역세권+항아리 콜라보 상권, 신축 상가 등장에 관심고조

최근 상가시장에 유동인구가 장점인 역세권과 고객 확보에 유리한 항아리 상권이 결합된 콜라보 상권이 등장해 관심을 끌고 있다.

통상적으로 항아리 상권은 비 역세권인 경우가 적지 않은데 상권의 형태상 역세권와 고객 유출이 적은 항아리 상권의 장점을 결합한 지역에 공급되는 상가들이 속속 등장하고 있는 셈이다.

재개발지역, 뉴타운, 신도시나 택지지구 등에 새롭게 형성되는 신흥상권은 크게 역세권과 항아리 상권으로 나뉘게 되는데 최근에 조성되는 신흥상권에는 속속 기존노선 연장이나 신설역이 추진되고 있기 때문으로 업계는 분석하고 있다.

먼저 역세권은 지하철이나 전철을 중심으로 형성되는 상권을 말하는데 유동인구가 많은 역세권은 주로 전문식당 등 먹자골목이나 프랜차이즈 업종들이 강세를 보이고 있다.

반면 항아리 상권은 유동인구는 적지만 아파트 등 배후세대를 확보해 학원이나 병·의원 생활밀착형 업종 등이 강세를 보인다고 전했다.

최근 실제 항아리 상권에 들어서는 신규 상가는 높은 인기를 끌고 있다. 예컨대 지난해 6월말, 경기도 안산에서 선보인 ‘그랑시티자이 에비뉴’(라이프·포트)는 최고 낙찰가율 196%, 최고 경쟁률 82대 1을 기록하며 117실이 단 하루 만에 모두 주인을 찾았다. 전체 7653세대 규모의 초대형 단지 내 상가로 충성도 높은 단지 내 입주민 고정수요 약 2만여 명을 확보할 수 있는 항아리 상권의 장점이 수요자들의 관심을 집중시켰다.

또 지난해 8월 입찰을 진행한 경기도 시흥시 대야동의 ‘시흥 대야역 두산위브 더 파크 단지 내 상가’는 1382가구의 입주민은 물론, 단지 주변에 신축빌라 등이 밀집해 있어 이들 수요를 독점적으로 흡수할 수 있다. 이에 최고 낙찰가율 150%, 전실이 유찰 없이 모두 낙찰되는 등 성공적으로 분양을 마무리했다.

이런 이유로 항아리 상권의 경우 타 상권보다 임대료도 높게 형성되기도 한다. 부동산114 자료를 보면 잠실엘스(5678세대), 잠실리센츠(5563세대), 잠실트리지움(3696세대) 등 아파트 대단지가 둘러싸여 있어 서울의 대표 항아리 상권으로 평가 받는 잠실새내역 상권의 월 평균 임대료는 3.3㎡당 13만 4800원 수준으로, 인근 방이역(9만 1900원), 거여역(8만 3700원) 상권보다 높게 형성돼 있다.

또 유동인구나 유행 등에 큰 영향을 받지 않기 때문에 공실률은 비교적 낮은 편이다. 실제로 한국감정원에 따르면 항아리 상권인 목동의 2분기 중대형 상가 공실률은 6.5%로, 서울 평균(7.4%)보다 낮으며, 경기도 용인 수지 역시 4.8%로 경기(9.3%)보다 공실이 적다.

먼저 역세권 상가는 전철 지하철역과 근접해 해당 역 주변 인구를 수요층으로 끌어들일 수 있는 고수익·고비용 상품이라면 항아리 상권 상가는 한정된 지역에서 비교적 안정적 수요를 기대할 수 있는데 특정 지역에 상권이 한정된 대신 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 이들 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는 장점이 있다.

흔히 상권을 분석할 때 ‘개천과 저수지를 구분하라는 말이 있다. 개천은 물이 흘러가는 곳이고 저수지는 물이 고여 있는 곳이다.

물은 유동인구 또는 돈을 뜻하는데 개천상권은 유동인구는 많으나 돈을 쓰지 않고 단지 스쳐 지나가는 곳 즉 역세권을 칭한다.

반면 저수지 상권은 일명 항아리 상권이라고 하며 유동인구가 머물고 돈이 고이는 곳을 칭한다.

최근 이러한 역세권에 항아리 상권이 접목된 지역에 상가 공급되어 주목을 받고 있다. 일종에 하이브리드형 상권으로 역세권의 장점과 항아리 상권의 장점이 결합된 황금알 상권을 말한다.

장경철 부동산일반가 이사는 “최근 교통 취약 지역에 전철이나 경전철, 모노레일 등 속속 도입되어 기존 항아리 상권에도 역세권이 형성되는 일종의 콜라보형 또는 하이브리드형 상권이 속속 형성되고 있다”며 “이러한 콜라보형 상권은 기존에 역세권과 항아리 상권의 장점을 살리고 단점을 보완해 알짜 황금알 상권으로 부각되고 있다”고 말했다.

역세권+항아리 콜라보 상권 공급 신축 상가현황

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어(복합상가)=서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다. 노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 한 부동산 전문가는 "사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매·전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다"며 "노량진역의 일일 유동인구는 1·9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여명에 달하는 것으로 알려졌다"고 설명했다. 2020년 8월 준공예정이다.문의 1811-8685

상암 엠시티 광역 조감도

●상암 엠시티(근린상가)=서울시내 주요 업무 지구인 상암동 디지털미디어시티(DMC) 직장인 퇴근길 동선인 먹자상권에 랜드마크 상가인 상암 엠(M)시티가 오는 2월경에 분양 및 임대에 나선다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2,623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포수 24호로 공급된다. 총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분거리 초역세권 상가다. 층별 권장업종을 살펴보면 지하 2층은 노래방, 당구장, 바(Bar) 등 지하 1층은 스튜디오, 호프전문점 등 지상 1층은 프랜차이즈, 커피전문점, 베이커리 등 지상 2층~3층은 전문식당가 등 지상 4층은 스크린골프장, 미용실 등 지상 5~6층은 소호사무실 등 지상 7층은 피부관리샵, 네일아트 등 8층은 스카이라운지 등이며 옥상에는 하늘 정원이 꾸며진다. 상암동 디지털미디어시티(DMC)는 방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 이곳에 자리를 잡으면서 서울 서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난해 1월 기준 약 480개 업체가 입주해 있으며, 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 현재 상암 DMC에는 MBC, SBS, YTN, JTBC, TV조선, 채널A, 대원방송 등 방송사를 비롯해 CJ, 팬 엔터테인먼트, 삼성SDS, LG CNS, 팬택, 롯데쇼핑, 우리은행 등 우리나라 대표적인 IT, 신문·방송사, 기획사들이 대거 입주해 있다.2000년대 들어 한류와 방송 콘텐츠 시장이 성장되면서 서울시는 2002년부터 마포구 상암동 56만9925㎡(약 17만평) 부지에 상암 DMC를 조성했다. 상암 DMC지구는 MBC, SBS, KBS, YTN, JTBC, CJ E&M 등 방송사를 비롯해 관련 기업들이 입주하면서 거대한 미디어·엔터테인먼트의 특화권역으로 면모를 갖췄다. 이로 인해 새로 지은 고층건물 사이로 대형 프랜차이즈업체와 개성있는 맛집들이 속속 들어서고 있다. 상암DMC역 일대가 이처럼 변신하자 젊은이들의 발길까지 이어지면서 홍대 인근을 연상시킬 정도로 상권이 살아나고 있다. 상암 DMC에는 상가, 오피스빌딩의 입주가 시작되고 생활·편의시설과 문화·상업시설들이 들어서면서 미디어와 IT, 기획사 종사자들이 급증하고 있다. 또한 20여 개의 버스 노선과 지하철 6호선 디지털미디어시티역·월드컵경기장역, 경의중앙선 수색역, 공항철도역을 포함해 3개 노선의 환승역과 내부순환로, 강변북로, 현천IC가 있는 교통 요지다.주변엔 월드컵아파트 단지로 불리는 1만여 가구 규모의 주거 단지도 들어서면서 인구가 유입됐다. 가구업계 1위 한샘의 본사 이전이 예전보다 빠르게 완료됨에 따라 상암DMC(디지털미디어시티)역 일대 먹자상권에 활력을 주고 있다. 종합 가구업체 한샘은 2017년 12월 본사를 서울 방배동에서 서울 마포구 신사옥으로 이전했다. 서울 마포구 성암로 179에 있는 상암동 신사옥은 지하 5층, 지상 22층 연면적 6만6648㎡ 규모로 방배동 사옥보다 7배가량 크다. 이곳에서는 한샘과 계열사 임직원 1300여 명이 지상 2층~6층과 18층~21층 등 총 9개층을 사용하게 된다. 또한 DMC역 남쪽 상암동 롯데 복합 쇼핑몰 개발 사업도 큰 기대를 모은다. 현재 조합과 보상 문제를 놓고 난항을 겪고 있기는 하지만 이 개발 사업은 일대 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 대형 호재로 기대를 모은다. 마음건축(주)이 시행 및 시공을 맡았으며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택이 주어지며 2020년 2월 준공예정이다. 문의 02-304-8994

왕십리역 렉스프리미엄 상가 조감도

●왕십리역 렉스프리미엄(복합상가)=시공사인 케이디종합건설(시행 대주알디오)이 2호선, 5호선, 분당선(청량리 연장), 경의중앙선 4개의 지하철 라인과 동북선 경전철(예정)의 역세권 입지에서 ‘왕십리역 렉스프리미엄’ 상가를 선보인다. 서울특별시 성동구 도선동 257 외 6필지에 들어서는 왕십리역 렉스프리미엄은 복층형 오피스텔(지상 4~18층) 217호실 및 상가 판매시설 14호(지하 2층, 지상 1~3층)로 구성된다. 분양 마감된 217호실의 단지 내 오피스텔 고정수요를 확보한 상가는 지하 2층 1호, 지상 1층 5호, 지상 2층 4호, 지상 3층 4호 등 총 14호로 공급된다. 왕십리역 렉스프리미엄 상가는 분양 전부터 일일 유동인구 7만여 명에 달하는 쿼트러플 ‘역세권상권’을 비롯해 출퇴근 시민이 거쳐가는 버스정류장이 바로 앞에 위치한 ‘대로변상권’과 한양대학교 상주인구 2만여 명, 성동구청과 교보생명의 방문 상주인원이 오가는 ‘항아리상권’을 모두를 충족시킬 수 있는 상업시설이라는 평가를 받아왔다. 왕십리역(쿼트러플 환승역)과 상왕십리역 더블 역세권 입지를 충족한 렉스프리미엄 상가는 서울 주요 도심을 비롯해 강남권역에 10분대 진출입이 가능한 사통팔달의 교통망을 구비했다. 왕십리역, 상왕십리역까지 도보 4분이면 닿을 수 있어 2호선, 5호선, 분당선(청량리 연장), 경의중앙선 4개의 지하철 라인과 동북선 경전철(예정)의 유동인구까지 확보 가능하다. 또한 상가 바로 앞 버스정류장과 건널목이 구축돼 하루 24시간 유동고객을 상시 확보할 수 있는 대로변상권에 해당되며 사업지 주변 교보생명, KT&G를 비롯해 왕십리 뉴타운, 한양대학교, 성동구청의 직장인 등 구매력이 우수한 젊은 소비층이 밀집된 쿼터플역세권의 중심상가이며 퀸터플최대역세권으로 급 부상중이다. 특히 단지 주변 공시지가는 연평균 약 8%의 지속적인 상승세를 나타내고 있으며 상업지역 실거래가는 3.3㎡당 약 1억2천만원~1억8천만원 수준으로 알려져 있다. 이 같은 시세 상승은 왕십리 뉴타운 조성 완료와 함께 재개발 프로젝트 왕십리역세권 4구역 400세대 개발 추진(50층 주상복합단지 개발 추진 중)과 행당7구역 949세대 재개발 진행, 지하철 연장 및 신설, 성동구 육아종합지원센터 신설(2020년 6월 예정) 등의 지역 내 개발호재에 기인하는 것으로 풀이할 수 있다. 이 외에도 상주인구 약 1만8천여 명과 더불어 왕십리3구역 재개발 사업 추진, 행당6구역 리버뷰자이 1,034세대 입주, 삼표레미콘 부지 서울숲 연계 공원 개발, 성동구 과학문화미래관 건립 추진 등 풍부한 개발호재가 진행 또는 예정 중이거나 추진되고 있다. 문의 1670-7230

오류동역 메티컬 타워 조감도

●오류동역 메디컬 프라자(근린상가)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프트 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 통상적으로 강남과 통하는 교통망이 뚫리고 대규모 업무시설이 조성되면 부동산 투자가치가 상승하는 효과가 있다. 지역 일대 인구유입이 증가하면서 인프라가 확충되고 경제 활성화의 수순을 밟기 때문이다. 이에 최근 오류동 일대 부동산 시장에 대한 관심도 증가 추세다. 현재 추진 중인 GTX D노선(남부 광역급행철도)은 당아래~오류~강남~잠실구간 30.3㎞에 달하는 계획 노선이다. GTX B노선과 연계 시, 송도~잠실 구간의 통행시간이 39분으로 크게 단축될 전망이며 강남권역 까지는 종전 1시간에서 10분대로 접근이 가능해진다. 광역철도의 중심이 될 영동대로 지하공간은 약 1조3천억 규모의 사업이 예상되며 GTX D노선 개발 시 6개 광역노선이 영동대로 지하공간을 관통하게 된다. 오류동역 일대에는 남부 광역급행철도와 함께 2030서울플랜 상위계획에 따라 오류온수지구, 동부제강 부지의 대규모 복합개발, 온수산업단지 재생사업 등이 진행중이다. 오류동역 인근 부동산 업계는 온수산업단지가 도시재생 및 신사업 산업단지로 거듭나 내년에 본격 착공을 앞두고 있고, 지식산업센터 및 업무시설이 들어설 계획이라 온수오류지구 도시재생과 교통망 개발로 천왕, 항동의 인구증가 및 부동산과 주거가치의 상승을 내다봤다. 오류동 스카이라인 형성으로 주거가치 상승도 예상된다. 오류동 행복주택의 경우 프랑스, 일본, 독일 등 선진국처럼 철도부지와 유휴부지를 활용한 복합시설 연계 형태의 역세권 도시계획을 구상중이다. 오류지구는 철도상부 및 유휴 국공유지 등에 적용할 부지로 거듭날 수 있어 영등포 롯데백화점과 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑타운의 밑그림도 기대되며 남부 광역급행철도와 제2의 G밸리 등이 오류역세권의 부동산을 대폭 향상시킬 전망이다. 현재 오류동의 10년 이상된 아파트는 3.3㎡당 1400만~1500만원대, 대로변 역세권 상업용지는 5000만원대 이상으로 거래되고 있으며 계약금 20%, 중도금 30%, 잔금 50% 조건이다. 문의 1600-2463