큰놈 전성시대(全盛時代), 대형 수익형 부동산 각광

최근 초강력 규제로 아파트 시장은 위축되고 있는 반면 대형 상가나 대단지 오피스텔, 오피스가 속속 선을 보여 투자자나 실수요자의 관심이 높아지고 있다.

이런 대형, 대단지 수익형 부동산은 단순히 규모만 큰 것이 아니라 주차장, 커뮤니티 시설 등 상품 경쟁력까지 갖춰 랜드마크 기능은 물론 다양한 업종을 유치해 주변 상권 활성화에 큰 도움을 주게 된다.

뿐만아니라 한곳에서 휴식, 문화, 체험, 쇼핑 등 모든 소비가 가능한 원-스톱 리빙이 가능해 인기가 높다.

그렇다면 랜드마크급 건축물의 기준은 뭘까. 업계에 따르면 상가는 점포수 100개 기준, 오피스텔이나 오피스는 각각 500실, 300실 정도라고 본다.

먼저 교통의 중심지로 떠오르고 있는 역세권지구, 신도시나 택지지구 등을 중심으로 매머드급 상가가 선을 보이고 있다. 이들 대형 상가는 해당 지역 상권에 큰 영향을 주기 때문에 상가 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

이런 대형 상가는 대규모 재개발·재건축 아파트 단지내 상가나 업무·상업시설이 함께 들어서는 복합단지 내 상가로 구성되는 경우가 많다. 대부분 든든한 배후 수요를 끼고 있고 점포 수도 많아 주변 상권 수요를 끌어들이는 흡인력까지 갖춘 게 특징이다.

대형 상가는 지역 내 핵심 상권에 공급되기 때문에 배후수요는 물론 유동인구가 많고 그 지역 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 높기 때문에 은행 등 금융기관, 각종 프랜차이즈, 영화관 등의 입점 가능성이 크다.

하지만 이들 상가는 여러 이점이 있지만 분양가가 주변 시세보다 높은 경우가 적지 않다는 점은 유의해야 한다. 입지여건 및 상가의 경쟁력이 높다는 이유로 또는 재개발·재건축 조합이 주거 부문에서 떨어지는 수익률을 메우기 위해 상가 분양가를 높이는 사례도 종종 있기 때문이다.

분양가가 주변 시세보다 높은 경우 임대수익률이 그만큼 낮아질 수밖에 없다. 따라서 투자 전 반드시 분양가와 주변 상가의 매매·임대 시세를 비교해 보고 예상 수익률을 따져봐야 한다. 수익률은 보통 연 5~6% 수준은 돼야 한다.

500실 이상의 대단지 오피스텔도 주목을 받고 있다. 주거용 오피스텔은 아파트와 비교했을 때 비용 부담이 적고 내부시설, 인테리어 등도 단지 규모가 클수록 획일화된 모습을 벗어나 차별화된 상품을 선보이는 경우가 많다. 여러 가구가 공용 관리비를 분담할 수 있어 관리비 절감이 가능한 것도 장점으로 꼽힌다.

실제 거주자들의 만족도도 높다. 대단지 오피스텔은 원룸이나 다를 바 없는 작은 오피스텔과는 확연한 차이를 느낄 수 있고 지하철 역과도 가깝고 여러 편의시설도 쉽게 이용할 수 있어 웬만한 아파트보다 나은 것 같다는게 거주자들의 평가다. 또한 규모가 크다 보니 지역의 랜드마크로 떠오르는 경우가 많은 것도 관심이 높은 이유다.

역세권·대로변 등 교통이 편리한 곳에 위치해 임차수요 역시 탄탄하다보니 투자자들 역시 소규모 오피스텔보다는 대단지 오피스텔을 눈 여겨 볼 수 밖에 없다.

500실 이상의 대단지 오피스텔의 분양 열기는 최근까지도 뜨거웠던 만큼 올해도 인기가 높을 것으로 보이며 상반기 500실 이상의 오피스텔이 수도권을 중심으로 분양될 것으로 보여 입지를 중점적으로 살피면 우수한 투자처를 찾을 수 있을 것으로 업계는 보고 있다.

틈새 수익형 상품으로 떠오르고 있는 섹션 오피스도 규모가 큰 단지가 유리하다는 마찬가지다.

단지가 클수록 시공사가 1군업체일 가능성이 높고 내부 주차여건이나 커뮤니티 조성, 관리비 절감 등에서 유리하기 때문이다.

기존 오피스는 건물째 사고파는 게 일반적이지만, 실 단위로 나눠 분양되기 때문에 초기 투자비용이 적게 든다. 적게는 2억~3억원 정도면 분양받을 수 있어 개인도 투자하기 좋다.

최근 서울 마곡지구나 문정지구, 평택 고덕국제신도시 등 산업단지 등에서 나오는 상품들은 다양한 규모로 쪼개 분양 받을 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “대형 또는 대단지로 분양되는 수익형 단지는 자체로 경쟁력을 높힐 수 있다는 점이 최대 강점으로 보인다”며 “하지만 규모가 크다는 이유로 주변대비 가격이 지나치게 높을 경우 오히려 수익성이나 환금성에 문제가 생길 수 있으므로 가성비를 따져보는 투자가 필요하다”고 말했다.

대형·대단지로 공급중인 상가·오피스텔·오피스 현황

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어(상가)=서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 총 115개중 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다. 노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 한 부동산 전문가는 "사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매·전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다"며 "노량진역의 일일 유동인구는 1·9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여명에 달하는 것으로 알려졌다"고 설명했다. 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1811-8685

힐스 에비뉴 삼송역 스칸센 조감도

●힐스 에비뉴 삼송역 스칸센(상가)=현대건설은 고양시 삼송지구 S4-2·3블록에 위치한 오피스텔 단지내 상가인 '힐스 에비뉴 삼송역 스칸센'을 분양 중이다. 힐스 에비뉴 삼송역 스칸센은 2천513실 대단지를 배후로 한 상업시설로 이번에는 총 191실 중 168실(1층 91실, 2층 77실)을 분양한다. 북유럽풍 외관 디자인과 함께 외부 노출도를 극대화해 삼송지구는 물론, 고양시 및 인근 은평구 주변에서 찾아오고 싶은 특별하고 차별성 있는 스타일로 특화 설계했다. 영국 카나비 거리, 스페인 라리오스 거리, 덴마크 니하운 거리 등 세계적 명소를 옮겨온 듯한 3개의 테마 거리를 조성해 이국적 분위기를 연출하는 등 상업시설 가치 및 경쟁력을 갖췄다. 서울 지하철 3호선 삼송역에서 약 360m 거리에 있으며, 오는 5월 은평성모병원 개원을 시작으로 은평소방행정타운, 로지스틱스파크, 원흥지식산업센터 등 연달아 들어선다. 분양 관계자는 "지난해부터 신분당선 서북부 연장 사업에 대한 예비타당성 조사도 진행 중"이라며 "삼송택지개발지구와 원흥지구, 지축지구 등 4만1천여 세대 입주도 예정돼 있어 풍부한 배후수요는 물론 약 650개 기업이 입점한 삼송테크노밸리도 가깝다"고 설명했다. 수도권광역급행철도(GTX)-A(파주 운정∼서울∼화성 동탄) 노선이 2023년 개통되면 삼송지구와 인접한 대곡역과 연신내역을 통해 서울역·삼성역 등 서울 주요 지역을 빠르게 이동이 가능하다. 문의 031-969-9100

루원시티 SK 리더스 뷰 조감도

●루원시티 SK 리더스 뷰(오피스텔)=인천 루원시티의 핵심입지인 인천광역시 서구 가정동 477-7 일원, 루원시티 주상 1, 2블록에 위치한 ‘루원시티 SK 리더스 뷰’ 오피스텔은 총 2,378가구의 아파트와 근린생활시설을 갖춘 주거복합단지에 들어선다. 오피스텔은 전용 24㎡ 550실, 전용 33㎡ 176실 등 총 726실이 공급된다. 단지 내 근린생활시설을 이용할 수 있고 커뮤니티 시설까지 갖추고 있어 우수한 원스톱 인프라 환경을 자랑한다. 이 밖에도 루원시티 내 중심상업지구(예정) 및 가정지구 상권과 인접해있어 인프라가 다채롭다. 더불어 단지는 인천 지하철 2호선 가정역에 인접해있으며 향후 청라국제도시로 연장되는 서울 지하철 7호선 루원시티역(가칭)이 개통되면 더블 역세권 단지로 거듭나게 된다. 이와 함께 BRT(간선급행버스)와 다양한 간선·지선 버스 노선이 구축돼 있어 서울 및 인근 지역으로 편리하게 이동할 수 있다. 제1경인고속도로, 수도권 제2외곽순환도로 등 광역 교통망도 갖췄다. 루원시티에 이어지고 있는 개발사업도 호재로 작용한다. 루원시티는 인천시 서구 가정오거리 일대 93만4000㎡를 개발하는 사업으로 청라국제도시와 가정지구를 연결하는 수도권 서북부 관문 입지로 신도시 인프라를 공유할 수 있다. 루원시티에는 지하철 7호선 석남연장선(부평구청~석남역)이 2020년 개통예정이며 통합청사(제2청사)가 조성을 앞두고 있다.단지는 생활가전, 붙박이장 등 수납공간이 빌트인 된 효율적인 공간으로 조성된다. 무엇보다 현관 디딤석과 선반은 소비자들의 선호도가 높은 엔지니어드스톤으로 시공되며 전 실 온돌마루가 설비되는 등 고급 마감재가 적용된다.스마트 라이프를 누릴 수 있는 첨단 홈 IoT 시스템 ‘SKT Smart Home’이 적용되며 조명, 난방 등의 원격제어가 가능할 전망이다. 또 입주민의 안전을 위해 공동현관 무인경비 시스템과 CCTV 및 DVR 녹화시스템이 마련되며 지하주차장에는 비상벨이 설치된다. 또 무인택배 시스템으로 편리함을 더했다. 입주자를 위한 커뮤니티 시설로는 피트니스, G.X 등 운동공간 등이 마련된다. 친환경 시스템도 갖춘다. 천장형 F.C.U(팬코일유니트)가 제공되며 LED 조명이 설치돼 관리비를 절감할 수 있다. 또 일괄소등 스위치와 대기전력 차단 스위치로 전력을 손쉽게 제어할 수 있으며 태양광 발전설비를 통해 태양광으로 생산된 전기를 공용전기로 활용할 예정이다. 문의 1670-6561

고덕국제신도시 헤리움 비즈타워 투시도

●평택 고덕국제신도시 헤리움 비즈타워3·4차(오피스·상가)=수익형 부동산 핫플레이스인 평택 고덕국제신도시에 수익형 오피스와 상가인‘헤리움 비즈타워’3·4차가 분양중이다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’3·4차는1·2차와 옆으로 나란하게 위치하는 만큼 삼성산업단지를 마주한 대규모 브랜드 오피스 타운으로 조성된다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’3차는 고덕 국제화지구 근린상업용지19-2-1블록에 지하3층~지상7층 규모로, 오피스 52실과 상업시설 39실이 공급되고, 4차는 19-2-2,3블록에 오피스116실과 상업시설100실로 들어선다. 상업시설의 경우 삼성산업단지 정문 바로 앞 사거리 코너에 들어선 관문형 상가로 1·2차와 연계되는 스트리트형으로 조성돼 시너지 효과도 기대된다. ‘헤리움 비즈타워’는 섹션 오피스로, 지식산업센터와 달리 업종 제한이 없다. 해당 시설은 입주 기업의 특성에 맞게 꾸밀 수 있는 다양한 공간플랜을 제공할 예정이다. 교통망 역시 탁월하다. 고덕국제신도시는 경부고속도로와 평택~화성고속도로,평택~제천고속도로가 연결되어 있으며SRT지제역이 개통했다. 뿐만 아니라 전철1호선 서정리역, 평택간선급행버스 등을 통해서 수도권으로의 이동도 용이할 뿐만 아니라,부산까지도1시간50분만에 진입이 가능한 그야말로 사통팔달 자족도시로 변모하고 있는 것이다.주변 환경도 쾌적하다. 함박산과 서정리천을 따라 행정타운 및 수변공원,문화공원을 이용할 수 있고 고덕R&D테크노밸리와도 가깝다.삼성산업단지에서 중심상업지구로 가는 관문이 되는 만큼 금융,메디컬,음식점,카페,사무용품 전문점,여가·유흥시설,스포츠·오락시설에 이르기까지 다양한 업종에 대한 임대수요도 기대된다. 한 부동산 전문가는“고덕국제신도시의 경우 행정타운을 포함한 업무 및 상업용지의 비율이 전체면적의3.8%에 불과해 희소성이 높은 편“이여서 고덕국제신도시에 이른바 삼성효과가 가시화되고 협력업체 종사자들이 급증하게 되면 인근 지역 오피스들은 자칫 공급부족 상태가 나타날 수 있다”면서“삼성협력업체 중에서는 5인 미만 소기업 및 스타트업이 많은 만큼 섹션 오피스에 대한 임대수요가 어느 때보다 높을 것으로 보인다”라고 덧붙였다. 지난해 10월 분양한‘헤리움 비즈타워’1·2차(1차 상가 44개, 오피스 60실/1차 상가 50개, 오피스 68실)의 경우 별다른 홍보없이 조용히 분양 마무리 단계에 이르면서 고덕국제신도시 최상급 입지임을 증명했다. 해당 시설은 삼성 산업단지 정문 바로 앞 위치를 선점하며 눈길을 끄는데 성공했다.평택 고덕국제신도시 부동산 시장이 수익형 부동산의 투자처로 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난해 8월 삼성그룹이 발표한‘180조원 투자 계획’의 최대 수혜지로 알려졌기 때문이다. 삼성은 180조원 가운데100조원을 반도체사업에만 투자할 계획으로 특히 올해 착공한 평택 고덕국제신도시 반도체2공장에 30조원 이상을 우선 투자할 것이라고 밝혔다. 경기도는 제2공장 건설로 생산유발효과만163조원에 달하며44만개의 일자리가 직간접적으로 창출될 것으로 내다봤다. 이 외에도 LG진위산업단지, 브레인시티, 평택드림테크 등을 비롯한 대규모 산업단지를 통해 70만 명의 직간접 효과를 누려볼 수 있을 것으로 기대가 높다. 문의 1800-3856