고 있다“며”따라서 입지에 따라 접근성,교통여건,임대수요의 편차가 클 수 있어 투자전에 꼼꼼하게 살펴봐야 하며 입지여건이 우수한 데다 주변에 교통호재나 대기업 투자 등 확실한 개발호재가 있다면 더욱 금상첨화다“고 말했다.

수도권에 공급중인 수익형 부동산 입지 3총사 현황

-관문형 상가-

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어=서울시 동작구 노량진동16-1외10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입)상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다.노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 한 부동산 전문가는 "사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매·전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다"며 "노량진역의 일일 유동인구는 1·9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여명에 달하는 것으로 알려졌다"고 설명했다. 총 주차대수는 437대로 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1811-8685

●건대입구역 센트라임=양꼬치거리 초입 사거리 코너 즉 광진구 자양동 5-4번지 대지 687㎡, 연면적 2393.39㎡, 지하 2층~지상 5층 규모인 '건대입구역 센트라임' 상가를 신축하면서 선착순 분양 중이다. '센트라임' 상가는 일반 주상복합 전용률이 보통 43~50% 정도인 것에 비해 1층 상가 전용률이 78%로 매우 높으며 추후 임대 줄 생각으로 소유하는 투자자들은 풍부한 유동인구에 공실 걱정없이 높은 임대수익을 기대할 수 있다고 한다. 상가 내 유치 업종은 지하 1~2층은 휘트니스센터, 노래방, 당구장, 호프광장, PC방, 회센타 등을 유치 중이며 지상1층 은 약국, 부동산, 편의점 등 8개 점포이고, 2층부터 5층 까지는 병·의원, 미용실, 호프광장, 까페&레스토랑 등이 유망업종으로 점포 수가 몇개 되지 않아서 조기 분양완료가 예상된다. 특히 병·의원 개원하실 의사분께서는 개원입지로 적극 검토를 권장한다고 말한다. 상가 대출은 제1금융권 은행에서 분양대금의 65% 전후여서, 실 투자금 3억~5억원이면 1층 상가를 보유할 수 있으며 연간 임대수익률은 층별 5%~8% 정도의 수익이 예상된다고 관계자는 말했다. 건대역 상권은 홍대 거리와 더불어 강북 최대 신흥 상권으로 불황에 아랑곳하지 않고 연중 활기가 넘친다. 건대입구역은 지하철 2호선, 7호선의 환승 역세권으로 편리한 교통여건을 갖고 있다. 건대역 인근에는 건국대, 세종대, 한양대 등이 있어 홍대거리 못지않게 유동인구가 풍부하다. 건대 상권 중에서도 2호선 라인인 건대입구역 5번 출구 로데오거리와 맞물린 먹자상권 청담대교방향 양꼬치구이거리가 제일 '핫’한 곳으로 주목받고 있다. 건대역 상권 중 건대병원 맞은편 맛집거리는 지금까지 구 상권 특성상 비좁은 골목에 낡은 건물이 산재해 있으면서도, 신축상가나 재개발의 어려움 때문에 상권 변화가 거의 없다. 그러나 건너편 로데오거리는 분위기가 다르다. 청담대교 방향 메인대로변에 최고 20~29층 규모 아파트 4개동 오피스 3개동으로 이루어진 고급 주상복합 1400여 세대가 공사 중이고, 이 일대는 재건축 재개발로 활성화되어 부동산 가격은 고가 행진이 이어지고 있는 곳이다. 로데오거리 일대는 도로가 넓어 동선이 좋아 행인들이 전혀 불편함을 못 느낀다. 특히 수년 전부터 양꼬치거리가 입소문나면서 월 1억이 넘는 매출을 올리는 점포도 생겨나고 있는데 요즘의 타지역 불경기 상가와는 전혀 다른 분위기로 상가축이 이곳 로데오거리 와 패션거리, 양꼬치거리로 이동한 셈이다. 점포수도 계속 늘어나고 상권도 확장 추세다. 권리금 역시 10평 기준 1억원 전후이고 양꼬치 거리 입구 초입의 점포 권리금은 2억~3억원 정도이지만 점포 매물은 거의 없다는게 인근 부동산 중개업소의 설명이다. 센트라임 상가는 2호선 건대역 5번 출구 양꼬치거리 초입 사거리 코너인 광진구 자양동 5-4번지 현장에서 홍보 중으로 입주는 2019년 6월 예정이다.

-사거리 코너 입지-

고덕국제신도시 헤리움 비즈타워 투시도

●평택 고덕국제신도시 헤리움 비즈타워3·4차(오피스·상가)=수익형 부동산 핫플레이스인 평택 고덕국제신도시에 수익형 오피스와 상가인‘헤리움 비즈타워’3·4차가 분양중이다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’3·4차는1·2차와 옆으로 나란하게 위치하는 만큼 삼성산업단지를 마주한 대규모 브랜드 오피스 타운으로 조성된다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’3차는 고덕 국제화지구 근린상업용지19-2-1블록에 지하3층~지상7층 규모로, 오피스 52실과 상업시설 39실이 공급되고, 4차는 19-2-2,3블록에 오피스116실과 상업시설100실로 들어선다. 상업시설의 경우 삼성산업단지 정문 바로 앞 사거리 코너에 들어선 관문형 상가로 1·2차와 연계되는 스트리트형으로 조성돼 시너지 효과도 기대된다. ‘헤리움 비즈타워’는 섹션 오피스로, 지식산업센터와 달리 업종 제한이 없다. 해당 시설은 입주 기업의 특성에 맞게 꾸밀 수 있는 다양한 공간플랜을 제공할 예정이다. 교통망 역시 탁월하다. 고덕국제신도시는 경부고속도로와 평택~화성고속도로,평택~제천고속도로가 연결되어 있으며SRT지제역이 개통했다. 뿐만 아니라 전철1호선 서정리역, 평택간선급행버스 등을 통해서 수도권으로의 이동도 용이할 뿐만 아니라,부산까지도1시간50분만에 진입이 가능한 그야말로 사통팔달 자족도시로 변모하고 있는 것이다.주변 환경도 쾌적하다. 함박산과 서정리천을 따라 행정타운 및 수변공원,문화공원을 이용할 수 있고 고덕R&D테크노밸리와도 가깝다.삼성산업단지에서 중심상업지구로 가는 관문이 되는 만큼 금융,메디컬,음식점,카페,사무용품 전문점,여가·유흥시설,스포츠·오락시설에 이르기까지 다양한 업종에 대한 임대수요도 기대된다. 한 부동산 전문가는“고덕국제신도시의 경우 행정타운을 포함한 업무 및 상업용지의 비율이 전체면적의3.8%에 불과해 희소성이 높은 편“이여서 고덕국제신도시에 이른바 삼성효과가 가시화되고 협력업체 종사자들이 급증하게 되면 인근 지역 오피스들은 자칫 공급부족 상태가 나타날 수 있다”면서“삼성협력업체 중에서는 5인 미만 소기업 및 스타트업이 많은 만큼 섹션 오피스에 대한 임대수요가 어느 때보다 높을 것으로 보인다”라고 덧붙였다. 지난해 10월 분양한‘헤리움 비즈타워’1·2차의 경우 별다른 홍보없이 조용히 분양 마무리 단계에 이르면서 고덕국제신도시 최상급 입지임을 증명했다. 해당 시설은 삼성 산업단지 정문 바로 앞 위치를 선점하며 눈길을 끄는데 성공했다.평택 고덕국제신도시 부동산 시장이 수익형 부동산의 투자처로 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난해 8월 삼성그룹이 발표한‘180조원 투자 계획’의 최대 수혜지로 알려졌기 때문이다. 삼성은 180조원 가운데100조원을 반도체사업에만 투자할 계획으로 특히 올해 착공한 평택 고덕국제신도시 반도체2공장에 30조원 이상을 우선 투자할 것이라고 밝혔다. 경기도는 제2공장 건설로 생산유발효과만163조원에 달하며44만개의 일자리가 직간접적으로 창출될 것으로 내다봤다. 이 외에도 LG진위산업단지, 브레인시티, 평택드림테크 등을 비롯한 대규모 산업단지를 통해 70만 명의 직간접 효과를 누려볼 수 있을 것으로 기대가 높다. 문의 1800-3856

-대로변 입지-

노량진 큐브스테이트 조감도

●노량진 큐브 스테이트(오피스텔·도시형 생활주택)=일일25만여 명의 유동인구가 오가는1호선,9호선 환승역인 노량진역과1호선 대방역 도보5분거리에 입지한‘노량진 큐브스테이트’오피스텔이 첫 선을 보인다.노량진 큐브스테이트 오피스텔은 서울시 동작구 노량진동267-6번지 외4필지에 연면적4,835.41㎡,지하2층~지상16층 규모로 오피스텔99실,도시형 생활주택18실 및 근린생활시설로 공급된다.주차는 총99대가 가능하며 오피스텔은 전용면적16.84㎡의A타입(55실)과1.5룸인 22.39㎡의B타입(44실)이며 도시형 생활주택은15.94㎡의A타입(10실)과17.92㎡의B타입(8실)이다.전매가능 투자프리미엄을 갖춘 오피스텔로 한강조망(일부호실 제외)과 여의도,용산,강남 등 서울 시내 요지와의 접근성이 차별화된 장점으로 부각되고 있다.노량진 큐브스테이트 오피스텔은 최신 트렌드에 발맞추어 빌트인 풀옵션으로 제공되며 친환경 자재와AI음성인식 시스템을 적용해 보일러 및 전등을 손쉽게 제어할 수 있다.사업지는 서울시 동작구 노량진로78유한양행사옥 바로 옆으로 노량진 수산시장 현대화 사업과 국내 최대 규모 학원가 밀집지역으로 최근 분양이 완료된 드림스퀘어 오피스텔을 제외하고는2007년 이후 오피스텔,상가 공급이 전무한 상황이다.단지 주변에는 개발 호재가 진행 중이거나 계획돼 있어 미래가치에 대한 기대감이 고조되고 있다.노량진수산시장 현대화사업과 노량진 민자역사,동작구 종합행정타운 건립계획 등의 호재가 이어지고 있는 것.노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이1단계 완료됐고2단계가 진행 중이다.현대화 사업이 완료되면 아시아 최고,최대 규모의 수산시장으로 전환될 것으로 전망되며 수산시장과 여의도를 잇는380m길이의 보도 육교 건립도 예정돼 노량진과 여의도 한강지구를 연결할 것으로 보인다.노량진복합리조트도 들어설 계획이다.카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업을 재추진 중으로 여의도 면세점 특허권에 대해 파트너 참여 문의를 진행 중이다.또한 부족한 관광숙박시설 확충을 위해 지상20층,310실(예정)규모의 관광호텔 건립도 개발 중이다.특히 이 오피스텔의 사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매,전세,상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인9호선 노량진역이 자리했다.실제 노량진역의 일일 유동인구는1호선,9호선 라인 출퇴근 직장인 등25만여 명에 달하는 것으로 알려져 있다.시행 및 자금관리는(주)무궁화신탁이 마음건축(주)이 시공을 맡았고 계약금10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 분양은2019년1월 중 진행예정에 있다.문의1599-1522