파죽지세 판교신도시 부동산 포스트 판교는 어디
더스쿠프 2018년 1월 2주째 기고물
수도권 신도시는 크게 1기 신도시와 2기 신도시로 구분이 된다. 지난 1990년대 조성된 수도권 1기 신도시들 서울의 인구분산이 목적이라면 2000년대부터 조성된 2기 신도시들은 자족기능을 더했다는 특성이 있다.
1기 신도시의 취약점은 산업기반이 열약하다는 점을 꼽을 수 있다. 1시 신도시는 1990년대 집값 안정이라는 소임은 달성했지만 모두 산업 기반이 취약해 ‘베드타운’으로 전락했다.
거주자들의 직장이 위치한 서울 출퇴근 거리가 멀다는 점이 취약점이었다. 그러나 최근 성남 분당의 경우 기업들이 입주가 활발한 판교 호재를 등에 업고 집값이 오르며 다른 신도시들과는 차별화되고 있다.
이처럼 2기 신도시의 대표주자인 판교신도시가 인근의 1기 신도시의 대표주자인 분당까지 집값을 견인하고 있다.
판교신도시는 잇따른 개발 호재로 부동산 시장의 침체가 예상되는 2018년 무술년에도 가장 주목해야 할 지역으로 손꼽히고 있다.
정부의 고강도 부동산 시장 규제에도 판교 집값은 제2, 3 판교테크노밸리 조성, 미래에셋금융그룹의 2조원대 알파돔시티 투자 등 매머드급 호재에 힘입어 작년 하반기부터 큰 폭으로 상승했다.
실제로 최근 한두 달 새 판교 주요 아파트 시세는 5,000만~1억원가량 치솟는 등 들썩이고 있는데 이처럼 큰 폭으로 상승 탄력을 받으면서 집주인들이 매물이 회수하고 관망세를 보이고 있어 내년 상반기까지는 아파트값 강세가 이어질 것으로 전망된다.
판교 아파트 몸값이 뛰고 있는 것은 최근 개발 호재가 잇따라 발표되고 있기 때문이다. 미래에셋금융그룹은 판교역 중심상업지구(알파돔시티) 내 부지와 빌딩을 약 2조2,000억원을 들여 매입할 예정인데다 정부는 제2 판교테크노밸리 활성화 계획을, 경기도는 제3 판교테크노밸리를 조성하겠다고 발표하면서 상주인구 유입 확대 기대감에 판교 집값이 상승 곡선을 그리고 있다.
여기에 정부가 지난달 주거복지 로드맵을 통해 판교 근처인 성남 금토지구에 신혼희망타운 조성 등 약 3,400가구를 공급하겠다고 발표해 토지 가격도 들썩이고 있으며 골드라인으로 떠오르고 있는 GTX역 개통 등 추가 호재도 예정돼 있어 집주인들이 매물을 거두고 있다.
업계 관계자들은 내년 알파돔시티 기업 입주, 역세권 상권 조성, 중국 자본의 판교 투자 등 개발 호재 기대감이 내년까지 작용할 것으로 보인다며 판교 부동산 시장이 강세를 보일 것으로 전망했다.
부동산 업계가 올해 가장 주목해야 할 지역으로 판교신도시를 꼽았다. 제2·3 판교테크노밸리 조성, 파주~수서~성남~동탄을 잇는 GTX-A, 월곶에서 판교를 잇는 월판선 등의 호재 영향에다 최근에는 중국 자본의 판교 투자 소식까지 들려오기 때문이다.
실제로 지난 8.2, 10.24 등의 정부의 고강도 부동산 규제에도 불구하고 판교 집값은 큰 폭으로 상승했다.
한편 이와 같은 상승세로 인해 매물을 내놓던 집주인들은 매물을 회수하고 관망세를 보이고 있으며 당분간 판교신도시는 강세를 보일 것으로 보인다.
이렇게 판교 부동산의 눈부신 상승의 중심에는 판교의 자족기능을 담당하고 있는 판교테크노밸리가 있다. 판교테크노밸리의 입주가 본격적으로 시작된 지난 2012년부터 이곳에 종사하는 30~40대 젊은 고소득∙전문직 종사자들이 주택 수요층으로 이어지면서 부동산의 가치가 상승했기 때문이다. 여기에 43만3,000㎡ 규모로 조성되는 제2 판교테크노밸 리가 입주가 본격화되면 약 800여 첨단기업이 추가로 입주할 것으로 예상되면서 자족형 명품신도시로서 위상이 더욱 높아질 것으로 전망되고 있다.
강남으로의 이동이 편리하다는 점도 강남 대체 주거지로 판교가 각광을 받는 이유다. 신분당선 판교역을 이용하면 강남역까지 15분 내외로 도착 가능하며, 자가용 이용 시 경부고속도로, 서울외곽순환도로, 분당내곡간∙분당수서간 도시고속화도로를 통해 역삼, 삼성 등 주요 업무지구로 30분 내로 이동이 수월하다.
여기에 2018년에는 경부~용인서울고속도로의 연결이 예정돼 있고, 월곶(시흥)과 광명, 안양, 의왕, 판교를 잇는 월판선 서판교역(2019년 착공예정)과 삼성, 수서, 판교, 용인, 동탄을 연결하는 GTX판교역(2021년 개통예정) 노선도 계획되어 있어 수도권 교통망의 핵심축으로 부상하고 있다.
교육환경도 판교신도시의 가치를 상승시킨 원인으로 꼽힌다. 소득수준이 높은 사람들이 특정 지역에 모이게 되면 강남처럼 자연스레 부촌이 형성되고 부촌답게 학구열도 높아 교육특구를 이루면서 부동산가격 상승을 주도하는 사이클이 만들어지게 된다. 판교신도시 역시 똑 같은 수순으로 전국 최고수준의 명문학군이 형성돼 있다. 동판교의 경우 삼평동에 있는 보평초∙중학교가 지난 2009년 혁신학교로 선정됐고, 2012년 보평고가 과학중점학교로 지정되며 이른바 ‘보평학군’이 형성되어 학군수요를 끌어들이고 있다. 서판교 역시 낙생초, 낙원중, 낙생고의 명문 ‘낙생학군’이 형성돼 판교 집값을 더욱더 밀어 올리고 있다.
그렇다면 완벽한 자족기능과 서울접근성, 개발호재 등으로 2기 신도시의 대표주자인 판교를 이을 주거지는 어디가 있을까.
유력 주자군으로 성남 고등지구, 고양 삼송신도시, 남양주 별내신도시·다산신도시 등이 포스트 판교를 노리고 있다.
먼저 꼬마 판교, 포스트 위례 등으로 불리우는 곳이 있다. 서울과 맞붙은 경기권 공공택지지구(옛 보금자리지구), 성남 고등지구에 붙은 별명이다.
성남 고등지구에서 지난해 5월부터 마수걸이 분양이 시작됐다. 청약 요건이 까다롭기는 하지만 2018년까지 대규모 공공택지지구 지정이 중단된 상황에서 서울 강남·도심과 판교신도시 접근성이 좋은 고등지구 아파트를 분양받으려는 수요가 대거 몰릴 것이란 기대가 크다.
고등지구는 성남시 수정구 고등동과 시흥동 일대에 조성되는 56만9000㎡ 규모의 공공택지지구다. 행복주택 등을 포함해 주택 공급 물량이 총 4092가구에 불과한 소규모 택지지구지만 ‘꼬마 판교신도시’ ‘미니 판교신도시’로 불릴 만큼 입지가 좋다.
판교신도시와의 직선거리가 남쪽으로 2㎞에 불과해 판교 업무지구까지 출퇴근하기 편하고 판교보다 서울이 더 가깝다. 용인~서울 고속도로와 분당~내곡간 고속화도로를 이용해 서울 강남까지 10분대에 이동할 수 있다.
강남과 가깝다는 입지적 장점 때문이기도 하지만 고등지구가 첫 분양 전부터 관심을 모으는 이유는 희소성 때문이다. 분양가상한제가 적용되는 공공주택지구로 시세차익 기대감이 큰 데다 지난 2014년 이후 2018년까지 대규모 공공택지 지정·개발이 중단돼서다.
대중교통이 취약한 건 단점으로 꼽힌다. 인근에 전철 노선이 없어 고등지구에서 그나마 가까운 신분당선 판교역을 이용하려면 버스로 20여분간 이동해야 한다. 강남과 가깝다고는 하지만 대중교통보다는 자가용을 이용하는 수요자에게 적합한 입지다. 4000여가구에 불과한 규모 역시 편의시설이 제대로 갖춰지기는 어려운 규모라는 평가다.
각자 경기 북부권의 포스트 판교를 노리며 치열한 경쟁을 펼치는 두 주거지가 있으니 고양 삼송신도시와 남양주 별내신도시다.
경기 고양시 삼송신도시와 남양주 별내신도시가 '경기 북부권의 판교' 타이틀을 놓고 경쟁하고 있다.
이들 지역은 2000년대 초·중반 대규모 택지지구로 지정됐지만 2008년 글로벌 금융위기와 부동산 경기 침체 속에서 대형 위주로 공급된 초기 분양물량 중 대규모 미분양이 발생했다.
그러나 최근 반전이 일어나고 있다. 두 곳 모두 입주 5년 차 이상이 되면서 각종 교통과 생활 인프라가 확충되면서 가파르게 집값이 오름에 따라 인접한 서울 아파트 가격을 추월하고 있다.
삼송택지개발 역시 '미분양 무덤'이라는 오명을 떼고 경기 서북권의 신흥 쇼핑메카로 변신 중이다. 신세계그룹의 초대형 쇼핑 테마파크인 '스타필드'와 '이케아'가 개장을 했으며 2022년 수도권 광역철도가 개통되면 서울 등 수도권으로의 이동이 수월해진다.
별내신도시는 서울 노원구와 경기 구리시의 경계점에 있다. 그린벨트에 둘러싸여 있어 주거 환경이 쾌적하다.
기존 외곽순환도로 별내IC와 경춘선 별내역이 주요 교통 인프라였지만 지난해 6월 구리~포천 간 고속도로가 개통돼 서울과 타 지역 접근성이 강화됐으며 북쪽으로 서울지하철 4호선, 남쪽엔 8호선이 각각 연장 개통될 예정이다.
착공에 들어간 8호선 별내선을 이용하면 잠실역까지 10개 정거장, 30분대로 이동 가능해 강남권 접근성이 대폭 개선된다. 여기에 수도권 광역급행철도(GTX) B노선도 추진 중인데 별내역은 향후 경춘선, 8호선, GTX 3개 노선이 한꺼번에 지나는 남양주 유일의 '트리플 역세권'으로 거듭날 전망이다.
삼송과 별내는 인접한 서울 아파트 가격을 추월하고 있다. 지난해 9월 기준으로 별내지구(별내동)는 3.3㎡ 평균 아파트 가격이 1247만원으로, 서울 노원구 공릉동의 1241만원을 웃돈다. 삼송지구(삼송동) 역시 3.3㎡ 평균 아파트 가격이 1637만원으로 은평뉴타운(진관동) 1630만원, 불광동 1551만원을 추월했다.
수도권의 마지막 대규모 택지지구인 경기도 남양주시 다산신도시가 지난해 12월 29일 ‘다산신도시 한양수자인’ 아파트 첫 입주를 시작으로 올해까지 8000여가구의 아파트 입주 릴레이가 이어진다.
남양주시 진건지구와 지금지구를 합쳐 조성된 다산신도시는 황금산·문재산과 왕숙·흥릉천 등 풍부한 자연환경에 둘러싸인 배산임수 지형에 들어선데다 저렴한 분양가, 신규 교통망 확충 등 잇따른 호재에 힘입어 분양시장에서도 완판(100% 계약) 행진을 이어갔다.
3년 전 분양해 지난해 12월부터 입주를 앞둔 아파트 단지 분양권에는 최고 1억원의 웃돈(프리미엄)이 형성돼 있다. 하지만 입주 초기 불편한 교통망을 비롯해 상업시설 등 생활인프라 부족, 내년까지 이어지는 입주 물량 등은 당분간 이곳 주택시장에 악재로 작용할 전망이다.
다산신도시는 남양주시 진건읍·지금동·도농동 일대에 전체면적 475만㎡ 규모로 조성될 계획이다. 오는 2022년까지 사업비 4조5000억원을 투입해 조성사업이 완료되면 3만2000가구, 약 8만 6000여 명을 수용할 수 있는 신도시로 거듭나게 된다.
이 지역은 강남과 서울 중심부로의 이동이 비교적 편리하고, 주변 녹지도 51만㎡ 규모에 달할 정도로 풍부한 자연환경을 갖춰 2~3년 전 분양 초기부터 큰 인기를 얻었다. 특히 오는 2022년 지하철 8호선 연장선인 별내선 다산역이 개통되면 서울 잠실·강남까지 20분대에 도착할 수 있다.
반면 강세인 매매가에 비해 다산신도시 진건지구 아파트 전셋값은 약세를 면치 못할 전망이다. 작년과 올해를 포함해 8000여가구에 달하는 입주 물량이 쏟아질 예정인데다 아직 교통망 및 생활인프라 시설이 많이 부족한 것이 그 이유다.
다산신도시가 분양시장에서 인기를 끌었던 교통망 확충 역시 아직 완공 시기가 멀다는 것도 약점으로 지적된다. 이곳에 건설 중인 지하철 8호선 연장선인 별내선과 서울~세종시를 잇는 제2경부고속도로는 오는 2022년에나 개통될 예정이다.
8호선 연장선인 진건지구나 별내지구 쪽으로 연결하는 지하철 공사가 시작하는 단계라 입주 초기 단지들은 도심으로 이어지는 대중교통을 이용하기가 쉽지 않아 차량이 있을 경우 강변북로나 서울외곽순환도로를 이용할 수 있지만 그렇지 않을 경우 광역버스나 경의중앙선 도농역을 통해 상봉역에서 환승해야지만 강남권으로 이동이 가능하다는 것이다.
다산신도시에서는 당장 올해 1월부터 ‘자연앤롯데캐슬’(1186가구), ‘자연앤이편한세상’(1615가구), ‘반도유보라 메이플타운’(1085가) 등이 입주에 나선다.
다산신도시 개발 기대감에 집값이 꾸준히 오르고 있지만 아직 주변 상업시설 등이 제대로 갖춰져 있지 않고 서울로 이동하는 교통망도 완비되지 않아 입주 초기 불편함을 감수해야 하며 주변 구리시와 하남시보다는 집값이 저렴한 만큼 실수요자라면 장기적인 관점에서 입주 초기 매물을 눈여겨 볼 필요가 있다는게 업계의 조언이다.
